【正文】 總結(jié)、推行出嚴格、量化、規(guī)范的管理三要素和目標管理責(zé)任制，并把這些經(jīng)驗作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動科學(xué)管理的重要措施，收到了積極效果。創(chuàng)建該模式的主要措施有： 服務(wù)質(zhì)量及措施管理理念我司長期以來，無論在實踐中，還是在行業(yè)中，都一如既往的倡導(dǎo)“管理和服務(wù)相結(jié)合，以服務(wù)為主”的理念。（11）地上停車的車位劃線和院區(qū)相應(yīng)設(shè)施劃線要求每年一次。 （6）所有工作人員在工作期間均著統(tǒng)一制服及工牌，在管理及服務(wù)工作中做到禮貌、周到。因此，物業(yè)辦公樓要加強保安的日常訓(xùn)練及制定相應(yīng)的服務(wù)標準。管理處負責(zé)本管理處全員的常規(guī)性在崗培訓(xùn)；根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容可集中進行培訓(xùn)，也可分工種進行培訓(xùn)；培訓(xùn)可采用授課、討論與現(xiàn)場操作方式。送外培訓(xùn)。（3）制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；（4）建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性；（5）加強思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；（6）崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進來培訓(xùn)相結(jié)合；（7）全面考核，做到公開、公平、公正。堅持各級領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競爭上崗，并實行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機制，盤活人力資源。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，首先體現(xiàn)在它擁有了企業(yè)發(fā)展所需要的各類人才并合理地予以配置，同時極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性。對整體形象的定位和工作重點分析、[服務(wù)型]物業(yè)管理模式的應(yīng)用、隱性化服務(wù)、綜合配套服務(wù)、管理處體制的變革、業(yè)主服務(wù)中心的設(shè)立以及貫穿環(huán)保教育、提倡健康概念、引導(dǎo)節(jié)能降耗、提供信息服務(wù)、融合區(qū)域文化等，都是服務(wù)創(chuàng)新的具體體現(xiàn)，創(chuàng)造性服務(wù)是一項永無止境的工作。 執(zhí)行預(yù)算過程中實行成本否決制，即預(yù)算案中未列項目堅決控制或從簡。該體系引入政府綜合辦公樓項目后，結(jié)合項目特點，確立適合的質(zhì)量目標。如何樹立和維護這種整體形象，從物業(yè)管理工作方面，我們不僅要在觀念上高度重視，組織環(huán)節(jié)上明確安排，還要著重做好以下工作：五項措施措施一：派遣精銳骨干，組建管理團隊精銳骨干：實踐證明，委派項目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項目管理成功的關(guān)鍵。地久物業(yè)公司在建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)運作行為等方面效果顯著，已建立起“自主經(jīng)營、自我完善、自負盈虧、自我發(fā)展”的良性企業(yè)運作機制。根據(jù)政府綜合辦公樓的情況，我們地久物業(yè)有限公司將本著“精致服務(wù)，以我的精心換得您的稱心”的服務(wù)宗旨，引進先進的管理理念和成熟的管理模式，從前期介入開始就切切實實地做好參謀、在政府綜合辦公樓日常使用中勤勤懇懇地當(dāng)好物業(yè)的管家。真誠合作 體現(xiàn)了地久物業(yè)尊重業(yè)主、依法經(jīng)營的一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽，注意及時地溝通和協(xié)調(diào)，真誠為政府綜合辦公樓提供專業(yè)服務(wù)，為社會創(chuàng)造價值，服務(wù)業(yè)主、拓展市場的意義重于創(chuàng)造利潤。零風(fēng)險工程 —— 解除后顧之憂一種模式 —— [服務(wù)型]物業(yè)管理兩大優(yōu)勢 —— 觀念、經(jīng)驗三項目標 —— 示范辦公樓、滿意率95%以上，河南省優(yōu)秀物業(yè)示范樓 五項措施 —— 精銳骨干、整體形象、質(zhì)保體系、成本控制、服務(wù)創(chuàng)新為給業(yè)主創(chuàng)造舒適、寧靜、稱心、親切、安全的辦公、活動環(huán)境，我公司將從這些方面努力，刻苦鉆研、努力探索。人員流量大，安全保衛(wèi)任務(wù)比較艱巨，由于具有對公共設(shè)施及政府服務(wù)的雙重功效，政府綜合辦公樓在使用功能上具有綜合性，每天將有大批的市民進出該樓，這對安保服務(wù)提出了極大的考驗。 完美WORD格式資料 目 錄第一部分 1商務(wù)標文件 1投標函 2 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 4 2016年9月資產(chǎn)負債表復(fù)印件 5授權(quán)委托書原件 6采購項目承諾書 92016年9月繳稅憑證 10反商業(yè)賄賂承諾書 132016年10月依法繳納社會保險費的證明材料 14物業(yè)管理一級資質(zhì)證書復(fù)印件 25經(jīng)審計的2015年財務(wù)報告復(fù)印件 271法定代表人的行賄犯罪檔案查詢結(jié)果告知函原件 391中小企業(yè)聲明函 401與本次招標項目相類似的成功案例及業(yè)績 411信用評價 701認證證書 1331榮譽 139第二部分 154技術(shù)標文件 154開標一覽表 155投標報價明細表 156本項目擬投入人數(shù)一覽表 157物業(yè)管理服務(wù)大綱 162 項目管理服務(wù)的整體設(shè)想 162 物業(yè)管理服務(wù)組織架構(gòu)、人員配備標準和項目服務(wù)標準 174 物業(yè)管理服務(wù)各項規(guī)章制度及運作機制 214 物業(yè)管理服務(wù)方案 257 突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案 278 優(yōu)惠服務(wù)和特色服務(wù)情況 298 開展文明平安建設(shè)、保密管理、公共機構(gòu)節(jié)能降耗工作 303 投入設(shè)施設(shè)備明細表 313其他部分 315結(jié) 束 語 370 專業(yè)整理分享 商務(wù)部分投標函 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 資產(chǎn)負債表復(fù)印件 授權(quán)委托書原件采購項目承諾書繳稅憑證 反商業(yè)賄賂承諾書依法繳納社會保險費的證明材料物業(yè)管理一級資質(zhì)證書復(fù)印件經(jīng)審計的2015年財務(wù)報告復(fù)印件1法定代表人的行賄犯罪檔案查詢結(jié)果告知函原件1中小企業(yè)聲明函1與本次招標項目相類似的成功案例及業(yè)績1信用評價1認證證書1榮譽 專業(yè)整理分享 技術(shù)部分開標一覽表投標報價明細表本項目擬投入人數(shù)一覽表物業(yè)管理服務(wù)大綱 項目管理服務(wù)的整體設(shè)想物業(yè)管理的對象是房地產(chǎn)——不動產(chǎn)，服務(wù)對象則是具有不同政治素質(zhì)、文化背景和社會閱歷的個體。物業(yè)服務(wù)人員的儀容儀表，精神面貌、一舉一動，包括一個手勢，一個微笑，一聲問候……所展示的不只是一個物業(yè)服務(wù)的流程，而是代表著業(yè)主——政府部門的形象。 因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)，消除設(shè)備設(shè)施管理養(yǎng)護盲點，堅持“因地制宜、科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修養(yǎng)護計劃并合理組織實施，力求達到如下目的：延長物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足用戶的正常使用功能；延長物業(yè)的經(jīng)濟壽命，達到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)戶的經(jīng)濟負擔(dān)。按照有關(guān)規(guī)定合理規(guī)避公共責(zé)任險和員工險，并與政府綜合辦公樓相關(guān)部門協(xié)商安排設(shè)備保險事宜，提高政府綜合辦公樓物業(yè)運行抗風(fēng)險能力。 “溝通至上，服務(wù)致遠”作為洛陽地久物業(yè)有限公司服務(wù)理念，我們堅持以業(yè)主為上，及時認知業(yè)主對服務(wù)的需求，在服務(wù)過程中持續(xù)不斷加以精進。地久物業(yè)公司已于2003年通過ISO9001質(zhì)量認證；科學(xué)、嚴謹、規(guī)范、縝密的質(zhì)量管理體系是我公司確保服務(wù)質(zhì)量的有力保證。第三年實現(xiàn)河南省優(yōu)秀物業(yè)管理示范辦公樓。地久物業(yè)從政府綜合辦公樓的角度分析，確定了政府綜合辦公樓“開放、高效、親和”的整體形象定位。措施三：引入ISO9001質(zhì)量保證體系公司ISO9001質(zhì)保體系經(jīng)過多年實際運作，具有很強的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理質(zhì)量不可或缺的大綱。服務(wù)創(chuàng)新措施 地久物業(yè)在策劃政府綜合辦公樓物業(yè)管理方案中，特別倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新。公司始終把尊重員工、培訓(xùn)員工、充分發(fā)揮員工積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導(dǎo)和營造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為業(yè)主提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。有效管理關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們在量化管理、成本管理和計算機應(yīng)用各個領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實現(xiàn)各項管理目標。（1）按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類崗位員工，任人唯賢，量材錄用；（2）開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。培訓(xùn)采用授課、討論、演示、現(xiàn)場操作、情景模擬等形式。 ：公司各部門負責(zé)本部門歸口管理員工的相關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技能的在崗培訓(xùn)。保安員的素質(zhì)高低將直接影響著整個辦公樓的社會效益。 （5）高度危險品禁止進入物業(yè)紅線范圍內(nèi)，日常工作中需使用的易燃、易爆品在物業(yè)內(nèi)的存量不應(yīng)超過一次工作的消耗量，且進出辦公樓有嚴格管理程序，進出時間、路線均有詳細管理規(guī)定及記錄，并有相應(yīng)應(yīng)急措施。各種車輛停放有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。（15）當(dāng)發(fā)生群眾性事件，業(yè)主的正常工作秩序遭受干擾、破壞時，保安應(yīng)將有關(guān)情況及時報告，在確保崗位安全的前提下，協(xié)助做好疏導(dǎo)工作，維持秩序。管理模式構(gòu)建政府綜合辦公樓管理新模式——“優(yōu)質(zhì)低價”模式鑒于我國的國情，以及政府廉政建設(shè)的客觀要求，我司將采用最先進的管理手段和技術(shù)，最大限度地降低管理成本，同時提供高水準的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，務(wù)求探索一種可借鑒的政府綜合辦公樓管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價模式”。這些嶄新的管理理論核心內(nèi)涵都體現(xiàn)在重視業(yè)主需求、重視人的因素和組織效率。專業(yè)化運作機制：對于項目管理處遇專業(yè)性與技術(shù)性較強的管理服務(wù)，都有專業(yè)物業(yè)公司技術(shù)中心提供技術(shù)支持。精心實施——嚴格按照質(zhì)量管理體系文件規(guī)定要求，實施程序化、規(guī)范化管理使每位員工明確自己該做什么，如何做，做到什么程度，留下何種記錄，從而達到定時、定人、定崗、定任務(wù)、定質(zhì)量的五定要求，嚴格檢查——每項活動都會有計劃的受到檢查，從日檢到周檢，月檢覆蓋整個物業(yè)管理活動，保證各項物業(yè)管理活動在嚴格受控狀態(tài)下運行。 嚴格遵守公司的作息時間，按時上、下班，不得遲到、早退。 員工不得以任何借口不服從領(lǐng)導(dǎo)的指揮和分配、不服從調(diào)動、不按期到新崗位報道或無理取鬧、謾罵頂撞或糾纏領(lǐng)導(dǎo)。違者將給予紀律處罰，并追究其法律責(zé)任。1 愛惜公司財產(chǎn)，維護好公司設(shè)施、物品。第3章 獎勵為了激勵員工勞動熱情以及敬業(yè)精神，特制定以下幾項獎勵機制。4. 遇事臨危不懼，勇于維護公司利益。公司對違規(guī)違紀、表現(xiàn)較差的員工實行懲罰制度。6. 醉酒上崗不聽從領(lǐng)導(dǎo)和同事勸阻的；1. 被依法追究刑事責(zé)任的；9. 為泄私憤，盜竊、侵占或者故意損毀公司財產(chǎn)，情節(jié)惡劣的； 會議管理制度第一章 總則第一條 加強公司會議記錄，規(guī)范議事日程，提高公司總體決策管理能力和辦事效率，更好的協(xié)調(diào)工作，研究落實重大事項的對策措施和尋求解決有關(guān)問題的方法，預(yù)防和糾正工作中存在的問題，順利完成公司預(yù)定工作目標，并保證公司各項管理工作規(guī)范、高效有序，特制定本制度。第二條 職責(zé)1. 后勤辦公室負責(zé)公司級例會的組織及相關(guān)工作，負責(zé)部門例會及各種專題會議的監(jiān)督。未準備簽到表，會議組織人員罰款50元。6. 與會者手機調(diào)成振動或靜音狀態(tài)，如需通話，需走出會場后接聽，違反者每次罰款50元。第四章 附則第一條 例會如遇節(jié)假日，召開時間相應(yīng)順延。 本規(guī)定適用于公司全體員工。1. 種類（2） 后勤要定期盤存使用；并根據(jù)使用年限、季節(jié)變化及時組織更換。（4） 員工因崗位或工作特殊性需增發(fā)秋、夏裝的，可由員工所在部門申請，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后由金久商貿(mào)購買工裝，人事部、財務(wù)并要做好相關(guān)登記工作。夏季時可著白色短袖、深色西褲、深色皮鞋、佩戴工牌。 （2） 公司會議，集體活動時必須穿著工裝參加。 （2） 本規(guī)定最終解釋權(quán)歸屬后勤辦公室。第五條 規(guī)定上班時間前半小時內(nèi)，下班時間后半小時內(nèi)為打卡有效時間，其余時間 段打卡，視為無效。并由主管領(lǐng)導(dǎo)簽字后，由主管領(lǐng)導(dǎo)或本人遞交人事部。 員工因病、事請假在兩天以下者（含兩天），經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，方可離崗。第十九條 調(diào)休、調(diào)班流程第二十條 調(diào)休、調(diào)班適用于總公司后勤，和下屬各項目、專業(yè)公司主管領(lǐng)導(dǎo)。第二十六條 缺勤處理第二十七條 考勤不全（上班卡或下班卡兩者缺一）且無“考勤（未打卡）情況說明”表，或表上無相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核簽字時，視為缺勤。第三十四條 曠工人員，曠工半天扣除當(dāng)天考勤及相對應(yīng)工資，曠工一天扣除考勤兩天以及相對應(yīng)天數(shù)工資，以此類推。 國家法定節(jié)假日休息，以公司通知為準。第四十二條 年假申請，需提前15日向直屬領(lǐng)導(dǎo)提出書面申請。第四十九條 年假申請報告經(jīng)直屬領(lǐng)導(dǎo)審批后，交由人事部進行復(fù)核，復(fù)核無誤后備案；未提交者，按曠工處理。 遵守紀律：認真遵守國家政策、法規(guī)、法令，遵守公司規(guī)章制度和勞動紀律。 耐心周到：員工在對業(yè)主的服務(wù)中要耐心周到，問多不厭，事多不煩，虛心聽取業(yè)主意見，耐心解答業(yè)主問題，服務(wù)體貼入微，有求必應(yīng)，面面俱到，盡善盡美。行走時，眼睛前視，肩平身直，雙臂自然下垂擺動，男走平行步，女走一字步，不左顧右盼，不得與他人拉手、摟腰搭背。接受別人的幫助或稱贊，應(yīng)及時致謝，因自身原因給對方造成不便，應(yīng)及時致歉。第六條 接聽電話要求 所有來電，在鈴聲三響之內(nèi)接答。認真地用書面形式記錄下投訴內(nèi)容，并把自己作為處理業(yè)主投訴的第一責(zé)任人迅速而妥善解決業(yè)主投訴的問題或轉(zhuǎn)報有關(guān)部門解決。辦公所轄區(qū)域內(nèi)要求清潔、整齊。1愛護公司財產(chǎn)和設(shè)備，發(fā)現(xiàn)損壞及時上報，無法修復(fù)的應(yīng)注明原因申請報廢；因故意或使用不當(dāng)損壞公物者，應(yīng)予以相應(yīng)賠償。人力資源主管審查應(yīng)聘人員資格，確定面試的時間和方式。1招聘方式可以采用人才市場、人才網(wǎng)、報紙媒體和保證人推薦等形式進行。對初步篩選合格的應(yīng)聘者，安排他們參加下一輪的選拔。⑦興趣和愛好。 2）簽訂勞動合同。 公司綜合事務(wù)部通知員工轉(zhuǎn)正意見并簽訂正式聘用合同。3）無故擅自曠工3日以上者。第十條 人員考核物業(yè)服務(wù)中心按崗位工作目標對所有員工進行跟蹤考核，考核內(nèi)容包括思想品德、敬業(yè)精神、服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)技能、協(xié)調(diào)能力等方面，檢驗其是否持續(xù)勝任崗位的要求。依據(jù)綜合考核成績，最后兩名列為淘汰對