【正文】 、投資收益的最大化；、提升東錦科技公司品牌形象； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求定位、對(duì)總體接待能力的需求,尤其是商務(wù)活動(dòng)、節(jié)假日休閑中檔客房需求；、高檔餐飲消費(fèi)的需求；、大型社會(huì)商務(wù)宴請(qǐng)的需求；轄區(qū)十幾萬(wàn)人口家庭的婚、喪、嫁、娶、升學(xué)、升遷、喬遷、生日宴請(qǐng)需求：、政府團(tuán)體、東風(fēng)基地、汽車(chē)工業(yè)園、深圳工業(yè)園、日資臺(tái)資工業(yè)園、光彩工業(yè)園各家企業(yè)年會(huì)大、中、小型宴請(qǐng)需求；、周邊區(qū)域日常商務(wù)活動(dòng)、棋牌休閑需求； 東錦大酒店項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主旨是：為商務(wù)、休閑度假的成功人士、各大公司、社會(huì)、會(huì)議團(tuán)體提供一個(gè)中高檔的商務(wù)活動(dòng)酒店。隨著高新區(qū)整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善和快速、穩(wěn)定發(fā)展；房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也是指日可待。在以下部分的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中,運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),如價(jià)格,均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本,又是按最高可發(fā)生的成本估算。目前在高新區(qū)中高檔酒店基本是個(gè)空白。目標(biāo)客戶(hù)是：來(lái)襄陽(yáng)市高新區(qū)從事商務(wù)活動(dòng)的，具有中高消費(fèi)能力高端商務(wù)人士、游客,政府機(jī)關(guān)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。誰(shuí)先搶占先機(jī)誰(shuí)就搶占了制高點(diǎn),盡早興建東錦大酒店是襄陽(yáng)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要。在高新區(qū)內(nèi)，大中型企業(yè)之間的商務(wù)活動(dòng)成為星級(jí)酒店重要的客戶(hù)資源。據(jù)省旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前到武當(dāng)山旅游的50%的游客都會(huì)在襄陽(yáng)食宿。在湖北的四大精品旅游線(xiàn)路中就占有2條,旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。襄陽(yáng)市四星級(jí)（含準(zhǔn)四星）以上的星級(jí)酒店平均年均收益增幅達(dá)10%；2010年的平均上座率、入住率均高于80%這一良好水平。四星級(jí)飯店的國(guó)內(nèi)客源所占比例比變化不大,但三星級(jí)飯店市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)客源比例卻發(fā)生了較大的變化,國(guó)內(nèi)管理及自行管理的三星級(jí)飯店的國(guó)內(nèi)客源占總體客源的比例分別下降了10%和7%.襄陽(yáng)市高星級(jí)酒店現(xiàn)狀分析據(jù)襄陽(yáng)市旅游局提供的數(shù)據(jù)顯示,目前襄樊擁有五星級(jí)酒店2家，四星級(jí)酒店3家,三星級(jí)酒店13家.從分布狀況看,四、。整體酒店市場(chǎng)的客源結(jié)構(gòu)仍維持穩(wěn)定。從中國(guó)飯店業(yè)整體業(yè)績(jī)看,無(wú)論是住宿率還是平均房?jī)r(jià)保持了持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。二、襄陽(yáng)高星級(jí)酒店的市場(chǎng)調(diào)研分析及前景預(yù)測(cè)行業(yè)狀況的調(diào)研分析依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)、中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)、國(guó)家旅游局、全國(guó)商業(yè)信息中心、國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心全國(guó)及海外1100多種相關(guān)報(bào)紙雜志的基礎(chǔ)信息以及各省市相關(guān)統(tǒng)計(jì)單位等公布和提供大量資料顯示。具有科學(xué)性和前瞻性。一方面盡可能的提供市場(chǎng)高品質(zhì)的服務(wù)產(chǎn)品,滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求,另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?，F(xiàn)有的幾家酒店、賓館在未來(lái)幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿(mǎn)足商務(wù)、旅游、休閑度假市場(chǎng)的強(qiáng)大需求。干部、職工的工作就餐有一定的問(wèn)題；同時(shí)現(xiàn)轄區(qū)十幾萬(wàn)人口家庭的婚、喪、嫁、娶、升學(xué)、升遷、喬遷、生日宴請(qǐng)有大量的需求。加上高新區(qū)這里工作人員及居民均以移民人員為主。加上現(xiàn)在控制酒駕和交通堵車(chē)問(wèn)題，給這些大客戶(hù)的需求帶來(lái)了極大的不便。目前高新管委會(huì)、東風(fēng)各大業(yè)務(wù)版塊均將這些重要的商務(wù)接待活動(dòng)安排到市區(qū)的食神、華悅、萬(wàn)達(dá)、共享國(guó)際、好福記、新吉陽(yáng)、新富貴大酒店；或襄州區(qū)榮華、紅寶石、城市名人大酒店等地進(jìn)行。這些商務(wù)活動(dòng)中缺的不是錢(qián)，而是一個(gè)合適的地點(diǎn)、環(huán)境及可口的菜肴。目前高新區(qū)內(nèi)暫無(wú)一個(gè)完善的星級(jí)酒店和會(huì)務(wù)接待及商務(wù)活動(dòng)中心。行政區(qū)劃的調(diào)整擴(kuò)展，為未來(lái)東錦酒店公司提供新的強(qiáng)大客源優(yōu)勢(shì)。調(diào)整后的高新區(qū)區(qū)域面積將達(dá)到270（140+130）平方公里。到2015年，全市GDP總量將超過(guò)6000億元，高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量將超過(guò)4000億元，汽車(chē)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)要突破3500億元。襄陽(yáng)市委、市政府在2011年年底進(jìn)行了換屆?，F(xiàn)初步統(tǒng)計(jì)每天到東風(fēng)基地出差、參觀考察，配套服務(wù)的人流量超過(guò)萬(wàn)人以上。前述東風(fēng)基地的東風(fēng)汽車(chē)公司的多個(gè)整車(chē)、主機(jī)廠(chǎng)、園區(qū)內(nèi)多家大型高新技術(shù)企業(yè)，在全國(guó)的協(xié)配企業(yè)近兩千家。⑥東風(fēng)儀表、電器、車(chē)轎國(guó)家質(zhì)檢中心及其它零部件綜合產(chǎn)值近百億元。④東風(fēng)輕卡及各種特種車(chē)輛產(chǎn)量超15萬(wàn)輛，產(chǎn)值過(guò)150億元。②東風(fēng)康明斯發(fā)動(dòng)機(jī)約25萬(wàn)輛，產(chǎn)值過(guò)150億以上。強(qiáng)大的GDP產(chǎn)出，導(dǎo)致各種消費(fèi)需求大量的增加。其中高新區(qū)的汽車(chē)工業(yè)園區(qū)及汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的GDP總量為980多億。2010年度襄陽(yáng)地區(qū)（含九個(gè)縣、市、區(qū)）GDP總量約為1560億。近年來(lái),汽車(chē)產(chǎn)業(yè)、旅游酒店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,已成為襄陽(yáng)市的支柱產(chǎn)業(yè)。是鄂、豫、渝、陜毗粼地區(qū)唯一規(guī)劃的區(qū)域中心城市；也是湖北省僅次于武漢市的第二大城市。；現(xiàn)有總?cè)丝?80萬(wàn)人。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為：未來(lái)幾年，襄陽(yáng)市房地產(chǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)具有較大的市場(chǎng)發(fā)展與需求。特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變以及襄陽(yáng)市商務(wù)、旅游綜合環(huán)境的不斷改善。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展，以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。長(zhǎng)遠(yuǎn)方向是通過(guò)我們的經(jīng)營(yíng)成為襄陽(yáng)市酒店行業(yè)、尤其是餐飲業(yè)的一面旗幟。 擬將東錦大酒店規(guī)劃定位為準(zhǔn)四星級(jí)硬件和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。由東錦科技開(kāi)發(fā)有限公司投資興建的（綜合大樓主樓）東錦大酒店擁有建筑面積近6000平方米（含兩層300㎡）；加上綜合樓附樓四層可作為酒店的會(huì)議室及行政辦公區(qū)使用。襄陽(yáng)東錦酒店管理有限公司東錦大酒店可行性調(diào)研報(bào)告（東錦大酒店經(jīng)營(yíng)管理策劃書(shū)）襄陽(yáng)東錦科技開(kāi)發(fā)有限公司武漢陽(yáng)光酒店管理公司二0一二年二月二十四日東錦大酒店可行性調(diào)研分析、經(jīng)營(yíng)管理策劃報(bào)告目 錄一、東錦大酒店建設(shè)背景及建設(shè)的可行性二、襄陽(yáng)高新區(qū)星級(jí)酒店的市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)三、東錦大酒店項(xiàng)目定位四、東錦大酒店的規(guī)劃五、酒店的管理及營(yíng)銷(xiāo)策略六、環(huán)境保護(hù)與職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)、防火與節(jié)能七、酒店的經(jīng)營(yíng)成本及效益預(yù)測(cè)八、管理思想和模式九、餐飲管理的分析附表：襄陽(yáng)高新區(qū)內(nèi)現(xiàn)有酒店、賓館經(jīng)營(yíng)情況匯總表東錦大酒店可行性調(diào)研分析、經(jīng)營(yíng)管理策劃報(bào)告書(shū)東錦大酒店位于湖北省襄陽(yáng)市高新開(kāi)發(fā)區(qū)新城路11號(hào)，是襄陽(yáng)市高新開(kāi)發(fā)區(qū)的黃金及中心地段。其門(mén)前主通道（新城路）于近期全面貫通通車(chē)后，將成為連接襄陽(yáng)高新區(qū)管委會(huì)、東風(fēng)襄陽(yáng)基地、汽車(chē)工業(yè)園區(qū)、深圳工業(yè)園區(qū)、米莊和團(tuán)山鎮(zhèn)、光彩工業(yè)園區(qū)、火牌工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)的主干道；東錦大酒店毗鄰即將擴(kuò)建成為國(guó)內(nèi)主要航線(xiàn)的劉集機(jī)場(chǎng)和即將建成襄陽(yáng)火車(chē)東站、襄陽(yáng)汽車(chē)客運(yùn)中心站?？偟慕?jīng)營(yíng)及管理可用面積將達(dá)到6700平方米。近期瞄準(zhǔn)的是周邊大中型企業(yè)及高新區(qū)管委會(huì)等行政單位的中、高檔客戶(hù)群體。一、東錦大酒店的建設(shè)背景及建設(shè)必要性在過(guò)去的20年中，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。近幾年，襄陽(yáng)市房地產(chǎn)和旅游業(yè)朝著良性循環(huán)的方向發(fā)展。襄陽(yáng)作為全國(guó)十大魅力城市之一，使得商務(wù)、旅游、休閑目的地的地位越來(lái)越受到國(guó)際、國(guó)內(nèi)的關(guān)注。襄陽(yáng)市是被建設(shè)部確定的區(qū)域中心城市。其中市區(qū)面積3564平方公里,人口254萬(wàn),已建成城區(qū)面積約為200平方公里,。湖北省委、省政府已把襄陽(yáng)市列為“省域副中心城市”重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展。對(duì)目前襄陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)形式的分析：以2010年度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看。其中高新區(qū)的GDP總量為1063億元。約占整個(gè)襄陽(yáng)地區(qū)的2/3（60%）以上，連續(xù)幾年統(tǒng)計(jì)的情況大致相同。襄陽(yáng)高新區(qū)汽車(chē)工業(yè)園2011年度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況：①東風(fēng)日產(chǎn)襄陽(yáng)乘用車(chē)公司生產(chǎn)“天籟”“樓蘭”，產(chǎn)值400億元以上。③神龍公司襄陽(yáng)工廠(chǎng)生產(chǎn)發(fā)動(dòng)機(jī)、變速箱車(chē)轎、轎車(chē)底盤(pán)總成量55萬(wàn)臺(tái)（套）產(chǎn)值過(guò)300億元以上。⑤東風(fēng)旅行車(chē)（客車(chē)）及新能源車(chē)輛約4萬(wàn)輛，產(chǎn)值百億元以上。⑦汽車(chē)工業(yè)園內(nèi)已建成投產(chǎn)企業(yè)有：如宇清電動(dòng)車(chē)公司、新火炬等九十多家高新企業(yè)生產(chǎn)總值達(dá)到100億以上。每家配套企業(yè)每天都要向整車(chē)、主機(jī)廠(chǎng)送貨及各種配套服務(wù)；還有全國(guó)近百家汽車(chē)整車(chē)企業(yè)新車(chē)型的定型試驗(yàn)、零部件監(jiān)督檢驗(yàn)任務(wù)都在襄陽(yáng)東風(fēng)基地國(guó)家汽車(chē)檢測(cè)中心（試車(chē)場(chǎng)）進(jìn)行。這些人員都需要吃、住消費(fèi)，還有大量的商務(wù)宴請(qǐng)需求。新的市委、市政府提出了超越發(fā)展新戰(zhàn)略思路；規(guī)劃了未來(lái)五年襄陽(yáng)市宏偉愿景。襄州區(qū)深圳工業(yè)園、伙牌鎮(zhèn)已于2012年二月中旬，直接劃入高新開(kāi)發(fā)區(qū)管轄。新的高新開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)中心位置，也就是東錦科技公司現(xiàn)在所在位置。高新區(qū)新的工業(yè)、商業(yè)走廊路線(xiàn)：（深圳工業(yè)園→汽車(chē)工業(yè)園（高新管委會(huì)、東風(fēng)基地）→米莊鎮(zhèn)（光彩工業(yè)園、臺(tái)商工業(yè)園、日資工業(yè)園）→團(tuán)山鎮(zhèn)（高新工業(yè)園）→伙牌鎮(zhèn)（現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園、207國(guó)道經(jīng)濟(jì)帶）。高新區(qū)管委會(huì)、東風(fēng)公司各大業(yè)務(wù)版塊、園區(qū)內(nèi)各大企業(yè)的商務(wù)宴請(qǐng)活動(dòng)，缺少一家環(huán)境條件較好，停車(chē)方便，菜系有一定質(zhì)量特色的酒店。有些客戶(hù)招待的是需要面子的，需要有一個(gè)恰談商務(wù)的場(chǎng)地。上述這些大酒店，距離我們汽車(chē)工業(yè)園較遠(yuǎn)，大部分酒店停車(chē)位緊張。外加整個(gè)高新開(kāi)發(fā)區(qū)各家企業(yè)及各相關(guān)管理部門(mén)大家都處于一種高節(jié)奏運(yùn)行狀態(tài)。大家的消耗觀點(diǎn)比較超前，大量家庭聚會(huì)、宴請(qǐng)都不愿在自己家中進(jìn)行；本轄區(qū)現(xiàn)有百余家企業(yè)及行政管理單位，很多單位是沒(méi)有食堂，或有食堂，但做的飯菜也都不算好。在襄陽(yáng)市高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)目前尚無(wú)一家正規(guī)星級(jí)酒店和高檔餐飲接待場(chǎng)所。在此背景下,東錦大酒店無(wú)疑適時(shí)而上,具有一定的建設(shè)投資必要性。本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研分析和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)東錦大酒店項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略、環(huán)境保護(hù)與職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)、防火節(jié)能以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行分析研究。中國(guó)酒店行業(yè)在2008年度開(kāi)始實(shí)質(zhì)性的增長(zhǎng),全面扭虧為盈。酒店需求增長(zhǎng)很快,大概每年都有10%以上的增長(zhǎng)水平。商務(wù)客源仍是酒店需求的主體,四星、三星和經(jīng)濟(jì)型酒店總需求中所占的比例分別為48%、49%、40%。 襄陽(yáng)酒店市場(chǎng)分析隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,商務(wù)、旅游、會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也迅速發(fā)展,襄陽(yáng)市對(duì)高檔酒店的需求量也不斷提升。襄陽(yáng)市是一個(gè)重要的旅游觀光城市,是全國(guó)十大魅力城市之一。據(jù)統(tǒng)計(jì),2011年度，來(lái)襄陽(yáng)旅游的人次就達(dá)到2000萬(wàn)以上。在高新區(qū)內(nèi)，汽車(chē)工業(yè)的快速發(fā)展也給這個(gè)歷史悠久的城市增添了活力。綜上簡(jiǎn)述,根據(jù)高星級(jí)酒店的發(fā)展趨勢(shì)以及酒店業(yè)巨大的發(fā)展空間,東錦大酒店的建立勢(shì)在必行。區(qū)位優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)見(jiàn)一：C—I的綜述分析 市場(chǎng)定位及前景預(yù)測(cè)東錦大酒店將設(shè)計(jì)為準(zhǔn)四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的智能型商務(wù)與休閑酒店。在此區(qū)域地理?xiàng)l件下,東錦大酒店暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類(lèi)比的項(xiàng)目。評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的,但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂(lè)觀的。因此,從理論上來(lái)講,本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)的理論收益率。襄陽(yáng)市作為全國(guó)十大魅力城市之一,越來(lái)越受到人們的關(guān)注,而位于高新區(qū)乃至整個(gè)襄陽(yáng)市一家高品位的酒店?yáng)|錦大酒店,更會(huì)為襄陽(yáng)市商務(wù)、旅游、休閑度假增添新的亮點(diǎn),可以預(yù)測(cè),本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景。本項(xiàng)目建筑物設(shè)計(jì)為一幢“L”型分布的建筑物,分為裙樓和主樓。 “L”型建筑物承襲了當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念,融合襄樊的本土文化特色。、建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位(1)標(biāo)高大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計(jì)。(3)地形利用充分自用自景觀和有利和地形,通過(guò)對(duì)正面廣場(chǎng)綠化帶的設(shè)計(jì),減少建筑物對(duì)人的視覺(jué)沖擊和房間之間的對(duì)視?？头吭O(shè)計(jì)成不同智能房型（單間、標(biāo)間、商務(wù)套房、總套。標(biāo)間配備）；設(shè)小包間5間（專(zhuān)供領(lǐng)導(dǎo)隨從用，可設(shè)計(jì)為吊滑門(mén)的連體包）；③主樓的二層（共計(jì)25標(biāo)間），設(shè)計(jì)為：中小型