【正文】 鎮(zhèn)區(qū)未來(lái)商業(yè)中心的濱海路一帶。目前設(shè)施還較為完善，基本能夠滿(mǎn)足需要，全年入住率也達(dá)到70%至80%。整個(gè)杜橋鎮(zhèn)現(xiàn)有各類(lèi)酒店、小賓館40余家，客房數(shù)量300間左右，總體上看規(guī)模小、檔次低，服務(wù)業(yè)尚處于鄉(xiāng)村小集鎮(zhèn)的落后狀態(tài)，如遇到重大商務(wù)活動(dòng)、團(tuán)隊(duì)旅游、節(jié)假日等活動(dòng)，鎮(zhèn)內(nèi)賓館接待能力就受限制。 杜橋賓館飯店基本情況由于本項(xiàng)目位于臺(tái)州市杜橋，故競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)態(tài)選擇杜橋鎮(zhèn)同類(lèi)的賓館飯店進(jìn)行比較。依據(jù)濱海新城的總體規(guī)劃，杜橋?qū)⑹俏磥?lái)濱海新城的主城區(qū)，是未來(lái)濱海新城的行政、商貿(mào)、服務(wù)等綜合中心。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商臺(tái)州萬(wàn)邦置業(yè)有限公司在本鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的另一個(gè)樓盤(pán)萬(wàn)邦此后，藍(lán)盾時(shí)代名邸的開(kāi)發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)了杜橋消費(fèi)者對(duì)商品房的接受。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 杜橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀近年來(lái)，在臺(tái)州杜橋經(jīng)濟(jì)總體持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的情況下，杜橋的房地產(chǎn)業(yè)也同時(shí)保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)。杜橋在外經(jīng)商人數(shù)眾多，民資豐厚，企業(yè)眾多，對(duì)高檔酒店的需求旺盛。 項(xiàng)目外部環(huán)境分析結(jié)論國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，宏觀(guān)調(diào)控的部分政策已經(jīng)起到作用，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇。該眼鏡城位于臨海市杜橋鎮(zhèn)濱海路與杜西路交叉口的西南角。是未來(lái)的臺(tái)州東部區(qū)塊的商業(yè)中心。附圖5 臨海市杜橋鎮(zhèn)區(qū)位圖 項(xiàng)目宗地價(jià)值宗地土地價(jià)值的形成，主要決定于地塊的四至條件、七通一平條件、生活配套、交通、周邊景觀(guān)等等。根據(jù)杜橋鎮(zhèn)十五屆人民代表大會(huì)精神，杜橋鎮(zhèn)實(shí)施“夯實(shí)基礎(chǔ)、豐滿(mǎn)城區(qū)、南向拓展”的發(fā)展戰(zhàn)略：夯實(shí)基礎(chǔ)：?jiǎn)?dòng)完成一批城市重點(diǎn)基礎(chǔ)項(xiàng)目，增強(qiáng)城市發(fā)展后勁；豐滿(mǎn)城區(qū)：豐滿(mǎn)現(xiàn)有城區(qū)板塊，突出城市的宜居性，倡導(dǎo)居民住宅小區(qū)化；南向拓展：建設(shè)濱海路中心區(qū)，完成濱海路中干道路建設(shè)，再造一個(gè)杜橋繁榮中心；杜橋城市發(fā)展總體目標(biāo)：到2020年，建設(shè)用地面積將達(dá)到20平方公里，城市人口在20萬(wàn)以上，城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)40萬(wàn)以上。隨著東部沿海大開(kāi)發(fā)，為加快工業(yè)化進(jìn)程，臨海市政府強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)以杜橋?yàn)橹行牡哪瞎I(yè)發(fā)展區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，力爭(zhēng)到2012年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)230億元以上。杜橋基礎(chǔ)教育、職業(yè)教育、成人教育一應(yīng)俱全，是省教育強(qiáng)鎮(zhèn)，杜橋中學(xué)是省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)，杜橋小學(xué)是省示范性小學(xué)，杜橋電大是全省首家鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)電大。鎮(zhèn)區(qū)工行、農(nóng)行、商行、建行等金融機(jī)構(gòu)齊全，且實(shí)力雄厚。附圖4 臨海市東部區(qū)域工業(yè)布局示意圖杜橋第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，先后建立了眼鏡、家具、建材、炒貨等一批專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及耀達(dá)商場(chǎng)、華聯(lián)超市、如海超市等大中型商場(chǎng)、超市。擁有全國(guó)四大眼鏡批發(fā)市場(chǎng)之一的浙江眼鏡城，現(xiàn)有眼鏡相關(guān)企業(yè)900多家，眼鏡從業(yè)人員達(dá)2萬(wàn)余人，銷(xiāo)售隊(duì)伍遍布全國(guó)各個(gè)角落，并在世界20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)設(shè)立了眼鏡銷(xiāo)售點(diǎn)。是全國(guó)及浙江省綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、浙江省中心鎮(zhèn)及臺(tái)州市規(guī)模最大的中心鎮(zhèn)、臨海市的次中心城市。杜橋地處浙江中部沿海，臺(tái)州灣入海口北岸，南接臺(tái)州市區(qū)，北靠三門(mén)灣，緊鄰國(guó)家地質(zhì)公園——桃渚省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，距海門(mén)港10公里，距路橋機(jī)場(chǎng)20公里，距甬臺(tái)溫高速公路道口50公里，783省道在鎮(zhèn)區(qū)交匯。 臨海市杜橋鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)概況杜橋鎮(zhèn)是臺(tái)州市規(guī)模最大的省級(jí)中心鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)陸地面積186平方公里，外來(lái)人口近5萬(wàn)人，轄7個(gè)辦事處，123個(gè)行政村，4個(gè)社區(qū)。溫州商人是在飽受爭(zhēng)議中，自然而然地進(jìn)入了高調(diào)；但臺(tái)州商人則一直“悶聲發(fā)大財(cái)”，他們低調(diào)，但他們的財(cái)富不見(jiàn)得比溫州人少。市區(qū)人均生產(chǎn)總值達(dá)到63537元，%，按年平均匯率折算已達(dá)9837美元。全市人均生產(chǎn)總值為47779元，%，按年平均匯率折算已達(dá)7398美元。據(jù)初步核算，按可比價(jià)格計(jì)算，%。臺(tái)州的人均收入水平超過(guò)杭州、寧波、上海、北京，躋身浙江省人均收入第二，全國(guó)人均收入前十名的位置，成為了繼杭州、寧波、溫州后的浙江又一大城市 。據(jù)十五年前有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，僅路橋小小一個(gè)區(qū)的私人企業(yè)， 總資產(chǎn)上億元的有18家，上千萬(wàn)的有2800多家，至于那一些500萬(wàn)元以上的企業(yè)，更是多如牛毛。其中，臺(tái)州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的比重占了臺(tái)州經(jīng)濟(jì)總量的97%以上，高于同省的 寧波70%，紹興96%的比重水平。中國(guó)內(nèi)需強(qiáng)大，必將率先走上經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之路。④中央的宏觀(guān)調(diào)控能力以及宏觀(guān)調(diào)控政策。②推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展的深層因素沒(méi)有變。我們對(duì)未來(lái)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)應(yīng)該充滿(mǎn)信心。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)杜橋國(guó)際大酒店項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1—1。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以強(qiáng)化杜橋中心城區(qū)形象，優(yōu)化杜橋南工業(yè)發(fā)展區(qū)投資環(huán)境，對(duì)杜橋鎮(zhèn)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用，有明顯的社會(huì)效益。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 研究結(jié)論及建議根據(jù)收益計(jì)算。經(jīng)估算，（含酒店精裝成本）。建筑密度30%，綠地率35%。附圖1 萬(wàn)邦?國(guó)際花園鳥(niǎo)瞰圖 工程概況萬(wàn)邦本公司憑借著在杜橋鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)萬(wàn)邦國(guó)際花園，目前已銷(xiāo)售完畢。短短數(shù)年間，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目遍及布浙江杭州及臺(tái)州椒江、臨海、路橋等多個(gè)區(qū)域，產(chǎn)品涵蓋住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，總建筑面積近100萬(wàn)平方米，締造了國(guó)際花園、杜橋國(guó)際大酒店、陽(yáng)光華庭、萬(wàn)象國(guó)際等多個(gè)子品牌項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的深入挖掘和多角度衍生，以全局觀(guān)將品牌的優(yōu)勢(shì)光環(huán)輻射到產(chǎn)品上，滿(mǎn)足不同需求層次，創(chuàng)造城市價(jià)值，開(kāi)拓城市未來(lái)。（6）企業(yè)概況：臺(tái)州萬(wàn)邦置業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)，集投資、物業(yè)管理、裝飾、商貿(mào)于一體，橫跨多種產(chǎn)業(yè)的綜合性公司。 （3）經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（不含限制類(lèi)項(xiàng)目） （4）公司類(lèi)別：有限責(zé)任公司。 項(xiàng)目建設(shè)單位（1）企業(yè)名稱(chēng)：臺(tái)州萬(wàn)邦置業(yè)有限公司?？土髁康拇笮≈苯佑绊懢频觏?xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的成敗，地理位置、居住人口、交通狀況等方面則是決定了客流量大小的關(guān)鍵因素。 項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目處于杜南大道與濱海路交匯處，毗鄰杜橋汽車(chē)站。目前該項(xiàng)目“四證”已辦好。臺(tái)州萬(wàn)邦置業(yè)有限公司為該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。杜橋國(guó)際大酒店地塊項(xiàng)目為新建，由大酒店和商住樓兩部分組成：其中四星級(jí)酒店命名為萬(wàn)邦?杜橋國(guó)際大酒店，用地面積31畝，㎡（含地下）；商住部分命名為萬(wàn)邦該鎮(zhèn)始終堅(jiān)持發(fā)展為第一要?jiǎng)?wù)，緊緊抓住我市東部大開(kāi)發(fā)機(jī)遇，以構(gòu)建“活力杜橋、魅力杜橋、實(shí)力杜橋”為工作目標(biāo)，以“項(xiàng)目推進(jìn)年”為抓手，加快推進(jìn)城市化建設(shè)。萬(wàn)邦杜橋國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告臺(tái)州萬(wàn)邦置業(yè)有限公司二O一二年六月八日目 錄　　第一章 總 論 3 項(xiàng)目建設(shè)背景 3 項(xiàng)目概況 3附圖1 萬(wàn)邦?國(guó)際花園鳥(niǎo)瞰圖 4附圖2 杜橋國(guó)際大酒店鳥(niǎo)瞰圖 5 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 5 可行性研究范圍 5 研究結(jié)論及建議 6 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 6附圖3 國(guó)際大酒店與國(guó)際星城的位置關(guān)系 7第二章 外部環(huán)境分析 7 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 7 項(xiàng)目所處區(qū)位背景 8附圖4 臨海市東部區(qū)域工業(yè)布局示意圖 9附圖5 臨海市杜橋鎮(zhèn)區(qū)位圖 10 項(xiàng)目宗地價(jià)值 10 項(xiàng)目外部環(huán)境分析結(jié)論 10第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 10 杜橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 10 杜橋賓館飯店基本情況 11 項(xiàng)目定位 12 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 13第四章 建設(shè)方案 13 規(guī)劃指導(dǎo)思想 13 設(shè)計(jì)原則 14 總平面設(shè)計(jì) 14附圖6 杜橋國(guó)際大酒店夜景透視圖 15 單體設(shè)計(jì) 15 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 16 建筑裝修做法 17 康居工程技術(shù)方案 17第五章 公共設(shè)施方案 17 消防設(shè)計(jì) 17 人防設(shè)計(jì) 18 節(jié)能設(shè)計(jì) 18 給水 18 排水 18 無(wú)障礙設(shè)計(jì) 19 電氣設(shè)計(jì) 19第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 19第七章 投資估算與資金籌措 20 估算依據(jù) 20 開(kāi)發(fā)成本估算 20 資金籌措 22第八章 財(cái)務(wù)效益分析 23 說(shuō)明 23 收入預(yù)測(cè) 23 營(yíng)業(yè)稅金預(yù)測(cè) 25 成本費(fèi)用預(yù)測(cè) 25 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 27 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入預(yù)測(cè) 27第九章 社會(huì)評(píng)價(jià) 28 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施 28 項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 28第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 28 原材料價(jià)格還會(huì)出現(xiàn)波動(dòng) 28 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 29 突發(fā)事件 29 敏感性分析 29附件 30附件1 管理團(tuán)隊(duì)成員簡(jiǎn)介 30附件2 同類(lèi)酒店調(diào)研數(shù)據(jù) 32第一章 總 論 項(xiàng)目建設(shè)背景臨海市杜橋鎮(zhèn)正著力推進(jìn)城市化建設(shè)，用“巨筆”描繪現(xiàn)代化濱海新城的宏偉藍(lán)圖。2006年以來(lái)，該鎮(zhèn)組織開(kāi)展了重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)工程可行性調(diào)研，杜橋國(guó)際大酒店地塊是其中的一個(gè)項(xiàng)目。國(guó)際星城，㎡（含地下）。本可行性報(bào)告分析范圍是大酒店部分，具體范圍為萬(wàn)邦?杜橋國(guó)際大酒店及其酒店副樓。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)邦?杜橋國(guó)際大酒店。本項(xiàng)目區(qū)位可快速與臺(tái)州市區(qū)及溫州、寧波、杭州、上海等大都市銜接。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通運(yùn)輸方便，流動(dòng)人口眾多，其消費(fèi)群體無(wú)論是在經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)水平上在臨海都是首屈一指，因此，在此地投資建設(shè)高星級(jí)酒店和高檔居住區(qū)具有得天獨(dú)厚的地理、交通、人氣等優(yōu)勢(shì)，有著良好的發(fā)展前途。（2）企業(yè)性質(zhì)：房地產(chǎn)企業(yè)。 （5）資質(zhì)等級(jí)：貳級(jí)。秉