【正文】 部發(fā)出維修單后，需即時(shí)投入工作中，自覺按時(shí)、按質(zhì)完成任務(wù)。（5）對(duì)設(shè)備的日常維護(hù)、定期保養(yǎng)應(yīng)做到細(xì)致、全面。（3）每天輪值巡視變配電房、煤氣房、生活水泵房、消防泵房等所有設(shè)備。l 工程技工崗位職責(zé)（1）自覺遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。（8） 協(xié)助財(cái)務(wù)主任做好財(cái)務(wù)監(jiān)督、控制工作。（6） 負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)目及各部門的核算工作。（4） 及時(shí)、準(zhǔn)確的編制會(huì)計(jì)報(bào)表并編寫詳細(xì)編表說(shuō)明，報(bào)財(cái)務(wù)主任審閱。（2） 指導(dǎo)和督促出納員、收銀員的工作。（10） 負(fù)責(zé)登記采購(gòu)員購(gòu)買物品詳細(xì)情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)。（8） 負(fù)責(zé)管理圖書閱覽室，整理、剪貼報(bào)刊雜志。（6） 負(fù)責(zé)員工制服的分發(fā)，回收及制服清點(diǎn)登記工作，并以此為依據(jù)制定制服清洗報(bào)表。（4） 負(fù)責(zé)聯(lián)系辦公設(shè)備（電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)）等維修與保養(yǎng)工作，協(xié)助辦公室有關(guān)設(shè)備、設(shè)施及辦公財(cái)產(chǎn)的維護(hù)、管理工作。（2） 負(fù)責(zé)輸入材料帳，制定倉(cāng)庫(kù)報(bào)表。（11） 完成上司不時(shí)分配的特別任務(wù)。聽從命令，服從工作安排，努力完成分派到的各項(xiàng)任務(wù)。（8） 自覺遵守公司及部門規(guī)章制度，參與部門的監(jiān)督工作，按照互相監(jiān)督原則，協(xié)助公司提高整體服務(wù)水平。（6） 協(xié)助上司加強(qiáng)與住戶間的溝通，征詢住戶意見。（4） 維護(hù)物業(yè)內(nèi)秩序，發(fā)現(xiàn)異狀及時(shí)報(bào)告并按指示進(jìn)行處理。（2） 接受上司安排工作，前往大廈工作地點(diǎn)如住戶家中或公眾地區(qū)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查工程、清潔、保安工作的進(jìn)行。（8） 根據(jù)公司的有關(guān)規(guī)定、國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)，協(xié)助制定各項(xiàng)的管理處管理制度和章程，監(jiān)督其執(zhí)行，定期對(duì)各項(xiàng)制度進(jìn)行重新評(píng)估、修改，以跟上社會(huì)發(fā)展的步伐。（7） 審閱各種來(lái)文、報(bào)告和報(bào)表，加簽意見，報(bào)呈物業(yè)管理處總經(jīng)理批核，協(xié)助財(cái)務(wù)部進(jìn)行成本控制，協(xié)助財(cái)務(wù)部制定各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算和計(jì)劃。（5） 注意客戶的跟綜服務(wù)工作，特別處理個(gè)別住戶投訴個(gè)案，掌握第一手資料，幫助解決問題。（3） 對(duì)管業(yè)部員工的聘用、調(diào)動(dòng)和辭退有建議權(quán)，負(fù)責(zé)各部門主管的表現(xiàn)考核，負(fù)責(zé)組織全體員工的培訓(xùn)、考核等工作。第三章 管理規(guī)章制度與措施 企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)管理制度l 管業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)（1） 協(xié)助物業(yè)管理處總經(jīng)理，帶領(lǐng)全體管業(yè)部員工為實(shí)現(xiàn)既定的營(yíng)運(yùn)方針和目標(biāo)而努力。管理處通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過(guò)持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來(lái)保證隊(duì)伍的素質(zhì)。15人合計(jì)110人人員架構(gòu)安全管理部工程維修部客戶服務(wù)部行政人事部財(cái)務(wù)部昆山分公司項(xiàng)目經(jīng)理辦公室環(huán)境管理部提供專業(yè)的物業(yè)管理培訓(xùn)入職培訓(xùn)：?jiǎn)T工入職時(shí)對(duì)其進(jìn)行禮儀禮貌、儀容、紀(jì)律、企業(yè)文化等培訓(xùn)；崗前培訓(xùn)：由所屬各部門領(lǐng)班對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，并進(jìn)行記錄備案；技能提高培訓(xùn)：由所屬各部門領(lǐng)班對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，并進(jìn)行記錄備案；崗位晉升培訓(xùn)：由公司針對(duì)性組織培訓(xùn)，主要是應(yīng)對(duì)崗位空缺或待聘人員前，優(yōu)先考慮日常表現(xiàn)優(yōu)秀的員工。3人清潔員50歲以下，五官端正，動(dòng)作麻利。7人保安員身體健康，口齒清楚。1人工程領(lǐng)班3年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，持電工操作證。6人清潔主管從事清潔領(lǐng)班工作2年或以上，有一定日常綠化保養(yǎng)常識(shí)。2人前臺(tái)接待中專學(xué)歷，形象良好，口齒伶俐。6人會(huì)計(jì)出納大專學(xué)歷，從事會(huì)計(jì)工作3年，持會(huì)計(jì)證、辦稅員證。1人物管主管大專學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力具有一定的管理經(jīng)驗(yàn)。我們通過(guò)制定長(zhǎng)期和短期的《工作計(jì)劃》，目的一是對(duì)內(nèi)部加強(qiáng)員工對(duì)工作流程的熟練掌握，保質(zhì)保量地為客戶服務(wù)；目的二是對(duì)客戶有效投訴進(jìn)行全面跟蹤，提升物業(yè)管理企業(yè)和發(fā)展商的整體形象。公司普遍推行員工提合理化建議等做法，使企業(yè)的凝聚力明顯增強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)管理者與被管理者的關(guān)系不斷改善。這就是一種自律，就如同你走進(jìn)金碧輝煌、明亮映人的五星級(jí)大酒店大堂，人人都不由自主地產(chǎn)生這種自律，絕對(duì)不好意思也不忍心去破壞它。六） 培養(yǎng)住戶的自律，將對(duì)住戶及來(lái)訪客人的防范式管理轉(zhuǎn)為疏導(dǎo)式。五） 以節(jié)約為榮、視浪費(fèi)為恥。因?yàn)樽屚馊丝吹筋I(lǐng)導(dǎo)斥責(zé)、爭(zhēng)吵的場(chǎng)面，會(huì)使他們感到厭惡難受和蔑視。因?yàn)槊恳粋€(gè)不同的人，都可以為我們的企業(yè)形象帶來(lái)相同的正面或負(fù)面影響。二） 把住戶的責(zé)備批評(píng)投訴當(dāng)成神佛之聲，不論責(zé)備什么，都要欣然接受，“要聽聽住戶的聲音”是公司經(jīng)常強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)，傾聽之后，要即刻有所行動(dòng)，這是搞好對(duì)住戶管理工作的重要條件。三、 自我約束的機(jī)制憑著我司員工的團(tuán)結(jié)及經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一些值得提倡的科學(xué)做法。物業(yè)公司與顧客之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，同時(shí)又是平等的關(guān)系，應(yīng)強(qiáng)調(diào)彼此的互動(dòng)，成功的物業(yè)管理，除物業(yè)管理公司之努力外，必須通過(guò)所有業(yè)主的支持和配合。本公司時(shí)刻記住以為業(yè)主服務(wù)這個(gè)中心，為提供相應(yīng)的服務(wù)。每年舉行員工文娛活動(dòng)，增強(qiáng)員工的歸宿感，培養(yǎng)員工的團(tuán)體精神。在這套架構(gòu)的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，本公司根據(jù)實(shí)際情況不斷對(duì)其進(jìn)行調(diào)整和完善，以確保其始終保持高效運(yùn)作。物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)一切事務(wù)，但在社區(qū)服務(wù)社會(huì)化過(guò)程中，企業(yè)可以扮演一個(gè)主動(dòng)性角色，我們將在工商部門指導(dǎo)下，積極引入有品牌、有資質(zhì)、服務(wù)好的商家參與社區(qū)服務(wù)，堅(jiān)決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的作法。規(guī)范管理，促進(jìn)社區(qū)服務(wù)社會(huì)化。致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)工作。我們將通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來(lái)給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過(guò)持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來(lái)保證隊(duì)伍的素質(zhì)。我們認(rèn)為對(duì)于企業(yè)而言，物業(yè)管理成敗關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢(shì)與標(biāo)的物的管理要求有效結(jié)合。我們提出構(gòu)建“棕櫚灣花園住宅文化區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化社區(qū)”的管理目標(biāo)。：二、確立棕櫚灣花園住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式；① 緊密圍繞“服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會(huì)”的核心理念，提供精品服務(wù)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；② 倡導(dǎo)“以客戶為中心“的流程管理理念，建立以流程為基石的客戶需求價(jià)值鏈；③ 倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù)，規(guī)范管理服務(wù)行為；④ 致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)實(shí)契約關(guān)系，推廣“天天讓您滿意“的服務(wù)理念。小區(qū)開發(fā)的物業(yè)類型主要是高層洋房與聯(lián)排別墅，配套成熟。昆山某公司日常物業(yè)管理作者：日期： 昆山市XXXX置業(yè)有限公司投標(biāo)文件技術(shù)標(biāo)第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃一、對(duì)棕櫚灣花園項(xiàng)目的整體分析；棕櫚灣花園高尚住宅小區(qū)位于昆山市花橋鎮(zhèn)綠地大道1339號(hào)，總建筑面積2261634平方米?？倯魯?shù)為1968戶，規(guī)劃人口約7000人。小區(qū)開發(fā)的物業(yè)類型主要是高層洋房，物業(yè)情況的概要數(shù)據(jù)如下； 1. 項(xiàng)目概況序號(hào)內(nèi)容說(shuō)明1案名棕櫚灣花園2推廣名棕櫚灣3發(fā)展商昆山市中金花橋置業(yè)有限公司4規(guī)劃設(shè)計(jì)昆山市建筑設(shè)計(jì)院有限公司5物管公司6建筑商中建四局第六建筑工程有限公司上海分公司7監(jiān)理單位上海同建工程建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司8項(xiàng)目地址昆山市花橋鎮(zhèn)綠地大道1339號(hào)9基地面積10建筑面積340884平方米11住宅面積261634平方米12商鋪面積1840平方米13規(guī)劃戶數(shù)1968戶14規(guī)劃車位2396個(gè)1:15容積率16綠化率約40%17泳池18會(huì)所從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實(shí)施與周邊施工（配套工程收尾）長(zhǎng)期并存，且入伙期業(yè)主入住集中、入住率高、入住快，管理壓力大；小區(qū)公寓業(yè)主以年青家庭為主，其人員結(jié)構(gòu)將為居住區(qū)帶來(lái)清新的時(shí)代氣息、衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化；小區(qū)的業(yè)主基本屬于中、高收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是“精品服務(wù)”，全心全意滿足客戶要求，且不斷滿足客戶不斷增長(zhǎng)的需求。在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對(duì)棕櫚灣花園住宅小區(qū)特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出物業(yè)管理服務(wù)的基本思路：①采用整體管理和專業(yè)相結(jié)合的辦法；②強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)；③確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化；④確保配套設(shè)施的不斷完善與家居服務(wù)的日趨完美；⑤致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí)；⑥致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升；⑦致力于文化功能的提升、塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境。我公司自身經(jīng)營(yíng)管理不斷完善，市場(chǎng)表現(xiàn)日益突出，并形成一整套運(yùn)作較為成熟的管理模式，并于2006年成功進(jìn)入昆山市物業(yè)管理市場(chǎng)。要實(shí)現(xiàn)我們?cè)诠芾矸桨钢械母黜?xiàng)承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。建立“全方位”的員工培訓(xùn)機(jī)制，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)便每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。根據(jù)我們對(duì)小區(qū)物業(yè)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將電梯、二次供水設(shè)施管理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)作為目的的日常管理及維修；以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)（包括大、中修）；以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能從而滿足用戶不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)（改造）。隨著我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,一個(gè)個(gè)相對(duì)封閉的居住社區(qū)不斷涌現(xiàn),業(yè)主從入伙裝修、家私家電配置直至日常起居的服務(wù)所需均依賴于社會(huì)綜合服務(wù)體系的供給，住宅產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)后，社區(qū)所形成市場(chǎng)需求十分可觀。第二章 前期物業(yè)管理組織架構(gòu)、人員的培訓(xùn)以及管理方案一、公司內(nèi)部管理架構(gòu)本公司的架構(gòu)設(shè)置集中了事業(yè)制和職能制的優(yōu)點(diǎn)，既保證了公司領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)各部門的直接領(lǐng)導(dǎo)指揮，以充分掌握全局情況、做出正確的決策，又能夠放手授權(quán)給公司管理執(zhí)行層操作具體工作的進(jìn)行，而作為基層作業(yè)層的各個(gè)服務(wù)中心，則能夠在各職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和考核下依照明確的目標(biāo)和要求獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，提高了管理的靈活性和對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的適應(yīng)性，又具有較高的穩(wěn)定性，有利于培養(yǎng)全面的管理人才。二、 激勵(lì)和監(jiān)督機(jī)制我司按照