物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)-01第一章教學(xué)輔導(dǎo)-全文預(yù)覽
【正文】 理公司仍存在有原來(lái)管理模式的痕跡外，大部分物業(yè)公司采取的是港式的“管家式”管理。品牌物業(yè)管理應(yīng)該是一種標(biāo)識(shí)，這個(gè)標(biāo)識(shí)提供了與其他物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品差異的特征；品牌物業(yè)管理應(yīng)該是一種能力，這種能力體現(xiàn)在它提供的服務(wù)效果能得到消費(fèi)者的認(rèn)可；品牌物業(yè)管理 應(yīng)該表現(xiàn)出一種誠(chéng)信，這種誠(chéng)信是它與消費(fèi)者之間一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的交易關(guān)系、情感關(guān)系和利益關(guān)系。 由此而知，物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展，在委托－代理的關(guān)系鏈中，每一個(gè)中間層都是一個(gè)不可忽 略的因素。對(duì)這些委員的激勵(lì)，主要是信任、尊重并賦予相應(yīng)的權(quán)力。就委托方而言，最主要的問(wèn)題是怎樣把眾多小業(yè)主的意見(jiàn)匯總成一個(gè)聲音，并要能把話說(shuō)到點(diǎn)子上。 物業(yè)管理負(fù)面激勵(lì)的手段之一是替代威脅 —— 解雇并更換代理人（炒物業(yè)管理公司的魷魚(yú)）。 (3）激勵(lì)手段。而每個(gè)中間層，又必定同時(shí)具有（前一個(gè)委托人的）代理人與（后一個(gè)代理人的）委托人的雙重身份。 一般說(shuō)，利益共同體的成員越多，規(guī)模越大，每個(gè)委托人分享的份額就越小，其“搭便車”（讓別人去爭(zhēng)取利益而自己坐享其成）的傾向就 越嚴(yán)重。 在物業(yè)管理實(shí)踐中，“權(quán)在業(yè)主”的原則是不能動(dòng)搖的，所以在物業(yè)管理的委托 — 代理關(guān)系中，是通過(guò)合約關(guān)系來(lái)體現(xiàn)的。委托關(guān)系之所以能夠成立，是因?yàn)槭芡腥四軌蚪鉀Q委托人在生產(chǎn)、生活中不能自己解決或自己處理不好的事務(wù)。由于生活習(xí)慣不盡相同，人們對(duì)環(huán)境的質(zhì)量要求不盡一致，導(dǎo)致了在物業(yè)使用、維修養(yǎng)護(hù)方面的意見(jiàn)不一；更由于建筑物本身高科技含量的增加，對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)也提出了越來(lái)越高的要求。物業(yè)管理的市場(chǎng)環(huán)境是由許多相關(guān)的制度安排 —— 各類法律法規(guī)以及具有法律效力的合同和契約構(gòu)成的。除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外（前期物業(yè)管理），還包括房屋出售后各個(gè)小業(yè)主（通常以“業(yè)主大會(huì)”作為一個(gè)整體），以及房屋出租后的各承租人（包括自然人和法人）。也就是說(shuō)，只有物業(yè)管理服務(wù)在提供過(guò)程中或者后，才能對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估。 同其他市場(chǎng)一樣，物業(yè)管理市場(chǎng)也由三個(gè)方面構(gòu)成： 1) 市場(chǎng)客體。 物業(yè)管理市場(chǎng)的定義 所謂物業(yè)管理市場(chǎng)，是指“物業(yè)管理服務(wù)”作為一種“商品”進(jìn)行交換的市場(chǎng)。 （ 2） .對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為的 管理 對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為是指在房屋使用過(guò)程中對(duì)建筑物有所影響的不當(dāng)使用行為，比如攜帶過(guò)長(zhǎng)過(guò)重的東西乘坐電梯，在一些工業(yè)廠房，樓板上堆放過(guò)重的成品或半成品，等等?? 這些行為將會(huì)對(duì)建筑物造成損害；另一方面是指房屋性質(zhì)的改變，如住宅改變?yōu)槲鑿d、餐廳、小型加工廠等。 （ 3） .附屬設(shè)施設(shè)備。專有部分即指單個(gè)業(yè)主單元之內(nèi)的部分，屬私人所有，因此，共用部分應(yīng)是物業(yè)管理的主要內(nèi)容。所以，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容一般包括物的管理和人的管理兩個(gè)方面。這些原本該由政府專業(yè)部門管理的公共物品，由于物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)入與存在而以分割管轄范圍的方式作了移交。 其次， 物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理權(quán)來(lái)源于“政府授予”。所謂業(yè)主承諾，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，簽定委托管理合同。物業(yè)管理企業(yè)不僅要管物，還要管使用該物的人，而使用人卻大多是業(yè)主。有房屋住和住的好是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體體現(xiàn)。例如住宅，可以滿足人們擋風(fēng)避雨、 延續(xù)子孫的生理需要；而學(xué)習(xí)、工作、生產(chǎn)、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、閱覽等活動(dòng)場(chǎng)所，則可以滿足人們社會(huì)的需要， “設(shè)施”是指一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場(chǎng) (庫(kù) )、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等； “設(shè)備”是指一幢或幾幢建筑物的業(yè)主或使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等，以及小區(qū)內(nèi)的水泵、消防泵、高低壓配電房等。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，各學(xué)科劃分越來(lái)越細(xì)化。 所謂“人工形成“，是指投入的勞動(dòng)，可以是活勞動(dòng)，或者物化勞動(dòng)； 所謂“有使用價(jià)值和價(jià)值”，是指物業(yè)不僅能使用，還可以進(jìn)入市場(chǎng)流通。 而物業(yè)管理之所以成為一種社會(huì)化、專業(yè)化的行業(yè)，則維系于現(xiàn)代化城市的形成和城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這種活動(dòng)的歷史淵源，從其物的對(duì)象性上說(shuō)，可以一直追溯到人類的遠(yuǎn)古時(shí)代――人們對(duì)原始居所 (巢或穴 )的維護(hù)，翻開(kāi)了物業(yè)管理史的第一頁(yè)。如果我們根據(jù)上述對(duì)“物”或“業(yè)”的解釋，我們對(duì)“物業(yè)”下一個(gè)確切的定義應(yīng)該是：物業(yè)是指人工形成、有使用價(jià)值和價(jià)值、有業(yè)主的建筑物與場(chǎng)地，包括為發(fā)揮其功能而配置的設(shè)施設(shè)備等。 而“建筑物 ” 是指有頂、有墻、有內(nèi)部空間的實(shí)體，中國(guó)古代稱之為“六合”，現(xiàn)統(tǒng)稱為房屋。 這里所說(shuō)的“功能”，是指物業(yè)在人類需求中的作用。但是，隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平不僅有了普遍提高，人們的生活質(zhì)量也有了明顯的改善?！? 物業(yè)管理權(quán)的由來(lái) 在多元產(chǎn)權(quán)的物業(yè)中，根據(jù)“選舉產(chǎn)生”、“少數(shù)服從多數(shù)”的原則而推選出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)，是業(yè)主大會(huì)的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，體現(xiàn)了“權(quán)在業(yè)主”的法律關(guān)系，但在對(duì)物業(yè)的管理和維護(hù)活動(dòng)的具體實(shí)施中，卻是作為委托人 (業(yè)主委員會(huì) )的代理人的物業(yè)管理企業(yè)。那么，物業(yè)管理企業(yè)的“物業(yè)管理權(quán)”來(lái)源于哪
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