【文章內(nèi)容簡介】 后的價(jià)格比現(xiàn)在上漲 10%。該類房地產(chǎn)的還原利率為 10%。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。 ? ? ? ??? ????t1ittiir1Vr1aV? ? ? ?? ?? ? 22 %101%101%101%10155??????? VV萬元1 1 0 0?V第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 七、有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用的變化不同 設(shè)： Ai—— 每一期的經(jīng)營收入； Ci—— 每一期的經(jīng)營費(fèi)用， 則： ai=Ai－ Ci ? ? ? ?? ?? ? ????niniiiiirCrAV1 1 11第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) Ai每一期以一定的比率 gA遞增， Ci 每一期以一定的比率 gC遞增，且收益年限為 n ???????? ??????????????????? ???????????nCCnAA r1g11grCr1g11grAVAi每一期不變， Ci 每一期以一定的比率 gC遞減，且收益年限為 n ? ? ???????? ????????????????????nCCn rggrCrrAV111111Ai每一期以一定的數(shù)額 b遞增， Ci 每期固定不變，且收益年限為無限年 rCrbrAV2 ??????? ??Ai每一期以一定的比率 gA遞增， Ci每一期以一定的比率 gC遞減，且收益年限為無限 CA grCgrAV????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 如下情形，請指出哪些不能使用或有條件使用 CA grCgrAV????CA grCgrAV????CA grCgrAV????CA grCgrAV????A. B. C. D. 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 516 某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的租金收入為 100萬元，以后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞增 2%；未來第一年的費(fèi)用為 30萬元，以后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞增 %；收益年限為 45年，還原利率為9%，試評(píng)估該房地產(chǎn)的價(jià)格。 ??????????????????????????????????????nCCnAA rggrCrggrAV111111%91%1%%930%91%211%2%910045?????????????????????????????????????????n第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 八、其他 a1 a2 a3 …… at a …… a 0 1 2 3 …… t t＋ 1 …… n ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ntttrarararararaV?????????????? ? 1......11......111 133221? ? ? ? ? ??? ? ?????????????ti ttniirrraraV1 111111第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 題 例 517：某寫字樓于 2022年 5月 30日取得 50年的土地使用權(quán)，于 2022年 11月 30日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評(píng)估該寫字樓于 2022年 12月 1日的市場價(jià)格。市場分析顯示，其未來前 4年的凈收益分別為 200萬元、 220萬元、 250萬元、 280萬元；第 5年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在 300萬元左右，該類房地產(chǎn)的還原利率為 8%。試評(píng)估該寫字樓的價(jià)格。 0 1 2 3 4 5 （ ） 200 220 250 280 300 .….. 300 ? ? ? ? ? ??? ? ?????????????41445111111i ntirrraiaV? ? ? ? ? ? ? ? ? ?%811%8111%8300%81280%81250%81220%81200???????????????????? ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 167。 53 純收益、還原利率及收益年限的確定 ? ??? ??n1iir1aV房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于 3個(gè)因素： 可獲凈收益的大小，即 ai的大??； 獲得該凈收益的可靠性，即 r的大??； 可獲得凈收益期限的長短，即 n的大小。 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 一、純收益 （凈收益） （一）凈收益的計(jì)算公式 凈收益 =潛在毛收入 空置等造成的損失 運(yùn)營費(fèi)用 =有效毛收入 運(yùn)營費(fèi)用 潛在毛收入 —— 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入 有效毛收入 —— 由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入 運(yùn)營費(fèi)用 —— 維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費(fèi)用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 運(yùn)營費(fèi)用＝有效毛收入 運(yùn)營費(fèi)用率 有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用率 ? 凈收益 ＝有效毛收入 （ 1－運(yùn)營費(fèi)用率） 第五章 收益法 （一）凈收益的計(jì)算公式 房地產(chǎn)估價(jià) （二）不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取 出租型房地產(chǎn)凈收益的求取 凈收益 =租賃收入－ 維修費(fèi)－管理費(fèi)－保險(xiǎn)費(fèi)－房地產(chǎn)稅－租賃代理費(fèi) － …… 直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取 （ 1）商業(yè) 凈收益＝商品銷售收入－商品銷售成本－ …… －商業(yè)利潤 （ 2）工業(yè) 凈收益＝銷售收入－生產(chǎn)成本－ …… －生產(chǎn)利潤 （ 3）農(nóng)地 其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) （三）有形收益和無形收益 （四）實(shí)際收益和客觀收益 實(shí)際收益 —— 在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益 客觀收益 —— 一般正常收益 強(qiáng)調(diào)使用 客觀收益 作為估價(jià)的依據(jù) 有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價(jià)依據(jù) 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 518 某商店的土地使用權(quán)年限為 40年，從 1999年 12月 1日起計(jì)。該商店共兩層，每層可出租面積各為 200平方米。一層于 2022年 12月 1日租出，租期為 5年，可出租面積的月租金為 180元 /平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200元 /平方米和 120元 /平方米，運(yùn)營費(fèi)用率為 25%。該類房地產(chǎn)的還原利率為 9%。試估算該商場 2022年 12月 1日 帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。 （ 1）商店一層價(jià)格計(jì)算 a內(nèi) =200 180（ 125%） 12=（萬元） a外 =200 200（ 125%） 12=（萬元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a內(nèi) …… a內(nèi) a內(nèi)