受益還原法ppt課件-免費閱讀
【正文】 現(xiàn)乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。A=（ 3024） 12＝ 72元 /㎡ r=8％ n=102=8年 ? ?28 / 3%8111872 m元％??????????有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－ 承租人權(quán)益價值 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 又如有長期抵押貸款房地產(chǎn)的抵押價值評估 權(quán)益價值＝無貸款限制下的市場價值－ 貸款余額 思路 1 ? ? ????????? nrrAV111A＝凈收益－抵押貸款還本付息額 第五章 收益法 思路 2 房地產(chǎn)估價 P116/19 第五章 收益法 某賓館需要估價，據(jù)調(diào)查，該賓館共有 300張床位，平均每張床位每天向客人實收 50元，年平均空房率為 30%，該賓館營業(yè)平均每月花費 14萬元；當?shù)赝瑱n次賓館一般床價為每床每天 45元，年平均空房率 20%；平均經(jīng)營成本占有效毛收入的 30％；該類房地產(chǎn)還原率為 10%。Rm+（ 1M） Re M ：貸款占房價的比率 Rm:貸款利率 Re：自有資本收益率 第五章 收益法 安全利率加風險調(diào)整值法 在不考慮時間和地域范圍差異的情況下，風險調(diào)整值主要與房地產(chǎn)的類型相關(guān)，通常情況下，商業(yè)零售用房，寫字樓，住宅、工業(yè)用房的投資風險依次降低，風險調(diào)整值也相應(yīng)下降。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200元 /平方米和 120元 /平方米，運營費用率為 25%。 ??????????????????????????????????????nCCnAA rggrCrggrAV111111%91%1%%930%91%211%2%910045?????????????????????????????????????????n第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 八、其他 a1 a2 a3 …… at a …… a 0 1 2 3 …… t t＋ 1 …… n ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ntttrarararararaV?????????????? ? 1......11......111 133221? ? ? ? ? ??? ? ?????????????ti ttniirrraraV1 111111第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 題 例 517：某寫字樓于 2022年 5月 30日取得 50年的土地使用權(quán)，于 2022年 11月 30日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評估該寫字樓于 2022年 12月 1日的市場價格?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在 6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。假設(shè)還原利率均為 7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。 51 收益法概述 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 四、操作步驟 搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料 估算 潛在毛收入 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入 估算 有效毛收入 潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入 估算 運營費用 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益 估算凈收益 凈收益＝有效毛收入－運營費用 選用適當?shù)倪€原利率 選用適宜的收益法計算公式求出收益價格 167。 ? ? ? ? 11%10r111raV650n ??????????????????? ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 不同年限價格的換算 ? ? nn Kr ????????? 111假設(shè)： ? ? NN KR ????????? 111則有： 如果： nnn KraV ? an=aN=a NNN KRaV ?則有： NnNn rKRKVV ?如果： R=r 則有： NnNn KKVV ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 58 已知某宗收益性房地產(chǎn) 40年收益權(quán)利價格為 5000元/㎡ ，還原利率為 8%，試求其 30年收益權(quán)利的價格。 ???????????????????nr1g11graV 1 2%91%211%2%98 65 ????????????????????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 0 1 2 3 4 …… 19 20 21…… n a1 a2 a3 a …… a a a(1+g) …… 2020332033221)1(1111)1(1)1(11)1()1(1 rrggrarrrarararaV n?????????? ??????????????????????????????1919331933221)1(1111)1(1)1(11)1()1(1 ggagrarrrarararaV n??????????????????????????????????????????2020332033221)1(1111)1()1(1)1(11)1()1(1 rrggrgarrrarararaV n?????????? ???????????????????????????????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 四、純收益按一定數(shù)額遞增 ? ? ? ?? ?? ? n32 r1b1na......r1b2ar1bar1aV?????????????? ? ? ? nn rrnbrrbraV???????????????? ??11112—— 有限年 2rbraV ?? —— 無限年 0 1 2 3 …… n a a+b a+2b …… a+(n1)b 第五章 收益法 ai=a+(i1)b 房地產(chǎn)估價 例 513 某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為 8萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加 1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為 9%。該類房地產(chǎn)的還原利率為 10%。 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 一、純收益 （凈收益） （一）凈收益的計算公式
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