【正文】 作用。4)除價(jià)格、工程進(jìn)度影響項(xiàng)目銷售外，還有地段、交通、教育設(shè)施、娛樂及商業(yè)設(shè)施等配套。2)從***市民熱衷于對(duì)中心區(qū)商業(yè)門面的投資可以看出，部分能消化高價(jià)位樓盤的客戶對(duì)住宅升值潛力認(rèn)識(shí)度較低。B、影響住宅物業(yè)銷售狀況因素分析：1)***市民對(duì)高價(jià)位敏感度很大，導(dǎo)致高價(jià)位樓盤滯銷，咎其原因價(jià)格僅是一方面。3）***市價(jià)位在800—900元/M2的住宅物業(yè)多以地段提升附加價(jià)值，同類檔次物業(yè)因所處地段不同價(jià)格提升在150—200/M2不等，由此又可推斷出目前***市民購房的最關(guān)鍵因素在于價(jià)格及地段。第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢 一、居民住房水平：***市居民住房面積水平見下表：2001年2002年增長率城市居民人均住房面積㎡%農(nóng)村人均住房面積㎡%以上數(shù)據(jù)表明：***市城市居民人均擁有住房面積較大，且增幅較大，主要原因是***市房價(jià)普遍較低及購房者相互之間的攀比心理較強(qiáng)等。4,隨著榮興西路的動(dòng)工，本項(xiàng)目與主城的距離大大縮短，也提高了項(xiàng)目地理附加值。***市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促使其城市化進(jìn)程加快，作為項(xiàng)目所在的中心區(qū)域?qū)?huì)更快速發(fā)展，配套設(shè)施也將會(huì)更加完善。隨著成南高速、遂合高速的開通，遂渝鐵路的開工建設(shè)，***市將成為成渝兩地的交通摳紐，中心城市，隨之帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。四川中部中心城市，輻射區(qū)域廣。種種跡象表明，***市居民的實(shí)際購買力與日俱增。二、居民購買力分析：儲(chǔ)蓄：據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年***市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額由2001年的869708萬元增至981158萬元，%，居民的潛在購買力有所增強(qiáng)。由以上可知，***市經(jīng)濟(jì)呈快速增長態(tài)勢，增長動(dòng)力主要來于第二、三產(chǎn)業(yè)；特別是第三產(chǎn)業(yè)增長速度最快，其中批發(fā)和零售貿(mào)易對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)較大?！?**?***】營銷策劃方案第一章 ***市經(jīng)濟(jì)形勢分析 一、***市經(jīng)濟(jì)增長狀況：指 標(biāo)2001年2002年增長率GDP（萬元）12937001406200%人均國內(nèi)生產(chǎn)總（元）45055115%第一產(chǎn)業(yè)增價(jià)值421746458421%第二產(chǎn)業(yè)增價(jià)值440802468265%第三產(chǎn)業(yè)增價(jià)值431152479514%社會(huì)消費(fèi)品零售總額10220001110898%***%；%。據(jù)凸美信息統(tǒng)計(jì)，至2002年，***市國內(nèi)生產(chǎn)總值中，%，%，已逐步形成了第二、三產(chǎn)業(yè)為主，第一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。同時(shí)，隨著***市加大力度經(jīng)營城市建設(shè)，第三產(chǎn)業(yè)將得到更大的發(fā)展，從而進(jìn)一步拉動(dòng)***市經(jīng)濟(jì)增長，對(duì)***市房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會(huì)起到一定的推動(dòng)作用。工資水平：據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年***市在崗職工年平均工資7685元，并且仍與經(jīng)濟(jì)增長相當(dāng)?shù)乃俣确€(wěn)步遞增，城市居民的實(shí)際購買力在穩(wěn)步增強(qiáng)。三、區(qū)域慨況：人口：***。四、***市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的機(jī)遇：在西部大開發(fā)的大好形勢下，四川省將把***市規(guī)劃為四川省的區(qū)域性城市，***市將會(huì)得到更多的政府支持。五、***市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景對(duì)本項(xiàng)目的影響：***市目前經(jīng)濟(jì)增長勢頭較好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景明朗，能在一定程度上增強(qiáng)潛在客戶的消費(fèi)信心，促使現(xiàn)有購買力較強(qiáng)的客戶較為樂觀的消費(fèi)和以后有購買能力的消費(fèi)者增強(qiáng)超前消費(fèi)的信心。***市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)聚集外地或周邊區(qū)域的“眼球”，其中一部分人將可能會(huì)選擇此地作為投資首選，并為本項(xiàng)目帶來了一部分潛在客戶。小結(jié)：本章對(duì)影響本項(xiàng)目的***市經(jīng)濟(jì)形勢作了簡要分析，而如何借***市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢頭抓住本項(xiàng)目的潛在客戶，將是以下各章節(jié)所要闡述的內(nèi)容。二、***市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀：***市部分在售住宅物業(yè)供給一覽表物業(yè)名稱地理位置銷售均價(jià)銷售率***花園城北開發(fā)區(qū)北固街1260元/M230%金帝花園***市遂州北路116號(hào)1240元/M270%百盛家園***市凱旋路111號(hào)1500元/M270%陽光花園城北開發(fā)區(qū)北固鄉(xiāng)政府450元/M240%銀河嘉園吳家灣農(nóng)場西山路1050元/M250%麗陽花園電江路38號(hào)700元/M230%松濤公寓開發(fā)區(qū)北固街南側(cè)400元/M240%凱興福苑天宮大道與臨江路交匯口600元/M240%蓮花小區(qū)油房下街600元/M250%鑫發(fā)小區(qū)川中副食品批發(fā)市場旁560元/M250%衛(wèi)星橋小區(qū)衛(wèi)星橋市場旁800元/M250%萬達(dá)臨江花園公園路與濱江路交匯口760元/M230%萬和苑幸福路下街（楊師廟）630元/M235%桂園濱江路教工幼兒園旁700元/M260%紫荊嘉苑嘉禾中路880元/M245%馨園***市北轉(zhuǎn)盤890元/M235%***市部分在售住宅物業(yè)現(xiàn)狀分析A、物業(yè)供給分析1)各檔次價(jià)位物業(yè)供給分析價(jià)位（元/㎡）400～799800～900901～11001101以上樓盤個(gè)數(shù)9313比例（%）2）據(jù)上述統(tǒng)計(jì)顯示，***%在售物業(yè)價(jià)格定位在800元/M2以下，另有信息統(tǒng)計(jì)，個(gè)別樓盤甚至以380元/M2成本價(jià)招攬客戶，占據(jù)***半數(shù)樓盤均以低價(jià)入市，導(dǎo)致***市民對(duì)低價(jià)格的認(rèn)同度較高，對(duì)高價(jià)位的敏感程度很大。4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，因小企業(yè)過多，開發(fā)規(guī)模小，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金不雄厚或?yàn)樵囂绞袌?，其品牌意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)樓盤素質(zhì)的提升不甚看重，并一味迎合部分消費(fèi)者對(duì)低價(jià)位追捧，導(dǎo)致***市住宅物業(yè)低價(jià)銷售局面，導(dǎo)致成本限制，最終導(dǎo)致品質(zhì)得不到提升（排除***市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素影響）。另外，***市民尚無明確的居家生活理念，高價(jià)位樓盤自身也沒有與價(jià)格匹配的品質(zhì)優(yōu)勢。3)影響住宅物業(yè)銷售狀況的因素還有項(xiàng)目工程進(jìn)度，大多數(shù)樓盤增在主體完工后銷售才日趨轉(zhuǎn)好，歸根結(jié)底則是客戶對(duì)項(xiàng)目及其開發(fā)企業(yè)的信任度不足，這一方面將在“品牌形象策略”中作詳細(xì)闡述。C、***市住宅物業(yè)需求狀況分析：1)***房地產(chǎn)是近幾年才大舉開始的，普通消費(fèi)者剛由福利分房、集資建房走入商品房選購，市場住宅物業(yè)供給品種單一，品質(zhì)不高，且缺乏個(gè)性，除地段及價(jià)格外，選擇面較窄，因此，***市民大部分對(duì)住宅的需求尚未有理性的認(rèn)識(shí)，仍處于被動(dòng)接受階段，需要開發(fā)商對(duì)其購房意識(shí)進(jìn)行引導(dǎo)。***市各類檔次住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析：1)價(jià)格在400—799元/M2的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析：該類住宅在***市占據(jù)了半數(shù)以上的供應(yīng)量，大多數(shù)開發(fā)商往往不依賴住宅獲取利潤，利潤空間在配套的商業(yè)門面中體現(xiàn)，因此除各項(xiàng)配套設(shè)施較齊備，則價(jià)格處于區(qū)間上限，反之則處于下限。2)價(jià)格在800900元/M2的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析：該類住宅物業(yè)一般處于***市鬧市區(qū)，市政生活用商業(yè)配套齊全，在樓盤的包裝上亦下了一些功夫，僅部分樓盤自身有少量配套，但綜合素質(zhì)較差。三、消費(fèi)者購房傾向及造成這一傾向的原因分析：地段傾向：購房者往往先考慮市區(qū)繁華地段。2）大多數(shù)人認(rèn)為市中心交通、購物、娛樂等配套設(shè)施齊備，上、下班及子女上、下學(xué)均較為方便。4）從市場營銷角度來看***市民購房理性仍處于“