【正文】 擴大，其滿足中低收入家庭住房需求、平抑大中城市住房價格的作用逐漸顯露。08年樂山擬建經濟適用住房1465套，㎡，廉租住房300套，㎡。行業(yè)洗牌建設廳官方公布，截止2008年9月15日，四川建設廳擬注銷四川省城建（集團）股份有限公司等428家超行政許可規(guī)定期限,未辦理續(xù)期手續(xù)企業(yè)的房地產開發(fā)資質。宏觀分析結論：u 價格戰(zhàn)是房地產行業(yè)當前乃至未來較長一段時間的主要競爭策略，在這種全國性降價氛圍的籠罩下，企業(yè)要避免直接的價格競爭，自身的推廣手段應該推陳出新。由此可見，資金和品牌是當前房地產的核心競爭力。新城區(qū)07年新建商品房成交量增長率居全市之首。新城區(qū)地處樂山市的將來中心地帶，是樂山市未來政治、經濟、商業(yè)、商務中心區(qū)，地理位置優(yōu)越，周邊配套設施建全。區(qū)域目標購買客戶群主要集中在樂山市的醫(yī)院，學校教師及銀行和政府公務員，還有來自周邊區(qū)縣的外來客戶和一小部分的本地投資客戶。其區(qū)域代表項目是：時代東安、鳳凰城、春華逸都、尚城一品。周邊教育、醫(yī)療、娛樂、休閑、購物服務設施完善，是樂山市新興的旅游、教育、商業(yè)區(qū)域。其區(qū)域代表項目是：嘉州新城通江板塊它是樂山新發(fā)展城區(qū)之一，位于樂山市北郊區(qū)，區(qū)位升值潛力優(yōu)勢明顯，交通通訊日趨便利，伴隨樂山市的經濟發(fā)展以及城市規(guī)劃落實，市政府的規(guī)劃、商務配套的完善、新都市城區(qū)的建設，通江板塊已成為樂山市最具發(fā)展?jié)摿?、最具活力的城區(qū)。2. 價格與銷售現狀表一表二從表一、表二反映出兩點：u 512地震對樂山的房價和市場成交量影響很大，均為上半年期間的最低值。5月份價格下降，而銷量也在下降。3. 價格段、面積段與家庭收入的對比分析我們從樂山樓市主要價格段、面積段，進行總價計算，并同時算出不同總價下的月供。其目的是根據目前樂山的家庭月均收入情況，反映出當前合理的價格區(qū)間，為我們項目的定價提供參考依據。4. 主要競爭對手分析及其他樓盤價格與銷售現狀西岸第一城l 銷售進度：目前正在銷售第一期，銷售進度約60%—70%。主力面積在110㎡以上。l 近期優(yōu)惠活動：按揭優(yōu)惠2%，一次性付款優(yōu)惠3%，基本無其他優(yōu)惠活動。l 整體分析：西岸第一城屬于樂山本土目前高端樓盤，無論產品設計還是居住環(huán)境都比較優(yōu)越，購房客戶中不乏成都購房者。翡翠國際社區(qū)l 銷售進度：目前正在銷售第3期總數約200多套。購房抽獎,2000—5000元購房優(yōu)惠券。粗略估算，整體優(yōu)惠幅度達10%（包括一次性和按揭優(yōu)惠）。l 下半年安排：預計國慶后會推出3期第4批次，高層電梯（140+96套精裝修房）l 整體分析：翡翠國際由于大盤的影響力，和自身環(huán)境大優(yōu)勢，以及初期切入形象的高調。但是由于整個市場的價格變化，該項目也不得已近期開始了優(yōu)惠活動，由此可見整個樂山樓市競爭的殘酷性和激烈的程度。后面一幢為2880元/㎡起按揭優(yōu)惠1%；一次性優(yōu)惠3%1455132F %㎡★兩房兩廳單衛(wèi)5830%125㎡三房兩廳雙衛(wèi)2919%136㎡三房兩廳雙衛(wèi)2925%140㎡三房兩廳雙衛(wèi)2924%84㎡兩房兩廳單衛(wèi)201811F 90%30㎡一房一廳一衛(wèi)4039%54㎡一房一廳一衛(wèi)4023%時代東安90㎡★兩房兩廳雙衛(wèi)（可變三房）均價2600元/㎡左右；臨廣場3200元/㎡左右一次性7%，按揭6%，分期5%384（部分開出）18732F %121㎡三房兩廳雙衛(wèi)2925%79㎡兩房兩廳雙衛(wèi)5831%140㎡三房兩廳雙衛(wèi)2928%150㎡三房兩廳雙衛(wèi)2927%130㎡三房兩廳雙衛(wèi)2924%127㎡三房兩廳雙衛(wèi)3212%天韻城（除凱賓酒店外）98㎡三房兩廳雙衛(wèi)2920元/㎡起按揭1%；一次性3%（一口價2360元/㎡）604930F %84㎡兩房兩廳單衛(wèi)2760元/㎡起186177%133㎡三房兩廳雙衛(wèi)2480元/㎡起6253%111㎡三房兩廳雙衛(wèi)2730元/㎡起122112%鳳凰城123㎡三房兩廳雙衛(wèi)2858元/㎡起；均價2900元/㎡左右按揭3%；一次性4%14129F %110㎡三房兩廳雙衛(wèi)502754%74㎡兩房兩廳單衛(wèi)1400%121㎡三房兩廳雙衛(wèi)2421%99㎡三房兩廳雙衛(wèi)5654%86㎡兩房兩廳單衛(wèi)1615%60㎡一房一廳單衛(wèi)1616100%121㎡三房兩廳雙衛(wèi)803322F %77㎡兩房兩廳單衛(wèi)8033%81㎡兩房兩廳單衛(wèi)8030%水晶城86㎡兩房兩廳單衛(wèi)2680元/㎡起；均價2900元/㎡左右災區(qū)93㎡以上優(yōu)惠2萬，以下1萬；首付50%以上優(yōu)惠1%，%，%；開盤優(yōu)惠2%21619818F %93㎡三房兩廳單衛(wèi)14482%146㎡三房兩廳雙衛(wèi)966024F %86㎡兩房兩廳單衛(wèi)1089318F %60㎡一房一廳單衛(wèi)144129%123㎡三房兩廳雙衛(wèi)77527F %76㎡兩房一廳單衛(wèi)362318F %世紀城二批次88㎡兩房兩廳單衛(wèi)3090元/㎡起按揭1%，一次性3%13613218F %142㎡三房兩廳雙衛(wèi)6821%西岸第一城141—184㎡（院落疊墅）★復式不臨江3200元/㎡（左右）；臨江4380元/㎡；均價3700元/㎡左右按揭優(yōu)惠2%；一次性3%2281435+1F%118㎡三房兩廳雙衛(wèi)底樓和頂樓3020元/㎡；中間樓層2780元/㎡左右；均價近2900元/㎡402356%82㎡兩房兩廳單衛(wèi)4031%99㎡三房兩廳單衛(wèi)241875%147㎡復式10660%125㎡復式10770%129㎡復式65%萊佛士雙子座㎡兩房兩廳單衛(wèi)2699元/平米起（現在均價3300元/㎡左右）按揭優(yōu)惠1%；一次性優(yōu)惠3%（六重優(yōu)惠）585432F %㎡三房兩廳單衛(wèi)5857%㎡三房兩廳雙衛(wèi)5835%116三房兩廳雙衛(wèi)5846%50一房一廳單衛(wèi)11676%45一房一廳單衛(wèi)1168775%43一房一廳單衛(wèi)11682%44一房一廳單衛(wèi)1166556%47一房一廳單衛(wèi)11676%翡翠國際三期86㎡兩房兩廳單衛(wèi)小戶型現在2700元/㎡起；中小戶型3200元/㎡起（臨江3600元/㎡）；均價不臨江為3000元/㎡左右；臨江為3200元/㎡左右（優(yōu)惠前）一次性2%，按揭1%；送維修基金（100㎡以下8000元、101—130㎡12000元、130—170㎡15000元）；業(yè)主再購2%，老帶新1%，%；團購3套1%，4套以上2%；政策優(yōu)惠和抽獎活動；首付一成(余款緩付)。預計將來的樂山房地產市場仍以70%目標客戶分布于市區(qū)，以郊縣人群為輔形成買方定位。在80%自住房中，31%是為安居置業(yè)，有29%是年輕一代急于結婚用房，有20%是用于改善居住環(huán)境。4) 周邊郊縣客戶的購房信息來源60%的周邊客戶獲取信息的方式為通過轉介紹購房，所以，市內銷售部是非常有必要5) 樂山購房客戶選擇的區(qū)域總結：市政的規(guī)劃，樂山城市地理環(huán)境的影響，居住環(huán)境最好的肖壩板塊和升值潛力巨大的通江板塊勢必成為2008年樂山房地產市場熱點區(qū)域6