【正文】 率 gA遞增， Ci 每一期以一定的比率 gC遞增，且收益年限為 n ???????? ??????????????????? ???????????nCCnAA r1g11grCr1g11grAVAi每一期不變， Ci 每一期以一定的比率 gC遞減，且收益年限為 n ? ? ???????? ????????????????????nCCn rggrCrrAV111111Ai每一期以一定的數(shù)額 b遞增， Ci 每期固定不變，且收益年限為無限年 rCrbrAV2 ??????? ??Ai每一期以一定的比率 gA遞增， Ci每一期以一定的比率 gC遞減，且收益年限為無限 CA grCgrAV????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 如下情形，請(qǐng)指出哪些不能使用或有條件使用 CA grCgrAV????CA grCgrAV????CA grCgrAV????CA grCgrAV????A. B. C. D. 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 516 某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的租金收入為 100萬元，以后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞增 2%；未來第一年的費(fèi)用為 30萬元，以后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞增 %；收益年限為 45年，還原利率為9%，試評(píng)估該房地產(chǎn)的價(jià)格。一層于 2022年 12月 1日租出，租期為 5年，可出租面積的月租金為 180元 /平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。 計(jì)算公式： R=M ? ? ????????? nrrAV11139。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的 1000平方米建筑面積歸甲方， 2022平方米建筑面積由乙方使用 15年，期滿后無償歸甲方。 據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積月租金為 80元，出租率為 85％，年運(yùn)營費(fèi)用約占有效毛收入的 35％，還原利率為 10％。試選用所給資料估計(jì)該賓館的價(jià)格。 房地產(chǎn)估價(jià) （三）還原利率求取的基本方法 例：某類房地產(chǎn)，在其購買中通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為 8％，自有資金要求的年收益率為 15％，則該類房地產(chǎn)的資本化率為： ro＝ M該類房地產(chǎn)的還原利率為 9%。市場分析顯示，其未來前 4年的凈收益分別為 200萬元、 220萬元、 250萬元、 280萬元；第 5年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在 300萬元左右，該類房地產(chǎn)的還原利率為 8%。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為 5000元 /㎡ 。 ? ?? ?平方米元 /%7111%71111 0 0 0 0503050305030 ?????????????????????KKVV計(jì)算 A房地產(chǎn) 30年的收益價(jià)格 : 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) A房地產(chǎn)無限年價(jià)格 : B房地產(chǎn)無限年價(jià)格 : ? ?平方米元 /%711110000505050 ??????????? ??KKVV? ?平方米元 /%71119000305030 ??????????? ??KKVV★ AB 第五章 收益法 比較不同年限價(jià)格的高低 房地產(chǎn)估價(jià) 用于市場比較法中土地使用權(quán)年限修正 VA=VA’ K情 K日 K區(qū) K個(gè) K容 K年 …… 實(shí)估年 KKK ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 5－ 11： 某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為 48年，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為1500元 /平方米，制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為 50年。 51 收益法概述 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 167。試評(píng)估該宗房地產(chǎn)于 2022年 4月 1日的收益價(jià)格。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 ? ? ? ? ttt r1Vr111raV??????????? ? ? ? ? 平方米元 /%5000%11%20066 ????????????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 515 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為 55萬元和 ，兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在上漲 10%。 53 純收益、還原利率及收益年限的確定 ? ??? ??n1iir1aV房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于 3個(gè)因素： 可獲凈收益的大小，即 ai的大小； 獲得該凈收益的可靠性，即 r的大??； 可獲得凈收益期限的長短，即 n的大小。 （六） 凈收益流量的求取 調(diào)查求取估價(jià)對(duì)象過去 3－ 5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為 a； 調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來 3－ 5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為 a； 第五章 收益法 調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來 3－ 5年的凈收益，然后采用下列等式求出 a： ? ? ? ??? ??????????t1ttit r1ar111ra? ?? ?? ??? ??????t1ittti1r1r1rr1aa房地產(chǎn)估價(jià) 例 題 某宗房地產(chǎn)收益年限 40年，判定其未來凈收益每年不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來 4年的凈收益分別為 25萬元、 26萬元、 24萬元、25萬元，還原利率為 10％。試求該宗房地產(chǎn)價(jià)值。 公式 成立的前提條件是什么？ ? ? ? ? ttt1iiir1Vr1aV???? ?? 已知 t年前（含 t年）房地產(chǎn)純收益每年相等為 a， t+1年開始每年以比率 s遞增，還原利率 r，試列出價(jià)格計(jì)算公式。該房地產(chǎn)目前價(jià)值多少？ ? ? ? ?233/%91%)61% ) (121(%9111%9100mVVV元??????????????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 習(xí)題答案 已知某宗房地產(chǎn) 30年土地使用權(quán)價(jià)格為 3000元/平方米，對(duì)應(yīng)的還原利率為 10%，則其土地使用權(quán)為50年、還原利率為 12%的價(jià)格為多少？ ? ?? ?23050305050303050/2643%10111%12%12111%103000 mKrKrVV 元????????????????????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 習(xí)題答案 2某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)第一年的有效毛收入為 20萬元，運(yùn)營費(fèi)用為 12萬元；此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長 5%，運(yùn)營費(fèi)用增長 3%，收益年限為 50年 .該類房地產(chǎn)的還原利率 8%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為多少？ %81%311%3%812%81%511%5%8201111115050?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????nCCnAArggrCrggrAV第五章 收益法