【正文】 ????????????KKVV宗地價(jià)格 =基準(zhǔn)地價(jià) K日 K區(qū) K個(gè) K容 K年 …… 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) a發(fā)生在期初 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1……n 1 n a a a a a …… a …… a ? ? ????????? nrraV111? ? ?????????? nrrraV111)1(? ? arraVn ?????????? ? 1111? ? )1(111 rrraVn ??????????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a a a a …… a a …… a ? ? ? ?111 rrraVn ??????????? ? ? ? ?????????? nrrraV1111 第五章 收益法 a發(fā)生在期中 房地產(chǎn)估價(jià) 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a1 a2 a3 a …… a …… a ? ? ? ? 33221111 rararaV?????? ? ? ????????? ? 3111nrra? ?311r??第五章 收益法 a發(fā)生在期末 房地產(chǎn)估價(jià) 三、純收益按一定比率遞增（減） ? ?? ?? ?? ?? ?? ? n1n322 r1g1a......r1g1ar1g1ar1aV????????????????????? ???????????nrggraV111 —— 有限年公式 n=∞ graV??—— 無(wú)限年公式 r=g 有限年 rnaV?? 10 1 2 3 …… n a a(1+g) a(1+g)2 …… a(1+g)n1 第五章 收益法 ai=a(1+g)i1 房地產(chǎn)估價(jià) 例 5－ 12 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限 70年，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用了 5年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為 8萬(wàn)元，此后每年凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng) 2%；該類房地產(chǎn)的還原利率為 9%。 ? ?? ?平方米元 /%7111%71111 0 0 0 0503050305030 ?????????????????????KKVV計(jì)算 A房地產(chǎn) 30年的收益價(jià)格 : 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) A房地產(chǎn)無(wú)限年價(jià)格 : B房地產(chǎn)無(wú)限年價(jià)格 : ? ?平方米元 /%711110000505050 ??????????? ??KKVV? ?平方米元 /%71119000305030 ??????????? ??KKVV★ AB 第五章 收益法 比較不同年限價(jià)格的高低 房地產(chǎn)估價(jià) 用于市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限修正 VA=VA’ K情 K日 K區(qū) K個(gè) K容 K年 …… 實(shí)估年 KKK ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 5－ 11： 某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為 48年，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為1500元 /平方米，制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為 50年。 ? ?? ?平方米元 / 4 0 3%8111%10%10111%85 0 0 03050305050303050 ????????????????????KrKRVV第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 比較不同年限價(jià)格的高低 例 510：有 A、 B兩宗房地產(chǎn)， A房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價(jià) 10000元 /㎡ ， B房地產(chǎn)的收益年限為 30年，單價(jià) 9000元 /㎡ 。 ? ? ? ? 11%10r111raV650n ??????????????????? ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 不同年限價(jià)格的換算 ? ? nn Kr ????????? 111假設(shè)： ? ? NN KR ????????? 111則有： 如果： nnn KraV ? an=aN=a NNN KRaV ?則有： NnNn rKRKVV ?如果： R=r 則有： NnNn KKVV ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 58 已知某宗收益性房地產(chǎn) 40年收益權(quán)利價(jià)格為 5000元/㎡ ，還原利率為 8%，試求其 30年收益權(quán)利的價(jià)格。 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 直接用于計(jì)算價(jià)格 例 57：某房地產(chǎn)于 1999年 4月 1日以出讓方式取得 50年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益為 10萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的還原利率為 %。 51 收益法概述 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 167。房地產(chǎn)估價(jià) 第五章 收益還原法 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 一、概念 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 二、適用范圍 有收益 有潛在收益的房地產(chǎn) 三、理論依據(jù) 預(yù)期原理 167。 51 收益法概述 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 四、操作步驟 搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料 估算 潛在毛收入 假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入 估算 有效毛收入 潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入 估算 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益 估算凈收益 凈收益＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 選用適當(dāng)?shù)倪€原利率 選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格 167。 52 收益還原法的計(jì)算公式 一、一般公式 ? ???????nijijiraV1110 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a1 a2 a3 a4 …… a t …… a n ? ? ? ? )1).... ...(1(1.... ..)1(11 2121 211 nn rrrarraraV??????????第五章