【正文】 （4）物業(yè)公司有權(quán)要求對影響樓宇設(shè)施、結(jié)構(gòu)、外觀的裝修工程進(jìn)行更改或還原，在限定期內(nèi)未更改或還原的，物業(yè)公司會安排完成該項工程，所需費用由裝修戶承擔(dān)。驗收合格后期滿三個月，業(yè)主沒有異議并書面同意，裝修隊?wèi){裝修押金收據(jù)到物業(yè)公司領(lǐng)取裝修押金（來前請先電話預(yù)約） 。 （2）如押金不能彌補所受損失之費用時，物業(yè)公司有權(quán)向有關(guān)裝修隊追討收回所需費用。 （8）施工隊不得在樓內(nèi)、外懸掛、張貼、發(fā)放各類廣告、宣傳品。施工證：50 元/證；押金 100 元。 （4）嚴(yán)禁高空拋物，違者處罰 500—1000 元/次，并由肇事者承擔(dān)由此引致的全部責(zé)任。 （2）裝修期間要保持環(huán)境整潔，建筑材料、裝修垃圾須封裝不漏，按物業(yè)公司指定地點堆放，由物業(yè)公司統(tǒng)一清運；裝修材料、垃圾及時搬入室內(nèi)，不要堆放在公共場所；應(yīng)保持所經(jīng)電梯、樓道及走廊干凈，請勿將裝修垃圾、裝修材料堆放在戶門外。 （3）空調(diào)主機要在預(yù)留位置安裝，空調(diào)架應(yīng)牢固防銹，排水、排風(fēng)不要影響他人。 （9）未在裝修申請中注明的施工內(nèi)容不得施工。 （7）浴室內(nèi)安裝燃?xì)鉄崴鞅仨毑捎脧娕攀剑移渑艢夤懿坏贸鐾鈮?0 厘米。 （4）不要改變廚房、衛(wèi)生間、陽臺的使用功能，請勿將生活污水排入雨水管道。鋪設(shè)裝修材料不得超過樓板負(fù)荷，大理石厚度不得超過 10 厘米。 （2）初驗合格之日起滿三個月后，業(yè)主提前三天預(yù)約到物業(yè)公司申請復(fù) 39 / 44驗。 四、裝修退場 （1）裝修隊?wèi)?yīng)征得業(yè)主（住戶）同意并辦妥相關(guān)手續(xù)后方能退場（由業(yè)主在《裝修初檢表》上簽字） 。 （2）裝修過程中增加施工人員，必須由裝修隊負(fù)責(zé)人或住戶到物業(yè)公司補辦入場手續(xù)。 （2）裝修施工前，住戶及裝修隊對房屋土建結(jié)構(gòu)及配套管網(wǎng)等設(shè)施進(jìn)行檢查，并對廚房衛(wèi)生間進(jìn)行蔽水試驗，將問題反映給物業(yè)公司。 提供下列資料： （1）裝修設(shè)計圖紙（包括建筑、水電） （2）施工單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋公章） ，資質(zhì)證書復(fù)印件（加蓋公 章） 。物業(yè)管理人員巡查裝修情況。（八） ．發(fā)放鑰匙及相應(yīng)資料：(綜合組 2－5 人) A．業(yè)主收樓無問題，根據(jù)業(yè)主要求，由物業(yè)將鑰匙全部交給業(yè)主及相應(yīng)資料B．業(yè)主收樓有問題，物業(yè)將鑰匙交給業(yè)主的同時，應(yīng)征得業(yè)主同意后留一把進(jìn)戶門鑰匙，以供整改時是使用. C．業(yè)主領(lǐng)取鑰匙時，應(yīng)在《鑰匙領(lǐng)用表》中簽字 二、裝修流程(一)、業(yè)主或住戶與裝修單位負(fù)責(zé)人帶齊相關(guān)資料到物業(yè)公司辦理申報手續(xù)。 （五） ．資料發(fā)放（簽約組 2－4 人）客服人員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存 A． 《房屋質(zhì)量保證書》 B． 《房屋使用說明書》 C． 《業(yè)主手冊》 D．簽署后的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一份 E．簽署后的《業(yè)主臨時公約》 ， 《區(qū)域防火責(zé)任書》 ， 《精神文明公約》 。B．管理費：預(yù)收半年物業(yè)費，財務(wù)部根據(jù)收款項目開具收費發(fā)票。窗簾掛放整齊，保持整潔。續(xù)水時，服務(wù)人員應(yīng)面帶微笑，精神飽滿。會前服務(wù)人員要把桌椅擺整齊，縱橫成行成線，桌面鋪放整齊。服務(wù)人員在工作中一律穿黑皮鞋或黑布鞋。二、會務(wù)服務(wù)人員行為規(guī)范服務(wù)人員須在會議前 15 分鐘到達(dá)會場（如有需要，提前半個小時打開空調(diào)） 。經(jīng)理抽查每日抽查不得少于一次；檢查：公司將定期組織管理人員按照《樓檢表》制度對保潔工作的要求，對項目處進(jìn)行檢查。用高壓水槍沖洗 隨時作業(yè)無次數(shù)1次 /周無紙花、無污跡活動室、會議室地面：干凈無雜物、無污跡、無灰塵。墻上設(shè)施干凈無灰塵。處理紙簍、垃圾箱內(nèi)臟物，將容器洗凈，更換垃圾袋。大門門框用濕布擦試干凈。用中性清潔劑擦拭窗框、窗臺日常維護(hù)：隨時清洗刮拭。 27 / 44在不能自救的情況下拔打 119 報警，并疏散相關(guān)區(qū)域的人員。—— 記錄肇事車輛車牌號碼、車型和顏色，通知前方攔截，并及時報警處理?！?及時進(jìn)行檢查及填報暴風(fēng)驟雨損毀報告；以最快速度保證災(zāi)后系統(tǒng)恢復(fù)穩(wěn)定工作?！?采取安全措施，注意自身安全?！?加固所有樹木，搬離空中懸掛物及高處放置的物品。 預(yù)防措施—— 應(yīng)急工具齊備（排水設(shè)備，水帶等）性能良好，防災(zāi)設(shè)施落實到位，備用沙袋存放在指定地點?！?對有作案嫌疑人員，送交派出所審查。 線索來源：固定崗執(zhí)勤、巡邏執(zhí)勤、監(jiān)控中心報警及群眾舉報。 對聚眾鬧事者，保安人員要通過疏導(dǎo)、勸說或與事件代表交涉，協(xié)商解決問題的方法，調(diào)解沖突，控制事件擴(kuò)大，以保證大樓的正常工作，并將現(xiàn)場情況及時報告 。監(jiān)控中心對現(xiàn)場進(jìn)行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。七、 突發(fā)事件處理 目的:迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)人身財產(chǎn)安全。 做好消防培訓(xùn)工作，使所有員工都具備相應(yīng)的消防知識，能夠熟練使用各種消防器材、設(shè)施。 項目部及兼職安全員定期對本物業(yè)消防管理工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，加強消防監(jiān)控室管理，杜絕閑雜人員隨意出入?！?在動火作業(yè)的前后?！?煙感、溫感、噴淋頭是否完好。（1）消防巡視檢查至少要包括以下內(nèi)容：—— 消防通道是否暢通無阻。消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強物業(yè)使用人和員工的消防意識，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。⑹ 接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 23 / 44⑶ 按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題告知主管及項目部，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點。⑸ 定時巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。⑵ 維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。⑶ 遇有運輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與事由。⑷ 建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。管理處值班室 非值班保安月底星期天 技能訓(xùn)練 會操 適時決定 非值班保安每月 月底 部門考核 專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識 適時決定 全體保安每半年 第 6個月 公司考核綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等）適時決定 全體保安每年 12月 公司考核綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等）適時決定 全體保安六、安全管理工作要點日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、餐廳等重點區(qū)域檢查、地下室巡視檢查、外圍、廣場巡視檢查、車輛疏導(dǎo)等的安全管理，以及會議室的清場問題等。統(tǒng)一著裝的保安員是外來客戶進(jìn)入局機關(guān)看到的第一印象點，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象和維護(hù)、提升局機關(guān)的形象的責(zé)任。實行監(jiān)管機制。保安隊伍實行半軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門、公司定期組織安保隊伍考核(保安員訓(xùn)練安排見下頁)。三、安全管理目標(biāo)人員進(jìn)出井然有序日常經(jīng)營環(huán)境安全、舒適重大會議及活動順利進(jìn)行應(yīng)急突發(fā)事件迅速有效處理 20 / 44交通事故處理率 98%，無車輛失竊事件治安案件發(fā)生率為 0四、安全管理原則堅持外馳內(nèi)張， “人防和技防相結(jié)合”的原則。消防等級要求高大樓對消防等級要求高，同時，又由于其是一個高層建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)，高層人員疏散十分困難。第六部分 安全保衛(wèi)管理一、安全保衛(wèi)管理概述安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)的安全。培訓(xùn)方法 序號培訓(xùn)類別 培 訓(xùn) 方 式、方 法 培訓(xùn)對象 培訓(xùn)目的及適用環(huán)境參加拓展訓(xùn)練 管理人員 促進(jìn)相互的信任、支持與合作參加軍事訓(xùn)練 全體人員 增強員工的組織紀(jì)律性和自律性1 綜合類 投影、錄象、電腦演示等視聽教育 全體人員 增加感性認(rèn)識頭腦風(fēng)暴法 管理人員 提高創(chuàng)造力，培養(yǎng)創(chuàng)造性思維專題討論法 管理人員 提高管理水平2 研討類 典型案例、個案剖析、情景模擬等案例分析法 全體人員 提高綜合分析解決問題的能力模擬角色法 全體人員 熟悉公司情況及各類業(yè)務(wù)工作對抗辯論法 管理人員 提高員工協(xié)調(diào)溝通能力3演練類 游戲訓(xùn)練法 全體人員 激勵員工工作積極性檢查表法 管理人員 提高創(chuàng)造力及觀察問題的能力4 學(xué)習(xí) 類 快速閱讀法 管理、工程技術(shù)人員培養(yǎng)快速閱讀能力5 講課 類 逆向思維法 管理人員 培養(yǎng)換位思考的逆向思維三、新進(jìn)員工培訓(xùn)方案培訓(xùn)目的使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項規(guī)章制度等，以便能迅速的適應(yīng)公司的運作模式，工作要求；提高工作效率。員工培訓(xùn)系統(tǒng)圖 執(zhí)行反饋崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織培訓(xùn)計劃培訓(xùn)考核評價修正 15 / 44 16 / 44系統(tǒng)圖說明：針對本項目的管理特點來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實施計劃，有效運用多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。通過分級考核及末位淘汰制度，營造員工的緊迫感和危機感，將傳統(tǒng)的被動性接受培訓(xùn)，變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動參與。采用先進(jìn)科學(xué)的方式（例如拓展訓(xùn)練、感受性訓(xùn)練、游戲等） ，使培訓(xùn)形式多樣化，增加不斷培訓(xùn)的效果。每一位管理人員都應(yīng)該擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)下屬員工的職責(zé)。負(fù)責(zé)按時完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。1負(fù)責(zé)對進(jìn)場裝修房間進(jìn)行室內(nèi)裝修施工安全檢查。負(fù)責(zé)巡視、檢查停放在轄區(qū)內(nèi)的車輛，指揮車輛按規(guī)定停放，確保消防通道暢通，防止發(fā)生交通事故。定期對公共部位設(shè)施設(shè)備的安全檢查，確保設(shè)施設(shè)備保持完好并能投入正常試用。負(fù)責(zé)按時完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作任務(wù)。建立和完善項目部各項規(guī)章管理制度，檢查并督促崗位責(zé)任制度執(zhí)行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實獎懲制度；合理安排和調(diào)整本項目部人員工作，負(fù)責(zé)制定本項目部的工作計劃，并組織編寫管理報告和各種通知、公函等工作；負(fù)責(zé)傳達(dá)公司有關(guān)文件、通知及會議精神；負(fù)責(zé)督促和檢查本項目部人員工作執(zhí)行情況并進(jìn)行考核，按照《員工手冊》要求抓好管理；熟悉國家有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促其責(zé)任區(qū)內(nèi)管理的實際操作；負(fù)責(zé)并隨時掌握本轄區(qū)物業(yè)管理費、水電費等費用收繳情況，及時做好物業(yè)管理費的催繳、上門催收等組織工作；負(fù)責(zé)接待和協(xié)調(diào)處理好業(yè)主的各項投訴和求助工作，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量；抓好本項目部各部門之間工作溝通和協(xié)調(diào)工作，定期組織召開本項目部工作例會，按時完成周工作總計和下周工作計劃安排；負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促檢查各部門日常服務(wù)工作，定期對本項目部人員組織學(xué)習(xí)培訓(xùn)和考核管理工作；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各類應(yīng)急突發(fā)事件的前期溝通協(xié)調(diào)處理并及時匯報工作； 9 / 441負(fù)責(zé)按時完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。人3 工程維修部（維修員）大（中）專以上學(xué)歷，年齡在 30 至 55 歲之間，具有中級職稱，從事本專業(yè)多年，了解物業(yè)管理知識。項目經(jīng)理集指揮與領(lǐng)導(dǎo)職能于一身，全面掌握