【正文】 指導(dǎo)教師簽字 : 系（教研室）負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 目 錄 一、項(xiàng)目基本情況 ....................................................................................................... 1 （一）項(xiàng)目位置 ..................................................................................................... 1 （二）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ..................................................................................... 1 二、宏觀環(huán)境分析 ....................................................................................................... 1 （一）區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ............................................................................................. 1 （二）環(huán)境 分析 ..................................................................................................... 2 三、房地產(chǎn)市場狀況 ................................................................................................... 4 （一）房地產(chǎn) 開發(fā) 狀況 ......................................................................................... 4 （二）房地產(chǎn)需求狀況 ......................................................................................... 5 （三）房價(jià)走勢(shì) ..................................................................................................... 5 四、消費(fèi)者情況分析 ................................................................................................... 6 （一） 本次調(diào)研分析過程 ..................................................................................... 7 （二）調(diào)研結(jié)論 ................................................................................................... 10 五、項(xiàng)目分析 .............................................................................................................. 13 （一）競爭性樓盤分析 ....................................................................................... 13 （二）項(xiàng)目 SWOT 分析 ..................................................................................... 15 六、擬開發(fā)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 ..................................................................................... 15 （一）方案分析 ................................................................................................... 15 （二）方案基本規(guī)劃 ........................................................................................... 17 （三）住宅與寫字樓的具體開發(fā)方案 ............................................................... 17 （四）配套設(shè)施規(guī)劃 ........................................................................................... 18 參考文獻(xiàn) ...................................................................................................................... 18 附錄 .............................................................................................................................. 19 浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 1 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià) 05（ 2）班 俞嵐 指導(dǎo)老師 傅玳 內(nèi)容摘要： 自 上個(gè)世紀(jì) 80 年代至今，我國的 房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展進(jìn)程速猛 ， 但確切的說它目前仍然處于 朝陽， 需要 不斷的 發(fā)展與完善 。 本文以杭政儲(chǔ)出 [2020]50 號(hào)地塊為例， 對(duì)項(xiàng)目的宏觀環(huán)境、房地產(chǎn)市場情況、項(xiàng)目競爭性樓盤、消費(fèi)者需求和項(xiàng)目 SWOT 狀況等進(jìn)行分析，從而設(shè)計(jì)一定的開發(fā)方案， 從而為開發(fā)商提供借鑒意義。 （二） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占在面積 (平方米 ) 總建筑面積 (平方米 ) 容積率 建筑密度 (%) 約 50667 約 101334 2830 二 、 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 （一） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析 過去的幾年里 ， 杭州市的經(jīng)濟(jì)保持快而好的發(fā)展態(tài)勢(shì) 。 2020 年 全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元 ， 比上年增長 ％ ， 連續(xù) 17 年保持兩位數(shù)增長 。 目前 ， 杭州的發(fā)展面臨前所未有的國際 國內(nèi)的大好機(jī)遇 。 展望未來 ， 只要 加快經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變 ， 推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)建設(shè) ， 努力提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平 ， 必將為浙江區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展和再次騰飛發(fā)揮更加積極突出的作用 。 自 2020 年國家對(duì)土地全面整頓后 ， 2020 年的土地市場在鞏固 其 基礎(chǔ)上 ， 繼續(xù)加大力度 ， 對(duì)土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān) 、 從源頭入手 ， 規(guī)范房地產(chǎn)市場 。 土地政策大致有 嚴(yán)字當(dāng)頭 ， 低價(jià)圈地難 ， 房屋契稅不代征 的特點(diǎn) 。 2020 年年初，國土資源部就正式印發(fā)了《 2020 年國土資源工作要點(diǎn)》 ，指出在 2020 年國家將繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí) 土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任制、嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制等。 在 2020 年 12 月 ， 國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲(chǔ)備管理辦法》 ， 進(jìn)一步加強(qiáng)及完善了土地管理 ， 這對(duì)于加大打擊開發(fā)商的囤地行為有了更強(qiáng)的法律支撐 ， 可以進(jìn)一步釋放閑置土地，增加商品房的供應(yīng)。 從近幾年國家的土地政策來看 ， 在行業(yè)發(fā)展的同時(shí) ， 國家的調(diào)控也在不斷加大，力度一年年增加 。但由于市場的供需情況的客觀存在 ， 居民需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給 ， 從而 導(dǎo)致 房價(jià)的飆升 ， 進(jìn)一步影響 樓面地價(jià) ，使之 也處在高位 。 土地資源的稀缺 ， 使得開發(fā)商 爭相搶購 。 當(dāng)然， 此時(shí) 的付出遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房屋銷售 中 所得到的利潤 ，而這也造成了近十年房價(jià)發(fā)生翻來覆去變化的原因 。 （ 2） 金融政策 自 2020 年起 ， 銀行 多次加息、提升存款準(zhǔn)備金率 ， 大量的資金在金融政策的導(dǎo)向下 ， 在銀行 、 股市 、 樓市中游走 。 央行發(fā)布的《補(bǔ)充通知》對(duì) 第二套房 做出明確說明 ， 是以借款人家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )為單位來認(rèn)定房貸次數(shù) 。 在新的一年 ， 投資房地產(chǎn)的人數(shù)相對(duì)來說 會(huì)減少 。 盡管杭州還沒有出現(xiàn) 類似 的情況 ，但從去年 12 月到今年 1 月 ， 出現(xiàn)退房的數(shù)量不斷增加 ， 許多消費(fèi)者 開始持觀望浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 4 379401000202030004000500060002020 2020 2020房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)施工面積(萬平方米)竣工面積(萬平方米)的心態(tài)居多 。 以上的種種情況表明 ， 開發(fā)商 若要在激烈的競爭中取勝 ， 就需要在開發(fā)樓盤前期 ， 對(duì)市場的情況 進(jìn)行 詳細(xì)的調(diào)查及分析 ， 掌握市場的情況 ， 了解消費(fèi)者的要求 ， 合理的 ， 有針對(duì)性的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) ， 不只是 量 的提高 ， 更要質(zhì)的飛越 。 杭州 地處長江三角洲南翼中心城市， 地處長江三角洲南翼 、 杭州灣西端 、 錢塘江下游 、 京杭大運(yùn)河南端 ，上海大都市圈內(nèi)人居首選城市，上海與華中、華南地區(qū)生產(chǎn)要素流動(dòng)的重要門戶 ，是中國東南部的交通樞紐 。 “家住西湖山水間” 。 目前，購房者絕大多數(shù)都是外來人口 ， 政府也出臺(tái)一系列政策 ， 如“購房入戶”來吸引外來人口購房 。 2020 年，杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比上升 %；施工面積 3794 萬平方米，同比下降了 %；竣工面積為 萬平方米，同比下降 %。 從 20202020年的數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)， 2020 年 開始 發(fā)生了一些變化，除了開發(fā)投資額上升，施工面積及竣工面積都發(fā)生下降，究其原因主要是由于房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，導(dǎo)致房價(jià)非理性上漲， 而 2020 年的變化則更為明顯，施工面積的上升與竣工面積的下降，使人們聯(lián)想到由于 國家 的 宏觀調(diào)控， 如 針對(duì)投機(jī)需求、過度投資、超前消費(fèi)和過度消費(fèi)等四個(gè)方面的不合理需求制定了一系列的政策，促使過熱的市場需求降溫，投資需求 的減 退。 因而他們?cè)诮?jīng)過 2020 的短暫停歇后，在 2020 年加大開發(fā)力度，同時(shí)也放慢施工進(jìn)程，通過掌握市場的導(dǎo)向來完成自己的開發(fā)目的。杭州是全國第一 個(gè)實(shí)行土地 “ 招拍掛 ” 的城市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價(jià)格連年倍升。 2020 年上半年市區(qū)商品住宅銷售 27867 套，面積 367 萬㎡，分別同比上升%和 %。 可見目前 杭州市區(qū) 房地產(chǎn)市場仍 屬于供不應(yīng)求 ， 而 周邊地方相對(duì)于而言 供過于求 ； 從成交量上看 ， 二手房的需求大于新開 發(fā)的商品房 。