【正文】 （六） 已獲利信息倍數(shù)； （七） 營業(yè)增長率； 12 （八） 資本積累率； 居住在 青林 社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。 （六） 履行公約的各種規(guī)定。 （四） 24 小時全天候保安監(jiān)控，保證轄區(qū)內(nèi)道路暢通、治安良好、人身財產(chǎn)安全，無重大案情發(fā)生； （五） 值班室 24 小時熱線服務(wù)，保證業(yè)主和用戶對物業(yè)服務(wù)管理滿意率達到 95%以上。 （ 四 )激勵驅(qū)動，留住人才 實踐證明，企業(yè)想要保持長久的活力，就要有良好的激勵機制和文化機制，鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作；通 過企業(yè)文化活動的形式，培養(yǎng)團隊精神，增強團隊意識和群 體的凝聚力。通過實踐我們總結(jié)出管理人員素質(zhì)評價體系，對員工進行全面客觀的評鑒，各級人員均有詳細的績效考核指標(biāo)，業(yè)績的好壞、質(zhì)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化在分析圖上反映出來。 （ 二 ）績效報酬、規(guī)范管理 我公司人員的組織靠的是嚴格、可見的企業(yè)規(guī)范，在明確各級人員的崗位職責(zé)和權(quán)利下，建立一套合理公正的獎勵制度，依據(jù)工作中的表現(xiàn)確立不同的報酬工資福利系統(tǒng)，通過規(guī)范化的 ISO9002： 2020質(zhì)量保證體系進行運作。 10 第三節(jié) 員工管理 員工錄用考核及獎懲、淘汰制度 （ 一 ）確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴格招聘 我們公司在多年物業(yè)管理工作的實踐中形成了一套自己的用人標(biāo)準(zhǔn)，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，講奉獻、能吃苦；重工作能力，要求員工一專多能；重學(xué)歷水平，堅持在高學(xué)歷中選擇錄用管理人員。堅持物業(yè)管理骨干自行培訓(xùn)為主、對外招聘為輔，按比例 7： 3的原則運作。 9 第 三 章 人員 的配備培訓(xùn)與管理 第一節(jié) 管理、 操作人員配備原則 及 配備數(shù)量 一 堅持“先培訓(xùn)，后上崗”，管理人員 100%持證上崗 二 堅持文化素質(zhì)與實際管理經(jīng)驗相結(jié)合的原則 三 堅持公司內(nèi)部調(diào)劑為主和面向社會招聘為輔的原則 四 堅持一技多能，一人多崗的原則 人工費明細表 ： 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 月工資額 服務(wù)中心經(jīng)理 1 2020 2020 客戶服務(wù)協(xié)理 1 1200 1200 物業(yè)管理文員 1 1200 1200 接待員 1 1200 1200 維 修工 4 800 3200 保潔綠化班長 1 900 900 保潔員 12 600 7200 綠化員（臨時工） 6 700 4200 護衛(wèi)班長 3 1000 3000 護衛(wèi)員 21 800 16800 第二節(jié) 人員培訓(xùn) 公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動 “ 充電 ” 。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在 A這個溫暖大家庭的幸福。營造 A溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境， 努 力使居民生活更方便、更迅捷。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。它貫穿于物業(yè)管理之中。 8 （三） 協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。以確保裝修設(shè)計合理， 隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。 五 車輛交通管理 對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 四 治安消防管理 治安消防管理工作是 青林 重點管理工作之一。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。 （二） 環(huán)境管理 青林 的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。 （一） 衛(wèi)生管理 是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo) 準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。 二 環(huán)境衛(wèi)生管理 在 青林 我們遵循 “ 高標(biāo)準(zhǔn)、嚴要求 ” 的環(huán)境衛(wèi)生管理和 “ 高質(zhì)量、高頻度 ” 的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。 根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合 青林的 智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人 員培訓(xùn)入手。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標(biāo)，基本完好。 根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。達到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。 （二） 共用設(shè)施、設(shè)備的管理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。 B、工作的多樣性 根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。 一 房屋及設(shè)施設(shè)備管理 （一） 建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理 范圍包括：公共屋面、房屋 承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。 物物 業(yè)業(yè) 公公 司司 服服 務(wù)務(wù) 中中 心心 保保 安安 部部 綜綜 合合 管管 理理 部部 接接 辦辦 財財 檔檔 社社 多多 質(zhì)質(zhì) 中中 便便 待待 公公 務(wù)務(wù) 案案 區(qū)區(qū) 種種 量量 介介 民民 受受 人人 收收 管管 文文 經(jīng)經(jīng) 管管 服服 服服 理理 事事 費費 理理 化化 營營 理理 務(wù)務(wù) 務(wù)務(wù) 糾糾 車車 治治 消消 正正 輛輛 安安 防防 違違 管管 服服 服服 章章 理理 務(wù)務(wù) 務(wù)務(wù) 衛(wèi)衛(wèi) 綠綠 房房 工工 生生 化化 屋屋 程程 保保 養(yǎng)養(yǎng) 管管 維維 潔潔 護護 理理 修修 6 第 二 節(jié) 管理機制的確立 物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。 4 第二章 管理方式與運作程序 第一節(jié) 組織構(gòu)架的設(shè)置 一 地理位置 該項目位于 A區(qū)與 B區(qū)的結(jié)合部， 西鄰城南綜合市場 ，北挨江津西路，南靠 江津中學(xué) 。 在服務(wù)中心設(shè)立醫(yī)療服務(wù)項目。 （三 ）繪制地下車庫行進方向、停車示意圖，只要按圖所指示 的箭頭方向和地面、墻上標(biāo)記行進、即可迅速順利找到自己的停車位。 （一 ）在辦理入住手續(xù)時，就將各家各戶擁有的車輛分門別類登記清楚，并對要求停在區(qū)內(nèi)的車輛發(fā)給預(yù)先特別制作的編有停車位號碼的停車牌，構(gòu)成完整的車輛檔案資料。 （三 ）實行全員保潔管理制度，特別是賦予巡邏保安監(jiān)管任務(wù)，發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象，隨時處理。 （二 ）嚴格檢查評比。 C、公共場所清潔，保潔干凈，保證業(yè)主有一個良好的生活休閑環(huán)境。 A、實行全天保潔，生活垃圾日產(chǎn)日清，裝潢垃圾做到集中堆放，定期清運。 整潔的環(huán)境，是小區(qū)管理最基本的要求，我們將把它作為提高小區(qū)檔次的重要方面來抓緊抓好。一旦發(fā)生特殊情況，即與當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)聯(lián)系。 （三 ）制訂應(yīng)急方案。 E、確保小區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)、盜竊事故，發(fā)生一般事故，接到報案后，五分鐘必須 3 到達現(xiàn)場處理，并及時向相關(guān)部門報告。 C、主大門實行 8 小時站崗制度，保證小區(qū)保安的良好形象。 A、小區(qū)內(nèi)實行封閉式管理，大門都有專人值班，觀察每一處監(jiān)控點的情況，確保小區(qū)安全穩(wěn)定。 按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴要求的指導(dǎo)思想，嚴抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準(zhǔn)軍事化管理”，統(tǒng)一著裝，盡職盡責(zé)，治安員的選出以優(yōu)秀退伍軍人為主。 安居才能樂業(yè)，安全是小區(qū)管理的頭等大事，我們將它擺在頭等重要的位置，并發(fā)揮我們的一切優(yōu)勢，運用各種手段，確保安全工 作萬無一失。同時以業(yè)主的滿意度作為衡量一切工作的標(biāo)準(zhǔn)，充分尊重每個業(yè)主的意見，開展全方位、多層次服務(wù)，在服務(wù)效率上實現(xiàn)快速反映、快速行動，在服務(wù)方式上實現(xiàn)“把業(yè)主的想法變?yōu)樾袆印?，使雅芙花園項目的業(yè)主居住安心、出門放心、環(huán)境賞心和生活舒心，每天有陽光般的心情。我們充分理解業(yè)主們的需求，在管理服務(wù)中將突破傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，始終堅持“設(shè)身處地為業(yè)主著想，精打細算為業(yè)主計算，體貼入微為業(yè)主服務(wù)”的宗旨，提倡為業(yè)主服務(wù)重在“人性、關(guān)懷文化”，實行 全員微笑服務(wù)。為此，我們應(yīng)建立培訓(xùn)、管理、激勵并重的隊伍建設(shè)模式，從上崗前培訓(xùn)到在職培訓(xùn)，從崗位管理到人 員管理，從員工考評到任職定級，都要有相關(guān)的制度、規(guī)定和辦并 在實踐中不斷地完善、改進。同時，為了保證以上制度的落實，我們要不斷建立健全了各項相關(guān)的檢查制度，做到事事有人管、事事有人負責(zé)。 第四節(jié) 完 善的管理制度 物業(yè)管理公司應(yīng)制定比較全面的對內(nèi)對外管理制度，以保證規(guī)范化管理，避免“人治”的弊端，注意克服管理的粗放、隨意。 小區(qū)實行人車分流，商住分離的管理原則，分別實行大堂式管理和組 式管理以確保小區(qū)服務(wù)管理質(zhì)量 。精心的綠化、 16小時的公共場所保潔，為您構(gòu)建舒適家園。 三 項目內(nèi)部配套： 迷你星座長 168 米 ，寬 15 米的商業(yè)步行街。迷你星座占地 3萬㎡，總 建筑面積 萬㎡，由一棟 33層、 3 棟 18 層、 2 棟12層小高層和 2棟多層建筑圍合而成，戶型有 30 多種，總戶數(shù)約 1628戶 。 40 第十一章 費用測算 38 第二節(jié) 入住后管理 28 第九章 工作計劃 24 第七章 早期介入服務(wù)內(nèi)容 23 第二節(jié) 業(yè)主檔案 20 第六章 檔案資料的建立與管理 19 3 第一節(jié) 公眾制度 11 第二節(jié) 管理措施 10 第四章 管理指標(biāo)與措施 9 第三 節(jié) 人員管理 7 第二 節(jié) 人員培訓(xùn) 7 第一 節(jié) 人員配備 4 第二節(jié) 管理機制的確定 4 第一節(jié) 組織架構(gòu)的設(shè)置 1 第五節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)模式 1 第三節(jié) 項目的可行性研究與定位 迷你花園 策劃書 團隊成員分工 ： 工商二班 一、九、十、十一章 工商二班 二、三、四、五章 工商二班 五、六、七、八章 設(shè)計說明： 通過這次實習(xí)，是我組成員基本上掌握物業(yè)方案指 定的基本程序，包括主要內(nèi)容，物業(yè)費用成本的計算方法和管理方法，提高了我們理論聯(lián)系實際的能力，讓學(xué)生收集物業(yè)相關(guān)資料，結(jié)合任務(wù)書達到能夠指定管理方案的目的，為今后參與物業(yè)公司投標(biāo)書的制作奠定基礎(chǔ)。 《物業(yè)管理項目策劃方案》課程設(shè)計 班級： 09 級工商管理 2 班 姓名 ： 學(xué)號： 指導(dǎo)教師： 1 設(shè)計名稱： 青林 指導(dǎo)教師評語： 年 月 日 成績： 年 月 日 2 目 錄 第一章 招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)計與構(gòu)思 1 第一節(jié) 項目簡介 1 第二節(jié) 客戶服務(wù)需要分 析 1 第四節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的重點 2 第二章 管理方式與運作程序 6 第三章 人員的配置、培訓(xùn)與管理 11 第一節(jié) 管理指標(biāo) 14 第五章 管理制度的制訂 19 第二節(jié) 內(nèi)部制度 23 第一節(jié) 物業(yè)資料 24 第三節(jié) 權(quán)籍管理 26 第八章 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 38 第一節(jié) 入住前管理 39 第十章 物資裝備 41 1 第一章 招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)計與構(gòu)思 第一節(jié) 物業(yè)基本情況 一 項目基本經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) ： 青林 二 項目周邊配套： 小區(qū)北鄰小官山汽車站與楊嗣橋農(nóng)貿(mào)市場，南靠江津中學(xué)，西鄰城南綜合市場，幾江幼兒園與菜市街小學(xué)近在咫尺，交通便利，生活配套設(shè)施極其完備。小區(qū)內(nèi)近 5000 平方米 的中庭花園，配套建設(shè)有風(fēng)雨門球場、多功能運動場、游泳池、大眾健身場、陽光茶室、臺球室、棋牌室等休閑健身設(shè)施，迷你星座小區(qū)實行全智能化管理，小區(qū)設(shè)有外圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，配合 24 小時的保安巡邏，讓您的安全得到充