【正文】 通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。一般情況下其附屬的共用設(shè)備設(shè)施不能分割，從而組合成一個相對獨(dú)立的物業(yè)管理單位。房地產(chǎn)、不動產(chǎn)是從財產(chǎn)等特性方面。例房地產(chǎn)體制改革而非物業(yè)體制改革。 物業(yè)性質(zhì)（自然屬性）：二元性、有限性、差異性和多樣性、固定性永久性長期性、配套性 社會屬性（經(jīng)濟(jì)屬性）：權(quán)屬性、壟斷性、商品性、效用性 （二）物業(yè)與房地產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)別 5 ：指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的資產(chǎn) ：指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋，由于是不可移動的，所以叫不動產(chǎn)。 物業(yè)通常是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單元性的房地產(chǎn)以及配套設(shè)施、設(shè)備和場地。 物業(yè)是廣東、香港、澳門地區(qū)人們對單元性房地產(chǎn)的稱謂。 1981 年 3 月 10 日我國第一家物業(yè)公司深圳物業(yè)公司成立。 二、物業(yè)與物業(yè)區(qū)域 （一）物業(yè)的概念 物業(yè)與物業(yè)管理都 是隨著中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革從境外引進(jìn)的新名詞。 （二）物業(yè)管理的發(fā)展條件 （三）物業(yè)管理的前景展望 一方面，傳統(tǒng)的和非市場化的房屋管理模式納入到市場的物業(yè)管理的軌道中來，將會使物業(yè)管理業(yè)進(jìn)一步壯大。 20 世紀(jì) 80 年代起，市場經(jīng)濟(jì)日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營管理體制的改革步伐加快。 1949 年后，房屋是福利分配，房屋管理用簡單的行政管理辦法代替了商品的經(jīng)營管理，房地產(chǎn)經(jīng)營活動基本停止，物業(yè)管理也隨房地產(chǎn)市場一起銷聲匿跡。當(dāng)時已經(jīng)出現(xiàn)了代理經(jīng)租、清潔衛(wèi)生、住宅裝 4 修、服務(wù)管理等經(jīng)營性的專業(yè)公司，可以說是我國現(xiàn)代物業(yè)管理的雛形。 20 世紀(jì)的 20 年代，我國沿海及內(nèi)地的一些大城市的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。我國物業(yè)管理的全功能、多方位的綜合管理服務(wù)以及以業(yè)為主，多種經(jīng)營思路無疑是受到了新加坡物業(yè)管理的啟發(fā)，并且，發(fā)放住戶手冊，《住戶公約》等做法，也廣為我國的物業(yè)管理所借鑒。 1960 年 2 月政府建立了建屋發(fā)展局，負(fù)責(zé)實(shí)施政府的建屋計劃和統(tǒng)籌物業(yè)管理工作。 2..香港、新加坡的物業(yè)管理 香港：由于歷史的原因，香 2 港長期受英國的統(tǒng)治，物業(yè)管理自然也受其影響，香港的專業(yè)物業(yè)管理始于 20 世界 60 年代，香港當(dāng)局大力推行“居者有其屋”計劃，政府不僅從英國引進(jìn)物業(yè)管理人才，物業(yè)管理理論和方法，而且結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)行又有所發(fā)展。 奧克維亞 .希爾為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法 行之有效 不僅改善了環(huán)境，還緩和了對立關(guān)系，很快被其他業(yè)主效仿，并引起政府有關(guān)部門部門重視。一些開發(fā)商 簡易住宅低價 貧民、工人居住。 1981 年 3 月 18 日深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 深圳市物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理在中國大地的復(fù)蘇，也意味著現(xiàn)代意義的物業(yè)管理在中國誕生了 第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念 一、物業(yè)管理的歷程 （一）物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 。 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論 》 教后小記： 本節(jié)課達(dá)到了 設(shè)計要求： 2．知道了學(xué)生對物業(yè)了解的程度 3 課題教案 授課題目 第一章 物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)概述 實(shí)施日程 第 4 周 —— 第 4 周 授課時數(shù) 2 教學(xué)目的 與 教學(xué)要求 掌握 物業(yè)管理的概念、特點(diǎn) 熟悉 現(xiàn)代物業(yè)管理運(yùn)作的原則與要求 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 物業(yè)管理的概念 , 原則與要求 教學(xué)過程： 引言： 改革開放以后的物業(yè)管理。我院是目前為數(shù)不多的在遠(yuǎn)程教育領(lǐng)域開設(shè)此專業(yè)的網(wǎng)院，立足于培養(yǎng)從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、商務(wù)樓盤和居民小區(qū)物業(yè)管理的專門性高級管理人才。 物業(yè)管理是公共事業(yè)管理的一個專業(yè)方向，屬于管理學(xué)范疇。通過這樣的教材處理，使學(xué)生既能夠?qū)ξ飿I(yè)管理工作有一個初步的概括性的認(rèn)識、了解，也能夠清楚物業(yè)管理的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，所應(yīng)了解掌握的基本知識和操作技能，對于培養(yǎng)學(xué)生專業(yè)認(rèn)識有著積極的作用。本課程在內(nèi)容上廣泛涉及了物業(yè)管理的全過程，具體地說，有物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)、早期介入、接管驗(yàn)收、業(yè)主入住、裝修管理、檔案管理、房屋管理、物業(yè)環(huán)境管理、物業(yè)安保管理、物業(yè)綜合經(jīng)營、物業(yè)租賃管理、不同類型物業(yè)的管理、接待服務(wù)、質(zhì)量管理體系、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等。本課程全面介紹了物業(yè)管理工作各個階段的具體業(yè)務(wù)內(nèi)容和業(yè)務(wù)處理程序，在知識、技能的傳授上根據(jù)核心專業(yè)基礎(chǔ)課程的定位，兼顧了 “有主有次、有所側(cè)重 ”和 “打牢基礎(chǔ)，為后續(xù)課程學(xué)習(xí)服務(wù) ”兩個基本原則，把培養(yǎng)學(xué)生專業(yè)認(rèn)識、提高 “有所側(cè)重 ”的專業(yè)知識和技能、了解后續(xù)課程的學(xué)習(xí)重點(diǎn)、掌握高職教育的學(xué)習(xí)方法為課程目標(biāo)。因而，該門課程的建設(shè)，是物業(yè)管理專業(yè)系統(tǒng)化建設(shè)的關(guān)鍵，是物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)的起點(diǎn)， 對物業(yè)管理專業(yè)的總體構(gòu)架有著統(tǒng)領(lǐng)整體、核心基礎(chǔ)的作用。該門課程在教學(xué)內(nèi)容上包含了物業(yè)管理各個階段不同業(yè)務(wù)項(xiàng)目、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)應(yīng)具備 的基本知識和操作技能，掌握這些物業(yè)管理業(yè)務(wù)的基本知識和操作技能，是物業(yè)管理專業(yè)崗位群所應(yīng)必備的基本理論素質(zhì)和專業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)的最基本要求，是從事物業(yè)管理工作的先決條件。 1 物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)課程 教案 授課題目 物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)課程簡介 實(shí)施日程 第 4 周 —— 第 周 授課時數(shù) 2 課時 教學(xué)目的 與 教學(xué)要求 使學(xué)生既能夠?qū)ξ飿I(yè)管理工作有一個初步的概括性的認(rèn)識、了解，也能夠清楚物業(yè)管理的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，所應(yīng)了解掌握的基本知識和操作技能。 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 物業(yè)管理工作有一個初步的概括性的認(rèn)識 熟悉物業(yè)管理工作的要點(diǎn) 教學(xué)過程 《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是物業(yè)管理專業(yè)的一門核心專業(yè)基礎(chǔ)課。通過該門課程的學(xué)習(xí)，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理行業(yè)有一個輪廓性地了解，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理的管理服務(wù)范圍和基本業(yè)務(wù)項(xiàng)目有一個概括地認(rèn)識和把握，對于學(xué)生了解、認(rèn)識物業(yè)管理專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)，明確后續(xù)專業(yè)課程的學(xué)習(xí)目標(biāo)，促進(jìn)專業(yè)知識和業(yè)務(wù)技能水平的提高，有著重要的基礎(chǔ)奠定作用和積極的指導(dǎo)作用。因此，在物業(yè)管理專業(yè)建《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》作為物業(yè)管理專業(yè)的一門核心專業(yè)基礎(chǔ)課程，在課程內(nèi)容上涵蓋了物業(yè)管理的全過程。 二、本課程的特點(diǎn) 本課程作為一門 “實(shí) 務(wù)性 ”課程，力求淡化理論，偏重于掌握業(yè)務(wù)處理程序和一、 介紹課程內(nèi)容 2 處理現(xiàn)實(shí)工作問題能力的培養(yǎng)，也是課程目標(biāo)之一。這其中如物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)、早期介入、接管驗(yàn)收、業(yè)主入住、裝修管理、檔案管理、不同類型物業(yè)的管理、接待服務(wù)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等在后續(xù)課程中不再出現(xiàn)，便被確定為本課 程的 “主 ”，是 ““側(cè)重 ”講授的重點(diǎn)；其余的內(nèi)容，在后續(xù)學(xué)習(xí)中，都將以一門甚至二門專業(yè)課程的形式出現(xiàn)，在教學(xué)中，主要是做好 “了解知識、技能重點(diǎn) ”和 “掌握學(xué)習(xí)方法 ”的引導(dǎo)，為后續(xù)課程學(xué)習(xí)打牢基礎(chǔ)。本課程教材建設(shè)，充分考慮了學(xué)生使用和企業(yè)培訓(xùn)、以及職業(yè)資格考試的相互兼顧，《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》自編教材的編寫，強(qiáng)調(diào)教材的實(shí)用性和適用性，突出實(shí)踐技 能，采用模塊體例，較好地實(shí)現(xiàn)了對企業(yè)培訓(xùn)的 “菜單式 ”服務(wù)，有效地保證了學(xué)生使用、企業(yè)系列培訓(xùn)和專項(xiàng)培訓(xùn)活動的開展。此專業(yè)是一門新興的專業(yè)，適應(yīng)了當(dāng)前社會發(fā)展的需求。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，以及社會對專業(yè)型、復(fù)合型房地產(chǎn)與物業(yè)管理人才的大量需求，該專業(yè)必將受到越來越多的青年人的青睞。 20 世紀(jì) 80 年代起，市場經(jīng)濟(jì)日趨活躍，城市建設(shè)事 業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營管理體制的改革步伐加快。 歐洲的資本主義進(jìn)入高度增長時期，尤其是英國，對勞動力的需求猛增，大量農(nóng)村人口涌入城市，使城市原有的各種住房極其設(shè)施不堪重負(fù)。由于設(shè)備簡陋、環(huán)境臟亂 拖欠租金 人 為破壞設(shè)施 業(yè)主利益受損害。物業(yè)管理這一行業(yè)從此誕生，被普遍推廣于世界各國，并不斷發(fā)展成熟。 新加坡：產(chǎn)生和發(fā)展同國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展有著密切的管理。新加坡的物業(yè)管理范圍很廣，除購房和轉(zhuǎn)銷直接由建屋發(fā)展局審批外，其他業(yè)務(wù)都在物業(yè)公司辦理。 舊中國的物業(yè)管理。房地產(chǎn) 業(yè)的繁榮帶動了物業(yè)管理市場。 計劃經(jīng)濟(jì)時代的物業(yè)管理。 改革開放以后的物業(yè)管理。 1981 年 3 月 18 日深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 深圳市物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理 在中國大地的復(fù)蘇，也意味著現(xiàn)代意義的物業(yè)管理在中國誕生了。另一方面，房地產(chǎn)市場日益擴(kuò)大，需要現(xiàn)代化的符合國際管理慣例的物業(yè)管理。物業(yè)管理起源于 19 世紀(jì) 60 年代的英國。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是我國房地產(chǎn)改革的必然結(jié)果，也是國人生活水平顯著提高的重要標(biāo)志。 物業(yè)（ property）不同于房地產(chǎn)（ real estate property）、不動產(chǎn)（ immovable property）。 ：根據(jù)用途物業(yè)可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其他物業(yè)等多種類型 ：固定性；耐久性；多樣性；高值性；權(quán)益性。 區(qū)別：（ 1）使用 范圍不同：房地產(chǎn)一般指這一事物的整體，往往在宏觀上使用。 （ 2）適用場合不同：物業(yè)是從使用角度講。 （三）物業(yè)區(qū)域（物業(yè)小區(qū)或物業(yè)轄區(qū)）： 由一種或幾種物業(yè)，一棟或數(shù)棟房屋及其附屬設(shè)備、相關(guān)設(shè)施組合在一起的構(gòu)成為一個自然街坊或封閉小區(qū)。 三、物業(yè)管理 （一）物業(yè)管理及其特點(diǎn) ： 是指專業(yè)化的機(jī)構(gòu)受業(yè)主和使用人的委托，依照合同或契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)，為業(yè) 主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)，使物業(yè)發(fā)展其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。） ：社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型。） （二）物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別： （計劃經(jīng)濟(jì)下的行政管理、無償管理；市場經(jīng)濟(jì)下的專業(yè)化管理、有償管理） 內(nèi)容不同（單體建筑物的管理；物業(yè)管理） 3. .管理機(jī)制不同 （業(yè)主與使用人的地位不同（被動接受；自我 +委托管理） . （服務(wù)質(zhì)量不同（低效，無質(zhì)量保證；專業(yè)高效高質(zhì)量） （對物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)的保證不同（以租養(yǎng)房；以業(yè)養(yǎng)房） （三）物業(yè)管理的目標(biāo)和任務(wù) 、生活環(huán)境 四、 物業(yè)管理實(shí)務(wù)的性質(zhì)與特點(diǎn) 物業(yè)管理實(shí)務(wù)是指物業(yè)管理的實(shí)際工作，包括物業(yè)管理工作內(nèi)容、工作程序、工作方法和要求等。 物業(yè)管理的宗旨： （ 1）創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優(yōu)雅的工作與生活環(huán)境 （ 2）提高物業(yè)的價值 三、物業(yè)管理的基本原則 權(quán)責(zé)分明；業(yè)主主導(dǎo)；服務(wù)第一；統(tǒng)一管理； 專業(yè)高效； 收費(fèi)合理；公平競爭；依法行事 小結(jié) :這節(jié)課的知識要點(diǎn) . 參考資料： 趙建新主編．物業(yè)管理概論．東南大學(xué)出版社． 2020 教后小記： 課題教案 授課題目 第一章 物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)概述 實(shí)施日程 第 6 周 —— 第 6 周 授課時數(shù) 2 教學(xué)目的 與 教學(xué)要求 掌握物業(yè)管理的基本內(nèi)容 ,了 解 物業(yè)管理的狀況與趨勢 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 物業(yè)管理的 內(nèi)容 教學(xué)過程： 引言： 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復(fù)雜的、完整的系統(tǒng)工程。 第三節(jié) 物業(yè)管理的基本內(nèi)容 7 一、物業(yè)管理的主要內(nèi)容 （房屋、附屬設(shè)備設(shè)施的管理） 務(wù) （一）按提供服務(wù)的性質(zhì)和方式劃分：常規(guī)性的公共服務(wù)和針對性的專項(xiàng)服務(wù)、委托性的特約服務(wù) 常規(guī)性的公共服務(wù)：一般指物業(yè)管理中最基本的管理工作，是物業(yè)管理區(qū)域中所有住用人都享受的，由物業(yè)管理企業(yè)提供的最基本的服務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容包括： （ 1）日常生活類（ 2）商業(yè)服務(wù)類（ 3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類 （ 4）經(jīng)融服務(wù)類（ 5）經(jīng)紀(jì)、代理、中介服務(wù)類（ 6）社會福利類 委托性的特約服務(wù)：是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別要求，受其委托而提供的服務(wù)。物業(yè)管理的運(yùn)作，既是管理思想的體現(xiàn)，又是管理理論的實(shí)踐，是全部物業(yè)管理活動的總和。 第四節(jié) 我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢 一、 近期我國物業(yè)管理的特點(diǎn) 從思想觀念來看 ,從管理模式來看 ,從管理的形式和標(biāo)準(zhǔn)來看 從管理和服務(wù)的水平來看 ,從法制化管理的角度來看 ,從行業(yè)特征來看 二、 我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展預(yù)測 （ 1） 實(shí)行法制化、規(guī)范化管理 （ 2） 實(shí)行規(guī)?；c品牌經(jīng)營 （ 3） 實(shí)行智能化管理 （ 4） 樹立以人為本的管理理念，注重人才培養(yǎng) 8 三、 目前高水平物業(yè)管理的內(nèi)涵 服務(wù)態(tài)度熱情 ,服務(wù)設(shè)備完好 ,服務(wù)技能嫻熟 ,服務(wù)項(xiàng)目齊全 服務(wù)方式靈活 ,服務(wù)程序規(guī)范 ,服務(wù)收費(fèi)合理 服務(wù)制度健全 ,服務(wù)效率快速 第五節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)與職業(yè)道德 一、物業(yè)管理人員的個人素質(zhì)要求 （一）具有較強(qiáng)的語言表達(dá)和溝通能力 （二 ）具有良好的心理素質(zhì)和個人形象 （三）具有健康的體魄 二、物業(yè)管理人員應(yīng)具有的專業(yè)知識和技能 （一）具有現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)知識 （二）具有物業(yè)管理專業(yè)技能 （三）掌握現(xiàn)代物業(yè)管理手段 三、物業(yè)管理人員應(yīng)具有的職業(yè)道德（敬業(yè)愛崗，與時俱進(jìn)） （一）終于職守，盡職盡責(zé)（二）兢兢業(yè)業(yè)，熱情服務(wù) （三）積極主動，講求實(shí)效（四）實(shí)事求是，辦事公道 （五）增守紀(jì)律，奉公守法（六）謙虛謹(jǐn)慎，文明禮貌 （