【正文】 理，選好人，培育人把好進人關，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅決不進。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。重學歷而不唯學歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?。注重員工培訓的連續(xù)性和有效性。明確培訓需求，主動“充電”。堅持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔，按比例7：3的原則運作。競爭上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵人員工隊伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務觀念、滿意危機意識、創(chuàng)造性管理等尤為重要。有效管理關鍵在于員工全體的參與，因而我們在量化管理、成本管理和計算機應用各個領域，注意引導員工廣泛參與，群策群力，實現(xiàn)各項管理目標。通過綜合考評，實行員工隊伍每年10%換崗、首數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準、全方位的物業(yè)管理服務。我們塑造和倡導這種文化，目的就是要使廣大員工在價值觀念、核心理念和目標追求上形成共識，調(diào)動員工隊伍的積極性，形成團隊合力。幾年來，地久物業(yè)凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為地久物業(yè)發(fā)展作出了重要的貢獻。（1）按照合理的人才結構，配置各類崗位員工，任人唯賢，量材錄用；（2）開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素質(zhì)，進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。培訓工作是本公司人力資源管理的重要內(nèi)容,主要由企業(yè)發(fā)展部組織和檢查。通過培訓，公司已培養(yǎng)了一批知識結構全面、管理能力強、經(jīng)驗豐富的中層干部和工作技能扎實、具有敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。 為使管理處全體人員在接管過渡期中能迅速適應新的管理環(huán)境，消除調(diào)整期的各方面疑慮和不適，盡快進入狀態(tài)，開展各項工作，接管前公司將組織強化性的集中上崗培訓，具體計劃如下：接管過渡期員工培訓計劃序號培訓內(nèi)容時間授課方參加人員培訓方式考核方式培訓目標1基礎培訓，包括公司質(zhì)量手冊、部門工作手冊和公司規(guī)章制度一周人事部管理處全體新員工物業(yè)公司內(nèi)部培訓考核讓新員工了解公司的組織、企業(yè)文化，政策及公司各部門職能和運作方式2部門工作手冊一周部門經(jīng)理管理處全體新員工物業(yè)公司內(nèi)部培訓考核熟悉本職工作程序，管理運作程序3政府綜合辦公辦公樓物業(yè)管理方案和要求一天部門經(jīng)理管理處全體新員工物業(yè)公司內(nèi)部培訓考核對政府綜合辦公辦公樓物業(yè)管理有較深層次的認識4進行專業(yè)培訓三天各有關部門管理處全體新員工物業(yè)公司內(nèi)部培訓考核熟悉掌握本專業(yè)工作技巧5職業(yè)道德培訓一天人事部管理處全體新員工物業(yè)公司內(nèi)部培訓考核加強職業(yè)道德建設、提高服務水平和管理水平6融入各崗位進行上崗見習培訓一周部門經(jīng)理管理處全體新員工物業(yè)公司內(nèi)部培訓考核學習、領會基本操作方式為正式上崗提供經(jīng)驗管理期員工培訓計劃序號培訓內(nèi)容時間授課方參加人員培訓方式考核方式培訓目標1管理技能知識培訓一周人事部管理處全體員工分批進行物業(yè)公司內(nèi)部培訓知識考核提高員工的管理水平、溝通技巧2組織協(xié)調(diào)、公共關系及企業(yè)形象培訓一天部門經(jīng)理管理處全體員工分批進行物業(yè)公司內(nèi)部培訓考核增強組織協(xié)調(diào)能力和公共關系處理，建立良好的企業(yè)形象3消防知識一周部門經(jīng)理管理處全體員工分批進行物業(yè)公司內(nèi)部培訓考核提高員工消防防患意識，掌握消防技能知識和實戰(zhàn)能力4勞動安全衛(wèi)生培訓一天部門經(jīng)理管理處全體員工物業(yè)公司內(nèi)部培訓考核熟悉、了解勞動安全衛(wèi)生知識5應急處理一天部門經(jīng)理管理處全體員工物業(yè)公司內(nèi)部培訓考核熟悉、掌握應急處理方案 內(nèi)部培訓。培訓采用授課、討論、演示、現(xiàn)場操作、情景模擬等形式。選派員工參加外部各種專業(yè)培訓班學習。聘請公司以外的專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓。鼓勵員工參加與崗位相關的各種專業(yè)培訓班或?qū)I(yè)研討會議，凡是取得國家認可學歷畢業(yè)證的公司按比例給予報銷學費 （1）確保員工年度培訓在50課時以上；（2）新員工培訓率在100%，培訓合格率100%；（3）管理人員持證上崗率100%；（4）特殊工種人員持證上崗率100%；（5）員工年度培訓率100%，培訓合格率100% ： 所有新入司員工應該接受入司培訓，主要內(nèi)容有： 公司的基本情況、組織機構及主要領導成員， 公司質(zhì)量方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識，員工手冊》、職業(yè)道德及質(zhì)量意識教育，公司有關規(guī)章制度。 ：公司各部門負責本部門歸口管理員工的相關專業(yè)知識、專業(yè)技能的在崗培訓。管理處常規(guī)性在崗培訓內(nèi)容包括：員工職業(yè)道德、服務意識、工作態(tài)度；工作職責、勞動紀律、規(guī)章制度、管理處狀況；掌握、提高崗位技能的經(jīng)常而必要的培訓。 培訓工作按照程序文件規(guī)定執(zhí)行，培訓結束后進行考核工作，考核分為實操考核和書面考核兩種形式，并對員工工作業(yè)績進行跟蹤評估。每年年末，企劃培訓部統(tǒng)計年度培訓累計學分，作為年度考核與崗位聘用依據(jù)之一。保安員的素質(zhì)高低將直接影響著整個辦公樓的社會效益。使辦公樓保安人員更加專業(yè)和高素質(zhì)，為辦公樓帶來更多經(jīng)濟效益和社會效益。（2）嚴格驗證、登記，杜絕閑雜人員進入辦公樓（區(qū)），環(huán)境秩序良好。（4）物業(yè)管理范圍內(nèi)實行24小時保安值班巡邏制度，對所有公共區(qū)域進行不間斷監(jiān)控，對外來人員進行來訪登記。 （5）高度危險品禁止進入物業(yè)紅線范圍內(nèi)，日常工作中需使用的易燃、易爆品在物業(yè)內(nèi)的存量不應超過一次工作的消耗量，且進出辦公樓有嚴格管理程序，進出時間、路線均有詳細管理規(guī)定及記錄，并有相應應急措施。 （7）安保人員值勤有明顯標志，熟悉辦公樓情況，工作規(guī)范，作風嚴謹，有值班巡邏記錄，各項安保措施落實。 （8）確保安全和正常工作環(huán)境；做好安全防范和日常巡視工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患，迅速有效處置突發(fā)事件。（9）停車場車輛進出有嚴格的管理控制系統(tǒng)，車輛停放有序，場地清潔衛(wèi)生無污染、無破損，車輛管理制度完善。各種車輛停放有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。（12）庭院出入道口及外圍無聚眾、阻塞、叫賣等現(xiàn)象。特別是要建立處理上訪事件的應急方案。其它重大事故發(fā)生率控制在1‰以內(nèi)，處理及時率為100%。（15）當發(fā)生群眾性事件，業(yè)主的正常工作秩序遭受干擾、破壞時，保安應將有關情況及時報告，在確保崗位安全的前提下，協(xié)助做好疏導工作，維持秩序。在管理學中，管理和服務似乎是辯證的矛盾統(tǒng)一體，只有將兩者有機的結合，方能實現(xiàn)管理和服務水平的同步提升，并獲得持續(xù)改進。沒有管理，服務只是一名空話，服務要靠管理來實現(xiàn)。通過有效的管理，達到為委托方服務的目的。管理模式構建政府綜合辦公樓管理新模式——“優(yōu)質(zhì)低價”模式鑒于我國的國情，以及政府廉政建設的客觀要求，我司將采用最先進的管理手段和技術，最大限度地降低管理成本，同時提供高水準的優(yōu)質(zhì)管理和服務，務求探索一種可借鑒的政府綜合辦公樓管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價模式”。狠抓管理，全方位全過程開展增收節(jié)支活動。采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理裝業(yè)化技術含量，以降低管理成本。在人員配備上堅持“價廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。這些嶄新的管理理論核心內(nèi)涵都體現(xiàn)在重視業(yè)主需求、重視人的因素和組織效率。目標管理責任制就是將管轄項目的管理目標、經(jīng)營目標、競爭性目標以量化形式作為重要職責交托給管理處的領導集體，并賦予相應的權力，同時，將目標的實現(xiàn)與領導集體切身利益（工資、獎金、崗位升遷）掛鉤。管理辦法：2000內(nèi)部質(zhì)量管理體系保障，建立五大管理機制。公司運作將依托IS0嚴格的質(zhì)量管理體系模式作為日常管理運作質(zhì)量的保證。專業(yè)化運作機制：對于項目管理處遇專業(yè)性與技術性較強的管理服務，都有專業(yè)物業(yè)公司技術中心提供技術支持。質(zhì)量保證機制：專業(yè)物業(yè)公司的管理運作和服務規(guī)范遵循國際化，標準化組織的ISO9001：2000的管理模式進行實施。緊急預案機制：根據(jù)政府綜合辦公樓特點，分工作條線，設計各類預案，建立預案網(wǎng)絡機制，預案流程，預案執(zhí)行監(jiān)督及預案檢驗、預案起動執(zhí)行記錄等一整套可操作制度。實現(xiàn)垂直管理、目標管理、網(wǎng)絡管理，從而達到提高管理效率、降低運行成本目的。精心實施——嚴格按照質(zhì)量管理體系文件規(guī)定要求，實施程序化、規(guī)范化管理使每位員工明確自己該做什么，如何做，做到什么程度，留下何種記錄，從而達到定時、定人、定崗、定任務、定質(zhì)量的五定要求，嚴格檢查——每項活動都會有計劃的受到檢查，從日檢到周檢，月檢覆蓋整個物業(yè)管理活動，保證各項物業(yè)管理活動在嚴格受控狀態(tài)下運行?！笆惫ぷ鳂藴?服務組織專業(yè)化、服務架構簡約化、服務控制規(guī)范化、服務標準精確化、服務理念人本化、服務內(nèi)容菜單化、服務效果最佳化、服務責任全體化、服務隊伍素質(zhì)化、服務信息網(wǎng)絡化、服務成本合理化、服務運作市場化。第2章 勞動紀律 公司全體員工必須嚴格遵守國家的法律、法令和企業(yè)內(nèi)的各項規(guī)章制度，服從企業(yè)管理。 嚴格遵守公司的作息時間，按時上、下班，不得遲到、早退。嚴禁脫崗、串崗，嚴禁從事與工作無關的事情，凡無故離崗達半天者，均按曠工一天處理。 公司員工在工作時要忠于職守，熟練掌握自己的工作業(yè)務，高效率、高質(zhì)量地完成自己所擔負的和領導臨時交辦的工作任務。 員工不得以任何借口不服從領導的指揮和分配、不服從調(diào)動、不按期到新崗位報道或無理取鬧、謾罵頂撞或糾纏領導。情節(jié)嚴重者給予警告，并扣發(fā)本月績效工資。 嚴禁喝酒上崗（工作接待除外）如發(fā)現(xiàn)必須勸其離崗，并按曠工處理。違者將給予紀律處罰，并追究其法律責任。 公司員工應相互尊重、友善團結。違者將解除勞動合同。1 愛惜公司財產(chǎn)，維護好公司設施、物品。要以公司大局為重，努力提高個人行為素質(zhì)，加強個人文化修養(yǎng)。1 注意保持清潔、良好的辦公環(huán)境，養(yǎng)成良好、健康的衛(wèi)生習慣，不隨地吐痰、不亂扔煙頭及雜物，保持、維護好公司的環(huán)境衛(wèi)生，提高工作效率。下班后要關閉電源開關，確保門窗鎖好。第3章 獎勵為了激勵員工勞動熱情以及敬業(yè)精神，特制定以下幾項獎勵機制。當月通報表揚一次獎勵50400元不等。 員工有以下情形之一，將給予通報表揚。2. 員工在工作中做到拾金不昧，保持誠實守信的良好形象。4. 遇事臨危不懼，勇于維護公司利益。6. 檢舉或揭發(fā)損害公司利益或違規(guī)行為，抵制歪風邪氣事跡突出者。8. 工作認真、責任心強、工作績效突出，并且善于發(fā)現(xiàn)問題、解決問題者。10. 其他與上述情形相似的。公司對違規(guī)違紀、表現(xiàn)較差的員工實行懲罰制度。當月受到警告的員工，公司將扣發(fā)其50200元工資；受到通報批評處理的員工，將給予降薪50400元的懲罰力度。1. 上班遲到、早退，有事、有病不請假，無故曠工半天的；2. 浪費公物或公物私用，經(jīng)查證屬實的；工作期間不注意個人儀表，領導和同事多次勸阻無效的；4. 工作不能盡職盡責，消極怠工，經(jīng)常脫崗、串崗或從事與工作無關事情的；6. 醉酒上崗不聽從領導和同事勸阻的；2 員工有下列情形之一的，經(jīng)查證屬實，對其通報批評處理。2. 因個人原因造成公司財產(chǎn)損壞，給公司造成重大經(jīng)濟損失的；4. 因安全意識淡漠，給公司造成損失的；5. 其他與上述情形相似的。1. 被依法追究刑事責任的；一個月內(nèi)累計曠工10日或一年內(nèi)累計曠工15日的；4. 工作不盡職盡責、玩忽職守，造成嚴重后果的；6. 酗酒鬧事給公司或他人造成經(jīng)濟損失，情節(jié)惡劣的；7. 違反公司的保密制度，故意泄露公司的機密，給公司造成經(jīng)濟損失的；9. 為泄私憤，盜竊、侵占或者故意損毀公司財產(chǎn)，情節(jié)惡劣的；11. 其他與上述情形相似，情節(jié)惡劣的。 會議管理制度第一章 總則第一條 加強公司會議記錄，規(guī)范議事日程，提高公司總體決策管理能力和辦事效率，更好的協(xié)調(diào)工作，研究落實重大事項的對策措施和尋求解決有關問題的方法，預防和糾正工作中存在的問題，順利完成公司預定工作目標，并保證公司各項管理工作規(guī)范、高效有序，特制定本制度。第三條 與會人員應對會議的各項決議嚴格執(zhí)行，并做到：會時簽到、會中記錄、會后落實三項要求。第五條 本制度適用于公司及所屬各項目、部門。第七條 專題會議指公司保潔專題會、保安專題會、工程專題會、商貿(mào)專題會、經(jīng)營管理會、安全管理會、質(zhì)量管理會、合同評審會等會議。第二條 職責1. 后勤辦公室負責公司級例會的組織及相關工作，負責部門例會及各種專題會議的監(jiān)督。3. 各項目、各專業(yè)公司負責人負責本單位例會及主責專題會的組織及相關工作。2. 各項目日常管理會議：每周例會不少于一次，會議時間、地點由各項目經(jīng)理自行安排，要求各項目相關部門管理人員參加。第二條 會議通知 會議召集部門需在會議召開前一個工作日發(fā)通知給各參會部門（人員），如未發(fā)或漏發(fā)通知導致與會人員不齊，會議召集部門負責人（或會議召集人）罰款50元。未準備簽到表，會議組織人員罰款50元。會議開始時，組織人收回簽到表。3. 參會人員如不能按時出席，需提前3小時請假，公司例會需向集團總經(jīng)理請假。4. 公司級例會需各項目經(jīng)理、各專業(yè)公司總經(jīng)理、后勤主管參加，如以上單位人員因故不能出席，需指派本單位主管級人員代替，并提前通知。6. 與會者手機調(diào)成振動或靜音狀態(tài)，如需通話，需走出會場后接聽，違反者每次罰款50元。8. 酗酒人員禁止參加各類型會議，并且按照缺席處理（有招待任務除外）。未提交會議紀要的（項目日常管理會議、專題會議），會議組織人（或部門負責人）罰款100元。l 公司例會紀要由董事長或總經(jīng)理簽字后下發(fā)；l 項目日常例會紀要由部門負責人簽字后下發(fā)；l 專題會議紀要需主要人員（或部門）簽字后下發(fā)；l 以上會議紀要原件必須交由后勤行政歸類、保存。