【正文】 心區(qū)板塊 客戶中青島市區(qū)占 55%，以開發(fā)區(qū)原住居民為主，購買用途多為自住或改善性住房，部分用于投資，省內客戶25%，以長期在此做工的人員或經常到此出差人員為主，以自住和投資為主，部分用于養(yǎng)老或度假；而省外客戶約占 20%，主要用于投資，度假為輔，部分用于養(yǎng)老或自住。主要用于投資，度假為輔。 在市場持續(xù)低迷的情況下引起客戶注意、支撐客戶成交的元素發(fā)生巨大變化，客戶需求有了新的轉變 自然景觀 建筑風格 區(qū)位價值 概念 文化 服務 品牌 第一 選擇 雖然已找到客戶需求變化 但是各個項目都面臨著幾個相同關鍵詞 密集、激烈、嚴重同質、嚴重透支 我們面臨著一個非常嚴峻的局面：如何突出重圍、用什么樣的策略、面對什么樣的客群 項目分析 項目分析 住宅項目區(qū)域分布 競爭對手分析 項目 SWOT分析 現(xiàn)市場項目營銷策略分析 項目分析： 住宅項目區(qū)域分布 安子片區(qū) 青島地區(qū)與外地客戶各占 50%，當地購房者多以開發(fā)區(qū)客戶為主，如造船廠職工、中海油職工等，多為工薪階層，也有部分市區(qū)客戶在此投資及度假用，而外地客戶中省內客戶約占 30%，以東營、淄博客戶為主，省外客戶約 20%，以黑龍江、山西地區(qū)客戶居多。 在目前市場環(huán)境不好和前景不明朗的情況下，該不該買房成為一大熱門話題（注意 :是該不該買房而不是買不買的起房） 現(xiàn)今市場中，樓盤的軟性賣點和概念性賣點都引不起客戶注意（比如：龍城御苑的“無敵海景”、山海灣“一山一海一河一溪”的環(huán)境賣點，金澤儒家關于“建筑美學”的賣點，金石國際廣場“ LOFT公寓”賣點等等）。 2023年第 10兩周（ ）全市住宅新增供應量共計 2023套約 ，其中膠南市新增房源最多，套數占比達 %。打折優(yōu)惠樓盤比比皆是。 目前開發(fā)區(qū)在售樓盤突破 200個，同區(qū)域存量房數目巨大。 2023年房地產調控貫穿始終，調控政策出臺的密度、力度均超過 2023年，限購、限貸、限價、保障房四個方面不斷加碼，調控房地產市場的總體走勢。 針對當下多數開發(fā)商采取的降價策略，購房者明顯對降價產生了“抗體”，降幅小了，不買賬。 青島 xx項目 營銷策劃方案 青島 lpzgch 思考問題 請大家預估一下我們項目未來13年將達到的 價位是多少？ 通常計算真實通貨膨脹率的方法是： 官方數據 4 根據近幾年的真實通貨膨脹率都 ＞ 15%可以看出： 人民幣每 年以超過 10%的速度在貶值！ 方案大綱： 一、市場分析 二、項目分析 三、項目定位 四、銷售策略 五、市場推廣 六、營銷管理 七、預算 市場分析 宏觀市場現(xiàn)狀 區(qū)域市場現(xiàn)狀 消費者現(xiàn)狀分析 市場分析 市場分析： 宏觀市場現(xiàn)狀 由于房地產市場過熱，部分一二線城市房地產泡沫過高，國家通過一系列房地產行業(yè)政策、土地政策、金融政策對房地產市場進行干預。房地產市場從 2023年進入寒冬期，成交量急劇下滑，客戶觀望情緒濃厚。降幅大了，使其他項目跟風，最后助長了客戶“買漲不買跌”的心態(tài) 。截止到 2023年 3月，調控效果顯現(xiàn)，預計今年調控效果將會進一步放大，房地產市場價格開始有所回落 市場分析： 區(qū)域市場現(xiàn)狀 截止到 2023年 2月 1日，青島各區(qū)存量房情況如下： 市場分析： 區(qū)域市場現(xiàn)狀 可以了解到青島樓市壓力最大的區(qū)域集中于西海岸，開發(fā)區(qū)膠南兩地的新建住宅的市場存量躋身于青島七區(qū)五市中的前三甲。導致同類產品競爭激烈。 近期隨著山大醫(yī)院附近幾個樓盤在力度較大的降價開始后，無形之中給其他樓盤在價格上帶來了較大壓力。全市住宅總銷量 3953套約 ，房地產交易市場相對比較火爆，其中李滄區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)、市北區(qū)四區(qū)住宅銷量保持在 4萬平以上；住宅存量共計 103728套約 ；商品住宅簽約均價 7509元 /平方米，較 2023年第 8周小幅上揚 % 市場分析： 消費者現(xiàn)狀分析 伴隨著房地產市場的不斷降溫，投資客急劇減少，目前市場以剛性需求為主。現(xiàn)在客戶更在乎的是實實在在可以帶來切身利益的賣點（比如萊茵小鎮(zhèn) 89平套三戶型，青橙時代、秀蘭禧悅山低于 6000元 /平均價。 保稅區(qū) — 山大醫(yī)院板塊 樓盤多為開發(fā)區(qū)原住居民或長期在保稅區(qū)周邊工作的人員購買，約占總比例的 70%，且多為自住或改善型住房；另外，也有部分投資客戶，投資客戶中青島市、省內省外比例相當。部分用于養(yǎng)老或自住。 沿海板塊 沿海樓盤因其自然優(yōu)勢，吸引更多外地客戶到此投資、度假及養(yǎng)老。而本地客戶中當地居住為主的客戶減少，而青島市到開發(fā)區(qū)投資的客戶比例提高，約占到 20%左右。戶型面積 60— 112平不等。五一左右開盤，預計開盤價不超過 1萬 /平。 間接影響對手 項目周邊二手房 風和日麗現(xiàn)均價 9027元 /平；津盤鳳凰度 7499元 /平； 金柏佳園 7660元 /平等。 項目分析 ： 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 劣勢 資源 ：稀缺的臨靠山、海、公園等自然資源。 配套 ：周邊配套不全仍是片區(qū)和項目的硬傷 戶型 ：戶型面積設計欠合理 偏大 特點 ：項目內環(huán)境、建筑風格、設施等無明顯 設色 項目分析 ： 項目 SWOT分析 機會 威脅 政策 ：隨著貸款利率不斷調正，市場下半年有望 回暖。 交通 ：靈山衛(wèi)交通樞紐站的開通，為項目的交通 環(huán)境提供了便利的條件 競爭 ：多區(qū)域項目形成強勢競爭，造成客戶分流 （包括周邊二手房）。