【正文】 [2020]掛 021 號(hào)繼續(xù)掛牌 位置：雨花區(qū)芙蓉南路 出讓面積： ㎡（ 畝） 規(guī)劃用途：商業(yè)、住宅 出讓年限：商業(yè) 40 年、住宅 70 年 容積率：≤ ，住宅≤ 起始價(jià)： 1481 萬元 起始均價(jià)： 萬元 /畝 保證金： 700 萬元 [2020]掛 030 號(hào) 位置：天心區(qū)金盆路 99 號(hào) 出讓面積： ㎡（ 畝） 規(guī)劃用途：商業(yè)、住宅 出讓年限：商業(yè) 40 年、住宅 70 年、停車場(chǎng) 50 年 容積率：≤ 建筑密度：≤ 35％ 交地標(biāo)準(zhǔn)：紅線范圍外通路、通電、供水、排水、通訊；紅線范圍內(nèi)完成房屋拆除和人員 安置補(bǔ)償 起始價(jià)： 3944 萬元 起始均價(jià)： 萬元 /畝 保證金： 1200 萬元 [2020]掛 031 號(hào) 位置：開福區(qū)東風(fēng)路 出讓面積： ㎡（ 畝） 規(guī)劃用途：商業(yè)、住宅 出讓年限：商業(yè) 40 年、住宅 70 年 容積率：≤ 建筑密度：≤ 32% 交地標(biāo)準(zhǔn)：紅線范圍外通路、通電、供水、排水、通訊、通氣；紅線范圍內(nèi)完成房屋騰空和人員安置補(bǔ)償 起始價(jià)： 3033 萬元 起始均價(jià)： 242 萬元 /畝 保證金： 620 萬元 望掛 [2020]21 號(hào) 位置：望城縣星 城鎮(zhèn)楊豐村普瑞大道與金甲沖路（規(guī)劃）交匯處東南角 出讓面積 : 平方米（ 畝），其中代征面積為 1134 平方米 規(guī)劃用途：商住用地 出讓年限：商業(yè) 40 年，居住 70 年 容積率：住宅≤ ，商業(yè)≤ 建筑密度：≤ 35% 起始價(jià)： 萬元 起始均價(jià)： 萬元 /畝 保證金： 500 萬元 小結(jié)： 本月繼續(xù)出讓土地 9 宗 ,面積為 平米 ,折合 畝 .長沙市區(qū)出讓土地 8 宗，比上月多出 7 宗，說明長沙市土地供應(yīng)經(jīng)過上月的一個(gè)低迷期后 ,供應(yīng)量有所 回升。所以國家這次嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)的對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房制度、住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及居住用地比例和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督做了把控，全面制止哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，引 領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。 觀點(diǎn)： 中國部分城市經(jīng)過一段時(shí)期調(diào)整后住房交易將會(huì)有所回升，二季度房?jī)r(jià)上漲壓力加大，全國房?jī)r(jià)整體將保持溫和上漲趨勢(shì)。此次國土部為摸索土地調(diào)控指標(biāo)體系，選擇在天津、濟(jì)南、青島等 7 城市國土資源管理部門先行試點(diǎn)，是為了尋求適用于全國的土地調(diào)控政策，通過統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集平臺(tái)和數(shù)據(jù)庫對(duì)土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況等實(shí)施全程監(jiān)管，以信息公開來引導(dǎo)市場(chǎng)良性發(fā)展，有效的杜絕企業(yè)為謀取更高利益而變相囤地的行為。其中，將土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)與建設(shè)用地備案系統(tǒng)合二為一。在市場(chǎng)持幣觀望情況嚴(yán)重的情況下，資金實(shí)力弱的開發(fā)商將舉步維艱。由于 2020 年國家稅務(wù)總局下發(fā)的文件是按照毛利減去期間費(fèi)用等項(xiàng)目的方法計(jì)算，期間費(fèi)用等項(xiàng)目又有比較大的操作空間，房地產(chǎn)企業(yè)往往通過加大期間費(fèi)用的方法，減少當(dāng)期應(yīng)該繳納的企業(yè)所得稅?！锻ㄖ芬?guī)定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅以及其他建筑物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式取得的預(yù)售收入，按規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳，對(duì)開發(fā)完工的產(chǎn)品，結(jié)算計(jì)稅成本后，按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。此辦法的正式發(fā)布，首先，證明了政府職能部門著眼于行 業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，立足于源頭進(jìn)行環(huán)保建設(shè)；其次，將帶動(dòng)相關(guān)建筑材料行業(yè)的發(fā)展；再次，對(duì)于消費(fèi)者來說，房屋的使用成本將大大降低。 （五）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 住房銷售合同須注明節(jié)能信息 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《建筑節(jié)能信息公示管理辦法》（征詢意見函）要求，新建住房在施工、銷售現(xiàn)場(chǎng)、房屋銷售合同、質(zhì)量保證書和使用說明中，應(yīng)對(duì)節(jié)能信息給予公示。 觀點(diǎn)： 住房公積金專項(xiàng)治理工作將重點(diǎn)對(duì)違規(guī)發(fā)放貸款情況進(jìn)行全面排查分析，使住房公積金內(nèi)部管理更加規(guī)范，對(duì)那些不建不繳、少繳漏繳、 超標(biāo)繳納以及騙提、騙貸住房公積金等損害職工權(quán)益的行為進(jìn)行清理和糾正；同時(shí)住房公積金提取和貸款的辦法也逐步完善，職工提取難、貸款難等現(xiàn)象也會(huì)相應(yīng)的得到解決。 觀點(diǎn)： 在過去新征地補(bǔ)償方面，由于做得不到位，導(dǎo)致農(nóng)民在房屋裝修方面鉆空子的現(xiàn)象很多，給房屋的拆遷工作帶來麻煩，今后征收城市規(guī)劃區(qū)土地，一律實(shí)行貨幣安置，該補(bǔ)償方式更加便捷與簡(jiǎn)單，既在保證了失地農(nóng)民利益的前提下，又加快了土地拆遷的進(jìn)程，同時(shí)也加大了被征地農(nóng)民的補(bǔ)償，像征地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)提高了 5 倍將作為被征地農(nóng)民的社會(huì)保障資金，建立社 會(huì)保障體系、實(shí)行貨幣安置并提供經(jīng)濟(jì)住房保障，被征地農(nóng)民可以與城鎮(zhèn)居民一樣享受養(yǎng)老、醫(yī)療、生活補(bǔ)助等社會(huì)保障待遇，此外，征地補(bǔ)償?shù)耐该鞫纫灿辛藰O大的提高，被拆遷人可以申請(qǐng)聽證。 （三）、 新征地補(bǔ)償辦法開 “補(bǔ) ”今后一律貨幣安置 新《辦法》規(guī)定 ，今后如果征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體所有土地，一律實(shí)行貨幣安置，不再在原有集體土地劃撥土地建安置房。 觀點(diǎn)： 新修訂的第三輪土地規(guī)劃主要是針對(duì)一些建設(shè)用地突破規(guī)劃的指標(biāo)問題，通過減緩?fù)烁€林速度以及嚴(yán)控建設(shè)用地的規(guī)模兩種方式來保證耕地面積。 觀點(diǎn)： 對(duì)于第二套 房政策放松可能只是基層個(gè)貸業(yè)務(wù)員吸引客戶的說法，第一套房貸結(jié)清再貸款視同首套，其實(shí)是有范圍的，像深圳大部分銀行對(duì)于第一套房貸款已經(jīng)結(jié)清的客戶，必須是在家庭成員名下包括配偶、未成年子女所有貸款結(jié)清的情況下才能視首套房，對(duì)于第一套住房已經(jīng)出售再貸款的客戶，就要看客戶以及房產(chǎn)具體情況，通過審核才可爭(zhēng)取按首套置業(yè)，但這也是銀行系統(tǒng)打政策擦邊球的權(quán)益之計(jì)，此舉對(duì)于部分投資型客戶來說還是有一定的刺激作用，政策的松動(dòng)有可能導(dǎo)致部分市場(chǎng)局部回暖。 ： ； :； 群： 2020 年 4 月份房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2020 年 4 月 目錄 /CONTENTS 一、 4 月全國時(shí)事動(dòng)態(tài) ????????????????????? 3 二、長沙土地市場(chǎng)分析 ????????????????????? 6 三、長沙時(shí)事動(dòng)態(tài)追 蹤 ????????????????????? 12 四、項(xiàng)目關(guān)注樓盤追蹤 ????????????????????? 21 五、總結(jié) ??????????????????????????? 24 一、 4 月全國時(shí)事動(dòng)態(tài) （一）、 銀行試探政策底線 第 1 套房貸結(jié)清再貸款視同首套 深圳部分銀行房貸業(yè)務(wù)試探政策底線，第一套房貸結(jié)清再貸款視同首套。如果第一套住房貸款已經(jīng)還清，再貸款買房仍可以視為首套住房，不過前提是家庭成員名下均沒有貸款。 （二）、 第三輪土地規(guī)劃修編定稿 新修訂好的《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》同意報(bào) 國務(wù)院審批，核心是圍繞著保住 18 億畝耕地至 2020 年而展開。其實(shí)早在 2020 年就已制訂了耕地保有數(shù)和建設(shè)用地的要求，此次新修訂的《全國綱要》加強(qiáng)了對(duì)農(nóng)用耕地的監(jiān)控，同時(shí)在土地使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)真實(shí)，可靠性方面做的更全面，嚴(yán)格把控建設(shè)用地規(guī)模的范圍，對(duì)開發(fā)商拿地范圍的指標(biāo)也更高，提倡節(jié)約用地，逐步向集約型用地轉(zhuǎn)變。但縣（市）范圍內(nèi)不具備貨幣安置條件的，可以經(jīng)政府批準(zhǔn)后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一安置。 （四）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 強(qiáng)化住房公積金內(nèi)控機(jī)制 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 4 月 8 日在全國糾風(fēng)工作會(huì)議上提出，住房公積金專項(xiàng)治理工作將重點(diǎn)對(duì)違規(guī)發(fā)放貸款情況進(jìn)行全面排查分析，對(duì)歷史遺留的風(fēng)險(xiǎn)資金堅(jiān)決予以回收和妥善處置。金額龐大的公積金合理利用起來，也是分流銀行商業(yè)貸款的有效途徑。 觀點(diǎn)： 從我國建筑不僅耗能高，而且能源利用效率較低的情況下，早在三月份就提出了建筑節(jié)能 性住房條例，現(xiàn)節(jié)能信息須注明在合同中，此舉將導(dǎo)致開發(fā)成本在一定程度內(nèi)上升，但從宏觀角度來看，只需五到七年的時(shí)間，就可以通過節(jié)能收回增加的建筑成本。 （六）、國稅總局出臺(tái)所得稅預(yù)繳新規(guī) 房產(chǎn)企業(yè)壓力加大 國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》。 觀點(diǎn)： 這個(gè)文件是對(duì) 2020 年國家稅務(wù)