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某花園物業(yè)管理竟標(biāo)答辯節(jié)選-展示頁

2025-04-28 04:03本頁面
  

【正文】 均符合國家標(biāo)準(zhǔn),惟有保利是97%;第三,化糞池、污水井完好率夜娑ㄊ前俜種?,茰O骷葉際前俜種伲@牽梗擔(dān)ィ壞謁?,业主满绎嵤这一项保利承诺薁抗0%,茰O骷一徑際前俜種?,请金}鴕幌隆? 答:國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)我們也都看了,要迎合發(fā)展商和評委的口味都可以寫成是百分之百,但這可能就是一個不切實際的承諾,我們從實際經(jīng)驗出發(fā)制定這樣一個百分比,否則將是一種不負責(zé)任的態(tài)度。我認為保利物業(yè)目前擬定的八項跟ISO9002制定的標(biāo)準(zhǔn)吻合,我們確實有一定的偏差,這是由于保守而造成的,不過我們會有一定的調(diào)整。 徐:標(biāo)書上已提出物業(yè)管理費的參考指導(dǎo)價為4元,你們做出元的標(biāo)準(zhǔn),是基于什么樣的理由? 答:關(guān)于保利物業(yè)申報的每平方米6元的管理標(biāo)準(zhǔn),與標(biāo)書上提出的每平方米每月4元,差距為兩元,當(dāng)時從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來講,我們認為,應(yīng)該根據(jù)保利物業(yè)管理美林公寓的全部支出項目的實際需要來測算,在標(biāo)書上我們提到了九項,在資料有限的情況下,我們首先按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項目,之后按照可供銷售的面積12萬平方米倒推回來計算出6元錢。我預(yù)計,會減少到80人左右。 楊燕敏(北京市房地產(chǎn)管理局總工程師,以下簡稱“楊”):你標(biāo)書中的人員編制非常龐大,共有146個人,人員費用的支出加上管理費酬金共約500萬元,占整個物業(yè)管理支出的55%以上,請對此問題進行解釋。 點評:在6家競標(biāo)的物業(yè)管理公司中,除保利之外,其余各家公司列出的財務(wù)人員最多未超過3人。 答:我們是將美林公寓維修采購編制放到財務(wù)編制中,作為一家物業(yè)管理公司,采購是一個非常大的支出環(huán)節(jié),應(yīng)該受到財務(wù)的監(jiān)督和控制,所以我認為8個人的編制并不大。  第二答辯人: 北京保利物業(yè)酒店管理公司 徐俊達(建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)處處長,以下簡稱“徐”):保利公司既從事酒店管理,又從事公寓管理,請問這兩種物業(yè)管理有何區(qū)別? 答:我覺得,他們最大的區(qū)別在于:酒店管理強調(diào)的是經(jīng)營;物業(yè)管理強調(diào)的是服務(wù)。 答:我們通過兩種途徑實現(xiàn)財務(wù)的公開化,一種是資產(chǎn)負債表及各種基金的管理表,這是按ISO9000認證標(biāo)準(zhǔn)制定的;同時,接受物業(yè)管理委員會的抽查,定期向他們匯報。 點評:工程維修是在建筑商、發(fā)展商對工程保修項目之外及保修期限屆滿之后才會發(fā)生的,該費用劃分為中小修項目費用與大修項目費用,前者從日常物業(yè)管理費中支付,后者從公共維修基金中支付。 季如進(清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長,以下簡稱“季”):你們在標(biāo)書中提出,工程維修費用每年按20%的速度遞增,依據(jù)的是什么?你們采取的是提取酬金的方式,但不知你們在降低管理成本上有哪些措施? 答:首先,物業(yè)的保修應(yīng)由發(fā)展商提供,但現(xiàn)在的情況是發(fā)展商把維修費用都轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司承擔(dān);固定資產(chǎn)都有一定折舊,維修費也應(yīng)逐漸遞增,20%是我們根據(jù)目前的實際情況提出的。 劉:北京市現(xiàn)在沒有關(guān)于要收物業(yè)管理費押金的規(guī)定。以下是這次問答的精選。北京美林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場競標(biāo)答辯節(jié)選 ( 2003810 23:32:47 閱讀 37 次)9月12日,北京首次物業(yè)管理招標(biāo)由美林花園成功舉辦。招標(biāo)會上,由多位專家和客戶代表組成的評委會針對每一家競標(biāo)單位都進行了“連珠炮”式的現(xiàn)場提問,其中很多問題都是物業(yè)管理工作的一些焦點、熱點話題。  第一答辯人: 北京達文物業(yè)管理公司 劉志宇(北京市小區(qū)辦主任,以下簡稱“劉”):你們在標(biāo)書中提到了接管美林花園后要先收3個月的物業(yè)管理費作抵押,請問這種做法的根據(jù)是什么? 答:我們依據(jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定,要收2%或是3%的基金,這3個月的管理費要用于重大公用設(shè)施的改建和維護,因為高檔物業(yè)需要比較高的支出,尤其是工程管理方面,所以需要有適當(dāng)?shù)墓芾碣M用作為維修基金。 點評:物業(yè)管理費及公共代辦性服務(wù)項目預(yù)付押金或保證金的問題,法律法規(guī)對此無規(guī)定,是否收取需以雙方在《房屋使用、管理、維修公約》中的約定為依據(jù)。 第二點,在降低管理成本上,我們有非常明確的目標(biāo),在工程維修、維護方面,我們做到有章可循,因為此次美林花園招標(biāo)中對一些功能安排不清,我們只能按一般測算值來確定。 蔡鴻巖(精品家園房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理,以下簡稱“蔡經(jīng)理”):物業(yè)管理必須要實行財務(wù)公開化,但你們公司的標(biāo)書并未涉及,請解釋一下。 點評:物業(yè)公司的財務(wù)及經(jīng)營情況應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)方式公開,這是作為受托人的物業(yè)公司對委托人(業(yè)主、物業(yè)管理委員會)應(yīng)當(dāng)履行的法律義務(wù),公開的方式包括定期向物業(yè)管理委員會報告及向全體業(yè)主公布財務(wù)狀況及管理情況。 杜女士(美林花園客戶代表,以下簡稱“杜”):在人員編制和費用支出當(dāng)中,你們提出的財務(wù)人員居然占到8人,這幾乎是其他幾家的總和;工程隊的編制居然占到了60人,這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余
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