【正文】 開(kāi)放、高效、親和的整體形象政府綜合辦公樓樓宇雄偉、地域?qū)拸V，充滿現(xiàn)代氣息，是一個(gè)現(xiàn)代化、多功能、大綠化、環(huán)保型的文化區(qū)域。核心競(jìng)爭(zhēng)力：地久物業(yè)承接政府綜合辦公樓項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力就體現(xiàn)在管理團(tuán)隊(duì)上，敬業(yè)、服務(wù)創(chuàng)新的企業(yè)精神上；業(yè)主滿意為最高服務(wù)原則的經(jīng)營(yíng)理念；創(chuàng)建中原物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。在日常管理中，公司物業(yè)管理部全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目分期策劃，根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理目標(biāo)責(zé)任制具體組織實(shí)施。五項(xiàng)措施措施一：派遣精銳骨干，組建管理團(tuán)隊(duì)精銳骨干：實(shí)踐證明，委派項(xiàng)目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵。管理目標(biāo)三項(xiàng)承諾三項(xiàng)承諾第一年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意率95%以上第三年實(shí)現(xiàn)河南省優(yōu)秀物業(yè)管理示范辦公樓第二年實(shí)現(xiàn)****物業(yè)管理優(yōu)秀辦公樓 地久物業(yè)公司在建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)運(yùn)作行為等方面效果顯著，已建立起“自主經(jīng)營(yíng)、自我完善、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的良性企業(yè)運(yùn)作機(jī)制。在秩序維護(hù)、保潔、綠化、消防、社區(qū)文化及公共關(guān)系等方面亦形成了完善的管理程序。正是由于滿意服務(wù)觀念的提出，近年來(lái)，在地久物業(yè)所管轄的百萬(wàn)余平方米物業(yè)中，年有效投訴率均控制在千分之二以下。兩大優(yōu)勢(shì)觀念優(yōu)勢(shì)：滿意只是起點(diǎn)（以服務(wù)業(yè)主為最高原則）地久物業(yè)將業(yè)主滿意作為工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的最終指標(biāo)，以業(yè)主滿意為起點(diǎn)，最大限度地滿足業(yè)主需求。根據(jù)政府綜合辦公樓的情況，我們地久物業(yè)有限公司將本著“精致服務(wù)，以我的精心換得您的稱心”的服務(wù)宗旨，引進(jìn)先進(jìn)的管理理念和成熟的管理模式，從前期介入開(kāi)始就切切實(shí)實(shí)地做好參謀、在政府綜合辦公樓日常使用中勤勤懇懇地當(dāng)好物業(yè)的管家。地久物業(yè)強(qiáng)大的技術(shù)支持系統(tǒng)可以在設(shè)備管理方面發(fā)揮重要的保障作用；地久物業(yè)豐富的經(jīng)驗(yàn)可以協(xié)助貴方合理規(guī)劃、科學(xué)安排、適時(shí)調(diào)整，提高物業(yè)使用效能；地久物業(yè)的綜合服務(wù)能力集辦公、會(huì)展、文化等多方面于一體，在滿足政府綜合辦公樓的需求中最具實(shí)力。 一種模式：[服務(wù)型]物業(yè)管理模式[服務(wù)型]物業(yè)管理模式物業(yè)功能全面發(fā)揮和價(jià)值體現(xiàn)整體策劃、服務(wù)和管理 在物業(yè)管理行業(yè)導(dǎo)入[服務(wù)型]物業(yè)管理模式，在物業(yè)管理實(shí)踐中取得顯著效果。長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān) 注重合作的即效性，更著眼于合作的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。真誠(chéng)合作 體現(xiàn)了地久物業(yè)尊重業(yè)主、依法經(jīng)營(yíng)的一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時(shí)地溝通和協(xié)調(diào)，真誠(chéng)為政府綜合辦公樓提供專業(yè)服務(wù)，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，服務(wù)業(yè)主、拓展市場(chǎng)的意義重于創(chuàng)造利潤(rùn)。注重政府綜合辦公樓物業(yè)管理相關(guān)保險(xiǎn)事項(xiàng)。依托地久物業(yè)，長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理的責(zé)任，在任何情況下，確保物業(yè)正常運(yùn)行。零風(fēng)險(xiǎn)工程零風(fēng)險(xiǎn)工程的出發(fā)點(diǎn)是全面解除政府綜合辦公樓后勤事務(wù)社會(huì)化改革的后顧之憂。零風(fēng)險(xiǎn)工程 —— 解除后顧之憂一種模式 —— [服務(wù)型]物業(yè)管理兩大優(yōu)勢(shì) —— 觀念、經(jīng)驗(yàn)三項(xiàng)目標(biāo) —— 示范辦公樓、滿意率95%以上，河南省優(yōu)秀物業(yè)示范樓 五項(xiàng)措施 —— 精銳骨干、整體形象、質(zhì)保體系、成本控制、服務(wù)創(chuàng)新為給業(yè)主創(chuàng)造舒適、寧?kù)o、稱心、親切、安全的辦公、活動(dòng)環(huán)境，我公司將從這些方面努力，刻苦鉆研、努力探索。解決上述管理難點(diǎn)的措施：********辦公樓既有一般寫字樓的共性、又有其自身的特殊性，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)及難點(diǎn)的分析，我們將在********辦公樓的管理服務(wù)中全面導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理、ISO14001環(huán)境管理兩大體系，并結(jié)合實(shí)地考察和研究，以求針對(duì)性地解決上述各項(xiàng)問(wèn)題。辦公、會(huì)議、開(kāi)會(huì)的人員眾多，車輛駛?cè)?、停放將存在違章、搶占等違章行為。結(jié)合本次物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況和要求，制訂出周密詳實(shí)的安保服務(wù)制度。人員流量大，安全保衛(wèi)任務(wù)比較艱巨，由于具有對(duì)公共設(shè)施及政府服務(wù)的雙重功效，政府綜合辦公樓在使用功能上具有綜合性，每天將有大批的市民進(jìn)出該樓，這對(duì)安保服務(wù)提出了極大的考驗(yàn)。因此，政府辦公樓的物業(yè)管理其服務(wù)對(duì)象已經(jīng)不只是業(yè)主，而是包括前來(lái)辦事的群眾和社會(huì)各界的人士和視察工作的領(lǐng)導(dǎo)等。物業(yè)管理行為代表政府形象，由于其特殊性和不可是替代的職能，被社會(huì)各界、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、各類媒體、普通群眾所關(guān)注。該項(xiàng)目建設(shè)投入使用多年，****政府綜合辦公樓其莊嚴(yán)俊朗的樓宇外觀、完善的配套設(shè)施以及獨(dú)特的設(shè)計(jì)等，無(wú)不彰顯散發(fā)著“人民代表為人民”的現(xiàn)代政務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)的氣息。 完美WORD格式資料 目 錄第一部分 1商務(wù)標(biāo)文件 1投標(biāo)函 2 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 4 2016年9月資產(chǎn)負(fù)債表復(fù)印件 5授權(quán)委托書原件 6采購(gòu)項(xiàng)目承諾書 92016年9月繳稅憑證 10反商業(yè)賄賂承諾書 132016年10月依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的證明材料 14物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)證書復(fù)印件 25經(jīng)審計(jì)的2015年財(cái)務(wù)報(bào)告復(fù)印件 271法定代表人的行賄犯罪檔案查詢結(jié)果告知函原件 391中小企業(yè)聲明函 401與本次招標(biāo)項(xiàng)目相類似的成功案例及業(yè)績(jī) 411信用評(píng)價(jià) 701認(rèn)證證書 1331榮譽(yù) 139第二部分 154技術(shù)標(biāo)文件 154開(kāi)標(biāo)一覽表 155投標(biāo)報(bào)價(jià)明細(xì)表 156本項(xiàng)目擬投入人數(shù)一覽表 157物業(yè)管理服務(wù)大綱 162 項(xiàng)目管理服務(wù)的整體設(shè)想 162 物業(yè)管理服務(wù)組織架構(gòu)、人員配備標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 174 物業(yè)管理服務(wù)各項(xiàng)規(guī)章制度及運(yùn)作機(jī)制 214 物業(yè)管理服務(wù)方案 257 突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案 278 優(yōu)惠服務(wù)和特色服務(wù)情況 298 開(kāi)展文明平安建設(shè)、保密管理、公共機(jī)構(gòu)節(jié)能降耗工作 303 投入設(shè)施設(shè)備明細(xì)表 313其他部分 315結(jié) 束 語(yǔ) 370 專業(yè)整理分享 商務(wù)部分投標(biāo)函 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 資產(chǎn)負(fù)債表復(fù)印件 授權(quán)委托書原件采購(gòu)項(xiàng)目承諾書繳稅憑證 反商業(yè)賄賂承諾書依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的證明材料物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)證書復(fù)印件經(jīng)審計(jì)的2015年財(cái)務(wù)報(bào)告復(fù)印件1法定代表人的行賄犯罪檔案查詢結(jié)果告知函原件1中小企業(yè)聲明函1與本次招標(biāo)項(xiàng)目相類似的成功案例及業(yè)績(jī)1信用評(píng)價(jià)1認(rèn)證證書1榮譽(yù) 專業(yè)整理分享 技術(shù)部分開(kāi)標(biāo)一覽表投標(biāo)報(bào)價(jià)明細(xì)表本項(xiàng)目擬投入人數(shù)一覽表物業(yè)管理服務(wù)大綱 項(xiàng)目管理服務(wù)的整體設(shè)想物業(yè)管理的對(duì)象是房地產(chǎn)——不動(dòng)產(chǎn)，服務(wù)對(duì)象則是具有不同政治素質(zhì)、文化背景和社會(huì)閱歷的個(gè)體。要做好物業(yè)管理工作，必須充分了解管理項(xiàng)目業(yè)戶群體的構(gòu)成及特點(diǎn)。 根據(jù)對(duì)上述辦公樓的分析，辦公樓的業(yè)戶群體具有如下的特征：樓內(nèi)辦公人員具有較高的文化素質(zhì)和一定的社會(huì)地位，擁有較強(qiáng)的政治素養(yǎng)，追求安全、舒適、安靜的辦公生活和會(huì)議環(huán)境，注重管理的品位和質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)服務(wù)的安靜性和尊貴性，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有著極高的要求。對(duì)于前往辦公樓辦事的人員而言進(jìn)辦公樓就是到了政府，不管面對(duì)是政府的公務(wù)人員還是物業(yè)管理服務(wù)人員，在群眾眼中都是“在政府工作的人員”，對(duì)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和新聞媒體人員來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理屬于政府部門的后勤管理范疇，體現(xiàn)的物業(yè)管理水平是一定程度。物業(yè)服務(wù)人員的儀容儀表，精神面貌、一舉一動(dòng)，包括一個(gè)手勢(shì)，一個(gè)微笑，一聲問(wèn)候……所展示的不只是一個(gè)物業(yè)服務(wù)的流程，而是代表著業(yè)主——政府部門的形象。在這種情況下，確保大樓的正常公共秩序和良好的辦公環(huán)境將是一個(gè)非常艱巨的任務(wù)。該制度的實(shí)施既要滿足本物業(yè)安保需求，又不能影響“政府綜合”辦公樓的正常業(yè)務(wù)和工作的開(kāi)展，這個(gè)是本項(xiàng)目的難點(diǎn)之一。根據(jù)政府綜合辦公樓外院內(nèi)大門前的道路及停車場(chǎng)地現(xiàn)狀，車輛駛?cè)腭偝?、停車、存車必將給車輛管理帶來(lái)一定的矛盾，如何化解違章及安全停放問(wèn)題，將是物業(yè)管理人在管理中需解決難點(diǎn)。 因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)，消除設(shè)備設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)盲點(diǎn)，堅(jiān)持“因地制宜、科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并合理組織實(shí)施，力求達(dá)到如下目的：延長(zhǎng)物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足用戶的正常使用功能；延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，達(dá)到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。針對(duì)【政府綜合辦公樓】的特征，我公司提出了以下物業(yè)管理設(shè)想： （1）著重從人的基礎(chǔ)生活功能需求出發(fā)做到人性化管理理念，豐富特色服務(wù)； （2）著重從人與自然、和諧、共生的要求出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)生態(tài)、綠化、人文、環(huán)境的建設(shè)與維護(hù)。包括以下內(nèi)容：按照有關(guān)規(guī)定合理規(guī)避公共責(zé)任險(xiǎn)和員工險(xiǎn)，并與政府綜合辦公樓相關(guān)部門協(xié)商安排設(shè)備保險(xiǎn)事宜，提高政府綜合辦公樓物業(yè)運(yùn)行抗風(fēng)險(xiǎn)能力。專業(yè)保障 展示地久物業(yè)“心存高遠(yuǎn) 鍥而不舍”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司ISO90011質(zhì)量體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果。有階段計(jì)劃，更有長(zhǎng)遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由合同期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。[服務(wù)型]物業(yè)管理模式在政府綜合辦公樓具有廣闊的施展空間。 “溝通至上，服務(wù)致遠(yuǎn)”作為洛陽(yáng)地久物業(yè)有限公司服務(wù)理念，我們堅(jiān)持以業(yè)主為上，及時(shí)認(rèn)知業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求，在服務(wù)過(guò)程中持續(xù)不斷加以精進(jìn)。我們將在服務(wù)管理上采用先進(jìn)的理念，有效的服務(wù)管理手段，使所有進(jìn)入政府綜合辦公樓的客戶都體會(huì)到我們熱心的招呼、細(xì)心的關(guān)懷、專業(yè)的工作、盡心的服務(wù)；讓客戶感受到走進(jìn)政府綜合辦公樓時(shí)，就能感覺(jué)到充滿溫馨、和諧的氛圍；應(yīng)用先進(jìn)的軟件服務(wù)管理是時(shí)尚的，是構(gòu)建和諧社會(huì)所必須的。在這種理念支持下，地久物業(yè)在員工隊(duì)伍中堅(jiān)持不懈地強(qiáng)化滿意服務(wù)觀念、市場(chǎng)觀念以及危機(jī)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、成本意識(shí)。標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)勢(shì)：ISO9001質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)管理我公司管理的近200萬(wàn)平方米的物業(yè)中，其中所管轄的項(xiàng)目多次獲市級(jí)、省級(jí)、國(guó)家級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目稱號(hào)，公司人員管理經(jīng)驗(yàn)豐富，管理感受深刻。地久物業(yè)公司已于2003年通過(guò)ISO9001質(zhì)量認(rèn)證；科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、縝密的質(zhì)量管理體系是我公司確保服務(wù)質(zhì)量的有力保證。我公司多次在管理工作中受到主管部門的嘉獎(jiǎng)和表彰。自接管理之日起，第一年度內(nèi)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意率95%以上。自接管理之日起，二年內(nèi)使政府綜合辦公樓實(shí)現(xiàn)****物業(yè)管理優(yōu)秀辦公樓。第三年實(shí)現(xiàn)河南省優(yōu)秀物業(yè)管理示范辦公樓。地久物業(yè)高度重視政府綜合辦公樓項(xiàng)目，擬委派公司最具先進(jìn)政府綜合辦公樓管理經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并委派多名優(yōu)秀業(yè)務(wù)主管、技術(shù)骨干進(jìn)駐其現(xiàn)場(chǎng)管理，全力配合，熟悉掌握基本情況。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目長(zhǎng)期的跟蹤與督查。正是這套企業(yè)文化體系，形成了管理團(tuán)隊(duì)共同的價(jià)值觀、信念追求和行為準(zhǔn)則，這批進(jìn)取型的從業(yè)骨干善于運(yùn)用最新科技，經(jīng)驗(yàn)豐富、熱愛(ài)物業(yè)管理工作，是做好政府綜合辦公樓項(xiàng)目物業(yè)管理工作的根本保證。地久物業(yè)從政府綜合辦公樓的角度分析，確定了政府綜合辦公樓“開(kāi)放、高效、親和”的整體形象定位。對(duì)辦公樓主體的管理。所有管理服務(wù)人員嚴(yán)格執(zhí)行地久物業(yè)員工行為規(guī)范，全面貫徹ISO9001質(zhì)保體系，并根據(jù)實(shí)際情況采用“隱性化服務(wù)”概念，即在優(yōu)質(zhì)服務(wù)前提下，最大限度地減少對(duì)樓內(nèi)辦公和外來(lái)辦事人員的影響。措施三：引入ISO9001質(zhì)量保證體系公司ISO9001質(zhì)保體系經(jīng)過(guò)多年實(shí)際運(yùn)作，具有很強(qiáng)的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理質(zhì)量不可或缺的大綱。我們高度重視區(qū)政府各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和成員的意見(jiàn)和建議，通過(guò)意見(jiàn)征詢，改善服務(wù)質(zhì)量。措施四：有效的成本控制物業(yè)管理是微利行業(yè)，主要靠?jī)?nèi)部管理、靠有效的成本控制來(lái)保證利潤(rùn)的獲取。如何充分利用有限的管理費(fèi)用提供更全面的物業(yè)服務(wù)是個(gè)重要而實(shí)際的問(wèn)題，我們的做法是：地久物業(yè)掌握了綜合性辦公樓財(cái)務(wù)收支各項(xiàng)細(xì)節(jié)，特別是對(duì)費(fèi)用支出各項(xiàng)常規(guī)比例以及如何控制各項(xiàng)管理成本富有經(jīng)驗(yàn)。 措施五：注重業(yè)主導(dǎo)向，倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新服務(wù)創(chuàng)新概念 由于物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，業(yè)主導(dǎo)向正在逐步取代市場(chǎng)導(dǎo)向的觀念，影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當(dāng)前市場(chǎng)，更在于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)潛在和未來(lái)的需求。服務(wù)創(chuàng)新措施 地久物業(yè)在策劃政府綜合辦公樓物業(yè)管理方案中，特別倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新。 服務(wù)提供全面支持系統(tǒng)管理輸出質(zhì)量控制專業(yè)服務(wù)技術(shù)支持管理支持經(jīng)營(yíng)策劃支持信息反饋專業(yè)公司政府綜合辦公樓物業(yè)管理處物業(yè)管理部企業(yè)發(fā)展部計(jì)劃財(cái)務(wù)部辦公室綜合管理部員工培訓(xùn)過(guò)程管理質(zhì)量監(jiān)督后勤提供財(cái)務(wù)支持消防維保公司電梯工程公司企業(yè)發(fā)展部計(jì)劃財(cái)務(wù)部總經(jīng)理辦公室外包服務(wù)電梯維護(hù)經(jīng)營(yíng)策劃財(cái)務(wù)監(jiān)控行政管理 服務(wù)提供全面支持系統(tǒng)圖各部門科學(xué)分工、職責(zé)落實(shí)：企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)ISO9001的質(zhì)量管理在政府綜合辦公樓項(xiàng)目上穩(wěn)定的運(yùn)作，并肩負(fù)著質(zhì)量控制和服務(wù)考評(píng)的職責(zé)；辦公室和計(jì)劃財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的后勤服務(wù)提供和財(cái)務(wù)支持。公司始終把尊重員工、培訓(xùn)員工、充分發(fā)揮員工積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導(dǎo)和營(yíng)造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為業(yè)主提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。地久物業(yè)在人員管理實(shí)踐中，總結(jié)、形成了自己的風(fēng)格，比較突出的做法是：嚴(yán)格要求，規(guī)范管