【正文】 00％銷售。維保養(yǎng)護計劃執(zhí)行良好，確保物業(yè)樓宇正?！把訅邸?。178。178。[瑞南新苑]在2000年10月被評為市首批“四高”示范小區(qū)，2002年2月又被評為上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)及建設部優(yōu)秀示范住宅小區(qū)的榮譽稱號。1999年2月，公司通過了“涉外超高層綜合商辦樓”和“超高層住宅小區(qū)”的ISO9002質量保證體系的第三方認證。我公司自1997年7月成立至今七年有余，管理種類綜合齊全，是滬上業(yè)內絕無僅有的。而且敢于將預決算明細帳清冊提交業(yè)主委員會審核。與此同時，“上實物業(yè)”嚴謹自律，以實際業(yè)績贏得社會各方的好評，也為“上實品牌”增添了榮耀。[上實物業(yè)]未來若干年，尋求的高端物業(yè)市場拓展，想必也會在“新”上力求更高更新，在“文化”上不斷探索，去踐行自己的每一個承諾和付諸于的行動。[上實物業(yè)]即將對這種集3種業(yè)態(tài)為一體物業(yè)創(chuàng)立新的管理模式。HiSHANGHAI物管模式創(chuàng)舉與實踐● 集3種業(yè)態(tài)為一體的模式創(chuàng)立[海上海]創(chuàng)新地把“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”地三種地產(chǎn)業(yè)態(tài)融入于一體：LOFT創(chuàng)意居，創(chuàng)意商業(yè)街、生態(tài)住宅區(qū)。企業(yè)依靠所秉持的價值觀而成長，并通過經(jīng)營方式把它們付諸實施，而[海上海]項目則就是這些價值觀付諸實施開篇之作。每個被考核者都會在“二維”圖中找到自己的點，而該點在“二維”圖中的位置，就決定了該被考核人的獎勵。素質評價、績效考核a、量化考核，客觀評價。通過規(guī)范企業(yè)運作，約束員工行為。e、工作經(jīng)驗。為了符合高端物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求100%的中專以上文化程度以外，部分崗位引進本科以上的專業(yè)技術人才。所以從這層意義上來說，經(jīng)營企業(yè)其實就是做人的工作。⑧分片管理與中心管理相結合，實行首問負責制。養(yǎng)護好已有綠化，實施由地面向空中進展的立體式綠化工程，加強對商戶環(huán)保意識的灌輸，增強所有人員的環(huán)保健康意識。人防采取快速推進法。常規(guī)期以技防為主，人防為輔。態(tài)度：不能帶‘不’字作結束語。[海上海]新城的前瞻性的規(guī)劃，使公司充滿信心在最短的時間內將『海上海新城』創(chuàng)建為國家級優(yōu)秀示范商務住宅小區(qū)。（詳敘見“總體構思”）。[海上海]充分利用建筑布局空間，展示恢宏氣勢，也展現(xiàn)各個社區(qū)功能定位，并作了相應的空間分割。[海上海]位于上海楊浦區(qū)與虹口區(qū)交匯處的大連路，建筑用地面積近八萬平方米，總建筑面積為二十三萬平方米，其中7幢住宅建筑面積為九萬多平方米，3幢LOFT建筑面積為七萬多平方米，商業(yè)面積近三萬平方米。投資商上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司、發(fā)展商上海上實房地產(chǎn)有限公司，將聘請文化經(jīng)營公司進行專業(yè)運營，統(tǒng)一管理及全程服務達到前所未有的投資方、發(fā)展方、經(jīng)營者、業(yè)主、消費者、物業(yè)公司六方共贏。[海上海]創(chuàng)意商業(yè)街用“建筑語言：劃分成五大場景制造區(qū)塊，即：（一）混凝土,（二）金屬，（三）玻璃，（四）磚，（五）木材。：[上實發(fā)展]正在開發(fā)的[海上海]，它不僅是要在文化本體要素中，實現(xiàn)常態(tài)生活和文化狂歡、物質消費和精神享受、建筑空間和概念空間、進行式情節(jié)和未來式前景的有機融合，還要按照產(chǎn)業(yè)生態(tài)原則，主動促進人才與資本的自由結合。思想：業(yè)主并不總是對的，但他永遠是第一位。②積極與政府部門加強溝通與協(xié)調，取得支持，溝通創(chuàng)建一流的文明城區(qū)。②定期與政府部門溝通，多開工作會、聯(lián)誼會。在審核上嚴格把關，職能部門齊抓共管，將違章消滅在萌芽之中。⑥加強社區(qū)文化建設，整合各區(qū)域形象，開展各種形式的文化娛樂健康活動，建立商戶健康檔案，讓商戶享受溫馨，陶冶性情，形成一種健康向上的氛圍。全面導入CIS形象和ISO90014000體系①管理CIS形象導入是『海上?！?整體形象的組成部分；②將ISO90014001質量和環(huán)境體系引入[海上海]物業(yè)管理范疇，為提升『海上海新城』整體管理形象打下良好的基礎。為企業(yè)文化再造奠定基礎、為公司今后承接類似『海上海新城』這樣的物管項目創(chuàng)造條件。加大管理人員的配置比率（本項目物業(yè)管理人員與操作人員的比率為1:），符合高科技、高智能化管理的要求，使管理隊伍實現(xiàn)由勞動密集型向知識密集型轉變。尤其是在一專多能、何者為專的問題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個人專長。c、規(guī)范言行、注重儀表，實施BI形象戰(zhàn)略BI即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。制訂科學合理的工作服務標準和量化考核標準，并推出一整套突出績效與綜合測評相結合的考核實施方案?！径縃iSHANGHAI文化與商業(yè)的融合● 新文化地產(chǎn)理念延伸新文化地產(chǎn)理念的形成有著極深內涵意義，歸納起來主要有這么些：（1）新文化地產(chǎn)著意于文化的創(chuàng)新與進步，地產(chǎn)被賦予文化的靈魂，文化與地產(chǎn)之間的互動關系被充分發(fā)掘，人們在人居的休閑與游戲之中感悟人生的幸福、優(yōu)雅與美好?！?物業(yè)管理之文化內涵塑造在新文化地產(chǎn)包含眾多分支理念之下，物業(yè)管理與服務的理念如何塑造其應有的文化內涵，這是擺在我們[上實物業(yè)]面前的一個重要論題。創(chuàng)意商業(yè)街是一個有明顯主題的街區(qū)，它是以原創(chuàng)精神為主題的藝術文化街。[上實物業(yè)]借助[海上海]這個平臺，又將成為文化塑造物業(yè)管理企業(yè)，并努力借助于實際行動作為又一個提升。其中已獲得“部優(yōu)”的管理項目5個，“市優(yōu)”的管理項目6個。我們管理生態(tài)環(huán)保小區(qū)—御景園和高樓齡的近代保護建筑—高陽大樓時也能泰然自若，得心應手。沒有“規(guī)范”，就沒有“發(fā)展”；沒有“規(guī)范”，就是“發(fā)展”了也不會持久。），此舉也是我司向外省市拓展業(yè)務一個標志；也為我們打開昆山市場創(chuàng)造了條件。[上海實業(yè)大廈]1999年11月被評為國家建設部“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”；1998年起歷年被評為市治安消防先進單位。2000年9月，我公司被選為市里的“上海市物業(yè)管理顧客滿意度指數(shù)課題組”成員單位。據(jù)2003年底調查統(tǒng)計，每個管理處的業(yè)主滿意和較滿意的都在96％以上，并且都與發(fā)展商、業(yè)委會和業(yè)主建立了良好的關系。我司將管理物業(yè)作為物業(yè)管理的主要工作內容，非常關注對房屋、設備、設施的維護保養(yǎng)。雖然我們堅持管理原則非常強硬，但幾年來基本沒有收到有效投訴。2002年由上海市房產(chǎn)局牽頭的物業(yè)管理行業(yè)業(yè)主滿意度指數(shù)課題研究，我司是二個物業(yè)管理企業(yè)之一，我司管理的樓宇在此課題調研中名列前茅。每個管理項目在該區(qū)域都是最好的，使委托方得到物有所值，物超所值的利益和價值。公司在發(fā)展過程中，不斷提升和完善管理思想，學習和借鑒國外的先進管理經(jīng)驗，力求在管理與服務上有所突破，有所創(chuàng)新。更突出的理由：現(xiàn)在的[上實物業(yè)]管理團隊已具備了：一種共同的 信念一樣執(zhí)著的 追求一致奮斗的 目標一支優(yōu)秀的 隊伍 還有相應的 經(jīng)濟實力……高層領銜管理人——李勝來先生，是勞動和社會保障部國家職業(yè)資格培訓教程（物業(yè)管理）編審委員會委員、主審，《物業(yè)管理實務手冊》副主編，上海市人民政府采購中心咨詢專家（物業(yè)管理），上海市物業(yè)管理招投標專家委員會成員，上實物業(yè)管理（上海）有限公司總經(jīng)理，上海上實金馬物業(yè)管理有限公司董事、總經(jīng)理。[上實物業(yè)]還倡導了物業(yè)管理的一種文化氛圍：凈、暢、寧凈——干凈 物業(yè)環(huán)境舒適干凈，建筑外觀整潔。● 物管運營財務收支預案物業(yè)管理費用支出匯總表項目內容月支出（元/月）年支出（元/年）備注管理費管理人員工資90,2001,082,400表一管理人員福利63,687764,244表二辦公費用10,000120,000表三小計163,8871,966,644保安費保安人員工資61,400736,800表四保安人員福利51,992623,904表五保安設備設施費用4,00048,000表六小計117,3921408,704保潔費保潔人員工資39,600475,200表七保潔人員福利28,166337,992表八清潔衛(wèi)生費用28,000336,000表九小計95,7661,149,192相關費用其他費用8,00096,000表十酬金及稅金費用81,904982,848表十一小計89,9041,078,848設備設施相關費用公共能耗費用101,7501,221,000表十二設備設施維修養(yǎng)護71,000852,000表十三小計172,7502,073,000支出合計639,6994,436,388216。21天180。300%)元/班180。24月2,542保險120元/年180。12月744保安人員值班15人180。12月367保潔人員節(jié)假日值班(20000184。月計生態(tài)住宅管理費=住宅管理費單價住宅面積=停車費收入剔除人員成本后，與管理費收支差相抵，則收支基本持平。三座標志性建筑位于商業(yè)街的三處節(jié)點，形成從地理到情感到精神的全方面位輻射。這些工作涉及面廣，必須做細、做全、做實。、消防規(guī)章制度的建立，研究解決消防人員，設備中的重大問題，組織定期的消防安全檢查及消防演習。“海上海新城”消防管理中業(yè)主自救培訓定期由[國際服裝城]專職消防人員對業(yè)主、經(jīng)營戶、消費者進行自救培訓，使他們能掌握基本的消防知識和技能，能熟練使用各種消防器材及發(fā)生火災時，應怎么逃生及一些注意事項等。嚴格控制城區(qū)人員的進出、機動車輛進出及負責城區(qū)內部各樓層和商鋪、廣場等的巡視。4)消防管理：以預防為主，防消結合的管理方針，消除火災隱患。?每班下班前，當值安保員應收集所有放行條交班長，并由班長上交安保部統(tǒng)一保管。?接班人員清點崗位上如發(fā)現(xiàn)損壞、缺遺應立即向班長提出，并要求上一班當 值人員說明物品去向及做好記錄。?帶領接班人員系統(tǒng)的檢查責任區(qū)域內的工作情況。?要求停車汽車一律熄火，以防排氣管廢氣損傷綠化。?非工作人員嚴禁進入監(jiān)控中心，因工作需要進入監(jiān)控中心必須填寫《非工作人員進入監(jiān)控中心登記表》。?檢查共用部位工程、消防、清潔設施的完好無損，如有情況做好記錄。具體工作時按《員工服務管理標準作業(yè)規(guī)程》的要求執(zhí)行。?指導行人走人行道，自行車靠右側道路行駛。 致電110報案并留守現(xiàn)場，直至公安人員到達。 向公安人員報告有關罪案詳情，例如案發(fā)經(jīng)過，與其有關人物之相貌及衣著和逃走方向等。178。178。178。 配合業(yè)委會、居委會、街道對受災業(yè)主給予必要援助，使他們盡快恢復正常的生活秩序。 視火勢大小，對家中無人的業(yè)戶進行可能的物資搶險工作。 在離開項目或進行火警演習時，業(yè)戶的貴重物品須自行負責。178。 對于無法處理的較嚴重的病患，應及時撥打120急救電話，配合家屬或醫(yī)療人員進行處理。 立即撥打110與120電話，通知服裝城經(jīng)理和公司。 事后，將該事件匯報公司與服裝城業(yè)主，若由于管理處管理不善引起，將追究責任人責任。 當項目供電恢復正常時，當值領班必須與電工技員檢查項目內所有一切正常運作情況，如有損壞，須立即報告主管，安排修理；178。 檢查后備發(fā)電機是否操作正常，公共地方，包括公眾通道是否正常供電；178。 任何人士在未到達現(xiàn)場前，應將身上之傳呼機，對講機或任接收或放射之儀器關上，以免產(chǎn)。 加派人手看守大門及通道，加強保安：178。 當物業(yè)晚間發(fā)生突然停電事故時，保安員應立通知保安主管及控制中心，安排工程部人員維修，并防偷盜和搶掠，必要時關閉項目主要出入口。 電力公司預先通知項目須暫時停電，應立即將詳況和有關文件呈交物業(yè)經(jīng)理或保安主管，安排電工當值。 在救護車和救護人員未到場前，對被救人員進行壓水、人工呼吸等急救措施。 身邊沒有家屬的患中風、哮喘、心臟病等疾患的業(yè)主，在力所能及的前提下予以急救，并立刻撥打120急救電話，事后設法聯(lián)系其親人、家屬。 立即報告當值主管：178。178。 在消防隊員到達后，配合消防隊員進行力所能及的滅火工作。 如火警由該業(yè)主家而起，應設法破門對火警進行撲滅。178。178。178。 撰寫報告交上級存閱。 切勿隨便移動并勸阻他人移動、觸摸或踐踏現(xiàn)場對象。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)不僅在做好日常的維護保養(yǎng)工作，而且能應付和及時、正確處理發(fā)生在[服裝城]內的突發(fā)處理，我司在處理突發(fā)事件上，有一套完整處理預案及程序，每年進行二次情景模擬演練，成為一支“拉得出，打得響”的具有實戰(zhàn)和管理經(jīng)驗的隊伍。 車輛行駛和停放管理?監(jiān)督進入轄區(qū)的車輛不超過15km/h慢行、禁鳴喇叭，并指揮車輛按規(guī)定方向 靠右行駛，停放在指定的停車位置，以便于車輛停放整齊。?誤報—情況結果向監(jiān)控中心報告。?接聽電話，做到鈴響三聲，必有應答，文明服務。?安保員每班對地面車位停放的機動車輛進行抄車牌車位二次，并作記錄。 交班后集合?當值班長在全部崗位交接清楚后集合隊伍。?檢查區(qū)域內有無異常情況，在上一班當值安保員的帶領下，系統(tǒng)的檢查責任區(qū)域內的工作情況，如發(fā)現(xiàn)有異常則要求上一班當值人員做出解釋，并通知班長前來處理及做好記錄。?嚴格執(zhí)行《管理處員工服務管理標準作業(yè)規(guī)程》的有關規(guī)定，不符合該規(guī)程中儀容儀表要求的不準上崗。6)公共關系：保持與轄區(qū)內政府有關部門（公安、消防、文化娛樂、工商與稅務、街道與居委會等）的良好關系。1)電子監(jiān)控系統(tǒng)：在出入口、停車場、電梯和其他公共部位的重要部位已經(jīng)安裝攝像探頭，并成立了安保監(jiān)控中心24小時監(jiān)控?！昂Ｉ虾Ｐ鲁恰毕拦芾碇袘渲玫南榔鞑闹靥岣摺靶鲁恰毕雷跃饶芰?，各商戶、住戶、設備房、消防監(jiān)控中心需要配備必要的消防器材，消防監(jiān)控中心應配置以下設備，并專柜安放，專人管理?！靶鲁恰钡南拦芾硎种匾?，物業(yè)管理處在保安部內組建一支業(yè)余的消防隊伍來負責消防工作，同時建立包括各職能部門在內的兼職的義務消防隊伍。消防工作方針：“預防為主、防消結合”，[上實物業(yè)]如果入住“新城”，將把[海上海]預防火災放在首位，動員全體員工及依靠區(qū)消防大隊在各項防火的法制措施、行政措施、技術措施和組織措施上落實，從根本上防止火災的發(fā)生。海上劇院以典雅位內涵，展示原創(chuàng)文化的藝術情調。月，月計LOFT創(chuàng)意居管理費=LOFT創(chuàng)意居管理費單價LOFT創(chuàng)意居面積=21天180。1,830