【正文】 將在 科技園辦公 大廈定期開展環(huán)保宣傳工作，讓大家共同參與環(huán)?；顒樱纾汗?jié)水、節(jié)電、不隨地吐痰、不亂扔垃圾等，這樣就逐步形成全員參與的環(huán)保意識，從而可真正為 科技園辦公 大廈創(chuàng)造一個清潔、環(huán)保、溫馨、 優(yōu)美和舒適的環(huán)境。在 樓層 果皮箱、樓層垃 圾桶及垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾桶 ， 設(shè)臵美社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 34 觀、實用的環(huán)保分類垃圾桶，同時增添一些漂亮、精致的環(huán)保標識等。 檢查 （ 1）運行和維修人員日常對設(shè)備進行巡視時，對設(shè)備重點部位進行檢查（點檢），并作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 對于變配設(shè)備及機電控制設(shè)備進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。 （七） 事后（故障）維修 設(shè)備發(fā)生 故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。更換率一般在 10%～ 30%，周期 3～ 5 年。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運 行的機械進行盤車、試車（正壓風機、消防水泵、發(fā)電機），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。 6) 使用方便、安全為標準，并把故障作好記錄。 2) 物業(yè) 公司對樓宇進行重 大修繕工程使用施工電動設(shè)備和電動工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運作和在樓宇供電負荷量允許范圍。 1) 管道：原則上管道每 3 年應(yīng)全部刷油一次，但對重點部位，有必要時可以增加次數(shù)（如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次，對室內(nèi)管道，嚴重污染的應(yīng)隨時刷油）。 10) 玻璃幕墻 (包括玻璃門 )：每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng)，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補膠，對玻璃門軸上油一次。翹曲或損壞嚴重的門窗扇，應(yīng)卸下進行矯正，焊接后重新安裝。對其它類型門每年對軸承上油一次。 3) 內(nèi)墻飾面：每 3 年進行全面保養(yǎng)。 12) 窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花，允許在廚房內(nèi)陽臺安裝防盜網(wǎng)。 8) 改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能，嚴禁將生活污水排入雨水管道。 4) 隨意增加樓地面靜荷載，在室內(nèi)砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等。 不得改變建筑物結(jié)構(gòu)和外觀。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、 剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為２－３年。外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 26 4) 屋面工程：屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因為原結(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。門窗開關(guān)不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復(fù)的，應(yīng)更換，更換的門窗應(yīng)與原門 窗一致；掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴重損壞的，應(yīng)更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。 建筑物外觀始終保持完好、整潔；外墻建材貼面無脫落；玻璃幕墻清潔 明亮、無破損；無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。如經(jīng)通告后，裝修 工作 未能作出適當?shù)那謇戆才牛?物業(yè) 公司將自行雇用工人進行清理，而費用則從有關(guān)裝修戶的裝修保證金中扣除。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。 10) 自行車、摩托車庫按指定位臵做標識。 6) 物業(yè) 管理公司應(yīng)設(shè)指示牌標識，并應(yīng)在適當位臵設(shè)臵 管理處 導向牌。 （二） 房屋建筑本體共用部位的維修管理 標志明顯 （由清潔工進行日常清潔，維修班根據(jù)損壞情況進行保養(yǎng)）： 1) 在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號標志，每層樓電梯廳設(shè)防火疏社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 24 散示意圖（其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位臵），安全出口 疏散指示燈； 2) 地下室設(shè)備房門貼 設(shè)備房標志牌 ，各類 設(shè)備應(yīng)有標識牌。 三、管理規(guī)章制度 （一） 公 共 制度 1） 用戶公約 2） 用戶公約簽約頁 3） 用戶手冊 4） 文明公約 5） 業(yè)主 （物業(yè)使用人）信件、郵件、報紙及雜志分發(fā)管理辦法 6） 戶外廣告、招牌、宣傳設(shè)施及其它懸掛物品的管理辦法 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 18 7） 業(yè)主（物業(yè)使用人）批量進貨管理辦法 8） 臨時用電管理規(guī)定 9） 公共照明的管理辦法 10） 摩托車、自行車管理規(guī)定 11） 科技園辦公 大廈客梯、扶梯、貨梯的管理辦法 12） 火警、匪警報警裝臵的使用方法及應(yīng)急辦法 13） 營業(yè)性停車場管理規(guī)定 14） 政府社會治安綜合治理條例 （二） 崗位職責 1) 管理處經(jīng)理崗位職責 2) 管理處副經(jīng)理崗位職責 3) 服務(wù)中心職責 4) 服務(wù)中心接待員崗位職責 5) 人事培訓崗職責 6) 人事培訓助理員崗位職責 7) 財務(wù)部職責 8) 財務(wù)主 任崗位職責 9) 出納員崗位職責 10) 檔案室職責 11) 檔案室資料員崗位職責 12) 工程部職責 13) 工程部主任崗位職責 14) 工程技術(shù)助理員崗位職責 15) 安全護衛(wèi)主任職責 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 19 16) 安全護衛(wèi)助理員崗位職責 17) 環(huán)境園林崗職責 18) 環(huán)境園林助理員崗位職責 19) 電工崗位職責 20) 水工崗位職責 21) 水管員崗位職責 22) 泥木工崗位職責 23) 空調(diào)工崗位職責 24) 社區(qū)文化崗職責 25) 社區(qū)文化部助理員崗位職責 26) 護衛(wèi)班長崗位職責 27) 護衛(wèi)員巡邏崗崗位職責 28) 護衛(wèi)員大堂崗崗位職責 29) 護衛(wèi)員道口崗崗位職責 30) 監(jiān)控中心崗崗位職責 31) 應(yīng)急機動崗崗位職責 32) 消防責任人崗位職責 33) 義務(wù)消防隊員職責 34) 各級人員在撲救火災(zāi)中的主要職責 35) 電梯班班長崗位職責 管理處運作制度 內(nèi)部管理制度 — 1) 員工守則 2) 員工廉潔自律十條規(guī)定 3) 員工獎懲制度 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 20 4) 員工服務(wù)文明禮貌用語 綜合制度 — 1) 物業(yè)接管驗收移交工程資料清單 2) 機電設(shè)備驗收 3) 建筑、小型設(shè)施驗收單 4) 室外給排水驗收單 5) 綠化驗收單 6) 單元建筑接管驗收記錄 7) 單元室內(nèi)電氣準許驗收記錄 8) 物業(yè)使用人登記制度 9) 與業(yè)主及物業(yè)使用人溝通辦法 10) 處理業(yè)主及物業(yè)使用人投訴指引 11) 管理工作征詢意見表 12) 關(guān)于全體員工處于警戒狀態(tài)的有關(guān)規(guī)定 財務(wù)制度 — 1) 財務(wù)工作制度 2) 公司《會計制度》 3) 有償服務(wù)收費制度 檔案管理制度 — 1) 檔案管理制度 2) 檔 案室保密制度 3) 檔案文件借閱制度 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 21 安全護衛(wèi) /交通管理制度 — 1) 治安管理規(guī)定 2) 交通管理規(guī)定 3) 護衛(wèi)（交管）員的儀容儀表 4) 護衛(wèi)（交管）員紀律 5) 監(jiān)控中心制度 6) 護衛(wèi)員培訓制度 7) 護衛(wèi)員軍訓制度 8) 護衛(wèi)員獎懲制度 9) 護衛(wèi)員交接班制度 10) 安全護衛(wèi)工作檢驗標準 11) 緊急集合方案 12) 護衛(wèi)員處理問題的原則和方法 13) 執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定，不聽勸阻的處理 14) 盜竊處理 15) 執(zhí)勤中遇到犯罪分子打劫的處理 16) 發(fā)現(xiàn)業(yè)主及物業(yè)使用人醉酒滋事或精神病人闖入護衛(wèi)目標的處理 17) 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處臵 18) 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)業(yè)主及物業(yè)使用人斗毆的處理 19) 發(fā)生刑事、治安案件的處理 20) 對講機使 用管理規(guī)定 21) 電警棍使用管理規(guī)定 22) 護衛(wèi)值班記錄 23) 來訪登記表 24) 交通管理工作檢驗標準 25) 非機動車輛管理規(guī)定 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 22 環(huán)境衛(wèi)生 /園林綠化制度 — 1) 環(huán)境保護部工作制度 2) 清潔工作細則及質(zhì)量標準 3) 公共通道、綠化帶、垃圾池清潔工作細則及質(zhì)量標準 4) 園林綠化部工作制度 5) 園林綠化部管理制度 6) 園林綠化檢驗標準 設(shè)備維修管理制度 — 1) 業(yè)主及物業(yè)使用人房屋維修管理規(guī)定 2) 房屋維修回訪制度 3) 房屋維修標準 4) 建筑設(shè)施的保養(yǎng) 5) 電氣維修規(guī)定 6) 電氣維修規(guī)定 7) 市政公用設(shè)施管理規(guī)定 消防管理制度 — 1) 防火管理制度 2) 防火安全“三級”檢查制度 3) 消防控制中心管理制度 4) 關(guān)于制定滅火應(yīng)急方案預(yù)案和進行演練的規(guī)定 5) 滅火應(yīng)急規(guī)程 電梯管理制度 — 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 23 1) 電梯安全管理規(guī)定 2) 電梯安全檢測員制度 3) 電梯應(yīng)急維修值班制度 社區(qū)文化制度 — （三） 其他管理文件 管理公司人員配備原則 管理公司人員素質(zhì)要求 管理公司人員的培訓與考核辦法 第二節(jié) 房屋建筑與公用設(shè)施管理維護方案 一、房屋建筑管理維護方案 （一） 房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求 目的： 通過對建筑有計劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽 命。 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 17 為了確保服務(wù)質(zhì)量，公司 要 建立嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系： 管理 處 日檢 專業(yè)部門不定期檢查 內(nèi)部檢查 公司質(zhì)管部定期檢查 一季度一次的突擊檢查 檢查監(jiān)督體系 一年一次業(yè)主及物業(yè) 使用人意見滿意 度 統(tǒng)計 外部檢查 政府的各種考評 (五 )專業(yè)化運作 為切實保證 科技園辦公 大廈的高檔物業(yè)管理，根據(jù) 多年的 實踐經(jīng)驗，擬對部分專業(yè)性強、 技術(shù)含量高的物業(yè)管理項目實施分包管理， 擬在物業(yè)公司內(nèi)部成立設(shè)備管理服務(wù)中心（發(fā)電機組、空調(diào)組、弱電組、強電組）， 派駐管理處工作，負責周圍一片的相應(yīng)設(shè)備管理維修保養(yǎng)工作。在 科技園辦公 大廈項目中，我們將參照 已成功的物業(yè)公司 的信息反饋模式，建立適合 科技園辦公 大廈管理的內(nèi)部信息反饋機制。 二、管理運作模式的輸入 一、 自我約束機制 締之美 物業(yè)所特有的管理精神與服務(wù)質(zhì)量精神的宣傳貫徹及其所形成的企業(yè)文化已在廣大員工之中普遍形成了 自覺 自律的要求。 環(huán)境管理部 安全保衛(wèi) 消防管理 車場管理 工程維護 清潔監(jiān)控 科技園大廈管理處經(jīng)理 客戶服務(wù)部 前臺接待 故障保修 投訴處理 業(yè)主檔案 社區(qū)文化 行政事務(wù)部 員工培訓 員工福利 后勤采購 內(nèi)部文件 物資發(fā)放 財務(wù)核算部 財務(wù)管理 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 15