【正文】 5050??? ???? ? ??????????nLLBoL r111raaV? ? %8111%850 ???????????BL VVV ?? 5 6 42 0 0 5 6 4 ???第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 二、收益乘數(shù)法 （一）概念 將估價對象一年的某種收益，乘以相應的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換成價值 （二）方法 毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù) 毛租金乘數(shù)法： 房地產(chǎn)價格 =毛租金 毛租金乘數(shù) 毛租金乘數(shù) =房地產(chǎn)價格 247。 房地產(chǎn)估價 （三）還原利率求取的基本方法 例：某類房地產(chǎn)，在其購買中通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為 8％，自有資金要求的年收益率為 15％，則該類房地產(chǎn)的資本化率為： ro＝ M試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。該類房地產(chǎn)的還原利率為 9%。 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 一、純收益 （凈收益） （一）凈收益的計算公式 凈收益 =潛在毛收入 空置等造成的損失 運營費用 =有效毛收入 運營費用 潛在毛收入 —— 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入 有效毛收入 —— 由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入 運營費用 —— 維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 運營費用＝有效毛收入 運營費用率 有效毛收入運營費用運營費用率 ? 凈收益 ＝有效毛收入 （ 1－運營費用率） 第五章 收益法 （一）凈收益的計算公式 房地產(chǎn)估價 （二）不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取 出租型房地產(chǎn)凈收益的求取 凈收益 =租賃收入－ 維修費－管理費－保險費－房地產(chǎn)稅－租賃代理費 － …… 直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取 （ 1）商業(yè) 凈收益＝商品銷售收入－商品銷售成本－ …… －商業(yè)利潤 （ 2）工業(yè) 凈收益＝銷售收入－生產(chǎn)成本－ …… －生產(chǎn)利潤 （ 3）農(nóng)地 其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 （三）有形收益和無形收益 （四）實際收益和客觀收益 實際收益 —— 在現(xiàn)狀下實際取得的收益 客觀收益 —— 一般正常收益 強調(diào)使用 客觀收益 作為估價的依據(jù) 有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應以租約內(nèi)容作為估價依據(jù) 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 518 某商店的土地使用權(quán)年限為 40年，從 1999年 12月 1日起計。市場分析顯示，其未來前 4年的凈收益分別為 200萬元、 220萬元、 250萬元、 280萬元；第 5年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在 300萬元左右，該類房地產(chǎn)的還原利率為 8%。該類房地產(chǎn)的還原利率為 10%。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為 5000元 /㎡ 。 ???????????????????nr1g11graV 1 2%91%211%2%98 65 ????????????????????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 0 1 2 3 4 …… 19 20 21…… n a1 a2 a3 a …… a a a(1+g) …… 2020332033221)1(1111)1(1)1(11)1()1(1 rrggrarrrarararaV n?????????? ??????????????????????????????1919331933221)1(1111)1(1)1(11)1()1(1 ggagrarrrarararaV n??????????????????????????????????????????2020332033221)1(1111)1()1(1)1(11)1()1(1 rrggrgarrrarararaV n?????????? ???????????????????????????????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 四、純收益按一定數(shù)額遞增 ? ? ? ?? ?? ? n32 r1b1na......r1b2ar1bar1aV?????????????? ? ? ? nn rrnbrrbraV???????????????? ??11112—— 有限年 2rbraV ?? —— 無限年 0 1 2 3 …… n a a+b a+2b …… a+(n1)b 第五章 收益法 ai=a+(i1)b 房地產(chǎn)估價 例 513 某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為 8萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加 1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為 9%。 ? ?? ?平方米元 /%7111%71111 0 0 0 0503050305030 ?????????????????????KKVV計算 A房地產(chǎn) 30年的收益價格 : 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 A房地產(chǎn)無限年價格 : B房地產(chǎn)無限年價格 : ? ?平方米元 /%711110000505050 ??????????? ??KKVV? ?平方米元 /%71119000305030 ??????????? ??KKVV★ AB 第五章 收益法 比較不同年限價格的高低 房地產(chǎn)估價 用于市場比較法中土地使用權(quán)年限修正 VA=VA’ K情 K日 K區(qū) K個 K容 K年 …… 實估年 KKK ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 5－ 11： 某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為 48年，所處地段的基準地價為1500元 /平方米，制定基準地價時設定的土地使用權(quán)年限為 50年。 ? ? ? ? 11%10r111raV650n ??????????????????? ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 不同年限價格的換算 ? ? nn Kr ????????? 111假設： ? ? NN KR ????????? 111則有： 如果： nnn KraV ? an=aN=a NNN KRaV ?則有： NnNn rKRKVV ?如果： R=r 則有： NnNn KKVV ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 58 已知某宗收益性房地產(chǎn) 40年收益權(quán)利價格為 5000元/㎡ ，還原利率為 8%，試求其 30年收益權(quán)利的價格。 51 收益法概述