【正文】 研 .......................................................................................................... 3 第二章 管理服務理念及管理思路 ................................................................................. 4 第三章 探求、創(chuàng)造“ XXX 文化區(qū)”物業(yè)管理新模式 .................................................... 6 第四章 擬采取的管理服務措施 ..................................................................................... 7 第二部分 項目 管理方式 ............................................................................................................. 14 第一章 管理模式 ......................................................................................................... 14 第二章 各類人員的素質要求、選用辦法和人員編制情況 .............................................. 18 第三章 資源配置情況 .................................................................................................. 21 第三部分 促進銷售的建議和配合銷售的措施、承諾 ................................................................... 26 第一章 銷售對象的定位 ............................................................................................... 26 第二章 配合銷售的措施 ............................................................................................... 27 第四部分 項目服務管理費 ......................................................................................................... 29 第一章 財務管理 ......................................................................................................... 29 第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算 ............................................................................. 32 第五部分 特色服務項目及收費標準 ........................................................................................... 36 一、服務思路 ............................................................................................................... 36 二、服務項目 ............................................................................................................... 37 三、日常服務措施 .................................................................................................... 41 第六部分 未來接管中的新舉動、新設想 .................................................................................... 42 第一章 建立“物業(yè)信息島”，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 ....................................................... 42 第二章 實現(xiàn)網(wǎng)絡辦公自動化 ........................................................................................ 48 第七部分 社區(qū)文化建設 ............................................................................................................. 51 一、社區(qū)文化建設構想 ................................................................................................. 51 二、社區(qū)文化建設的總思路 .......................................................................................... 52 三、社區(qū)文化建設的保障體系 ...................................................................................... 53 四、社區(qū)文化活動精彩展現(xiàn) .......................................................................................... 54 五、社區(qū)文化建設的效果評估 ...................................................................................... 54 第八部分 項目管理目標及承諾 .................................................................................................. 56 第一章 經(jīng)營指標承諾及采取的措施 ....................................................................... 56 第二章 管理指標承諾及采取的措施 ............................................................................. 57 第 九 部分 物業(yè)管理的日常工作 .................................................................................................. 64 第一章 前期介入 ......................................................................................................... 64 第二章 業(yè)主入住 ......................................................................................................... 66 第三章 二次裝修管理 .................................................................................................. 67 第四章 業(yè)主投訴處理 .................................................................................................. 69 第五章 安全管理 ......................................................................................................... 70 第六章 車輛及交通管理 ............................................................................................... 72 第七章 消防管理 ......................................................................................................... 73 第八章 園林綠化與養(yǎng)護 ............................................................................................... 76 第九章 機電、智能化等設備設施的管理 ...................................................................... 77 第十章 環(huán)境保護與消殺服務 ........................................................................................ 80 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 結 束 語 ................................................................................................................................ 85 第一部分 項目物業(yè)管理理念 第一章 項目調研 為使管理服務工作更加貼近 XXX 高尚住宅小 區(qū)中的“宅”與“人”，我們深入現(xiàn)場調研，所了解的基本情況如下： 【 XXX 位于江寧開發(fā)區(qū)佛城路以南 ,將軍南路以東 ,牛首河以北 ,占地面積約 畝。江寧開發(fā)區(qū) 按照高起點、高標準的開發(fā)戰(zhàn)略 ，以建設 XX 新區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)密集區(qū)為目標，精心規(guī)劃設計。隨著諸多的大專院校及高科技企業(yè)在江寧開發(fā)區(qū)的落成 ,一個全新的以科技文化為主的江寧開發(fā)區(qū)正在崛起 ,為本地塊居住小區(qū)的成功開發(fā)帶來無限商機。佛城路 、 將軍南路交叉口的大轉盤將是一個非常大規(guī)模 的中心“綠島 ” ,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升。】 如何把 XXX 高尚住宅小區(qū)納入物業(yè)管理的視角，達到都市地標性建筑形象的要求 ,XXX 高尚住宅小區(qū)給我們帶來了諸多課題： ?從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實施與周邊施工（配套工程收尾）長期并存，且入伙期業(yè)主入住集中、入住率高、入住快，管理壓力較大。 ?“ XXX 文化區(qū)”這一規(guī)劃設計理念，如何能在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù)？社區(qū)中的文化建設能否切合“國家安定團結的需要、物業(yè)管理企業(yè)管理的需要、社區(qū)成員自娛自樂的需要”？ 社區(qū)活動的開展應充分尊重江寧地區(qū)的風俗習慣，社區(qū)文化用房的使用功能安排應切合高學歷者、 IT 產(chǎn)業(yè)人士和投資家人士的需求。 ?受住宅商品化進程的影響，國內物業(yè)管理行業(yè)在一段時期內，仍需擺脫傳統(tǒng)房管體制所造成的部分業(yè)主物業(yè)管理消費意識不強等問題。而我們的調研結果也顯示： XXX 住宅小區(qū) 是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法 。 我們提出構建“ XXX 文化區(qū)”的人居理想模式，強調由物化管理上升到文化管理，實現(xiàn) 傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化社區(qū)” 的管理目標。 二是 通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強的物業(yè)中，進行約 束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。 二 、營建“ 事業(yè)至真，生活至愛 ”的 文化服務理念 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質形態(tài)的完美結合，社區(qū)文化建設的最終目的是在居住區(qū)內建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。 我們將圍繞 “環(huán)境保護、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等五大主題來組織、策劃社區(qū)活動，努力把 XXX 高尚住宅小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設的窗口。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。