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某公司物業(yè)管理方案-wenkub.com

2025-04-29 00:08 本頁面
   

【正文】 8)保持各部位擺花的完好和美觀,及時要求擺花公司更換。4)保持草坪、綠地、盆花地無雜草,植物生長旺盛,及時澆水施肥。包括草坪、樹木、喬灌木、花卉、盆景等。巡查3個月①主機:機內灰塵少,外表清潔,硬件無缺損,無故障報警②火災探測器件:系統(tǒng)檢測無故障,外觀無明顯損傷③聲光警報器件:外觀良好,警報信號正常④控制線路:線路正確整齊,標識清楚,系統(tǒng)檢測無故障⑤儲氣罐:外表清潔,壓力正常(大于100Psig)保養(yǎng)1年①主機:每年對主機機箱及線路板進行兩次清潔②火災探測器件:對系統(tǒng)檢測出需要清潔的器件進行清洗③儲氣罐:當氣體壓力低于50 Psig時需重新充氣④聯(lián)動試驗:每年隨消防自動報警系統(tǒng)進行兩次聯(lián)動試驗或演習維修隨機①主機故障一般由設備供應商進行維修②對系統(tǒng)檢測出的器件故障通過更換配件解決③控制線路故障通過線路檢查和修復解決④對儲氣罐故障則需要更換新罐 建筑物及附屬設施維護修繕序號項目周期內 容 及 標 準說 明巡查每日①大堂、公共通道地面、墻面、墻體、天花、樓梯扶手是否完好②天臺、辦公樓外墻有無損傷③各裝修單位是否按要求裝修,有無破壞墻體、結構、地面、天花觀測半年進行基礎和整體觀測,發(fā)現(xiàn)問題報業(yè)委會,及時組織專家會審修繕維護隨機發(fā)現(xiàn)問題及時維護修繕巡查每日①廣場路面、圍墻、護欄、旗桿、人行臺階等是否完好②出入口伸縮門運轉靈活巡查養(yǎng)護每月室外管網(wǎng)機支架、消防接合器、天臺避雷針(網(wǎng))有無銹蝕,閥門無跑冒滴漏清污每季清理室外雨水井、污水井污物維護每年測試避雷系統(tǒng)接地電阻(小于4歐姆),避雷網(wǎng)系統(tǒng)除銹刷洗。年檢、保養(yǎng)1 年對相關設備進行年度保養(yǎng):測量絕緣電阻、清理箱內各部件內積灰、檢查各觸點接線端子是否完好;各類開關功能是否完善。做好有關記錄。定期測試系統(tǒng)的接地電阻,保證小于4歐姆以下,否則應采取相應措施。工作要點:1)定期對附屬設施進行巡檢,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。工作要點:1)對建筑物進行日常巡查和全面檢查,包括地面、墻面、天花、走廊、樓梯、天臺,發(fā)現(xiàn)問題,及時報項目部,由項目部安排工程部負責修繕和養(yǎng)護。2)會議音響系統(tǒng)由經(jīng)過專門培訓過的人員操作,在會議開始前半小時,操作員根據(jù)主辦單位的通知單,將有關設備進行連接和調試好。5)定期進行消防聯(lián)動實驗和消防演習,檢驗系統(tǒng)是否正常,增強員工的應急處理能力。認真查看打印記錄,分析相關數(shù)據(jù)資料是否正常。消防系統(tǒng)工作內容: 負責消防自動報警系統(tǒng)(包括氣體消防)、消防拴和噴淋系統(tǒng)的運行、巡檢、維護、維修,保持消防系統(tǒng)各設備的正常工作狀態(tài),保證系統(tǒng)聯(lián)動正??煽浚皶r消除各種消防隱患。2)加強日常保養(yǎng)工作,定期對泵類進行年度檢驗,預防各種故障發(fā)生。2)設備維護保養(yǎng)制度完備,記錄完善。2)根據(jù)季節(jié)變化及時調整照明送電時間,做好重大節(jié)日和接待時的燈光布置。5)嚴格執(zhí)行各類操作規(guī)程和維修保養(yǎng)規(guī)程。2)值班人員每班對配電室巡檢,加強預防性維修和年度保養(yǎng),認真填寫巡檢保養(yǎng)記錄。4)與電梯供貨商建立良好的業(yè)務聯(lián)系,確保電梯的正常運行。工作要點:1)電梯實行持證上崗、專人管理,根據(jù)大廈上下班時間,合理安排電梯的運行時間,并及時業(yè)主意見進行調整。 各類設備設施的運行、保養(yǎng)和維修服務 機電設備管理是本物業(yè)管理工作的重點之一,我們將把公司多年來在樓宇機電設備設施管理方面積累的豐富經(jīng)驗推廣應用,如落實崗位責任制和設備責任到人,強化巡檢、運行管理和預防性維修保養(yǎng)等。 樹立良好的工作作風,認真負責的完成接管驗收工作。穩(wěn)定現(xiàn)有管理服務人員的思想,特別是發(fā)揮現(xiàn)有骨干人員的作用,保證正常的工作銜接,避免任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。②其他房屋和配套設施移交 對提供的管理用房、配套設施或委托管理的其他用房等進行移交,移交要求和程序同上。④經(jīng)理助理和資料員負責接管物業(yè)的產權資料、工程資料、設備資料的驗收移交工作。 ③全面熟悉設備設施運行情況、現(xiàn)有服務人員情況,為正式接管做好充分的準備。 成立由陽江公司經(jīng)理為組長的現(xiàn)場考察組,成員由陽江公司的技術骨干和擬參與該項目管理的主要管理人員組成,從現(xiàn)場情況、設施設備運行情況,討論制定可行的物管方案,重點是崗位設置、人員配備、材料消耗、成本核算和服務特色等。16大型及重要機電設備完好率99%制定嚴格的設備操作和保養(yǎng)規(guī)程,落實崗位責任制,實行巡查制度,建立設備檔案,制定預防性維修保養(yǎng)計劃。14客戶有效投訴率2‰以下采取措施,加強與客戶溝通,定期走訪客戶,征求管理意見,強化服務意識,及時為客戶排憂解難。10停車場、單車棚完好率99%安管員24小時巡查、工程人員24小時維修服務可以確保停車場、單車棚的完好。6道路完好率及使用率99%安管員24小時巡查、保潔員保潔過程中巡查,發(fā)現(xiàn)問題可以及時通知工程人員維修。2房屋零修、急修及時率99%以上維修人員24小時待命,接到維修通知立即組織維修,十五分鐘內到達現(xiàn)場。iv. 接管物業(yè)三個月內使樓內各機房環(huán)境煥然一新,設備面貌有較大的改觀(除銹、解決跑冒滴漏)。十一、 管理指標的承諾及完成措施a) 短期內達到的效果i. 順利完成接管,保證不影響移動辦公和營業(yè)。a) 配備檔案柜,作好防火、防盜、防光、防高溫、防潮、防有害氣體、防塵、防蟲等八防工作。e) 檔案如有丟失,損壞或泄密,要立即追究當事者責任。b) 本單位人員查閱檔案時,須填寫《文件借閱審批登記表》,經(jīng)所在部門負責人批準后方可借閱,所借檔案須按期歸還。其中基建檔案按工程項目分類;管理運作按內容分類;設備運行按專業(yè)分類;文書檔案按年度—內容進行分類;人事檔案按部門—人員組成分類;磁帶、光盤、照片、影帶等資料按內容分類;創(chuàng)建檔案按內容分類具體見《檔案分類保管表》。歸檔的具體范圍、時間和要求按有關規(guī)定執(zhí)行。主持文件材料的收集、分類整理和立卷歸檔工作。 各部門、班組日常管理服務記錄的有關資料及員工管理資料名稱資料內容維修資料1.維修申請記錄、回訪記錄2.維修派工單3.公共設施巡檢記錄治安交通管理資料1.日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄、巡邏路線2.日常抽檢記錄、查崗記錄、有線電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶3.突發(fā)事件處理記錄4.車輛管理記錄設備設施管理資料(包括消防)1.公用設備設施維修保養(yǎng)計劃2.公用設備設施維修保養(yǎng)記錄3.機電設備運行、巡查記錄4.設備分承包方檔案5.公用設備設施臺帳及更新記錄綠化清潔資料1.清潔班檢記錄、清潔周檢記錄2.綠化工作記錄、綠化周檢記錄3.消殺記錄、綠化病蟲害檢查記錄員工管理資料1.員工個人資料、聘用記錄2.員工業(yè)績考核及獎罰記錄3.員工培訓計劃、培訓檔案、考核記錄4.員工晉升、薪金變動及內務管理記錄顧客反饋資料1.服務質量回訪記錄2.意見調查、統(tǒng)計記錄3.投訴及處理記錄4.需求服務5.代辦、代托、代理服務、預約服務行政文件1.值班及檢查記錄2.有關財務記錄(包括飯?zhí)秘攧眨韶攧杖藛T專職保管)3.主管部門文件4.項目部文件及集團內部相關文件5.有關文件6.內部管理規(guī)章制度、通知、通報等文件信訪資料1.信訪登記表2. 信訪初談記錄主題活動主要是計劃、組織過程、活動結果等特約服務資料主要是通過服務中心受理、代理、代辦的衣食住行等分包商主要是分包商資源、業(yè)績、能力評定、合同考核等iv. 項目部檔案管理規(guī)程1. 目的規(guī)范本單位文件資料積累、整理和歸檔工作,維護檔案的完整、安全,體現(xiàn)其歷史面貌。按設備的具體情況制訂操作規(guī)程、機房管理規(guī)定,繪制各類系統(tǒng)流程示意圖,放置在適當位置,并復制存檔。iii. 物業(yè)資料的分類u 收集到的所有信息、質量記錄統(tǒng)一由文員統(tǒng)一整理,剔除無效部分,然后根據(jù)來源、內容、表現(xiàn)形式等特點進行細分,做到條理清晰,分類合理,易于檢索。(三)檔案管理員應編制統(tǒng)一的檔案分類說明書及檔案目錄,并按內容、部門、年度、保存期限及保密程度的分類順序進行組卷、逐一編號、登記造冊、編制目錄、分柜保存。(二)日常管理中建立和收集顧客檔案、本體維修檔案、設備運行檔案、資料、主題活動資料、裝修資料、巡視記錄、信訪記錄以及其它相關資料,并將檔案的收集制度化。為使員工在接管該項目之前能迅速適應環(huán)境,熟悉情況,進入工作狀態(tài),開展各項工作,接管前公司將集中強化培訓(一般接管前一個月內),具體計劃如下:序 號培 訓 內 容培 訓 形 式培訓對象1員工手冊培訓、公司發(fā)展史介紹、物業(yè)管理培訓、辦公樓基本情況講解、參觀、座談項目部全體員工2講解管理方案、法律法規(guī)講解 討論項目部全體人員3各類、各崗位專業(yè)技能、要求講課 操作 考試各崗位人員4消防知識全員培訓講課 操作 考試項目部全體人員5房屋驗收移交程序講課 討論項目部全體人員6緊急事件處理常識講解 討論項目部全體人員7禮儀禮貌、文明用語講課 示范項目部全體人員8有關移動辦公規(guī)章制度聘請人員講解項目部全體人員9學習《保密守則》講解 討論項目部全體人員10普法教育聘請人員講解項目部全體人員11接待服務的基本程序講解 討論相關人員在崗培訓。u 崗位輪訓:主要是通過不同的崗位管理人員的雙向交流,培養(yǎng)一專多能的管理人才,提高綜合管理水平。由深圳總部協(xié)同陽江公司組織實施。通過培訓,提高員工的文化素質、業(yè)務技能和管理服務水平,為該項目的物業(yè)管理培養(yǎng)一支品質優(yōu)良、專業(yè)過硬的服務隊伍,使物業(yè)管理服務更加滿足客戶的需要。:副經(jīng)理。iii. 本項目前期投入計劃(根據(jù)現(xiàn)場情況配備工具會有個別調整)類別名稱數(shù)量備注辦公設施復印機1傳真機1電腦6打印機2保險柜1電話機8辦公家私1批電腦管理軟件1套公司支持工程維修電焊機1沖擊鉆1臺鉆1砂輪切割機1管道疏通機1潛水泵1應急燈2鋁合金梯2手電鉆1維修工具1批包括萬用表等更衣廚1批綠化保潔高速拋光機1地毯清洗機1吸水機1洗塵機2吹干機1剪草機1組合提升架1清洗大堂玻璃、墻面、梁柱、燈具等更衣廚1批其他保潔綠化工具1批安管員用具對講機9套各區(qū)安管、維修、管理各一部警棍、安管員用具、鐵架床、更衣廚37套b) 管理人員的配備、培訓與管理i. 人員分布1. 管理處:主任1名,副主任(兼客服主管)2名,工程主管1名,資料員1名,環(huán)境主管1名。iii. 在管理隊伍建設上,我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結合的方式,運用激勵機制,充分調動全體員工的工作積極性,嚴格考核,實行每年510%的淘汰率,確保管理目標得以實現(xiàn)。b) 激勵機制雨田物業(yè)管理公司通過多年的管理運作,建立了一套適應時代發(fā)展需要的現(xiàn)代企業(yè)的管理制度,主要特征是獎罰分明,內容包括:i. 計劃目標責任制:按照國家示范考評標準,結合項目實際制定各項管理、經(jīng)濟目標,明確各部門及項目部相應責任和權利,在實施過程中抓好權限下放和自我控制,實施過程中的檢查和改進,進行目標成果評價,確定業(yè)績優(yōu)劣,并與個人利益和待遇相結合。在總公司的監(jiān)督下,項目部與公司將就大廈項目簽定目標責任書,確定公司與項目部的權責關系,確保該物業(yè)管理項目達到預期目標。u 建立與移動公司管理部門定期座談的制度,虛心聽取管理部門意見和建議。u 在大廈建立客戶意見登記本,隨時搜集職工對物業(yè)管理方面的意見。八、 管理方式與流程設計組織結構精——架構設置合理、精干,簡——簡化領導層,通——上下通達、左右通達,快——下達命令要快,行動要快,矩陣—1拖N。xii. 在大堂配備雨傘和雨傘架,為員工和外來客戶提供方便,雨天門口鋪設地墊防滑,并提供雨傘套服務,烈日下為室外有需要的汽車提供遮陽防曬,配備打氣筒,為職工提供方便。viii. 為樹立管理服務人員的形象,本項目辦公樓保潔人員經(jīng)過系統(tǒng)培訓(軍事訓練、禮儀服務、禮貌用語、言行規(guī)范、崗位技能等,一般壹個月以上)后上崗,可以確保保潔工作的服務質量和保潔人員良好的精神面貌。vi. 充分發(fā)揮現(xiàn)有設備設施運行維修人員的作用,順利完成接管。v. 成立以物業(yè)管理公司總經(jīng)理為組長、由本項目經(jīng)理、部門經(jīng)理和多名物業(yè)精英特別是工程技術專家組成的接管小組。項目所有物業(yè)管理人員的言行、儀表和服務水平,都直接影響到外界對陽江移動窗口企業(yè)的直觀評價。而且可以降低管理運行成本,實現(xiàn)設備設施的高效安全經(jīng)濟運行,塑造良好的公眾形象,在移動系統(tǒng)樹立良好的物業(yè)管理服務典范。 我方如果中標,必定全面履行上述招標文件(含的附合同文件的全部條款)、其他相關文
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