【正文】 實(shí)后，責(zé)令施工單位更換或返修。5）對住宅室內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋由管理處接收鎖匙，承擔(dān)保管責(zé)任。3）本管理處驗(yàn)收小組同移交人對房屋質(zhì)量，使用功能、外觀質(zhì)量，公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行接管驗(yàn)收。C、其它有必要的有關(guān)資料。I、其它相關(guān)圖紙。G、各棟建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。E、電話電視線路竣工總平面圖。C、交通標(biāo)識組織圖（包括小區(qū)道路及地下停車場的各種標(biāo)識）。3）工程技術(shù)資料（原件）：A、小區(qū)竣工總平面圖。 鴻泰御府花園工程資料的移交接管。3）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表。1）移交接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表。 根據(jù)接管進(jìn)度分批招聘各類人員到位。驗(yàn)收小組按程序文件《接管入伙控制程序》執(zhí)行。業(yè)主入伙開始9標(biāo)識系統(tǒng)管理提供標(biāo)識制作方案；負(fù)責(zé)安裝維護(hù)；制訂物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)識；標(biāo)識管理接管驗(yàn)收后開始10檔案管理建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料；建立用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊；建立嚴(yán)格的檔案管理制度。接管驗(yàn)收后開始7業(yè)主服務(wù)按開發(fā)商所簽購房合同確定入伙時間；按程序辦理業(yè)主入伙手續(xù)，簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；協(xié)調(diào)開發(fā)商及施工單位對入伙問題進(jìn)行整改；接待咨詢、投訴；家庭有償維修；家政保潔；業(yè)主走訪及意見調(diào)查等。接管驗(yàn)收后開始5清潔衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理；消殺管理；客房清潔管理。接管驗(yàn)收后開始，部分待施工單位保修期滿3安保消防管理24小時值班及巡查、監(jiān)控等安全防范管理；違章亂搭亂建及設(shè)立廣告管理；消防管理；來人來訪管理；物品出入管理。第六章、管理工作計(jì)劃（一） 前期管理工作計(jì)劃序號項(xiàng)目內(nèi)容時間1擬訂詳細(xì)管理方案 總結(jié)以往物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) 結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案2007年底2接管合同簽訂 方案送審 簽訂合同2008年初3組建管理隊(duì)伍選拔 培訓(xùn) 上崗按合同簽訂時間為準(zhǔn)4整改及完善辦公條件 安排管理用房 安排員工宿舍 物質(zhì)裝備到位按合同簽訂時間為準(zhǔn)5制訂管理制度 制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)物業(yè)管理制度； 導(dǎo)入ISO9001：2000按合同簽訂時間為準(zhǔn)6物業(yè)接管驗(yàn)收辦理書面移交手續(xù)業(yè)主入伙前一個月（二） 常規(guī)期管理工作計(jì)劃序號項(xiàng)目內(nèi)容時間1房屋及共用部位維修保養(yǎng)制定大、中修計(jì)劃方案；日常零修、急修管理；日常保養(yǎng)巡查管理；維修質(zhì)量管理。工資福利機(jī)制重在考核，考核分月考核和年度考核進(jìn)行，實(shí)行浮動工資，增強(qiáng)工作能力。培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。獎懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰“打”著員工走，做到人人有動力，個個有壓力。（三）、激勵系統(tǒng)：獎懲機(jī)制工資福利機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制激 勵 機(jī) 制企業(yè)文化機(jī)制思想工作機(jī)制說明：激勵機(jī)制重在尊重個體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會效益。各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。7合計(jì)21人運(yùn)作程序系統(tǒng)： 整體運(yùn)作程序擬寫物業(yè)管理方案物管對象調(diào)研整改接管驗(yàn)收崗位培訓(xùn)組建機(jī)構(gòu)日常管理內(nèi)部運(yùn)作流程指揮操作層管理層指揮各業(yè)務(wù)塊員工金迪物業(yè)公司反饋監(jiān)督管理處 說明：在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性?；虬l(fā)包給專業(yè)公司做小區(qū)清潔、綠化可節(jié)約成本。監(jiān)控室崗2人每班1人，負(fù)責(zé)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，消防系統(tǒng)的24小時固定值班。巡邏崗2人每班1人，共2人。入伙初期可將東門改為一個門。大門崗8人南門、東1門，東2門，東3門共計(jì)四個大門崗，每門1人，2個班共8人。5護(hù)衛(wèi)員班長2人每班1人，全面主要負(fù)責(zé)小區(qū)安全、消防等工作的巡查，護(hù)衛(wèi)班的日常管理。3收費(fèi)員1人主要負(fù)責(zé)小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收繳工作。第五章、人力資源和架構(gòu)組織架構(gòu)及人員配備：如下圖所示：鴻泰御府花園管理處21人主任1人管理員1人收費(fèi)員1人綠化班1人護(hù)衛(wèi)班14人清潔班2人維修班1人人員安排說明序號崗位編制說明備注1主任1人負(fù)責(zé)小區(qū)的全面管理?；舅悸肥牵簢?yán)格選人、謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；提供24小時服務(wù)；嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約、規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為；致力精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略；軍事化管理加現(xiàn)代化管理。 我們在管理服務(wù)中將推出24小時值班巡邏和服務(wù)的機(jī)制，以解決業(yè)主所需。這種辦法體現(xiàn)在人員安排、安全防范、消防、衛(wèi)生設(shè)施、設(shè)備管理等各方面。保證車輛有序停放。養(yǎng)護(hù)小區(qū)園林綠化和管理區(qū)域衛(wèi)生，以保障小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、干凈整潔。在物防上加強(qiáng)對物品進(jìn)出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安萬無一失。樹良好形象，使該小區(qū)成為口碑我們將從人員形象上，從環(huán)境治理維護(hù)上，從物業(yè)本身維護(hù)管理上狠下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置保安人員，特別在進(jìn)大門處安排保安人員設(shè)立禮儀崗，文明執(zhí)勤、禮貌待客，使該小區(qū)從根本上樹立良好形象，給到小區(qū)的客人和業(yè)主留下良好印象，并為管理嘆服，使該小區(qū)因我們的管理成為口碑?？梢源_保小區(qū)內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安消防事件發(fā)生率為零。自接管鴻泰御府花園之日起，即按照ISO9001：2000質(zhì)量體系全面實(shí)施服務(wù)。我們深信，通過我們的努力，我們一定能夠向鴻泰御府花園交一份滿意的答卷?！币环N模式：管理模式為：“一手抓物業(yè)管理，一手抓專項(xiàng)服務(wù)”建設(shè)，即在管理服務(wù)過程中，導(dǎo)入我們的管理服務(wù)理念：“內(nèi)部管理軍事化，服務(wù)客戶人情化，客戶的滿意，我們的追求。物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。配合和協(xié)助公安部門、居委會等有關(guān)部門做好各項(xiàng)工作。公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運(yùn)。區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施的維修，養(yǎng)護(hù)和管理。小區(qū)房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機(jī)房等）的維修養(yǎng)護(hù)和管理。管理原則： 公司要堅(jiān)持遵循“以人為本、真誠服務(wù)、報(bào)效社群、創(chuàng)物業(yè)品牌”為服務(wù)宗旨，貫徹“優(yōu)質(zhì)、誠信、創(chuàng)新”和“讓我們大家住得更好”的管理方針，竭誠為業(yè)主提供規(guī)范化、專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。以良好的售后服務(wù)維護(hù)企業(yè)品牌，促進(jìn)房產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理的良性循環(huán)，使該小區(qū)商品房保值升值。維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的利益，引導(dǎo)廣大業(yè)主正確使用物業(yè)、公共設(shè)施設(shè)備和場地。加強(qiáng)宣傳，與小區(qū)業(yè)主（住戶）一起，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境，營造一個安全、舒適、和諧的綠色家園。通過加強(qiáng)對小區(qū)整體物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和對使用人提供的服務(wù)，防止因使用不當(dāng)而損壞物業(yè)。主要配套設(shè)施：有地下車庫、地面專用汽車位、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等。%，%,地上車位數(shù)90輛,地下車位數(shù)120輛,總戶數(shù)為356戶。建筑布局：小區(qū)共由20棟連排別墅,10棟12層帶電梯小高層以及10棟7層多層住宅，中心綠環(huán)超大生態(tài)閑廣場，沿街黃金商鋪組成，占地面積逾38016平方米,建筑總面積逾79266平米。新浩斯?fàn)I銷策劃有限公司經(jīng)過共同努力，所管