【正文】 房地產(chǎn)價格的不斷上升。 （二）房地產(chǎn)需求狀況 近年來杭州房價上漲幅度較快，主要由于供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡引起。 究其原因應(yīng)該是政策的影響 使得開發(fā)商 對誘人的開發(fā)前景有所動搖 ， 在不明確市場發(fā)展的方向之前， 相信他們是希望通過放慢開發(fā)速度，對市場的下一步動態(tài)進(jìn)行調(diào)查，分析，預(yù)測，綜合市場的具體情況，做出比較準(zhǔn)確的開發(fā)。而 2020 年，杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比上升 %；施工面積 萬平方米，同比上升 %；竣工面積為 萬平方米，同比下降 %。 三 、 房地產(chǎn)市場狀況 （一）房地產(chǎn) 開發(fā) 狀況 圖 1： 20202020年杭州 房地產(chǎn)開發(fā)狀況 浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 5 根據(jù)上圖的數(shù)據(jù) 可知 ， 2020 年 杭州 市 房地產(chǎn)開發(fā)投資為 億元，施工面積為 萬平方米，竣工面積為 萬平方米。 在工業(yè)化、城市化飛速發(fā)展而生活環(huán)境、生活品質(zhì)卻不斷受到下降威脅的今天，杭州極具魅 力的人居環(huán)境表現(xiàn)出了極大的優(yōu)勢。 杭州獨特 的地理位置是眾人心目中理想居住城市 ， 美麗的風(fēng)景 ， 良好的環(huán)境給人提供了高品質(zhì)的生活條件 。 杭州是浙江省的省會 ， 是經(jīng) 濟(jì) 、 文化 、 科教中心 ， 同時也是 長江三角洲中心城市之一 ， 國家歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市 。 而自己的房屋仍在按揭階段的消費者也開始選擇提前還款 ， 以減輕自己的還貸壓力 。 盡管 2020 年我國舉辦奧運會 ， 對房地產(chǎn)市場來說是起正面作用的 ， 但 就目前的市場情況來看 ， 自 去年12 月 來 ， 北京 、 深圳 、 上海等 地的房價已有下降的情況 ， 雖然幅度并不是很明顯 ， 這意味著國家的宏觀調(diào)控已開始發(fā)揮作用 。 一 系列 相關(guān)政策的不斷 收緊 ， 對投資房地產(chǎn)業(yè)的人來說 無疑是個 巨大的壓力 。 而 影響房地產(chǎn)業(yè)比較深的是 中國人民銀行 于 2020 年 9 月 27 日發(fā)布的《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 ， 《通知》 中規(guī)定 ， 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的 ， 貸款首付款比例不得低于 20%； 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%； 對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套 (含 )以上住房的 ， 貸款首付款比例不得低于 40%， 貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍 。 而在 以后的日子里，土地政策的規(guī)范與完善，將使得房地產(chǎn)市場開發(fā)更加嚴(yán)峻 ， 國家將對公開拍賣的土地從嚴(yán)把關(guān) ， 對開發(fā)商而言 ， 開發(fā)形勢更加嚴(yán)峻 。 導(dǎo)致在 土地公開拍賣時， 開發(fā)商為了得到土地 ， 不惜出高價 。 由于 土地是與 房屋有著直接關(guān)系的，房屋價格的一部分也 取決于土地 。 可見，國家對這方面的重視。因此 ， 到了 2020 年 ， 政府 進(jìn)一步 清理整頓閑浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 3 置土地 ， 源頭上增加土地供給 ， 必將成為政策調(diào)控的一個主要方向 ， 開發(fā)商的囤地成本必將大大增加，這樣有助于縮短從土地到商品 房的時間周期 ， 起到增加房產(chǎn)供應(yīng)的效果 。加強(qiáng)遙感監(jiān)測和動態(tài)巡查，及時掌握重點地區(qū)和重點城市土地違法情況 ，將違法行為的發(fā)現(xiàn)率、制止率列為重要考核指標(biāo)。 2020 年，土地政策 則 主要 集中在三個方面進(jìn)行 ； 一是擴(kuò)大招拍掛領(lǐng)域，工業(yè)用地出讓將首先被考慮實行這種方式 ； 二是加大招拍掛工作力度方面有新措施，要提 高招拍掛在經(jīng)營性土地出讓中的作用，加大市場在配置資源中的基礎(chǔ)性作用；三是在流程細(xì)節(jié)等方面的改進(jìn)，主要是在合同條款執(zhí)行上的一些改進(jìn)。 在 2020 年 ， 全國各地的土地管理由省長負(fù)責(zé) ， 對建設(shè)用地供應(yīng)政策采用了 “ 從嚴(yán)從緊 ” 四個字 。 （二） 環(huán)境分析 （ 1） 土地政策 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 土地政策在不斷的發(fā)展與完善中 ， 幾年里 ， 在國家的宏觀調(diào)控下 ， 政策趨于全面 。 就發(fā)展全局看 ，長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)動發(fā)展 ， 是一種不可阻擋的趨勢 。 2020 年以來 ， 杭州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級步伐加快 ， 先進(jìn) 制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“兩輪驅(qū)動”不斷推進(jìn) ， 促進(jìn)了一 、二 、 三產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。 第 一 ， 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨于合理 ： 主 要體現(xiàn)于 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 ， 結(jié)構(gòu)更趨 合理 ， 三大產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展 ； 第 二 ，發(fā)展質(zhì)量不斷提高 ： 今年以來 ， 杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量不斷 ， 財政收入也較快增長 ；浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 2 第 三 ， 社會民生持續(xù)改善 ： 目前杭州注重社會事業(yè)建設(shè) ， 著力保障和改善民生 ，積極構(gòu)建和諧社會 。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 項目分析 開發(fā)方案策劃 一、 項目基本情況 （一） 項目位置 本項目 坐落于西湖區(qū)規(guī)劃轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn) D111 地塊 ： 東至杭政儲出 [2020]51 號地塊 ， 至杭州市第二水泥廠 ， 至規(guī)劃道路 ， 北至杭政儲出 [2020]13 號地塊 ， 規(guī)劃用途 ： 住宅 (設(shè)配套公建 )用地 。 進(jìn)入 21 世紀(jì) ， 人們生活水平的 提高， 消費者對于 房屋 的需求 已不僅僅只局限于居住，因此，開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品也應(yīng)當(dāng)不斷提高，在質(zhì)的基礎(chǔ)上向人性化，智能化，多元化的方向發(fā)展，才能在競爭中取得優(yōu)勢。 研究方法 市場調(diào)查 ，案例分析法 主要任務(wù)及目標(biāo) 通過對項目的宏觀環(huán)境、房地產(chǎn)供需市場、項目 SWOT 分析來研究擬定的方案是否可行，并通過市場調(diào)查，數(shù)據(jù)分析來確定該項目具體的規(guī)模，適合的消費對象，以及環(huán)境，配套設(shè)施的建設(shè)。 四、設(shè)計主體框架與進(jìn)度安排： 主體框架 一、 項目基本情況 （一） 項目位置 （二） 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二、 宏觀環(huán)境分析 （一） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （二） 環(huán)境分析 三、 房地產(chǎn) 市場狀況 （一） 房地產(chǎn)開發(fā)狀況 （二） 房地產(chǎn)需求狀況 （三） 房價走勢 四、 消費者情況分析 （一） 本次調(diào)研分析過程 （二） 調(diào)研結(jié)論 五、 項目分析 （一） 競爭性樓盤分析 （二） 項目 SWOT 分析 六、 擬開發(fā)的項目設(shè)計方案 （一） 方案分析 （二） 方案基本規(guī)劃 （三） 住宅與寫字樓的具體開發(fā)方案 （四） 配套設(shè)施規(guī)劃 進(jìn)度安排 （一） 2020 年 11 月初 ： 確定選題方向 （二） 2020 年 11 月底 ： 完成開題報告 （三） 2020 年 1 月 20 日前 ： 收集、整理、編輯資料，完成論文的初稿 （四） 2020 年 2 月 — 5 月 30 日 ： 對論文進(jìn)行修改 （五） 2020 年 6 月 初 ： 論文定稿 （六） 2020 年 6 月 ： 準(zhǔn)備論文答辯 五、指導(dǎo)教師意見： 簽 章： 年 月 日 六、教研室意見： 簽 章： 年 月 日 浙江金融職業(yè)學(xué)院 2020 屆畢業(yè)設(shè)計任務(wù)書 姓 名 俞嵐 專業(yè) 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價 指導(dǎo)教師 傅玳 畢業(yè)設(shè)計題目 杭儲 50 號地塊的項目策 劃 主要研究內(nèi)容 對 杭儲 50 號地塊的項目策劃 。 趙延軍（ 2020）在 《 房地產(chǎn)策 劃與開發(fā) 》 一文中對近年來國家對房地產(chǎn)業(yè)的最新政策法規(guī)和房地產(chǎn)市場的最新發(fā)展的敘述， [美 ]尼爾 二、擬實現(xiàn)的目標(biāo)： 通過對項目的宏觀環(huán)境、房地產(chǎn)供需市場、項目 SWOT 分析來研究擬定的方案是否可行，并通過市場調(diào)查，數(shù)據(jù)分析來確定該項目具體的規(guī)模，適合的消費對象，以及環(huán)境，配套設(shè)施的建設(shè)。 畢 業(yè) 設(shè) 計 設(shè)計題目 我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀調(diào)查 指導(dǎo)教師 趙巧英 姓 名 杜川 班 級 房地產(chǎn) 07（ 2）班 所在系（部） 經(jīng)營管理系 2020 年 6 月 5 日 浙江金融職業(yè)學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計開題報告 姓名 杜川 班級 房地產(chǎn) 07（ 2） 班 系部 經(jīng)營管理系 畢業(yè)設(shè)計題目 物業(yè)管理策劃方案 一、選題理由： 物業(yè)管理在我國深圳開始發(fā)展到現(xiàn)在只有 20 年左右的時間 ,隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人民對物業(yè)管理的要求越來越高，一個完善的物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主利益 ,解決糾紛，推動物業(yè)管理的健康發(fā)展。國務(wù)院于 2020 年 6 月頒布了《物業(yè)管理條例》，作為我國目前物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)立法層次最高的法規(guī)，標(biāo)志著我國的物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入 了依法管理的軌道。 三、 綜述 ﹛與本設(shè)計相關(guān)的已有研究設(shè)計成果的綜述﹜： 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究文獻(xiàn)中，譚術(shù)魁（ 2020）在《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》一文中從環(huán)境分析、開發(fā)用地的獲取、可行性研究、開發(fā)項目的準(zhǔn)備與實施、房地產(chǎn)營銷管理及項目等方面，論述了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的相關(guān)理論?？ǘ鳎?Neil Carn） （ 2020）在《房地產(chǎn)市場分析方法與應(yīng)用》一文中對房地產(chǎn)市場分析與其他形式的房地產(chǎn)分析進(jìn)行了區(qū)分，通過對住宅及寫字樓的等市場的分析，運用了城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場營銷、金融和其他學(xué)科的理論，方法和模型，根據(jù)市場分析收集的數(shù)據(jù)，進(jìn)行了分析，提供了相當(dāng)多的案例，給我們借鑒。通過該地塊的宏觀環(huán)境、 房地產(chǎn) 市場的供需分析、項目 的 SWOT 分析，及對消費者市場的調(diào)查來對該地塊進(jìn)行項目策劃。 主要參考文獻(xiàn) [1] 陳溥才 .研究市場分析、產(chǎn)品定位 [M].北京：北京大學(xué)出版社 2020 [2] 李東 .房地產(chǎn)市場營銷 [M].上 海：復(fù)旦大學(xué)出版社 .1999 [3] 瞿富強(qiáng) .可行性研究方案 [M].廣州：廣州經(jīng)濟(jì)出版社 .2020 [4] 丁烈云、毛鶴琴 .房地產(chǎn)開發(fā) [M].北京：中國建筑工業(yè)出版社 .2020 [5] 俞明軒 .房地產(chǎn)投資分析 [M].北京：中國人民大學(xué)出版社 .2020 [6] 牛鳳瑞 .中國房地產(chǎn)發(fā)展報告 [M].北京：社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社 . 2020 進(jìn)度安排 1. 2020 年 11 月初 ： 確定選題方向 2. 2020 年 11 月底 ： 完成開題報告 3. 2020 年 1 月 20 日前 ： 收集、整理、編輯資料，完成論文的初稿 4. 2020 年 2 月 — 5 月 30 日 ： 對論文進(jìn)行 修改 5. 2020 年 6 月 初： 論文定稿 6. 2020 年 6 月 ： 準(zhǔn)備論文答辯