【正文】 9維修服務(wù)人員升級(jí)培訓(xùn)有關(guān)主管部門(mén)維修、服務(wù)人CPM 公司外部 考核確保每年該類(lèi)人員10%以上達(dá)到中級(jí)48 / 194員 培訓(xùn) 技工等級(jí)證書(shū)。4 電腦網(wǎng)絡(luò)及管理培訓(xùn)十天聘請(qǐng)電腦專(zhuān)家授課梅林一村管理處管理人員及相關(guān)工種CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核了解、掌握電腦網(wǎng)絡(luò)管理概述及應(yīng)用。15 消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識(shí)一天半 CPM 公司管理處全體人員CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核 掌握應(yīng)急方案及常識(shí)16代客維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序 一天 CPM 公司管理、維修及家政服務(wù)人員CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核 了解代客服務(wù)范圍及要求。46 / 19411 梅林一村清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天 CPM 公司保潔公司CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核 熟悉梅林一村清潔衛(wèi)生范圍和目標(biāo)。6梅林一村房屋整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、電梯性能、智能監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)等內(nèi)容介紹二天設(shè)計(jì)、安裝單位管理處全體人員CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核 熟悉小區(qū)管理、運(yùn)行7梅林一村房屋驗(yàn)收交接程序 一天 CPM 公司管理、維修技術(shù)人員CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核要求掌握房屋交接的全過(guò)程。表 梅 林 一 村 接 管 前 期 員 工 培 訓(xùn) 計(jì) （ 見(jiàn) 下 頁(yè) ）45 / 194序號(hào)培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)時(shí)間授課方 參加人員培訓(xùn)方式 考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及實(shí)施細(xì)則和配套文件三天 CPM 公司管理處全體人員CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉掌握條例、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容。5 進(jìn)行各工種專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。2 結(jié)合梅林一村接管前期人員培訓(xùn)計(jì)劃有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)。 6．崗位輪訓(xùn)。 4．理論研討或?qū)ｎ}討論。43 / 194 2．自辦培訓(xùn)班。（二）培訓(xùn)方式 1．自學(xué)。表 梅 林 一 村 管 理 處 人 員 結(jié) 構(gòu) 比 率 一 覽 表人員概況 文化素質(zhì) 專(zhuān)業(yè)素質(zhì) 持證上崗率其 中總?cè)藬?shù)管理人員服務(wù)人員自有人員待招待聘人員大學(xué)本科及以上人員大學(xué)專(zhuān)科人員中專(zhuān)人員高中人員中級(jí)技術(shù)職稱(chēng)及以上初級(jí)技術(shù)職稱(chēng)人員一般員工特殊工種持證上崗42 / 194人員第一期 92 24 68 44 48 9 15 15 53 14 21 57 53比率 26% 74% 48% 52% 10% 16% 16% 58% 15% 23% 62% 100%第二期 192 28 164 105 87 12 20 23 137 19 39 134 111比率 15% 85% 55% 45% 6% 10% 12% 72% 10% 20% 70% 100% 三 、 管 理 人 員 培 訓(xùn)（一）培訓(xùn)目標(biāo)： 為了充分體現(xiàn)梅林一村具有中國(guó)物業(yè)管理標(biāo)志性、智能化、園林式現(xiàn)代文明居住小區(qū)和典范模式的管理，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。注 ： 1．人 員 總 數(shù) 為 272 人 ，其 中 80 人 由 CPM 公 司 電 梯 維 修 中 心 及 分 包 專(zhuān) 業(yè) 公 司 提 供 。管理處主任 1 人總調(diào)度室（負(fù)責(zé)人由主任兼）5 人技術(shù)主管副主任 1 人行政主管副主任 1人電梯部分計(jì)劃 5 人經(jīng)理兼工程師 1日常維修保養(yǎng)及大中修、電梯安全檢測(cè)、年審 4（委托 CPM 公司電梯維修中心）技術(shù)部 5 人部長(zhǎng)由副主任兼 1自動(dòng)控制工程師 1電腦工程師 1機(jī)電工程師 1給排水工程師 1工民建工程師 1清潔部分計(jì)劃 30 人經(jīng)理兼督察 1樓內(nèi)保潔 22外圍環(huán)境片區(qū)保潔 5垃圾清運(yùn)兼環(huán)衛(wèi)司機(jī) 2（分包清潔專(zhuān)業(yè)公司）工程維修部 16 人部長(zhǎng)由副主任兼 1水電維修 10房屋本體及公共設(shè)施維修 2消防設(shè)施工程專(zhuān)項(xiàng)維修 2智能化（紅外監(jiān)控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能管理系統(tǒng)）維修 2事務(wù)部 4 人部長(zhǎng)由主任兼 人事勞資主管 1檔案資料兼對(duì)外聯(lián)絡(luò) 1培訓(xùn)主管兼質(zhì)量監(jiān)管 1倉(cāng)管員 1財(cái)務(wù)部 2 人主管會(huì)計(jì) 1出納 1（財(cái)務(wù)部直接受主任領(lǐng)導(dǎo)）社區(qū)文化部 3 人部長(zhǎng)兼策劃 1群眾干事兼宣傳文體 2治安部 54 人部長(zhǎng)兼消防主管 1副部長(zhǎng)兼督察 2巡邏 18機(jī)動(dòng) 3出入口定點(diǎn)值班 9三合一定點(diǎn)值班 21綠化部分計(jì)劃 4 人經(jīng)理兼園藝師 1綠化服務(wù)人員 3(分包綠化專(zhuān)業(yè)公司) 注 ：1．人 員 總 數(shù) 為 131 人 ，其 中 39 人 由 CPM 公 司 電 梯 維 修 中 心 及 分 包 專(zhuān) 業(yè) 公 司 提 供 。 （圖 ）梅林一村二期管理處人中配備圖。園 區(qū) 綠 化 人 員 數(shù) 量 計(jì) 劃 及 專(zhuān) 業(yè) 素 質(zhì) 要 求 ：（1）人員數(shù)量：經(jīng)理兼園藝師 1 名，綠化服務(wù)人員 3 名，第二期增加 6 名。中 標(biāo)后我 們將電梯業(yè)務(wù)委托給 CPM 公司獨(dú)立核算的 電梯維修中心。（2）專(zhuān)業(yè)素質(zhì)要求：A．經(jīng)理、工程 師：大學(xué)機(jī)電或電氣自動(dòng)化專(zhuān)業(yè)畢業(yè)，40 歲以下，五年本專(zhuān)業(yè)和三年國(guó)產(chǎn)三菱電梯工作經(jīng)驗(yàn)，工程師職稱(chēng)，并享有深圳市勞動(dòng)局頒發(fā)的《深圳市電梯安全檢測(cè)員》資格證書(shū)和《電梯維修操作證書(shū)》。主要骨干從 CPM 公司現(xiàn)有保安員中抽調(diào)，約 占該類(lèi)人員 10％，其余從現(xiàn)役退伍軍人和保安學(xué)校各招一半，共占該類(lèi)人員的 90％。（七）、治安部工作人員 54 名。全部從 CPM 公司現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員中調(diào)配。（其中：部長(zhǎng)兼策劃 1 名，群眾干事兼宣傳、文體 2 名）36 / 194 大學(xué)專(zhuān)科以上文化程度，中文或廣告設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)，中級(jí)職稱(chēng)， 40歲以下，五年以上本專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，有物 業(yè)管理上崗證，文字表達(dá)能力強(qiáng)，熱愛(ài) 群眾工作，有宣傳群眾和發(fā)動(dòng)群眾的才能，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)和大型文體活動(dòng)組織經(jīng)驗(yàn)。 （第二期增加 1 名） 財(cái)務(wù)部直接受主任領(lǐng)導(dǎo)。（二）、事務(wù)部工作人員 4 名。對(duì)電腦網(wǎng)絡(luò)及運(yùn)用、智能管理系統(tǒng)方面有較深的理論基礎(chǔ)， 對(duì)物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)以及 CPM 公司有關(guān)規(guī)章制度的運(yùn)作方面有深入理解和掌握。1991 年 4 月調(diào)西安飛機(jī)工業(yè)深圳公司任經(jīng)理部經(jīng)理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理，對(duì) 行政管理、物業(yè)管理有較豐富的經(jīng)驗(yàn)。多次赴日本、新加坡、馬來(lái)西亞、香港等地學(xué)習(xí)。1975 年 9 月在西北工業(yè)大學(xué)深造。 組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，兩次代表公司成功接管物業(yè)管理項(xiàng)目。33 / 194一、管理處主任、副主任簡(jiǎn)歷（共 3 名）：（一）、管理處主任 1 名（簡(jiǎn)歷如下）1．基 情 狀 況 ：姓名：張 力 性別：男 年齡：38 歲 學(xué)歷：大學(xué)專(zhuān)科畢業(yè)學(xué)校：陜西財(cái)經(jīng)學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)系 專(zhuān)業(yè)： 企業(yè)管理政治面貌：中共黨員 職稱(chēng)：經(jīng)濟(jì)師持有證件：深圳市物業(yè)管理上崗證書(shū)， ISO9002 內(nèi)部 質(zhì)量審核員證書(shū)。經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。治 安 裝 備巡邏車(chē) 3 部，對(duì)講系統(tǒng) 1 套，應(yīng)急廣播系統(tǒng) 1 套。臨時(shí)的辦公用房安排（300 m2）管理處辦公室 200 m2員工臨時(shí)住宿 100 m2正式辦公用房（762 m 2）管理處和各職能部門(mén) 495 m2會(huì)議室 120 m2 接待室 70 m2庫(kù)房 45 m2維修間 50 m230 / 194（三）、器械及維修工具管理處將配備專(zhuān)用車(chē)輛 2 臺(tái)，巡邏摩托車(chē) 3 臺(tái)，自行車(chē) 20 部（減少對(duì)住戶(hù)的噪音污染）。(3)、綜合樓未交付前，員工安排在臨時(shí)房住宿。（二）工作計(jì)劃安排前期管理（多層 65 幢）（1）、交接期 計(jì)劃內(nèi)容 時(shí)間安排籌備、組建梅林一村管理處 98/7/67/10參與智能系統(tǒng)，電梯、消防、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、培訓(xùn)、驗(yàn)收98/7/6 起各類(lèi)原始資料接收、建檔 98/7/6 起建筑物本體驗(yàn)收交接 以住宅局確定時(shí)間安排綠化、公共配套設(shè)施驗(yàn)收交接 以住宅局確定時(shí)間安排配套設(shè)施、生活網(wǎng)點(diǎn)，綠化、信箱的 規(guī)劃 98/7/15 起道路、機(jī)電設(shè)備標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)、策劃、實(shí)施 98/7/15 起招聘、培訓(xùn)、考核、錄用員工 98/7/107/30建立外部聯(lián)系（居委會(huì)、派出所、郵電局、電話公司、有線電視臺(tái)、水、電、氣主管公司、消防局、醫(yī)院等）98/7/6 起管理處裝備采購(gòu) 98/7/28編制物業(yè)管理方案 98/7/107/31準(zhǔn)備入伙資料（業(yè)主公約、物業(yè)管理合同、入伙指南、裝修申報(bào)程序、公共制度、業(yè)主資料采集表）98/7/698/7/31（2）、入伙期 計(jì)劃內(nèi)容 時(shí)間安排入伙手續(xù)辦理 98/8/1 起27 / 194與業(yè)主驗(yàn)收、交接其名下物業(yè)、 發(fā)放鑰匙、驗(yàn)收存在問(wèn)題整改、復(fù)驗(yàn)、交接98/8/1 起現(xiàn)場(chǎng)提供各類(lèi)物業(yè)管理咨詢(xún) 98/8/1 至 98/8/7協(xié)助業(yè)主辦理電話、煤氣、有線電機(jī)、通郵手續(xù)98/8/1 起提供裝修期便民服務(wù) 98/8/1 至 98/9/30配套設(shè)施工程 98/8/1 起裝修管理、控制 98/8/1 起安全防范控制 98/8/1 起入伙儀式策劃、準(zhǔn)備 98/9/1 至 9/30智能系統(tǒng)、垃圾分類(lèi)、收集培訓(xùn)指導(dǎo) 98/8/1 至 9/30（3）、入住期 計(jì)劃內(nèi)容 時(shí)間安排舉行入伙儀式 98/10物業(yè)管理方案實(shí)施 98/8/1 起社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施 98/8/1 起業(yè)主、客戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查 98/12/中旬召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主管理委員會(huì) 98/12/下旬智能系統(tǒng)使用功能深化 98/10 起員工培訓(xùn) 見(jiàn)培訓(xùn)計(jì)劃財(cái)務(wù)運(yùn)行、分析、公布 每半年一次ISO9002 質(zhì)量保證體系運(yùn)作控制 每半年一 次國(guó)家安全文明標(biāo)兵小區(qū)創(chuàng)建、參評(píng) 以住宅局安排為準(zhǔn)第二期（中高層層 25 棟） 計(jì)劃內(nèi)容 時(shí)間安排 參與配套設(shè)施安裝、 調(diào)試驗(yàn)收交接重驗(yàn)、交接99/4/15 至 99/4/25 28 / 194提供物業(yè)管理咨詢(xún) 99/5/1 起入住手續(xù)辦理 99/5/1 起與業(yè)主驗(yàn)收、交接其名下物業(yè)， 發(fā)放鑰匙，存在問(wèn)題整改、復(fù)驗(yàn)交接99/5/1 起裝修管理、控制 99/5/1 起商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理、控制 以住宅局安排為準(zhǔn)配套娛樂(lè)場(chǎng)所驗(yàn)收交接 以住宅局安排為準(zhǔn)高級(jí)會(huì)所驗(yàn)收、交接 以住宅局安排為準(zhǔn)驗(yàn)收存在問(wèn)題整改期限落實(shí)、質(zhì)量跟蹤復(fù)驗(yàn)交接以整改期限為準(zhǔn)機(jī)電設(shè)備、道路標(biāo)識(shí)計(jì)劃實(shí)施 99/5/1 起裝修審核、控制 99/5/1 起協(xié)助業(yè)主辦理電話、煤氣、有線電視開(kāi)通手續(xù)99/4/15 起 第三期高層 6 棟參照第一、二期執(zhí)行。待梅林一村業(yè)主管委會(huì)成立后，經(jīng) 住宅局同意，CPM 公司與業(yè)主管委會(huì)簽定物 業(yè)管理委托合同，并按《條例》履行各自職責(zé)。（6）、新聞媒介。（2）、CPM 公司每半年向市住宅局匯報(bào)梅林一村物 業(yè)管理情況，特別是《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其配套文件落實(shí)情況，征詢(xún)住宅局的意見(jiàn)，改善不足之 處。CPM 公司 對(duì)管理處主任進(jìn) 行述職考核，不合格降 級(jí) 或調(diào)回公司重新培訓(xùn)。（2）管理處將嚴(yán)格貫徹 CPM 公司 ISO9002 質(zhì)量體系。（2）業(yè)主評(píng)議制：管理處對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋， 對(duì)業(yè)主或其它來(lái)源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反 饋。22 / 194（四）、 監(jiān)督與自我約束機(jī)制：1．監(jiān)督機(jī)制梅林一村管理處在開(kāi)展物業(yè)管理的過(guò)程中，將嚴(yán)格按照國(guó)家、政府及上級(jí)主管部門(mén)的有關(guān)法律、法規(guī)要求開(kāi)展工作，定期向 CPM 公司和梅林一村業(yè)主管理委員會(huì)報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，提交財(cái)務(wù)報(bào)告書(shū)，并制訂出日常工作 計(jì)劃，分解量化到部 門(mén)及每個(gè)崗位， 實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，每年對(duì)管理目 標(biāo)進(jìn)行考核。CPM 公司始終堅(jiān)持各級(jí)崗位， 實(shí)行公司內(nèi)部公開(kāi)招聘的辦法，使具有真才實(shí) 學(xué)的人充分發(fā)揮自身潛力，受到廣大員工的普遍贊揚(yáng)。CPM 公司在 ISO9002 質(zhì)量方針中，明確提出了創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，并使這一目標(biāo)深入員工意識(shí)中，說(shuō)明實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)又把這一長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)分解到每年度各部門(mén)目標(biāo)管理責(zé)任制中