【正文】 0 新凱公寓 4 180 125 50% 150 盛雅公寓 4 175 100 50% 170 D. 租金比較 對比項(xiàng)目 物業(yè)名稱 平均月租金 （按套計(jì)算） 平均月租金排 位 （按套計(jì)算） 平均月租金排位 （按平方米計(jì)算） 金亞花園 41,070 1 2 嶺南會 33,660 2 5 中國大酒店 31,500 3 1 祈福華廈 28,080 4 7 花園酒店 23,630 5 3 新凱公寓 20,000 6 6 盛雅公寓 17,000 7 3 中信廣場 15,428 8 8 新大廈 12,000 9 9 結(jié)合 SWOT分析 、 ，我部認(rèn)為，赤崗橋西項(xiàng)目可以做酒店式服務(wù)公寓定位的嘗試。 廣州酒店式服務(wù)公寓 競爭市場分析 廣州公寓 市場 的分類 在廣州，發(fā)展商為了把他們的房產(chǎn)與今天越來越多的高品質(zhì)住宅公寓區(qū)分開來，開始廣泛地使用 “公寓 ”這一名詞，一般分為以下幾類： A. 住宅式公寓； B. 酒店式服務(wù)公寓，如 ：中信廣場、 金亞花園、 新大廈、祈福華廈 等 。 酒店式服務(wù)公寓 作為城市中的 “高端居住物業(yè) ”，吸引的是 “高層次的消費(fèi)者 ”，位于 “高尚地段 ”成為衡量物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的決定性指標(biāo)。 與酒店式服務(wù)公寓的功能相適應(yīng)，酒店式服務(wù)公寓在設(shè)計(jì)和配套上具有如下特 點(diǎn)： A. 酒店式服務(wù)公寓寓所具有較大的空間，而酒店房間的空間比較?。? B. 酒店式服務(wù)公寓配有設(shè)備齊全的廚房； C. 酒店式服務(wù)公寓會配置完善的家用電器和家居化的家具。 市場環(huán)境 A. 已經(jīng)放量的小戶型產(chǎn)品市場加上 70/90規(guī)限所導(dǎo)致的中小戶型產(chǎn)品將大量涌現(xiàn)，日趨激烈的同質(zhì)化競爭將不可避免； B. 0708年將是廣州市酒店市場井噴的一年，多間 5星級酒店相繼開業(yè)，將把眾多的 4星級以下的酒店經(jīng)營逼入與酒店式服務(wù)公寓同質(zhì)化的競爭行列，而純酒店的經(jīng)營和服務(wù)相對酒店式服務(wù)公寓擁有絕對優(yōu)勢； C. 周邊成熟社區(qū)內(nèi)中小戶型的物業(yè)租賃將對本項(xiàng)目未來的租賃市場構(gòu)成威脅； 市場定位 酒店式服務(wù)公 寓的概念和特點(diǎn) 酒店式服務(wù)公寓，也稱服務(wù)式公寓，酒店式服務(wù)公寓是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。 城市發(fā)展 A. 琶洲會展中心規(guī)模和輻射范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大； B. 珠江新城總部經(jīng)濟(jì)的啟動和深化； C. 新領(lǐng)館區(qū)的規(guī)劃已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)階段； D. 珠江新城多個地標(biāo)性建筑和市政公建相繼落成。 機(jī)會分析 市場環(huán)境 真實(shí)的市場需求和投資需要推動著廣州市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步上升，這種市場需求和投資需要主要反映在以下幾個方面： A. 國民生產(chǎn)總值大幅提升，人均可支配收入相應(yīng)提高； B. 土地資源尤其是城區(qū)中心區(qū)域土地供應(yīng)的稀缺性越發(fā)明顯； C. 廣州市已進(jìn)入新一輪的換房周期； 4/33 D. 在全國各大發(fā)達(dá)城市中，廣州樓價處于中等偏下的價格水平， 具有較大的 上漲潛力； E. 人民幣的升值壓力和大陸房地產(chǎn)相對于其他投 資渠道而言極高的回報(bào)和保值能力； F. 各大利益集團(tuán)（包括政府、發(fā)展商、銀行、建材、施工廠商等）從樓價上漲中獲得的巨大利益驅(qū)使他們具有不斷推動樓價上揚(yáng)的主觀能動性； G. 廣州市未來的產(chǎn)業(yè)和城市規(guī)劃將進(jìn)一步增強(qiáng)廣州作為區(qū)域性中心城市的綜合競爭力，國際化進(jìn)程進(jìn)一步加快，由此吸引更多的境內(nèi)外的移民和高素質(zhì)的流動人口； H. 隨著樓價的進(jìn)一步飆升，置業(yè)投資門檻將越來越高，中小戶型產(chǎn)品在總價上的相對優(yōu)勢亦將隨之放大； I. 另一方面，隨著廣州國際化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，境內(nèi)、國際間的往來和交流隨之增多，酒店和公寓市場方興未艾； J. 濱江東板塊可供 開發(fā)的住宅用地已所剩無幾，而本項(xiàng)目亦是該板塊內(nèi)目前唯一的純小戶型項(xiàng)目。 品牌優(yōu)勢 （略） 劣勢分析 區(qū)位劣勢 A. 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍淡薄，對裙樓招商和銷售形成壓力； B. 廣州大橋是天河區(qū)與海珠區(qū)南北交通動脈的瓶頸， 塞車 現(xiàn)象較為 嚴(yán)重， 我們通過一家有合作意向的酒店式 3/33 服務(wù)公寓管理公司所作的交通數(shù)據(jù)調(diào)查顯示： 上午 78點(diǎn)半從項(xiàng)目位置出 發(fā)到中信 3次，時間分別為19分鐘、 6分鐘、 23分鐘 下午 67點(diǎn)從中信開車出發(fā)，經(jīng)廣州大道，到達(dá)該項(xiàng)目位置分別為 39分鐘、 14分鐘、 22分鐘。 2/33 市場定位 SWOT分析 優(yōu)勢分析 區(qū)位優(yōu)勢 A. 坐落于新城市中軸線西側(cè)； B. 毗鄰廣州市 未來 最大的城市 CBD珠江新城； C. 距離天河北 CBD和天河城商圈僅 10分鐘車程； D. 與五羊新城次 CBD隔岸相望 ； E. 距離琶洲會展中心約 15分鐘車程，會展商圈帶來的經(jīng)濟(jì)效益觸手可及； F. 新規(guī)劃的 赤崗新領(lǐng)館區(qū)近在咫尺； G. 地處濱江東豪宅走廊東端 ； H. 擁有一定的景觀優(yōu)勢； I. 用地內(nèi) 的 幼兒園配 套 有機(jī)會打造成為面向新領(lǐng)館區(qū)、珠江新城和琶洲會展等區(qū)域外籍人士學(xué)齡前子女提供托管和教育的 高級別的服務(wù) 設(shè)施 。 收益分析 本篇著重進(jìn)行赤崗橋 西項(xiàng)目采取酒店式服務(wù)公寓營銷和經(jīng)營模式下有可能為公司帶來的效益分析。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)整 本篇著重細(xì)化赤崗橋西項(xiàng)目如何通過改變產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)從而滿足酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營的需要。 1/33 赤崗橋西項(xiàng)目 酒店式服務(wù)公寓營銷和經(jīng)營模式的可行性分析報(bào)告 前言 為了更加準(zhǔn)確、清晰地表述營銷策劃部在赤崗橋西項(xiàng)目定位上的立場，我們將報(bào)告分為 6個部分，分別為： 市場定位 本篇著重解決赤崗橋西項(xiàng)目為什么要做酒店式服務(wù)公寓。 客戶分析 本篇著重解答赤崗橋西項(xiàng)目未來的銷售、經(jīng)營將面對怎樣的客戶人群。 運(yùn)營模式 本篇著重解決赤崗橋西項(xiàng)目酒店式服務(wù)公寓和普通公寓未來經(jīng)營管理的模式問題。 風(fēng)險(xiǎn)提示 本篇著重闡述赤崗橋西項(xiàng)目若按酒店式服務(wù)公寓營銷和經(jīng)營模式運(yùn)作有可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)品優(yōu)勢 A. 小戶型設(shè)計(jì) → 總價優(yōu)勢 → 低門檻入市 ； B. 是濱江東板塊內(nèi)目前唯一的純小戶型項(xiàng)目； C. 商務(wù)公建風(fēng)格的立面設(shè)計(jì)有利于從住宅林立的地段中跳躍出來，成為地表性建筑。問卷調(diào)查了 178個客人，其中絕大部分單身客人希望打的時間 15分鐘最為合適 C. 項(xiàng)目周邊高檔雅致的娛樂消費(fèi)場所缺乏，對單身高檔?。ㄗ猓┛陀绊戄^大 產(chǎn)品劣勢 A. 單核心筒設(shè)計(jì)， 5梯 27戶，居住人口密度高，垂直交通需求不易滿足； B. 756戶共用一格電梯大堂出入； C. 總貨量 40%共 291套單元無陽臺設(shè)計(jì)； D. 總貨量 34%共 252套單元臨廣州大道，受噪音滋擾 較為嚴(yán)重 ； E. 項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，配套 設(shè)施的考慮不足； F. 停車位配套僅 181個，平均 1個車位 ，如加上商業(yè)配套部分的車位需求，供需矛盾更為突出； G. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏亮點(diǎn)。 政策導(dǎo)向 A. 100%小戶型設(shè)計(jì)完全符合 “國六條 ”關(guān)于 70/90的戶型限制； B. 傾向于小戶型的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。 風(fēng)險(xiǎn)分析 政策導(dǎo)向 5/33 A. 房貸利率仍然存在著進(jìn)一步的上調(diào)壓力； B. 國家對房地產(chǎn)投資行為的打擊力度不斷加強(qiáng)，二手房交易成本進(jìn)一步提高； C. 政策對境外個人或團(tuán)體投資房地產(chǎn)的限制； D. “國六條 ”中關(guān)于 70/90的戶型限制 將進(jìn)一步加重小戶型市場競爭的壓力 ； E. 住宅禁商； F. 返租型酒店式服務(wù)公寓的傳播限制。從酒店式服務(wù)公寓的定義，我們可以看出酒店式服務(wù)公寓具有如下特點(diǎn)： A. 酒店式服務(wù)公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能； B. 酒店式服務(wù)公寓是一種長期居所（相對于酒店而言）的物業(yè)； C. 酒店式服務(wù)公寓必須有酒店般完善的服務(wù)； D. 酒店式服務(wù)公寓必須具有居家的氛圍； 6/33 E. 相對于酒店而言，酒店式服務(wù)公寓具有一定的價格優(yōu)勢。 酒店式服務(wù)公寓 的區(qū)域分布特點(diǎn)： 地段是 酒店式服務(wù)公寓 制勝的首要因素，城市中央商務(wù)區(qū)（ CBD）是商務(wù)活動最密集最集中的區(qū)域，也是租用 酒店式服務(wù)公寓 的客戶活動最多的區(qū)域。 “高尚地段 ”的含義不僅僅包括靠近 CBD，同時還意味著交通便捷、環(huán)境幽雅、周 邊設(shè)施齊全等。 C. 公寓式酒店，如中國大酒店、花園酒店等 公寓和屬于主體建筑的酒店相連 以下試用兩表從不同角度綜合分析廣州服務(wù)式公寓市場的類型分布： 7/33 對比 項(xiàng)目 公寓 類型 合同主要條款 家具和設(shè)施 最短租期 租金支付方式 租賃押金 管理押金管理費(fèi)用 主要家具 主要用品 廚房用具 餐飲設(shè)施 健身中心 類型 A 住宅式服務(wù) 公寓 6個月 1年 按月 3個月 額外繳交 配備 配備 未配備 未配備 配備 類型 B 酒店式服務(wù)公寓 3個月 3年 按月 3個月 包含 配備 配備 配備 會所 配備 類型 C 公寓式酒店 36月 按月 靈活 包含 配備 配備 配備 配備 配備 對比 項(xiàng)目 公寓 類型 附加服