【正文】 。因此，物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按時(shí)按質(zhì)提供這類服務(wù)；住用人在享受這些服務(wù)時(shí)不需要事先提出或者作出某種約定。其目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的生活工作秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。二)物業(yè)管理的起源及我國(guó)的發(fā)展階段物業(yè)管理起源于 19世紀(jì) 60年代的英國(guó)20世紀(jì)50年代傳入香港 1981年廣州在東湖新村實(shí)行物業(yè)管理 1981年 3月 10日，深圳市物業(yè)管理公司———深圳市物業(yè)管理公司正式成立，開始對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理。物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，亦稱為業(yè)主。二、物業(yè)管理一）物業(yè)管理的含義物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。4．其他用途物業(yè)。3．工業(yè)物業(yè)。2．商業(yè)物業(yè)。二）物業(yè)的分類根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為以下 4類：1．居住物業(yè)。、物業(yè)一）物業(yè)從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。各類建筑物可以是一個(gè)建筑群，或一幢單體建筑，或單體建筑中的一個(gè)單元；相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地是指與上述建筑物相配套或?yàn)榻ㄖ锏氖褂谜叻?wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場(chǎng)地、庭院、道路等。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場(chǎng)所等。包括工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。如車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等。物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司。業(yè)主可以是個(gè)人、集體、國(guó)家。1994年 3月，建設(shè)部頒布了33號(hào)令，即 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，1996年 2月，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了 《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》三）物業(yè)管理的基本內(nèi)容1．常規(guī)性的公共服務(wù)這是指物業(yè)管理中基本的管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有的住用人提供的最基本的管理與服務(wù)。公共服務(wù)管理工作，是物業(yè)內(nèi)所有住用人每天都能享受到的，其具體內(nèi)容和要求通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定。公共服務(wù)主要有以下 8項(xiàng)：(1)房屋建筑主體的管理:a房屋基本情況的掌握。c房屋裝修管理。b各類設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與更新的管理。包括樓宇內(nèi)物業(yè)環(huán)境的日常清掃保潔、垃圾清除外運(yùn)等工作。主要包括園林綠地的營(yíng)造與保養(yǎng)、物業(yè)整體環(huán)境的美化等。包括樓宇內(nèi)外的安全、保衛(wèi)、警戒等以及對(duì)各種突發(fā)事件的預(yù)防與處理，還可延伸為排除各種干擾，保持物業(yè)區(qū)域的安靜。包括火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時(shí)的救護(hù)處理。包括車輛的停放、道路的管理、交通秩序維護(hù)等。2．針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的生活、工作條件而面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類：（1）日常生活類指物業(yè)管理企業(yè)為廣大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各項(xiàng)家務(wù)服務(wù)工作。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開設(shè)與管理，以及其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展。（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類指物業(yè)管理企業(yè)在文化、教育、衛(wèi)生、體育等 4個(gè)方面開展的各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)。（6）社會(huì)福利類指物業(yè)管理企業(yè)提供的帶有社會(huì)福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作，如照顧孤寡老人、擁軍優(yōu)屬等。3．委托性的特約服務(wù)特約服務(wù)是指為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求而受其委托所提供的服務(wù)。四）物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的運(yùn)作，既是管理思想的體現(xiàn)，又是管理理論的實(shí)踐，是全部物業(yè)管理活動(dòng)的總和。這些基本環(huán)節(jié)分別包括在物業(yè)管理的策劃階段、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段、物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段之中。早期介入的意義與作用①有利于后期工作的順利進(jìn)行在物業(yè)管理前期工作中，就應(yīng)策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定各項(xiàng)管理制度，安排好機(jī)構(gòu)的設(shè)置，人員聘用，上崗培訓(xùn)等工作，以便物業(yè)移交后就能有序工作。早期介入可以全面了解所管物業(yè)，對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況可以了如指掌。相對(duì)來(lái)說(shuō)，土建結(jié)構(gòu)部分以后可以看得見(jiàn)，摸得著，面對(duì)設(shè)備安裝，管線布置以后不暴露在外面，應(yīng)充分掌握，以便后期管理。早期介入是房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目，并做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，是提高行業(yè)全過(guò)程經(jīng)營(yíng)效益，而共同協(xié)作的有效行為。（2）制定物業(yè)管理方案①確定管理檔次；②確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；③財(cái)務(wù)收支預(yù)算。在開發(fā)項(xiàng)目全面竣工交付使用之前，首次選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行。2．物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段：物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備工作包括物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制；物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)；規(guī)章制度的制定；物業(yè)租售的介入等 4個(gè)基本環(huán)節(jié)。4．物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段物業(yè)管理的日常運(yùn)作包括日常綜合服務(wù)與管理和系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個(gè)環(huán)節(jié)。例如：建設(shè)部 1991年 2月 4日頒布的中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——— 《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》；建設(shè)部 1993年 11月 1日通過(guò)的 《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》；以及眾多的地方性法規(guī)、行政規(guī)章等.其次，必須具備接管驗(yàn)收的前提條件。2．應(yīng)具備的資料新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料主要有：（1）產(chǎn)權(quán)資料a項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；b用地批準(zhǔn)文件；c規(guī)劃許可證；d建筑執(zhí)照；e拆遷安置資料。在上述文件中，竣工圖是一份非常重要的資料。因此，必須保證竣工圖的準(zhǔn)確性和完整性，在辦理移交手續(xù)時(shí)，不可遺漏、散失，并要與實(shí)際相符，以免今后工作被動(dòng)。（2）技術(shù)資料a房地產(chǎn)平面圖；b房屋分間平面圖；c房屋及設(shè)備技術(shù)資料。②入伙手續(xù)入伙手續(xù)是指物業(yè)管理公司所接管的樓宇具備了入住條件以后，向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件。（2）物業(yè)管理公司的準(zhǔn)備工作針對(duì)入伙是物業(yè)管理環(huán)節(jié)上最重要的一步，這一階段業(yè)主頻繁的出入會(huì)產(chǎn)生秩序混亂，甚至發(fā)生違章、損壞公共設(shè)施等現(xiàn)象。① 清潔衛(wèi)生動(dòng)員物業(yè)管理公司全體人員共同努力，打掃好室內(nèi)外的衛(wèi)生，清掃道路，使業(yè)主（或住戶）接受一個(gè)干凈的物業(yè)。③物業(yè)移交物業(yè)管理公司直接參與了物業(yè)的接管驗(yàn)收，因而能對(duì)施工質(zhì)量有了清楚的了解，完全能負(fù)責(zé)地向業(yè)主進(jìn)行物業(yè)的移交。④加強(qiáng)治安和服務(wù)質(zhì)量物業(yè)管理公司應(yīng)提供較多的值班、保安及勞務(wù)服務(wù)人員，提供保安及勞務(wù)服務(wù)，及時(shí)疏導(dǎo)發(fā)生的糾紛。⑥合理安排物業(yè)管理公司要有計(jì)劃地、分批地有秩序入住。附：一、入伙通知書 女士 /先生：您好！您所認(rèn)購(gòu)的 大廈（或小區(qū)） 棟 單元 房已于 年 月 日經(jīng) 省 市 驗(yàn)收部門和 房地產(chǎn)公司、 建筑工程公司、 物業(yè)管理公司等組成的驗(yàn)收小組驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住。地點(diǎn)在 ，在此期間內(nèi)，房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場(chǎng)集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。代辦時(shí)，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文件外，還應(yīng)帶上您的委托書、公 （私）章和本人的身份證件。特此通知。（1）分期分批入住一般來(lái)說(shuō)，樓宇入伙不是一家或幾家業(yè)主，而是上百甚至上千家。分期分批辦理入住手續(xù)，應(yīng)在通知書上注明各樓宇或各層辦理的時(shí)間，避免集中辦理的忙亂。二、入伙手續(xù)書 女士 /先生：您好！您所認(rèn)購(gòu)的 大廈（或小區(qū)） 棟 單元 房現(xiàn)已具備入伙條件，請(qǐng)閱讀 《收樓須知》、《繳款通知書》，按如下順序辦理入伙手續(xù)。2．至房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合部審核入伙資格。特此證明財(cái)務(wù)部蓋章年 月 日入伙資格審查合格。4 至物業(yè)管理公司辦公室辦理收樓事項(xiàng)。特此證明物業(yè)公司財(cái)務(wù)部蓋章年 月 日入伙收樓事項(xiàng)已辦理完畢。望您能認(rèn)真閱讀，務(wù)勿遺忘。逾期辦理者，每逾期一天應(yīng)繳納人民幣 元的逾期金。超過(guò)三年不來(lái)辦理手續(xù)，視為無(wú)主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。如您委托他人來(lái)辦理，還應(yīng)帶上：（1）您 （業(yè)主）的委托書，應(yīng)由律師簽證；（2）您 （業(yè)主）身份證或護(hù)照的影印件；（3）代理人的身份證或護(hù)照。購(gòu)樓余款繳清后，財(cái)務(wù)部將在您的 《入伙手續(xù)書》上蓋章；（2）至房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合部審核入伙資格，當(dāng)您繳驗(yàn)各種證件通過(guò)后，綜合部將在您的 《入伙手續(xù)書》上蓋章；（3）至物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部繳付物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用，費(fèi)用繳清后物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部將在 《入伙手續(xù)書》上蓋章；（4）至物業(yè)管理公司辦公室辦理其他手續(xù)，主要有驗(yàn)收房屋、簽訂 《業(yè)主公約》、領(lǐng)取 《業(yè)主手冊(cè)》、領(lǐng)取鑰匙等。4．您收樓時(shí)，請(qǐng)認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問(wèn)題。5．根據(jù)大廈承建合同，大廈維修保養(yǎng)期為一年，一年內(nèi)如有工程質(zhì)量所導(dǎo)致的問(wèn)題，承建單位將為業(yè)主免費(fèi)修理。6．您 （業(yè)主）可以對(duì)所購(gòu)的房間進(jìn)行室內(nèi)裝修，但應(yīng)保證絕對(duì)不影響大廈結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。祝您順利入伙！ 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司年 月 日四、繳款通知書 公司 /女士 /先生：您好！您所購(gòu)買的 大廈（或小區(qū)） 棟 單元 房房屋已經(jīng)竣工。（物業(yè)維修基金，有限電視開通及收視費(fèi)（提成50/戶）、電話網(wǎng)絡(luò)開通費(fèi)（電話10％、網(wǎng)絡(luò)50/戶，收費(fèi)5％），管道煤氣開通費(fèi)，水電費(fèi)） 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司年 月 日5 驗(yàn)樓情況表 大廈（或小區(qū)） 棟 單元 房業(yè)主 于 年 月 日 時(shí)至 時(shí)在物業(yè)管理公司 部 的陪同下入樓驗(yàn)收，檢查了所購(gòu)房屋的建筑質(zhì)量和初裝修情況，認(rèn)為：1 無(wú)任何異議；2 發(fā)現(xiàn)有以下質(zhì)量問(wèn)題：（1）