【正文】 當接獲易然氣體管爆裂或任何氣體氣味泄露投訴時，應(yīng)詳細詢問清楚該位置：立刻通知當值主管往現(xiàn)場觀察，并通知相關(guān)部門上門檢修；178。 凡停電后，除發(fā)電區(qū)外，其它應(yīng)馬上將總掣關(guān)閉，如恢復供電，須逐漸開啟。 注意項目內(nèi)外有否煙火發(fā)生：178。停電時178。178。178。178。178。178。178。178。 根據(jù)傷勢，撥120要求急救醫(yī)療服務(wù)；178。 嘗試盡可能獲取有關(guān)受傷者的資料、了解傷者之身份及通知親人或單位。 開啟通住走廊的大門時，先弄清楚是否燙手，如發(fā)現(xiàn)該門是熱的，須慢慢開啟，若情況許可，應(yīng)前往預先指定的樓梯然后跟隨撤離程序逃生。178。178。178。178。178。 身處火場以上各層業(yè)戶，應(yīng)繼續(xù)向上層方向逃生，如身處火場以下層數(shù)，則向下走，前往最近的出口逃生；178。 樓內(nèi)的電梯將會停止操作，切不可乘坐電梯，因可能隨時中途停運而被困于電梯內(nèi)，并打開消防通道，指導人員疏散。 安裝了玻璃警告系統(tǒng)位前發(fā)訊號，開關(guān)閉房門跟火熱的源頭隔離：178。 利用服裝城背景音響或擴音喇叭向被困業(yè)主通知并指導業(yè)主脫離現(xiàn)場。 事后遞交事故報告，分析事故原因，杜絕安全隱患。 發(fā)現(xiàn)(若發(fā)現(xiàn)火警)立刻通知物業(yè)經(jīng)理／保安主管，依從物業(yè)經(jīng)理／保安主管的指示行動。178。178。178。178。如遇有罪案發(fā)生時，應(yīng)采取下列步驟處理：178。?對轄區(qū)穿梭的出租汽車的上下客人進行管理：?指揮出租車到指定地點或靠道路的右側(cè)停車等候；?在糾正司機亂停放時，應(yīng)面向司機敬禮，再有禮貌地要求司機將車停放到指 定的停車位置。?提醒司機關(guān)鎖好車門、窗，并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走。?文明服務(wù)的原則安保執(zhí)勤人員在維護交通秩序、糾正違章停車或行駛時，必須以禮待人，文明服務(wù)。?火警—立即向監(jiān)控中心報告并及時采取有效消防急救措施，具體參照《突發(fā)事件處理程序》處理。?接客車輛進出高峰時，應(yīng)協(xié)助管理車輛有序進出，規(guī)范停放。?準時交班，按《交接班基本要求》執(zhí)行，并作記錄。監(jiān)控中心是突發(fā)事件的調(diào)度中心，當班安保不得脫崗，并嚴格執(zhí)行《監(jiān)控中心管理制度》。?發(fā)生意外交通事故，安保員應(yīng)立即報告領(lǐng)班及主管以上管理人員或向“110”報警、具體操作按《突發(fā)事件處理程序》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。?如遇違章停車，應(yīng)在該車的擋風玻璃上粘貼標記，并作記錄。?各區(qū)域的班長對區(qū)域值班情況進行講評工作。?將未完成的工作如實向接班人員交待清楚。?交接雙方在確認無誤后在上一班值記錄本上簽名，并開始接崗值勤。?交接班人員相互敬禮并問好。?當值班長集合隊伍，點名并統(tǒng)計、做好記錄。?當值安保員在具體工作中，言行舉止應(yīng)嚴格依照《管理處員工服務(wù)管理標準作業(yè)規(guī)程》的規(guī)定進行工作。 物品/人員出入管理標準作業(yè)規(guī)程?來訪者及施工人員進入轄區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時，當值安保員應(yīng)禮貌的拒絕物主將此類物業(yè)帶入轄區(qū)內(nèi)。3)監(jiān)控管理：實行24小時監(jiān)控，制訂并嚴格執(zhí)行監(jiān)控程序和規(guī)章制度。2)消防報警系統(tǒng)：會所配備煙感報警系統(tǒng)和消防噴淋系統(tǒng)，3)對講系統(tǒng)：入口處設(shè)有訪客呼喚系統(tǒng)，作用類似于門警系統(tǒng)。安保員：分門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗。設(shè)備內(nèi)容包括手提式CO2氣體滅火器（或推車式ABC干粉滅火器、推車式CO2氣體滅火器）。力爭使[海上海新城]的火災(zāi)控制在零。、做好預防工作定期請專家或有經(jīng)驗的消防人員對義務(wù)消防員、經(jīng)營戶、業(yè)主進行培訓，使他們掌握基本的消防知識和技能，能熟練使用各種消防器材，并組織消防演習，提高滅火技能。，確定人選，明確職責。同時，加強對[上實物業(yè)]專職消防隊員及保安隊員的各項培訓、考核工作，積極做好各項防范工作，一旦發(fā)生火災(zāi)，能夠迅速有效地予以撲滅，最大限度地防止和減少火災(zāi)所造成的各項損失?！?商業(yè)文化街三標志建筑的服務(wù)定位● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式● 海上海LOFT商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述運作篇物業(yè)管理實務(wù)運作Ⅰ 消防安全管理Ⅱ 安保與交通管理Ⅲ 環(huán)境營造與維護管理Ⅳ 設(shè)備設(shè)施維護和工程維修管理Ⅴ 客戶服務(wù)管理Ⅵ 行政事務(wù)管理其他物業(yè)管理運作方案概述：物業(yè)管理運作通常的工作就是“四保”（保安、保潔、保綠、保全）等具體事務(wù)工作。日后小劇場上演的劇目，一是試驗性的現(xiàn)代藝術(shù)作品，一是“海上?！贝笊鐓^(qū)本身大身的生活故事。分別位于商業(yè)街主要入口海上講堂、海上劇院、海上會館就是這靈魂的載體。月，月18,000m2=135,900元/月物業(yè)管理費總收入=生態(tài)住宅管理費+LOFT創(chuàng)意居管理費+LOFT裙樓商鋪管理費+創(chuàng)意商業(yè)街管理費則為：208,113+213,424+73964+135,900=631,401元/月● 物業(yè)管理服務(wù)收費標準建議總物業(yè)管理費用收支差結(jié)果如下：管理費收支差=總管理費收入總管理費支出=631,401元/月639,699元/月=8298元/月。月76,223m2=213,424元/月* 管理相關(guān)費用支出（RMB） 表十：其他費用支出項目月費用社區(qū)活動費2,500開辦費攤銷(按5年分攤)2,900（約）設(shè)備設(shè)施及第三者責任險1,600不可預見費1,000小計8,000表十一：酬金及稅金支出項目月費用酬金（12%）46,205稅金35,699合計81,904表十二：公共能耗費項目月費用電梯72,500變頻生活水泵6,000排污泵3,000樓道公燈1,500道路照明3,000庭院燈2,000景觀燈5,000安全系統(tǒng)800噴水池泵950水耗7,000小計101,750表十三：設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費項目月費用電梯維保45,000電梯年檢14,000避雷針500水景維護3,000商業(yè)街電器維護2,000LOFT裙樓公共區(qū)域設(shè)備維護1,500小區(qū)景觀設(shè)施維護3,000地下停車場設(shè)施維護2,000小計71,000● 物管財務(wù)預算說明與分析管理費支出＝管理費用+保安費用+保潔費用+管理相關(guān)費用+設(shè)備設(shè)施相關(guān)費用＝639,699元/月*若“生態(tài)住宅”10天180。40人184。 保潔費用支出（RMB）表七：保潔人員工資費用崗位人數(shù)工資標準（人/月）月工資保潔主管12,2002,200保潔領(lǐng)班31,4004,200保潔工2890025,200綠化工810008,000小計4039,600表八：保潔人員福利費用支出（RMB）項目計算式月費用四金39,600元％20,196工會及教育附加39,600元180。25人184。40人184。12月5,117餐費61人6元/天21天7,686服裝500元/套2套61人184。10元/人180。10天180。6人184。7人184。12月7,517服裝450元/套2套41人184。今后小區(qū)業(yè)主委員會成立“開辦費”購置物品歸劃入其所有，或者留給繼任管理者（或業(yè)委會新聘物業(yè)管理公司）使用。前期開辦費用主要用于以下幾個方面：1）前期介入的人員工資、福利、培訓等；2）前期介入的辦公費用，前期介入的各項資料制作；3）前期介入的基本裝備費用（部分的物業(yè)用具及機械設(shè)備）；4）因前期介入管理中，隱含著多種不可預測性，故有一部分開發(fā)費用用于彌補物業(yè)管理費的不足。精誠合作、熱忱奉獻，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、管理規(guī)范，科技先導、服務(wù)創(chuàng)新。憑借這些高素質(zhì)，年富力強的職業(yè)人做[海上海]的“操盤手”是能夠讓開發(fā)商放心，業(yè)主、經(jīng)營者稱心和滿意?！?管理團隊選擇[上實物業(yè)]理由——第一，是『海上?！贿@個3種物業(yè)形態(tài)，特別是“創(chuàng)意居”的新需求第二，是高端物業(yè)管理這個市場的需求（公司市場定位）；第三，也是稟承上海實業(yè)集團產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)提升趨勢的一個延續(xù)。細──對每一個環(huán)節(jié)、每一個步驟、每一個過程都想得細、做到位，對每一件事都細觀察、細設(shè)想，對每一位顧客，都細致周到、體貼入微，盡一切所能。經(jīng)過幾年實踐積累，我司管理特色可概括為四個字，即“新、嚴、精、細”新──管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗、運用新方法，建立新機制。178。178?！?管理特色178。178。[上實大廈]％以上，[玉佛城]一期、[瑞南新苑]也全部都實現(xiàn)了100％銷售。我司倡導：先做好服務(wù)，讓再挑剔的業(yè)主也無處挑剔，然后在管理上堅持原則，從不讓步。維保養(yǎng)護計劃執(zhí)行良好，確保物業(yè)樓宇正?！把訅邸?。178。178。178。178。178。[瑞南新苑]在2000年10月被評為市首批“四高”示范小區(qū)，2002年2月又被評為上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)及建設(shè)部優(yōu)秀示范住宅小區(qū)的榮譽稱號。178。1999年2月，公司通過了“涉外超高層綜合商辦樓”和“超高層住宅小區(qū)”的ISO9002質(zhì)量保證體系的第三方認證。2004年4月中旬我司在昆山，通過公開招投一舉中標[四季華城]項目（178。我公司自1997年7月成立至今七年有余，管理種類綜合齊全，是滬上業(yè)內(nèi)絕無僅有的。在規(guī)范發(fā)展方面，正確處理兩者之間的辯證關(guān)系，并用實踐證明：“規(guī)范”是“發(fā)展”的基礎(chǔ)和必然條件，“發(fā)展”是“規(guī)范”的結(jié)果和既定目標。而且敢于將預決算明細帳清冊提交業(yè)主委員會審核。[上實物業(yè)]所擁有的保潔、保安和特殊服務(wù)經(jīng)營人員隊伍，專業(yè)技能都達到了同業(yè)較高水平，這些專業(yè)隊伍的技能足以應(yīng)對目前物業(yè)管理所涉及的專業(yè)技術(shù)要求。與此同時，“上實物業(yè)”嚴謹自律，以實際業(yè)績贏得社會各方的好評，也為“上實品牌”增添了榮耀。公司管理的物業(yè)種類包括涉外超高層綜合商辦樓、外銷高層住宅服裝城、外資內(nèi)銷高檔住宅服裝城、別墅、高層中低檔規(guī)模住宅服裝城、近代優(yōu)秀保護建筑、醫(yī)院后勤保障服務(wù)和工業(yè)廠房。[上實物業(yè)]未來若干年，尋求的高端物業(yè)市場拓展，想必也會在“新”上力求更高更新，在“文化”上不斷探索，去踐行自己的每一個承諾和付諸于的行動?！?物業(yè)管理之文化塑造踐行從本行業(yè)二十年的發(fā)展歷程來看，物業(yè)管理早已不限于“四保一維”的具體事務(wù)運行上，理念優(yōu)化，觀點更新，服務(wù)更細化，深入至人文關(guān)懷和至尚人本管理。[上實物業(yè)]即將對這種集3種業(yè)態(tài)為一體物業(yè)創(chuàng)立新的管理模式。LOFT創(chuàng)立的建筑物內(nèi)構(gòu)造多為錯層空間，可任意組合，可居住亦可辦公。HiSHANGHAI物管模式創(chuàng)舉與實踐● 集3種業(yè)態(tài)為一體的模式創(chuàng)立[海上海]創(chuàng)新地把“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”地三種地產(chǎn)業(yè)態(tài)融入于一體：LOFT創(chuàng)意居，創(chuàng)意商業(yè)街、生態(tài)住宅區(qū)。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)鏈中一環(huán)，在我們實務(wù)操作孤傲成，也應(yīng)體現(xiàn)文化理念的指導性和先進性，將日常繁瑣的事務(wù)與“新文化地產(chǎn)”中對應(yīng)理念作相應(yīng)的結(jié)合。企業(yè)依靠所秉持的價值觀而成長，并通過經(jīng)營方式把它們付諸實施，而[海上海]項目則就是這些價值觀付諸實施開篇之作?！拔C、壓力、目標、信念”是鑄造[上實物業(yè)]凝聚力的“有效保證”。每個被考核者都會在“二維”圖中找到自己的點，而該點在“二維”圖中的位置，就決定了該被考核人的獎勵。通過實踐總結(jié)出包括考核評鑒、行為測評、專項考試等三種評介方法在內(nèi)的管理人員素質(zhì)評價體系，對員工的“德、能、勤、績”進行全面客觀的評鑒。素質(zhì)評價、績效考核a、量化考核，客觀評價。操作層員工如保安、綠化等崗位實行工作輪換制等，發(fā)揮公司專業(yè)優(yōu)勢，避免因長時間在一處工作而造成工作惰性。通過規(guī)范企業(yè)運作，約束員工行為。規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗的管理人員帶領(lǐng)，到基層進行試用實習，并在實習過程中，全面測定和驗證新員工的個人工作能力，對不合崗位要求而又有其他專長的，實行調(diào)崗安排使用。e、工作經(jīng)驗。c、人員配置比率。為了符合高端物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求100%的中專以上文化程度以外，部分崗位引進本科以上的專業(yè)技術(shù)人才。特別需要擇優(yōu)一批懂得文化藝術(shù)與文化經(jīng)營和管理人才。所以從這層意義上來說，經(jīng)營企業(yè)其實就是做人的工作。特別舉措——搭建平臺①以開發(fā)商創(chuàng)造的硬件為基礎(chǔ)，依托營運商搭建的平臺，將物業(yè)管理服務(wù)溶入至日常運作中，充分體現(xiàn)物業(yè)的增值保值之功效；②引入高科技、智能化的技術(shù)手段，提升高端物業(yè)管理服務(wù)。⑧分片管理與中心管理相結(jié)合，實行首問負責制。垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)。養(yǎng)護好已有綠化，實施由地面向空中進展的立體式綠化工程，加強對商戶環(huán)保意識的灌輸，增強所有人員的環(huán)保健康意識。④管理采取情、理、法手段并用，加強現(xiàn)場督導，確保無違章裝修。人防采取快速推進法。我們的工作措施是：①智能化管理上的三步到位：住戶培訓到位，物業(yè)從業(yè)人員培訓到位，工程維修到位。常規(guī)期以技防為主，人防為輔。我們的工作重點：①為智能化設(shè)施的運行、維護和開發(fā)度身定制一套維保、運行實施方案。態(tài)度：不能帶‘不’字作結(jié)束語。宗旨：業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中。[海上海]新城的前瞻性的規(guī)劃，使公司充滿信心在最短的時間內(nèi)將『海上海新城』創(chuàng)建為國家級優(yōu)秀示范商務(wù)住宅小區(qū)。● 總體構(gòu)思提示：針對『海上海新城』物業(yè)管理的各個要素，通過周密的市場調(diào)研，深入挖掘未來“城主”生活、工作、交際等活動需求，充分融合[海上海]的建筑與藝術(shù)的結(jié)晶，以及最新的物業(yè)管理服務(wù)理念確立整體設(shè)想和思路：三大優(yōu)勢建立創(chuàng)新模式——作為『海上海新城』的服務(wù)體系支撐：[海上海]“創(chuàng)意居”的創(chuàng)舉，極具魅力示范效應(yīng)以及較強的輻射作用，必將帶動楊浦區(qū)全面的經(jīng)濟騰飛。（詳敘見“總體構(gòu)思”）?！獫M足它的功能定位，點面結(jié)合，布局平衡，重點突現(xiàn)；[海上海]以創(chuàng)意商業(yè)街為中心，東面是創(chuàng)意生態(tài)居，西面為引領(lǐng)時尚創(chuàng)意LOFT。[海上海]充分利用建筑布局空間，展示恢宏氣勢，也展現(xiàn)各個社區(qū)功能定位，并作了相應(yīng)的空間分割。□海上海物業(yè)管理策劃【一】HiSHANGHA