【正文】 0年 .該類(lèi)房地產(chǎn)的還原利率 8%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為多少？ 房地產(chǎn)估價(jià) 習(xí) 題 6年前甲公司提供一宗 40年使用權(quán)的出讓與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積 3000平方米，于 4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。 毛租金 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 5－ 25 ? ? ? ? ? ??? ? ?????????????t1ittniir11r111rar1aV? ? ? ? ? ? ? ?%1%11%95%94%92%95334632?????????????????? ?第五章 收益法 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 …… 2049 0 1 2 3 (t) 4 46(504) 房地產(chǎn)估價(jià) 例題 某房地產(chǎn)于 2022年 10月 22日出租，租期為 10年，月租金為 24元 /㎡，現(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的月租金為 30元 /㎡，假設(shè)還原利率為 8％，試求 2022年 10月 22日的承租人權(quán)益價(jià)值。 %)101(25%)101(24%)101(26%101251%)101(%)101(%1043244???????????????????aa%)101(11%1040 ??????????V第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 二、還原利率 （一）還原利率的重要性 凈收益（萬(wàn)元） 還原利率（％） 評(píng)估價(jià)值（萬(wàn)元） 5 4 5 5 5 6 5 8 5 10 5 12 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 二、還原利率 還原利率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，與風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān) 不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時(shí)間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)不同，還原利率也不同 （三）還原利率求取的基本方法 第五章 收益法 （二）還原利率的實(shí)質(zhì) 房地產(chǎn)估價(jià) （三）還原利率求取的基本方法 raV?可比實(shí)例 凈收益 a （萬(wàn)元 /年） 價(jià)格 （ 萬(wàn)元 ） V 還原利率（ %） 1 12 102 2 23 190 3 10 88 4 65 542 5 90 720 6 32 250 6rrrrrrr 654321 ?????? %6%%%%%% ???????Var?第五章 收益法 市場(chǎng)提取法 房地產(chǎn)估價(jià) ? ? ????????? nr111raV試算＋線性?xún)?nèi)插 ? ? 0111 ?????????? VrrangraV?? gVar ??? ? Vrraxn ??????????111211121)(xxxrrrr?????第五章 收益法 （三）還原利率求取的基本方法 房地產(chǎn)估價(jià) （三）還原利率求取的基本方法 還原利率 =安全利率 +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 復(fù)合投資收益率法 將購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率。該商店共兩層，每層可出租面積各為 200平方米。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 ? ?? ?平方米元 /%8111%81115000403040304030 ????????????????????KKVV第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 59 已知某宗收益性房地產(chǎn) 30年土地使用權(quán)的價(jià)格為 5000元 /㎡ ，對(duì)應(yīng)的還原利率為 8%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為 50年、還原利率為 10%下的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià) 第五章 收益還原法 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 一、概念 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 二、適用范圍 有收益 有潛在收益的房地產(chǎn) 三、理論依據(jù) 預(yù)期原理 167。 ? ?? ?平方米元 / 4 0 3%8111%10%10111%85 0 0 03050305050303050 ????????????????????KrKRVV第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 比較不同年限價(jià)格的高低 例 510：有 A、 B兩宗房地產(chǎn)， A房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價(jià) 10000元 /㎡ ， B房地產(chǎn)的收益年限為 30年，單價(jià) 9000元 /㎡ 。 2rbraV ?? %91%982 ???第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 遞減沒(méi)有無(wú)限年 1?? banbnaa n )1( ???abn ?? )1(第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 五、預(yù)知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格 Vt a1 a2 a3 …… at 0 1 2 3 …… t ? ? ? ? ? ? tttt221r1V.... ..r1a.... ..r1ar1aV????????? ? ? ??? ????tittiirVraV1 11第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 若 t年前的純收益每年相等 ? ? ? ? ttt r1Vr111raV???????????若 t年前的純收益每年按一定比率 g遞增 ? ? tttrVrggraV???????????????? ????? 1111若 t年前的純收益每年按一定數(shù)額 b遞增 ? ? ? ? ? ? tttt rVrrnbrrbraV?????????????????? ??111112第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 514 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為 3000元 /㎡ ，年凈收益為 200元 /㎡ ，還原利率為 %。 ? ? ? ??? ????t1ittiir1Vr1aV? ? ? ?? ?? ? 22 %101%101%101%10155??????? VV萬(wàn)元1 1 0 0?V第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 七、有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的變化不同 設(shè)： Ai—— 每一期的經(jīng)營(yíng)收入； Ci—— 每一期的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用， 則： ai=Ai－ Ci ? ? ? ?? ?? ? ????niniiiiirCrAV1 1 11第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) Ai每一期以一定的比