【文章內容簡介】 活動、消防演習、業(yè)主聯(lián)誼和專題講座時，深受業(yè)主/住戶的歡迎，都獲得了很好的效果。● 管理特色178。始終堅持物業(yè)管理的主題就是管理物業(yè)，一切活動圍繞這一主線展開，從而使物業(yè)保值增值得以實現(xiàn)。178。充分尊重產權人的意志和利益，合理協(xié)調相關方的關系。178。每個管理項目在該區(qū)域都是最好的，使委托方得到物有所值，物超所值的利益和價值。178。言而有信，有“做到的比說的更好”的口碑。178。公司只提取固定酬金。所有收支帳務，定期公布。178。經過幾年實踐積累，我司管理特色可概括為四個字，即“新、嚴、精、細”新──管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經驗、運用新方法，建立新機制。公司在發(fā)展過程中，不斷提升和完善管理思想，學習和借鑒國外的先進管理經驗，力求在管理與服務上有所突破，有所創(chuàng)新。精──堅持精品意識、品牌意識，在提高管理水準的同時，不斷提高服務質量、服務技能以及服務意識。對每一件工作、每一塊標識、每一項布置都精心設計、精心策劃。細──對每一個環(huán)節(jié)、每一個步驟、每一個過程都想得細、做到位，對每一件事都細觀察、細設想，對每一位顧客，都細致周到、體貼入微，盡一切所能。環(huán)境衛(wèi)生沒有死角，并最大限度地滿足和超越顧客合理的要求與期望。嚴──在企業(yè)管理中充分體現(xiàn)高效、精干、嚴格的要求，堅持能進能出、能上能下的激勵機制，提倡優(yōu)勝劣汰、賞罰分明的競爭機制，以嚴格的管理、嚴明的紀律、嚴肅的態(tài)度、嚴謹?shù)囊?guī)范、嚴密的措施，確保各項管理工作落到實處，使委托方和全體被服務對象滿意。[上實物業(yè)]在多年物業(yè)行業(yè)工作實踐中形成了用人標準，公司的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，講奉獻、能吃苦；重工作態(tài)度，要求員工一專多能，勤奮好學、善于學習；重學歷更重能力，堅持在高學歷中選擇錄用管理人員，管理隊伍年齡要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經營，同時又充滿銳氣；又不唯高學歷，更看其發(fā)展?jié)摿湍芰μ嵘??！?管理團隊選擇[上實物業(yè)]理由——第一，是『海上?！贿@個3種物業(yè)形態(tài)，特別是“創(chuàng)意居”的新需求第二，是高端物業(yè)管理這個市場的需求（公司市場定位）；第三，也是稟承上海實業(yè)集團產業(yè)發(fā)展、產業(yè)提升趨勢的一個延續(xù)。更突出的理由：現(xiàn)在的[上實物業(yè)]管理團隊已具備了：一種共同的 信念一樣執(zhí)著的 追求一致奮斗的 目標一支優(yōu)秀的 隊伍 還有相應的 經濟實力……高層領銜管理人——李勝來先生，是勞動和社會保障部國家職業(yè)資格培訓教程（物業(yè)管理）編審委員會委員、主審，《物業(yè)管理實務手冊》副主編，上海市人民政府采購中心咨詢專家（物業(yè)管理），上海市物業(yè)管理招投標專家委員會成員，上實物業(yè)管理（上海）有限公司總經理，上海上實金馬物業(yè)管理有限公司董事、總經理。精英團隊——[上實物業(yè)] 憑借在行業(yè)中的良好口碑，不斷吸引一批批有識之士的陸續(xù)加盟。公司還考慮，從接管[海上海]項目起，將以全新機制出現(xiàn)，專門組建的管理層，將是一個匯聚物業(yè)管理精英的團隊，他們不僅具有高學歷、中高級職稱，還具有行業(yè)資深管理經歷與豐富實踐經驗。憑借這些高素質，年富力強的職業(yè)人做[海上海]的“操盤手”是能夠讓開發(fā)商放心，業(yè)主、經營者稱心和滿意。在專門組建的這個管理高層直接策劃和指導下開展工作，這一管理層的成員如下表：主要管理層簡況表管理層 主要人員年齡學歷職稱從事物 管年限現(xiàn)任職位李勝來48歲研究生（工商）高級經營師11年上實物業(yè)總經理王永華34歲大學（英Napier unversity大學）經營師6年上實物業(yè)副總經理（曾在酒店工作4年）朱 曄40歲碩士研究生講師4年上實物業(yè)副總經理高九紅35歲（女）大專（文秘）政工師6年上實物業(yè)公司辦公室主任江 慧40歲（女）碩士研究生講師8年上實物業(yè)公司品保部經理陳毅龍30歲MBA（財經）注冊會計師4年上實物業(yè)公司財務經理唐林華48歲大專（電氣工程）工程師11年上實物業(yè)公司工程技術總監(jiān)姚曉蘭53歲（女）本科（經濟管理）經濟師10年上實物業(yè)資深經理，曾管理2幢辦公樓并獲建設部示范大廈稱號李忠民52歲本科（設備工程）總 工程師2年上實物業(yè)公司維修中心總工陳鳳歧49歲大專（土木工程）造價 工程師10年上實金馬物業(yè)公司總助沈 忠44歲大專（房地產經營）助理 統(tǒng)計師9年上實物業(yè)市場二部經理（曾從事商業(yè)百貨業(yè)，工作6年）資源利用說明1）經過公司的人力資源整合，形成精干的主要骨干隊伍。2）以上的管理層成員中幾乎都持有全國物業(yè)管理企業(yè)經理上崗證書；余下的持有滬市級物業(yè)管理企業(yè)經理上崗證書。3）以上的管理層成員中有1/2還持有其他技能證書，屬于復合型人才。精誠合作、熱忱奉獻，優(yōu)質服務、管理規(guī)范，科技先導、服務創(chuàng)新。[上實物業(yè)]還倡導了物業(yè)管理的一種文化氛圍：凈、暢、寧凈——干凈 物業(yè)環(huán)境舒適干凈，建筑外觀整潔。暢——暢通 物業(yè)企業(yè)信息共享渠道暢通，管理人與相關職能部門上下溝通、協(xié)調渠道暢通，與產權人、使用人保持信息渠道暢通，物業(yè)區(qū)域行人道、道路交通暢通。寧——安寧 物業(yè)區(qū)域治安秩序良好，環(huán)境氛圍安寧、高尚、祥和□財務預算● 物管開辦費使用前期開辦費用 前期開辦費用按照物業(yè)管理行業(yè)通常慣例：由開發(fā)商一次性或按分期建設，分期接管，分期給付的方式，提供給物業(yè)管理公司。前期開辦費用主要用于以下幾個方面：1）前期介入的人員工資、福利、培訓等；2）前期介入的辦公費用，前期介入的各項資料制作；3）前期介入的基本裝備費用（部分的物業(yè)用具及機械設備）；4）因前期介入管理中，隱含著多種不可預測性，故有一部分開發(fā)費用用于彌補物業(yè)管理費的不足。這項費用是指[海上海]正常運作前后，應配置的設備、工具、物品（包括辦公、維修、保安器材、保潔用品），需要開發(fā)商承擔，物業(yè)公司開出詳細清單，在一定時間內陸續(xù)購置到位。根據(jù)一期交房的規(guī)模，我們估算在440,305元（購置清單見下詳列）。購置設備費用（RMB） 數(shù)量 單價 金額復印機 1 18,000 18,000 電腦 3 5,000 15,000打印機 2 2,000 4,000保險箱 1 1,500 1,500傳真機 1 2,000 2,000文件柜 6 900 5,400辦公桌(椅) 6 800 4,800物業(yè)接待臺 1 800 800小會議桌(椅) 1 600 600 飲水機 3 250 750更衣柜 8,800微波爐 1 350 350 掛壁式空調(不包括電梯機房) 2 2,000 4,000 (1)小計 66,000電動疏通機 1 1, 1,電錘(進口) 1 3, 3,潛水泵(單相) 1 1, 1,數(shù)字式萬用表 1 指針式萬用表 1 數(shù)字式鉗形表 1 兆歐表(1000V) 1 絕緣墊 5 1,鋁合金升降梯(6M) 1 1, 1,鋁合金升降梯(4M) 1 鋁合金升降梯() 1 手提充電式遠射燈 2 梅花/開口扳手(公制) 1 套筒扳手(公制) 1 各類小工具 2 1, 2,角向磨光機 1 工具箱 3 小型切割機 1 (2)小計 14,小型清潔工具 2 1,000 2,000 鋁合金合頁梯 2 440 880增壓泵水槍 1 780 780 手推車 2 300 600桶式洗塵機 2 1,500 3,000清潔其他開支 1,000 1,000垃圾桶 12,000(3)小計 20,260聚光手電筒 6 對講機 8 2, 20,警棍 4 1,其余設備 1, 1,(4)小計 22, 共計：123,370元根據(jù)政府的相關規(guī)定，[海上海新城]小區(qū)物業(yè)管理處籌備“前期開辦費”，應由項目開發(fā)商提供。今后小區(qū)業(yè)主委員會成立“開辦費”購置物品歸劃入其所有，或者留給繼任管理者（或業(yè)委會新聘物業(yè)管理公司）使用。● 物管運營財務收支預案物業(yè)管理費用支出匯總表項目內容月支出（元/月）年支出（元/年）備注管理費管理人員工資90,2001,082,400表一管理人員福利63,687764,244表二辦公費用10,000120,000表三小計163,8871,966,644保安費保安人員工資61,400736,800表四保安人員福利51,992623,904表五保安設備設施費用4,00048,000表六小計117,3921408,704保潔費保潔人員工資39,600475,200表七保潔人員福利28,166337,992表八清潔衛(wèi)生費用28,000336,000表九小計95,7661,149,192相關費用其他費用8,00096,000表十酬金及稅金費用81,904982,848表十一小計89,9041,078,848設備設施相關費用公共能耗費用101,7501,221,000表十二設備設施維修養(yǎng)護71,000852,000表十三小計172,7502,07