物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)-02第二章教學(xué)輔導(dǎo)-展示頁(yè)
2025-05-26 05:12本頁(yè)面
【正文】 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問(wèn)題僅作出原則性規(guī)定，具體執(zhí)行辦法，授權(quán) 省、自治區(qū)、直轄市制定。 《條例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想，設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，符合未來(lái)立法趨勢(shì)。《條例》注重肯定實(shí)踐成果，將在實(shí)踐中積累的良好經(jīng)驗(yàn)，如主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗(yàn)收等，確立為法律規(guī)范。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。對(duì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對(duì)自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。行政法規(guī)的效力低于憲法和法律，高于地方性法規(guī)和規(guī)章。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》屬于行政法規(guī)。知法懂法不違法，無(wú)論是對(duì)建筑物所有權(quán)人還是建筑物維護(hù)管理者，都是非 常重要的。 普通法的中心內(nèi)容 —— 財(cái)產(chǎn)、合同和侵權(quán) , 一直是法學(xué)家們獨(dú)占的領(lǐng)地。沒(méi)有階級(jí)，就沒(méi)有國(guó)家，也就沒(méi)有法。因此，本章對(duì)一些法的基本概念作了介紹，并對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的法制 建設(shè)作了簡(jiǎn)要的回顧。在一棟樓宇內(nèi)，或在一個(gè)小區(qū)內(nèi)，業(yè)主們擁有共同的產(chǎn)權(quán)、共同使用一些部位和設(shè)施設(shè)備、共同承擔(dān)其維修費(fèi)用等，所以，物業(yè)管理實(shí)務(wù)中涉及的民事主體具有廣泛性的特征。第二章 物業(yè)管理基本制度與政策 (教學(xué)輔導(dǎo) ) 一、教學(xué)提示 物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，是隨著我國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，以及市民居住生活質(zhì)量需求發(fā)生變化中發(fā)展起來(lái)的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)前提下，房屋所有權(quán)呈現(xiàn)私有化。由于物業(yè)管理涉及面廣，矛盾多，物業(yè)管理的法制建設(shè)更顯得必要和重要。 二、重點(diǎn)講解 國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》屬于什么性質(zhì)的“法 ” ? “ 法 ” 是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段并出現(xiàn)了階級(jí)以后才出現(xiàn)的。因此，法是階段矛盾不予調(diào)和的產(chǎn)物，以國(guó)家政權(quán)意志形式出現(xiàn)，用國(guó)家政權(quán)的強(qiáng)制力來(lái)保證實(shí)現(xiàn)的各種社會(huì)規(guī)范的總稱。而在現(xiàn)代城市生活的今天，“法 ” 對(duì)于每一位公民來(lái)說(shuō)，已經(jīng)成為生活中必不可少的一部分。 中國(guó)現(xiàn)行的法包括憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)（自治條例）和行政規(guī)章等。行政法規(guī)是指由國(guó)務(wù)院依法制定和變動(dòng)的，有關(guān)行政管理和管理行政事項(xiàng)的規(guī)范性文件的總稱。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》立法的主要原則 《物業(yè)管理?xiàng)l例》在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的立法原則的前提下，主要遵循了以下四項(xiàng)基本原則 : 1）物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則 在我國(guó)《物權(quán)法》尚未出臺(tái)的情況下，《條例》吸收了發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論 ，對(duì)業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。 2) 維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則 為維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》將既對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及其對(duì)涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門(mén)行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定，也對(duì)建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行 的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。 3) 現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則 《條例》注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對(duì)被實(shí)踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留。對(duì)于如何解決現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題，如開(kāi)發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、任意擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的 治安責(zé)任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等，《條例》也作出了明確規(guī)定。 4) 從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則 我國(guó)各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市，在物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度、市場(chǎng)環(huán)境、管理服務(wù)水平等方面差異較大。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了那些基本制度 ? 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，《條例》突出建章立
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