《受益還原法》ppt課件-全文預(yù)覽
【正文】 5050??? ???? ? ??????????nLLBoL r111raaV? ? %8111%850 ???????????BL VVV ?? 5 6 42 0 0 5 6 4 ???第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 二、收益乘數(shù)法 （一）概念 將估價(jià)對(duì)象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換成價(jià)值 （二）方法 毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù) 毛租金乘數(shù)法： 房地產(chǎn)價(jià)格 =毛租金 毛租金乘數(shù) 毛租金乘數(shù) =房地產(chǎn)價(jià)格 247。 房地產(chǎn)估價(jià) （三）還原利率求取的基本方法 例：某類房地產(chǎn)，在其購(gòu)買(mǎi)中通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為 8％，自有資金要求的年收益率為 15％，則該類房地產(chǎn)的資本化率為： ro＝ M試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。該類房地產(chǎn)的還原利率為 9%。 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 一、純收益 （凈收益） （一）凈收益的計(jì)算公式 凈收益 =潛在毛收入 空置等造成的損失 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 潛在毛收入 —— 假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入 有效毛收入 —— 由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 —— 維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費(fèi)用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率 有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率 ? 凈收益 ＝有效毛收入 （ 1－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率） 第五章 收益法 （一）凈收益的計(jì)算公式 房地產(chǎn)估價(jià) （二）不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取 出租型房地產(chǎn)凈收益的求取 凈收益 =租賃收入－ 維修費(fèi)－管理費(fèi)－保險(xiǎn)費(fèi)－房地產(chǎn)稅－租賃代理費(fèi) － …… 直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)凈收益的求取 （ 1）商業(yè) 凈收益＝商品銷售收入－商品銷售成本－ …… －商業(yè)利潤(rùn) （ 2）工業(yè) 凈收益＝銷售收入－生產(chǎn)成本－ …… －生產(chǎn)利潤(rùn) （ 3）農(nóng)地 其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) （三）有形收益和無(wú)形收益 （四）實(shí)際收益和客觀收益 實(shí)際收益 —— 在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益 客觀收益 —— 一般正常收益 強(qiáng)調(diào)使用 客觀收益 作為估價(jià)的依據(jù) 有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價(jià)依據(jù) 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 518 某商店的土地使用權(quán)年限為 40年，從 1999年 12月 1日起計(jì)。市場(chǎng)分析顯示，其未來(lái)前 4年的凈收益分別為 200萬(wàn)元、 220萬(wàn)元、 250萬(wàn)元、 280萬(wàn)元；第 5年開(kāi)始經(jīng)營(yíng)走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在 300萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的還原利率為 8%。該類房地產(chǎn)的還原利率為 10%。在該城市現(xiàn)有火車(chē)站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為 5000元 /㎡ 。 ???????????????????nr1g11graV 1 2%91%211%2%98 65 ????????????????????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 0 1 2 3 4 …… 19 20 21…… n a1 a2 a3 a …… a a a(1+g) …… 2020332033221)1(1111)1(1)1(11)1()1(1 rrggrarrrarararaV n?????????? ??????????????????????????????1919331933221)1(1111)1(1)1(11)1()1(1 ggagrarrrarararaV n??????????????????????????????????????????2020332033221)1(1111)1()1(1)1(11)1()1(1 rrggrgarrrarararaV n?????????? ???????????????????????????????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 四、純收益按一定數(shù)額遞增 ? ? ? ?? ?? ? n32 r1b1na......r1b2ar1bar1aV?????????????? ? ? ? nn rrnbrrbraV???????????????? ??11112—— 有限年 2rbraV ?? —— 無(wú)限年 0 1 2 3 …… n a a+b a+2b …… a+(n1)b 第五章 收益法 ai=a+(i1)b 房地產(chǎn)估價(jià) 例 513 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為 8萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加 1萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為 9%。 ? ?? ?平方米元 /%7111%71111 0 0 0 0503050305030 ?????????????????????KKVV計(jì)算 A房地產(chǎn) 30年的收益價(jià)格 : 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) A房地產(chǎn)無(wú)限年價(jià)格 : B房地產(chǎn)無(wú)限年價(jià)格 : ? ?平方米元 /%711110000505050 ??????????? ??KKVV? ?平方米元 /%71119000305030 ??????????? ??KKVV★ AB 第五章 收益法 比較不同年限價(jià)格的高低 房地產(chǎn)估價(jià) 用于市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限修正 VA=VA’ K情 K日 K區(qū) K個(gè) K容 K年 …… 實(shí)估年 KKK ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 5－ 11： 某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為 48年，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為1500元 /平方米，制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為 50年。 ? ? ? ? 11%10r111raV650n ??????????????????? ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 不同年限價(jià)格的換算 ? ? nn Kr ????????? 111假設(shè)： ? ? NN KR ????????? 111則有： 如果： nnn KraV ? an=aN=a NNN KRaV ?則有： NnNn rKRKVV ?如果： R=r 則有： NnNn KKVV ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 58 已知某宗收益性房地產(chǎn) 40年收益權(quán)利價(jià)格為 5000元/㎡ ，還原利率為 8%，試求其 30年收益權(quán)利的價(jià)格。 51 收益法概述
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