【正文】 0年 .該類房地產的還原利率 8%，則該宗房地產的價格為多少？ 房地產估價 習 題 6年前甲公司提供一宗 40年使用權的出讓與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積 3000平方米，于 4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。 毛租金 第五章 收益法 房地產估價 例 5－ 25 ? ? ? ? ? ??? ? ?????????????t1ittniir11r111rar1aV? ? ? ? ? ? ? ?%1%11%95%94%92%95334632?????????????????? ?第五章 收益法 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 …… 2049 0 1 2 3 (t) 4 46(504) 房地產估價 例題 某房地產于 2022年 10月 22日出租，租期為 10年，月租金為 24元 /㎡，現市場上類似房地產的月租金為 30元 /㎡，假設還原利率為 8％，試求 2022年 10月 22日的承租人權益價值。 %)101(25%)101(24%)101(26%101251%)101(%)101(%1043244???????????????????aa%)101(11%1040 ??????????V第五章 收益法 房地產估價 二、還原利率 （一）還原利率的重要性 凈收益（萬元） 還原利率（％） 評估價值（萬元） 5 4 5 5 5 6 5 8 5 10 5 12 第五章 收益法 房地產估價 二、還原利率 還原利率實質上是一種投資的收益率，與風險正相關 不同用途、不同性質、不同地區(qū)、不同時間的房地產的投資風險不同，還原利率也不同 （三）還原利率求取的基本方法 第五章 收益法 （二）還原利率的實質 房地產估價 （三）還原利率求取的基本方法 raV?可比實例 凈收益 a （萬元 /年） 價格 （ 萬元 ） V 還原利率（ %） 1 12 102 2 23 190 3 10 88 4 65 542 5 90 720 6 32 250 6rrrrrrr 654321 ?????? %6%%%%%% ???????Var?第五章 收益法 市場提取法 房地產估價 ? ? ????????? nr111raV試算＋線性內插 ? ? 0111 ?????????? VrrangraV?? gVar ??? ? Vrraxn ??????????111211121)(xxxrrrr?????第五章 收益法 （三）還原利率求取的基本方法 房地產估價 （三）還原利率求取的基本方法 還原利率 =安全利率 +風險調整值 復合投資收益率法 將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率。該商店共兩層，每層可出租面積各為 200平方米。求該宗房地產現在的價格。試求該宗房地產的價格。 ? ?? ?平方米元 /%8111%81115000403040304030 ????????????????????KKVV第五章 收益法 房地產估價 例 59 已知某宗收益性房地產 30年土地使用權的價格為 5000元 /㎡ ，對應的還原利率為 8%，試求假設其土地使用權為 50年、還原利率為 10%下的價格。房地產估價 第五章 收益還原法 第五章 收益法 房地產估價 一、概念 預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的還原利率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 二、適用范圍 有收益 有潛在收益的房地產 三、理論依據 預期原理 167。 ? ?? ?平方米元 / 4 0 3%8111%10%10111%85 0 0 03050305050303050 ????????????????????KrKRVV第五章 收益法 房地產估價 比較不同年限價格的高低 例 510：有 A、 B兩宗房地產， A房地產的收益年限為 50年，單價 10000元 /㎡ ， B房地產的收益年限為 30年，單價 9000元 /㎡ 。 2rbraV ?? %91%982 ???第五章 收益法 房地產估價 遞減沒有無限年 1?? banbnaa n )1( ???abn ?? )1(第五章 收益法 房地產估價 五、預知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產價格 Vt a1 a2 a3 …… at 0 1 2 3 …… t ? ? ? ? ? ? tttt221r1V.... ..r1a.... ..r1ar1aV????????? ? ? ??? ????tittiirVraV1 11第五章 收益法 房地產估價 若 t年前的純收益每年相等 ? ? ? ? ttt r1Vr111raV???????????若 t年前的純收益每年按一定比率 g遞增 ? ? tttrVrggraV???????????????? ????? 1111若 t年前的純收益每年按一定數額 b遞增 ? ? ? ? ? ? tttt rVrrnbrrbraV?????????????????? ??111112第五章 收益法 房地產估價 例 514 某宗房地產現行的價格為 3000元 /㎡ ，年凈收益為 200元 /㎡ ，還原利率為 %。 ? ? ? ??? ????t1ittiir1Vr1aV? ? ? ?? ?? ? 22 %101%101%101%10155??????? VV萬元1 1 0 0?V第五章 收益法 房地產估價 七、有效毛收入與運營費用的變化不同 設： Ai—— 每一期的經營收入； Ci—— 每一期的經營費用， 則： ai=Ai－ Ci ? ? ? ?? ?? ? ????niniiiiirCrAV1 1 11第五章 收益法 房地產估價 Ai每一期以一定的比