受益還原法ppt課件-wenkub
2023-02-01 16:49:15 本頁(yè)面
【正文】 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a1 a2 a3 a4 …… a t …… a n 一、一般公式 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 二、凈收益每年不變 a1=a2=a3=…… =an=a ? ? ? ? ? ? n32 r1a......r1ar1ar1aV????????? ? ????????? nr111raVn=∞ raV ?r=0有限年 naV ?—— 有限年公式 —— 無(wú)限年公式 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a a a a …… a …… a 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 公式用途： ①直接用于計(jì)算價(jià)格； ②不同年限價(jià)格的換算； ③比較不同年限價(jià)格的高低； ④用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。房地產(chǎn)估價(jià) 第五章 收益還原法 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 一、概念 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 二、適用范圍 有收益 有潛在收益的房地產(chǎn) 三、理論依據(jù) 預(yù)期原理 167。 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 直接用于計(jì)算價(jià)格 例 57：某房地產(chǎn)于 1999年 4月 1日以出讓方式取得 50年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益為 10萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的還原利率為 %。 ? ?? ?平方米元 / 4 0 3%8111%10%10111%85 0 0 03050305050303050 ????????????????????KrKRVV第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 比較不同年限價(jià)格的高低 例 510：有 A、 B兩宗房地產(chǎn)， A房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價(jià) 10000元 /㎡ ， B房地產(chǎn)的收益年限為 30年，單價(jià) 9000元 /㎡ 。 ? ?? ?平方米元 /%6111%611115005048504850 ?????????????????????KKVV宗地價(jià)格 =基準(zhǔn)地價(jià) K日 K區(qū) K個(gè) K容 K年 …… 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) a發(fā)生在期初 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1……n 1 n a a a a a …… a …… a ? ? ????????? nrraV111? ? ?????????? nrrraV111)1(? ? arraVn ?????????? ? 1111? ? )1(111 rrraVn ??????????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a a a a …… a a …… a ? ? ? ?111 rrraVn ??????????? ? ? ? ?????????? nrrraV1111 第五章 收益法 a發(fā)生在期中 房地產(chǎn)估價(jià) 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a1 a2 a3 a …… a …… a ? ? ? ? 33221111 rararaV?????? ? ? ????????? ? 3111nrra? ?311r??第五章 收益法 a發(fā)生在期末 房地產(chǎn)估價(jià) 三、純收益按一定比率遞增（減） ? ?? ?? ?? ?? ?? ? n1n322 r1g1a......r1g1ar1g1ar1aV????????????????????? ???????????nrggraV111 —— 有限年公式 n=∞ graV??—— 無(wú)限年公式 r=g 有限年 rnaV?? 10 1 2 3 …… n a a(1+g) a(1+g)2 …… a(1+g)n1 第五章 收益法 ai=a(1+g)i1 房地產(chǎn)估價(jià) 例 5－ 12 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限 70年，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用了 5年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為 8萬(wàn)元，此后每年凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng) 2%；該類房地產(chǎn)的還原利率為 9%。 2rbraV ?? %91%982 ???第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 遞減沒(méi)有無(wú)限年 1?? banbnaa n )1( ???abn ?? )1(第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 五、預(yù)知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格 Vt a1 a2 a3 …… at 0 1 2 3 …… t ? ? ? ? ? ? tttt221r1V.... ..r1a.... ..r1ar1aV????????? ? ? ??? ????tittiirVraV1 11第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 若 t年前的純收益每年相等 ? ? ? ? ttt r1Vr111raV???????????若 t年前的純收益每年按一定比率 g遞增 ? ? tttrVrggraV???????????????? ????? 1111若 t年前的純收益每年按一定數(shù)額 b遞增 ? ? ? ? ? ? tttt rVrrnbrrbraV?????????????????? ??111112第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 514 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為 3000元 /㎡ ，年凈收益為 200元 /㎡ ，還原利率為 %。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 ? ? ? ??? ????t1ittiir1Vr1aV? ? ? ?? ?? ? 22
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