物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)-01第一章教學(xué)輔導(dǎo)-展示頁(yè)
2025-05-26 04:39本頁(yè)面
【正文】 所謂人的管理，是指對(duì)異產(chǎn)毗連（或稱為“區(qū)分所有”）產(chǎn)權(quán)人的相鄰生活關(guān)系所產(chǎn)生的社區(qū)管理，主要包括對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理，對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為的管理以及對(duì)生活妨害行為的管理。 （ 3） .附屬設(shè)施設(shè)備。 (2） .基地。專有部分即指單個(gè)業(yè)主單元之內(nèi)的部分，屬私人所有，因此，共用部分應(yīng)是物業(yè)管理的主要內(nèi)容。 （ 1） .建筑物。所以，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容一般包括物的管理和人的管理兩個(gè)方面。 物業(yè)管理的內(nèi)容 按照《物業(yè)管 理?xiàng)l例》的規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù) ” 。這些原本該由政府專業(yè)部門管理的公共物品，由于物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)入與存在而以分割管轄范圍的方式作了移交。這些設(shè)施設(shè)備原本都屬于市政工程或壟斷經(jīng)營(yíng)事業(yè)，是由政府設(shè)立或授權(quán)的專業(yè)部門來管理的。 其次， 物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理權(quán)來源于“政府授予”。任何業(yè)主都必須接受公約和合同的約束，若有違反就得承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。所謂業(yè)主承諾，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，簽定委托管理合同。問題在于，在物業(yè)管理的實(shí)施過程中，“雇員”怎么管起“雇主”來了？似乎邏輯上不太通。物業(yè)管理企業(yè)不僅要管物，還要管使用該物的人，而使用人卻大多是業(yè)主。我國(guó) 2021 年 9月 1 日實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理下了這樣明 確的定義：“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。有房屋住和住的好是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體體現(xiàn)。 物業(yè)管理的內(nèi)涵是保持房屋的完好，附屬設(shè)施設(shè)備的正常使用和相關(guān)場(chǎng)地的使用有序。例如住宅，可以滿足人們擋風(fēng)避雨、 延續(xù)子孫的生理需要；而學(xué)習(xí)、工作、生產(chǎn)、購(gòu)物、娛樂、休閑、閱覽等活動(dòng)場(chǎng)所，則可以滿足人們社會(huì)的需要， “設(shè)施”是指一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場(chǎng) (庫(kù) )、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等； “設(shè)備”是指一幢或幾幢建筑物的業(yè)主或使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等，以及小區(qū)內(nèi)的水泵、消防泵、高低壓配電房等。其理由是，它們的力學(xué)原理、建筑材料、施工工藝和手段、產(chǎn)權(quán)歸屬、使用價(jià)值和價(jià)值，以及使用中的維護(hù)與管理等基本相同。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，各學(xué)科劃分越來越細(xì)化。他可以是自然人，也可以是法人 (包括國(guó)有或集體所有 )。 所謂“人工形成“，是指投入的勞動(dòng)，可以是活勞動(dòng)，或者物化勞動(dòng)； 所謂“有使用價(jià)值和價(jià)值”，是指物業(yè)不僅能使用，還可以進(jìn)入市場(chǎng)流通。 二、重點(diǎn)講解 物業(yè)管理的基本概念 “物業(yè)” 一詞原來是粵港方言對(duì)房地產(chǎn)的稱呼，它最早在香港使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。 而物業(yè)管理之所以成為一種社會(huì)化、專業(yè)化的行業(yè)，則維系于現(xiàn)代化城市的形成和城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第一章 緒 論 (教學(xué)輔導(dǎo) ) 一、教學(xué)提示 物業(yè)管理是人們對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)與管理的一種活動(dòng)。這種活動(dòng)的歷史淵源，從其物的對(duì)象性上說，可以一直追溯到人類的遠(yuǎn)古時(shí)代――人們對(duì)原始居所 (巢或穴 )的維護(hù)，翻開了物業(yè)管理史的第一頁(yè)。本章作為全書的緒論，闡述了物業(yè)管理的概念和起源，物業(yè)管理的內(nèi)涵、特點(diǎn)和內(nèi)容，以及物業(yè)管理在中國(guó)的發(fā)展及其現(xiàn)實(shí)意義。如果我們根據(jù)上述對(duì)“物”或“業(yè)”的解釋，我們對(duì)“物業(yè)”下一個(gè)確切的定義應(yīng)該是：物業(yè)是指人工形成、有使用價(jià)值和價(jià)值、有業(yè)主的建筑物與場(chǎng)地，包括為發(fā)揮其功能而配置的設(shè)施設(shè)備等?！拔飿I(yè)”的價(jià)格可以隨著市場(chǎng)供需關(guān)系的變化有漲有落，對(duì)于沒有使用價(jià)值的廢墟，雖然土地有其價(jià)值，但對(duì)于地上物來說，不成其為“物業(yè)”； 這 里講的“業(yè)主”，是指房屋所有權(quán)人。 而“建筑物 ” 是指有頂、有墻、有內(nèi)部空間的實(shí)體，中國(guó)古代稱之為“六合”，現(xiàn)統(tǒng)稱為房屋?，F(xiàn)在，人們一般把構(gòu)筑物，例如橋梁、隧道、寺廟、道路、碼頭、停機(jī)坪等，統(tǒng)稱之為物業(yè)。 這里所說的“功能”，是指物業(yè)在人類需求中的作用。 從以上定義中可以看出，“物業(yè)”主要包括三個(gè)部分： 1）、已建成并具有使用功能和價(jià)值 的供居住或非居住的建筑物； 2）、與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施； 3）、相關(guān)的場(chǎng)地。但是，隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平不僅有了普遍提高，人們的生活質(zhì)量也有了明顯的改善。人們對(duì)物業(yè)管理的要求已不僅僅滿足于房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理，還希望物業(yè)公司能提供清潔、安全、方便、舒適的居住環(huán)境，這使得物業(yè)管理的外延不斷延伸?！? 物業(yè)管理權(quán)的由來 在多元產(chǎn)權(quán)的物業(yè)中，根據(jù)“選舉產(chǎn)生”、“少數(shù)服從多數(shù)”的原則而推選出來的業(yè)主委員會(huì)，是業(yè)主大會(huì)的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，體現(xiàn)了“權(quán)在業(yè)主”的法律關(guān)系，但在對(duì)物業(yè)的管理和維護(hù)活動(dòng)的具體實(shí)施中，卻是作為委托人 (業(yè)主委員會(huì) )的代理人的物業(yè)管理企業(yè)。在 民事關(guān)系中，委托人“雇人”，代理人“雇于人”。那么，物業(yè)管理企業(yè)的“物業(yè)管理權(quán)”來源于哪里？其法律依據(jù)何在？
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