【正文】 將在 科技園辦公 大廈定期開(kāi)展環(huán)保宣傳工作，讓大家共同參與環(huán)?；顒?dòng)，如：節(jié)水、節(jié)電、不隨地吐痰、不亂扔垃圾等，這樣就逐步形成全員參與的環(huán)保意識(shí)，從而可真正為 科技園辦公 大廈創(chuàng)造一個(gè)清潔、環(huán)保、溫馨、 優(yōu)美和舒適的環(huán)境。在 樓層 果皮箱、樓層垃 圾桶及垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾桶 ， 設(shè)臵美社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 34 觀、實(shí)用的環(huán)保分類垃圾桶，同時(shí)增添一些漂亮、精致的環(huán)保標(biāo)識(shí)等。 檢查 （ 1）運(yùn)行和維修人員日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí)，對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。 對(duì)于變配設(shè)備及機(jī)電控制設(shè)備進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。 （七） 事后（故障）維修 設(shè)備發(fā)生 故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。更換率一般在 10%～ 30%，周期 3～ 5 年。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn) 行的機(jī)械進(jìn)行盤(pán)車(chē)、試車(chē)（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。 6) 使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn)，并把故障作好記錄。 2) 物業(yè) 公司對(duì)樓宇進(jìn)行重 大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運(yùn)作和在樓宇供電負(fù)荷量允許范圍。 1) 管道：原則上管道每 3 年應(yīng)全部刷油一次，但對(duì)重點(diǎn)部位，有必要時(shí)可以增加次數(shù)（如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次，對(duì)室內(nèi)管道，嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷油）。 10) 玻璃幕墻 (包括玻璃門(mén) )：每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng)，對(duì)玻璃幕墻（玻璃門(mén)）的玻璃膠進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠，對(duì)玻璃門(mén)軸上油一次。翹曲或損壞嚴(yán)重的門(mén)窗扇，應(yīng)卸下進(jìn)行矯正，焊接后重新安裝。對(duì)其它類型門(mén)每年對(duì)軸承上油一次。 3) 內(nèi)墻飾面：每 3 年進(jìn)行全面保養(yǎng)。 12) 窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花，允許在廚房?jī)?nèi)陽(yáng)臺(tái)安裝防盜網(wǎng)。 8) 改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能，嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。 4) 隨意增加樓地面靜荷載，在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等。 不得改變建筑物結(jié)構(gòu)和外觀。鋼門(mén)、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、 剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門(mén)或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為２－３年。外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 26 4) 屋面工程：屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門(mén)窗損壞嚴(yán)重、無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)更換，更換的門(mén)窗應(yīng)與原門(mén) 窗一致；掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。 建筑物外觀始終保持完好、整潔；外墻建材貼面無(wú)脫落；玻璃幕墻清潔 明亮、無(wú)破損；無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象。如經(jīng)通告后，裝修 工作 未能作出適當(dāng)?shù)那謇戆才牛?物業(yè) 公司將自行雇用工人進(jìn)行清理，而費(fèi)用則從有關(guān)裝修戶的裝修保證金中扣除。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時(shí)間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。 10) 自行車(chē)、摩托車(chē)庫(kù)按指定位臵做標(biāo)識(shí)。 6) 物業(yè) 管理公司應(yīng)設(shè)指示牌標(biāo)識(shí)，并應(yīng)在適當(dāng)位臵設(shè)臵 管理處 導(dǎo)向牌。 （二） 房屋建筑本體共用部位的維修管理 標(biāo)志明顯 （由清潔工進(jìn)行日常清潔，維修班根據(jù)損壞情況進(jìn)行保養(yǎng)）： 1) 在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號(hào)標(biāo)志，每層樓電梯廳設(shè)防火疏社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 24 散示意圖（其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門(mén)、疏散樓梯的位臵），安全出口 疏散指示燈； 2) 地下室設(shè)備房門(mén)貼 設(shè)備房標(biāo)志牌 ，各類 設(shè)備應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌。 三、管理規(guī)章制度 （一） 公 共 制度 1） 用戶公約 2） 用戶公約簽約頁(yè) 3） 用戶手冊(cè) 4） 文明公約 5） 業(yè)主 （物業(yè)使用人）信件、郵件、報(bào)紙及雜志分發(fā)管理辦法 6） 戶外廣告、招牌、宣傳設(shè)施及其它懸掛物品的管理辦法 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 18 7） 業(yè)主（物業(yè)使用人）批量進(jìn)貨管理辦法 8） 臨時(shí)用電管理規(guī)定 9） 公共照明的管理辦法 10） 摩托車(chē)、自行車(chē)管理規(guī)定 11） 科技園辦公 大廈客梯、扶梯、貨梯的管理辦法 12） 火警、匪警報(bào)警裝臵的使用方法及應(yīng)急辦法 13） 營(yíng)業(yè)性停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定 14） 政府社會(huì)治安綜合治理?xiàng)l例 （二） 崗位職責(zé) 1) 管理處經(jīng)理崗位職責(zé) 2) 管理處副經(jīng)理崗位職責(zé) 3) 服務(wù)中心職責(zé) 4) 服務(wù)中心接待員崗位職責(zé) 5) 人事培訓(xùn)崗職責(zé) 6) 人事培訓(xùn)助理員崗位職責(zé) 7) 財(cái)務(wù)部職責(zé) 8) 財(cái)務(wù)主 任崗位職責(zé) 9) 出納員崗位職責(zé) 10) 檔案室職責(zé) 11) 檔案室資料員崗位職責(zé) 12) 工程部職責(zé) 13) 工程部主任崗位職責(zé) 14) 工程技術(shù)助理員崗位職責(zé) 15) 安全護(hù)衛(wèi)主任職責(zé) 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 19 16) 安全護(hù)衛(wèi)助理員崗位職責(zé) 17) 環(huán)境園林崗職責(zé) 18) 環(huán)境園林助理員崗位職責(zé) 19) 電工崗位職責(zé) 20) 水工崗位職責(zé) 21) 水管員崗位職責(zé) 22) 泥木工崗位職責(zé) 23) 空調(diào)工崗位職責(zé) 24) 社區(qū)文化崗職責(zé) 25) 社區(qū)文化部助理員崗位職責(zé) 26) 護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)崗位職責(zé) 27) 護(hù)衛(wèi)員巡邏崗崗位職責(zé) 28) 護(hù)衛(wèi)員大堂崗崗位職責(zé) 29) 護(hù)衛(wèi)員道口崗崗位職責(zé) 30) 監(jiān)控中心崗崗位職責(zé) 31) 應(yīng)急機(jī)動(dòng)崗崗位職責(zé) 32) 消防責(zé)任人崗位職責(zé) 33) 義務(wù)消防隊(duì)員職責(zé) 34) 各級(jí)人員在撲救火災(zāi)中的主要職責(zé) 35) 電梯班班長(zhǎng)崗位職責(zé) 管理處運(yùn)作制度 內(nèi)部管理制度 — 1) 員工守則 2) 員工廉潔自律十條規(guī)定 3) 員工獎(jiǎng)懲制度 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 20 4) 員工服務(wù)文明禮貌用語(yǔ) 綜合制度 — 1) 物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單 2) 機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收 3) 建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單 4) 室外給排水驗(yàn)收單 5) 綠化驗(yàn)收單 6) 單元建筑接管驗(yàn)收記錄 7) 單元室內(nèi)電氣準(zhǔn)許驗(yàn)收記錄 8) 物業(yè)使用人登記制度 9) 與業(yè)主及物業(yè)使用人溝通辦法 10) 處理業(yè)主及物業(yè)使用人投訴指引 11) 管理工作征詢意見(jiàn)表 12) 關(guān)于全體員工處于警戒狀態(tài)的有關(guān)規(guī)定 財(cái)務(wù)制度 — 1) 財(cái)務(wù)工作制度 2) 公司《會(huì)計(jì)制度》 3) 有償服務(wù)收費(fèi)制度 檔案管理制度 — 1) 檔案管理制度 2) 檔 案室保密制度 3) 檔案文件借閱制度 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 21 安全護(hù)衛(wèi) /交通管理制度 — 1) 治安管理規(guī)定 2) 交通管理規(guī)定 3) 護(hù)衛(wèi)（交管）員的儀容儀表 4) 護(hù)衛(wèi)（交管）員紀(jì)律 5) 監(jiān)控中心制度 6) 護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)制度 7) 護(hù)衛(wèi)員軍訓(xùn)制度 8) 護(hù)衛(wèi)員獎(jiǎng)懲制度 9) 護(hù)衛(wèi)員交接班制度 10) 安全護(hù)衛(wèi)工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 11) 緊急集合方案 12) 護(hù)衛(wèi)員處理問(wèn)題的原則和方法 13) 執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定，不聽(tīng)勸阻的處理 14) 盜竊處理 15) 執(zhí)勤中遇到犯罪分子打劫的處理 16) 發(fā)現(xiàn)業(yè)主及物業(yè)使用人醉酒滋事或精神病人闖入護(hù)衛(wèi)目標(biāo)的處理 17) 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處臵 18) 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)業(yè)主及物業(yè)使用人斗毆的處理 19) 發(fā)生刑事、治安案件的處理 20) 對(duì)講機(jī)使 用管理規(guī)定 21) 電警棍使用管理規(guī)定 22) 護(hù)衛(wèi)值班記錄 23) 來(lái)訪登記表 24) 交通管理工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 25) 非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理規(guī)定 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 22 環(huán)境衛(wèi)生 /園林綠化制度 — 1) 環(huán)境保護(hù)部工作制度 2) 清潔工作細(xì)則及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 3) 公共通道、綠化帶、垃圾池清潔工作細(xì)則及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 4) 園林綠化部工作制度 5) 園林綠化部管理制度 6) 園林綠化檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備維修管理制度 — 1) 業(yè)主及物業(yè)使用人房屋維修管理規(guī)定 2) 房屋維修回訪制度 3) 房屋維修標(biāo)準(zhǔn) 4) 建筑設(shè)施的保養(yǎng) 5) 電氣維修規(guī)定 6) 電氣維修規(guī)定 7) 市政公用設(shè)施管理規(guī)定 消防管理制度 — 1) 防火管理制度 2) 防火安全“三級(jí)”檢查制度 3) 消防控制中心管理制度 4) 關(guān)于制定滅火應(yīng)急方案預(yù)案和進(jìn)行演練的規(guī)定 5) 滅火應(yīng)急規(guī)程 電梯管理制度 — 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 23 1) 電梯安全管理規(guī)定 2) 電梯安全檢測(cè)員制度 3) 電梯應(yīng)急維修值班制度 社區(qū)文化制度 — （三） 其他管理文件 管理公司人員配備原則 管理公司人員素質(zhì)要求 管理公司人員的培訓(xùn)與考核辦法 第二節(jié) 房屋建筑與公用設(shè)施管理維護(hù)方案 一、房屋建筑管理維護(hù)方案 （一） 房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求 目的： 通過(guò)對(duì)建筑有計(jì)劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長(zhǎng)其使用壽 命。 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 17 為了確保服務(wù)質(zhì)量，公司 要 建立嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系： 管理 處 日檢 專業(yè)部門(mén)不定期檢查 內(nèi)部檢查 公司質(zhì)管部定期檢查 一季度一次的突擊檢查 檢查監(jiān)督體系 一年一次業(yè)主及物業(yè) 使用人意見(jiàn)滿意 度 統(tǒng)計(jì) 外部檢查 政府的各種考評(píng) (五 )專業(yè)化運(yùn)作 為切實(shí)保證 科技園辦公 大廈的高檔物業(yè)管理，根據(jù) 多年的 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，擬對(duì)部分專業(yè)性強(qiáng)、 技術(shù)含量高的物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施分包管理， 擬在物業(yè)公司內(nèi)部成立設(shè)備管理服務(wù)中心（發(fā)電機(jī)組、空調(diào)組、弱電組、強(qiáng)電組）， 派駐管理處工作，負(fù)責(zé)周?chē)黄南鄳?yīng)設(shè)備管理維修保養(yǎng)工作。在 科技園辦公 大廈項(xiàng)目中，我們將參照 已成功的物業(yè)公司 的信息反饋模式，建立適合 科技園辦公 大廈管理的內(nèi)部信息反饋機(jī)制。 二、管理運(yùn)作模式的輸入 一、 自我約束機(jī)制 締之美 物業(yè)所特有的管理精神與服務(wù)質(zhì)量精神的宣傳貫徹及其所形成的企業(yè)文化已在廣大員工之中普遍形成了 自覺(jué) 自律的要求。 環(huán)境管理部 安全保衛(wèi) 消防管理 車(chē)場(chǎng)管理 工程維護(hù) 清潔監(jiān)控 科技園大廈管理處經(jīng)理 客戶服務(wù)部 前臺(tái)接待 故障保修 投訴處理 業(yè)主檔案 社區(qū)文化 行政事務(wù)部 員工培訓(xùn) 員工福利 后勤采購(gòu) 內(nèi)部文件 物資發(fā)放 財(cái)務(wù)核算部 財(cái)務(wù)管理 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 15