【正文】 %101%101%101%10155??????? VV萬元1 1 0 0?V第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 七、有效毛收入與運營費用的變化不同 設： Ai—— 每一期的經(jīng)營收入； Ci—— 每一期的經(jīng)營費用， 則： ai=Ai－ Ci ? ? ? ?? ?? ? ????niniiiiirCrAV1 1 11第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 Ai每一期以一定的比率 gA遞增， Ci 每一期以一定的比率 gC遞增，且收益年限為 n ???????? ??????????????????? ???????????nCCnAA r1g11grCr1g11grAVAi每一期不變， Ci 每一期以一定的比率 gC遞減，且收益年限為 n ? ? ???????? ????????????????????nCCn rggrCrrAV111111Ai每一期以一定的數(shù)額 b遞增， Ci 每期固定不變，且收益年限為無限年 rCrbrAV2 ??????? ??Ai每一期以一定的比率 gA遞增， Ci每一期以一定的比率 gC遞減，且收益年限為無限 CA grCgrAV????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 如下情形，請指出哪些不能使用或有條件使用 CA grCgrAV????CA grCgrAV????CA grCgrAV????CA grCgrAV????A. B. C. D. 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 516 某房地產(chǎn)預計未來第一年的租金收入為 100萬元，以后每年會在上一年的基礎上遞增 2%；未來第一年的費用為 30萬元，以后每年會在上一年的基礎上遞增 %；收益年限為 45年，還原利率為9%，試評估該房地產(chǎn)的價格。 0 1 2 3 4 5 （ ） 200 220 250 280 300 .….. 300 ? ? ? ? ? ??? ? ?????????????41445111111i ntirrraiaV? ? ? ? ? ? ? ? ? ?%811%8111%8300%81280%81250%81220%81200???????????????????? ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 167。一層于 2022年 12月 1日租出，租期為 5年，可出租面積的月租金為 180元 /平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。 （ 1）商店一層價格計算 a內 =200 180（ 125%） 12=（萬元） a外 =200 200（ 125%） 12=（萬元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a內 …… a內 a內 a外 …… a外 0 1 2 3 ... ... 36 第五章 收益法 周四 房地產(chǎn)估價 ? ? ? ? ? ? 2221 1111111 rrrararaVn ??????????????? ?外內內? ? ? ? ? ? %911%9111%9%91%9122362 ???????????????? ?（ 2）二層價格計算 a=200 120（ 125%） 12=（ 萬元） ? ? ? ? %9111%9111362 ??????????????????? nrraVV=V1+V2=+=（ 萬元） 第五章 收益法 例 518 房地產(chǎn)估價 （五）凈收益流量的類型 每年基本上固定不變； 每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減； 每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減； 其他有規(guī)則的變動情況。 計算公式： R=M 54 剩余技術及收益乘數(shù)法 一、剩余技術 土地剩余技術 建筑物剩余技術 —— 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價值 第五章 收益法 第五章 收益法 —— 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價值 房地產(chǎn)估價 利用公式 討論這一技術的應用 ? ? ????????? nr111raV土地剩余技術 ? ?? ?? ? 1r1r1rVar111raaVnBnBBBBnLLBoL??????????????式中：建筑物剩余技術 ? ?? ?? ? 1r1r1rVar111raaVnLnLLLLnBBLoB??????????????式中：第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 5－ 24 某房地產(chǎn)的年凈收益為 500萬元，建筑物價值 2022萬元，建筑物還原利率 8%，土地還原利率 6%，收益年限為 50年。 ? ? ????????? nrrAV11139。試利用上述資料估算該房地產(chǎn) 2022年 12月 1日的收益價格。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的 1000平方米建筑面積歸甲方， 2022平方米建筑面積由乙方使用 15年，期滿后無償歸甲方。 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 習題答案 1某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的純收益每年 216萬元，出售時的價格為 5616萬元，還原利率為 8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少？ ? ? ? ? 萬元5200%815616%81216%8121622 ???????V第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 習題答案 1某宗收益性房地產(chǎn)，預測未來 3年的凈收益均為100萬元 /年， 3年后的出售價格會上漲 12%，屆時轉讓稅費為售價的 6%，還原利率為 9%。 據(jù)調查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積月租金為 80元，出租率為 85％，年運營費用約占有效毛收入的 35％，還原利率為 10％。 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 習 題 某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的純收益每年 216萬元，出售時的價格為 5616萬元，還原利率為 8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少 ? 已知某宗房地產(chǎn) 30年土地使用權價格為 3000元 /平方米，對應的還原利率為 10%，則其土地使用權為 50年、還原利率為 12%的價格為多少？ 第五章 收益法 某宗收益性房地產(chǎn)，預測未來 3年的凈收益均為 100萬元 /年， 3年后的出售價格會上漲 12%，屆時轉讓稅費為售價的 6%，還原利率為 9%。試選用所給資料估計該賓館的價格。 V=VL+VB ? ? ??????????nLLBoL r111raaV? ?? ? 1r1r1rVanBnBBBB ???? ? ?? ? %61%61%620 00