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東駿鵬物業(yè)公司社區(qū)類物業(yè)管理服務(wù)方案87頁-物業(yè)管理-文庫吧資料

2024-08-24 12:23本頁面
  

【正文】 除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查、軟件檢查;對(duì)管道、風(fēng)道局部除繡防腐、刷漆;對(duì)各種主要閥門( 含風(fēng)閥、防火閥)滲漏、故障進(jìn)行處理。 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 30 第三節(jié) 公共機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)維修與保養(yǎng)方案 一、保養(yǎng)級(jí)別 (一) 日常維護(hù)保養(yǎng) 指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。 建筑物范圍內(nèi)的道路通暢,路面平整、無阻礙。 5) 使電器能達(dá)到正常使用,保持原有外觀并試用效果。 3) 以恢復(fù)原正常用電為標(biāo)準(zhǔn),在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。 1) 保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行,維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序。 2) 污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 29 共用管線完好無損,使用正常,無礙觀瞻。 11) 擋雨篷:每年全面檢查一次,對(duì)螺絲部位進(jìn)行加固,對(duì)脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠;在大雨或臺(tái) 風(fēng)等天氣來臨前,應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。 9) 吊頂:日常對(duì)吊頂進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換,每 3 年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。每年對(duì)配件上油一次。對(duì)斷裂損壞部位可按原 截面型號(hào)用電焊接換。 6) 防盜網(wǎng)、花園圍欄:根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應(yīng)刷油一次,最長(zhǎng)時(shí)間不超過 4 年。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)修理;每3年進(jìn)行一次全面保養(yǎng),對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ); 5) 門:對(duì)防火門日 常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應(yīng)及時(shí)修理;每年全面保養(yǎng)一次,對(duì)生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對(duì)防火門軸承上油一次。對(duì)粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補(bǔ);對(duì)磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換,對(duì)認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 28 進(jìn)行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時(shí)修補(bǔ)。 1) 屋頂:每2年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次,對(duì)面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換,并對(duì)面磚表面用白水泥勾縫; 2) 外墻飾面:每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗;每3年進(jìn)行全面清洗;在清洗時(shí),發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng) 及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ),恢復(fù)原樣;對(duì)于外墻滲水的,須作防水補(bǔ)漏后,恢復(fù)原樣。 13) 空調(diào)支架符合國家有關(guān)規(guī)范要求,必須安裝在管理公司指定的位臵,必須使用不銹鋼材質(zhì),固定螺栓須經(jīng)防銹處理,以確保建筑美觀整齊。 11) 安裝防盜門不得妨 礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準(zhǔn)改變?cè)虚T洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。 9) 改變建筑的外觀及造型,廳、房外陽臺(tái)封閉或安裝防盜網(wǎng),改變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。 7) 改動(dòng)屋面的防水隔熱層。 5) 任意蝕鑿頂板,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線。 3) 改動(dòng)上下水管道、消防 管道、煤氣管道、供電線路、通訊 /智能化線路。 以下內(nèi)容為禁止之列: 1) 隨意改動(dòng)或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)(柱、梁、板、承重墻)。高層建筑外墻原油漆損壞的,應(yīng)修復(fù),其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。木地板原油漆褪落的,應(yīng)重做。 6) 油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的,應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)修復(fù);每面墻損壞 超過一半以上時(shí),可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù);因室內(nèi)外高差等原因,引起墻面長(zhǎng)期潮濕,如有必要,可加做防水層。 5) 飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)照原樣修復(fù);損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時(shí),在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí),應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)重時(shí),應(yīng)翻做。面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的,可增設(shè)防潮層或做塊料地面。 3) 樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復(fù);損壞超過25%以上或缺乏材料時(shí),可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。 2) 裝修工程:門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀,開關(guān)靈活,接縫嚴(yán)密,不動(dòng)。 1) 主體工程 :屋 蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標(biāo)志等。 以下內(nèi)容為禁止之列: 1) 擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進(jìn)行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)。嚴(yán)禁高空拋物,違者處以經(jīng)濟(jì)處罰,并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。 原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)時(shí)間定為每日中午 12:0014:00,晚上 8:0010:00。垃圾 /雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)。 11) 各棟樓梯走道的消防栓應(yīng)注明“小心碰頭”。 9) 施工場(chǎng)地應(yīng)設(shè)有“施工危險(xiǎn),請(qǐng)繞行”的警示標(biāo)志。 7) 綠化物種應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌,綠化地應(yīng)標(biāo)有“ 小草休息,請(qǐng)勿打擾 ”等警示牌。 5) 為便于管理,對(duì)所有的強(qiáng)弱電配電箱、 接線箱以及箱內(nèi)的進(jìn)出線加設(shè)標(biāo)識(shí)。 3) 物業(yè) 的 主入口處設(shè)大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄 (電子公告屏 )。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合管理公司實(shí)際情況,制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。 原則: 日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時(shí)進(jìn)行維修;并有計(jì)劃地對(duì)建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。 同時(shí)嚴(yán)格選聘社會(huì)上已發(fā)展成熟的初級(jí)勞務(wù)專業(yè)公司(如清潔公司、家政公司等),以降低成本,提高效率。同時(shí), 各管理處保持一支基本的維修隊(duì)伍,從事一般維修工作。 行政事務(wù)部部 環(huán)境管理部 財(cái)務(wù)核算室 信息反饋 根據(jù)規(guī)定程序,完成工作。 (一) 客戶信息反饋機(jī)制 (二) 檢查監(jiān)督機(jī)制 經(jīng)理 客戶服務(wù)部根據(jù)類別,分別通知有關(guān)部門。除了正向的行政管理體系及檢查監(jiān)督體系中的信息反 饋之外 ,在日常工作之中由質(zhì)量管理部 , 全面負(fù)責(zé)用戶及物業(yè)使用人對(duì)本公司管理服務(wù) 等各種 意見的反饋 ,由專業(yè)部門、專業(yè)班組負(fù)責(zé)各專業(yè)信息反饋。 是 締之美 服務(wù)卓越質(zhì)量的重要前提,對(duì)于科技園辦公 大廈項(xiàng)目,我們會(huì)將倡導(dǎo)自覺自律、嚴(yán)格貢獻(xiàn)的工作精神,為 科技園辦公 大廈培養(yǎng)出一支敬業(yè)負(fù)責(zé)的管理隊(duì)伍。 4) 財(cái)務(wù)部:負(fù)責(zé)與招標(biāo)方 進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算及日?,F(xiàn)金管理等工作。 2) 行政事務(wù)部:負(fù)責(zé)整個(gè)管理處的行政事務(wù)、人力資源、內(nèi)部文件及物資發(fā)放、后勤采購、內(nèi)部人員培訓(xùn)等。以下架構(gòu)建議僅供參考 , 建議按下管理方式運(yùn)作:管理處設(shè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé),下各設(shè)客戶服務(wù)中心、行政事務(wù)部、環(huán)境管理部、財(cái)務(wù)核算部 (三部一中心)。按照“理清工作思路 —— 劃分事權(quán)范圍 —— 設(shè)定工作崗位 ——擬出任職標(biāo)準(zhǔn) —— 落實(shí)具體人選”的實(shí) 施程序,進(jìn)行人員配備,堅(jiān)持“能以授職、功以授勛”,做到寧可虛席以待,也不降格以求。著眼于組織科學(xué)化和手段現(xiàn)代化,通過減少內(nèi)部磨擦系數(shù),提高員工基本素質(zhì), 加強(qiáng)培訓(xùn), 增加管理科技含量, 從而提高工作效率, 來嚴(yán)格控制管理機(jī)構(gòu)和員工隊(duì)伍的膨脹,既保證服務(wù)的高質(zhì)量,又實(shí)現(xiàn)運(yùn)行的低成本,使 科技園辦公 大廈物業(yè)管理具有可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)久后勁。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法則,把握物業(yè)管理的發(fā)展方向,針對(duì) 科技園辦 公 大廈的特點(diǎn),有創(chuàng)意、超前性地設(shè)計(jì)其物業(yè)管理的組織架構(gòu)、人員配備程序和管理機(jī)制,使之成為目前乃至今后一個(gè)時(shí)期內(nèi) 深圳 市物業(yè)管理的典范小區(qū)。在充分滿足把 科技園辦公 大廈管理成為眾人仰慕的美好家園這一目標(biāo)要求的基礎(chǔ)上,定機(jī)構(gòu)立廢,擇人員取舍,從組織上和人力上確保能夠高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次、高品位地為業(yè)主及物業(yè)使用人提供全天侯、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 八 、人員配臵原則 在 科技園辦公 大廈 現(xiàn)有 管理人員前提下,建議新老員工的合理搭配,并掌握以下人員配臵原則 : 服務(wù)第一的原則。 精神文化是文化建設(shè)的核心,它全面體現(xiàn)社區(qū)成員的世界觀、價(jià)值觀、道德觀等。 七 、社區(qū)文化建設(shè)方面 環(huán)境文化由自然環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成,是大廈最直觀的外在表現(xiàn),其美觀、整潔直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量。 六 、有效整合現(xiàn)有物業(yè)公司及各專業(yè)資源,為 科技園辦公 大廈物業(yè)管 理工作提供更社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 13 強(qiáng)大的技術(shù)支持和保障。 五、 酒店式服務(wù)保障說明: 有了詳盡的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范,對(duì)酒店式物業(yè)管理服務(wù)而言,僅是做到了紙上談兵,在實(shí)際操作中真切體現(xiàn)出酒店式物業(yè)管理服務(wù)才是關(guān)鍵所在。傳統(tǒng)的物業(yè)管理,就是設(shè)一個(gè)管理處,由管理處主任負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)保安、工程維修、清潔衛(wèi)生 、綠化 和財(cái)務(wù)工作,內(nèi)部管理存在權(quán)、責(zé)不清,人人負(fù)責(zé)而人人都負(fù)不了責(zé)的現(xiàn)象;對(duì)外服務(wù)與管理透明度不高,業(yè)主有需求找到管理處辦公室,但至于應(yīng)該找誰來處理卻又摸不著頭緒,可能要問來問去,跑上跑下。酒店式物業(yè)管理,就是要把酒店行業(yè)的這種“服務(wù)意識(shí)”和“服務(wù)效率”導(dǎo)入到物業(yè)管理行業(yè)中來,使得“客人的投訴有回音,故障維修處理不過夜”, 努力達(dá)到業(yè)主(住用戶)的滿意率為百分之百。例如在其他服務(wù)行業(yè)里,工程維修都是按部就班的照既定工作計(jì)劃有序進(jìn)行,就是有客人投訴或其他服務(wù)需求,也必須排隊(duì)等待,逐步解決。從 顧客的角度出發(fā),讓他們每一刻都可以從心里感受到與眾不同的尊貴和自豪。而物業(yè)管理相對(duì)說起來,就是保安和清潔衛(wèi)生, 設(shè)備維修, 機(jī)械而且呆板,缺少感情色彩。 二、 以星級(jí)酒店為樣板 ,營造溫馨、遐意的服務(wù)氛圍。把小區(qū)管理處一分為二,成立業(yè)主服務(wù)中心,把功能管理和服務(wù)區(qū)域分開,這是酒店化物業(yè)管理機(jī)制進(jìn)入物業(yè)的一個(gè)重要前提。 ? 酒店式服務(wù)設(shè)計(jì) 一、 以業(yè)主為中心,提供酒店式專業(yè)化服務(wù)。 (3) 組織保證: 有了良好的服務(wù)項(xiàng)目及其標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì),并不能說明社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 10 服務(wù)人員就可以做到該標(biāo)準(zhǔn),也并不能不說明其持續(xù)提供,因此酒店式的管理還意味著相應(yīng)的培訓(xùn)、管理機(jī)制、考核與激勵(lì)機(jī)制等等組織保證來使高 水平的服務(wù)規(guī)范持續(xù)有效。 (三 ) 要達(dá)到以上目標(biāo),就必須做到: (1) 滿足需求: 體現(xiàn)服務(wù)第一的宗旨,體現(xiàn)酒店式物管對(duì)業(yè)主全面細(xì) 致的關(guān)懷與愛心,根據(jù)業(yè)主的需求設(shè)計(jì)一切必要的服務(wù)項(xiàng)目,在滿足業(yè)主生活、安全需求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步滿足業(yè)主社交、受尊重等高級(jí)需求。在物業(yè)管理中真正體現(xiàn)“ 以管理為核心、 以服務(wù)為宗旨,以經(jīng)營為手段,以效益(社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì))為目的”的指導(dǎo)思想,最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理的目標(biāo): (一 ) 提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)范圍,最大程度滿足業(yè)主需求,創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境與氣氛。 以下為現(xiàn)代酒店服務(wù)的相關(guān)要求: ? 酒店管理和服務(wù)的引入 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 9 為順應(yīng)時(shí)代和社會(huì)的需要,不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平, 將 導(dǎo)入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù),變“物業(yè)管理”為“物業(yè)服務(wù)與管理”,更加強(qiáng)調(diào)突出“服務(wù)”的內(nèi)涵,將物業(yè)管理服務(wù)真正提高到一個(gè)新的高度。 具體而言, 將在 科技園辦公 大廈的物業(yè)管理 中,推行“以業(yè)主為中心”的酒店管理服務(wù)模式,倡導(dǎo)人性化服務(wù),滿足人們生理、身體、生活習(xí)慣的需求。在管理上強(qiáng)調(diào)服務(wù)技巧和服務(wù)意識(shí),為業(yè)主
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