【正文】 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 也就是說，他們的生活品位是以時尚動感為主流的，又不屑于傳統(tǒng)都市市井式的生活方式；既要保持自己的生活品位，又要能夠在時間、精力和經(jīng)濟(jì)可承受范圍之內(nèi)。既享有都市生活的便利，又沒有都市的喧囂與嘈雜；既享有郊區(qū)化生活清新的空氣與恬靜，又貼近都市生活的主流時尚氣息；既符合成長型辦公對于成本控制和交通便利性的需要，又享有辦公與生活、休閑消費相復(fù)合的便利。 深入分析一下他們的生活模式取向 、價值取向、行為模式等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 下面我們來 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 注重物業(yè)升值，對于購買期房的置業(yè)者來說，發(fā)展商在預(yù)售期間的發(fā)售價格有否為業(yè)主留有一定的升值空間，往往是促使消費者作出最后購買決定的關(guān)鍵。 注重物業(yè)的形象定位及創(chuàng)新理念，物業(yè)本身的文化品位，能夠體現(xiàn)業(yè)主中上流社會的身份特 點，滿足業(yè)主精神上的需求。 重物業(yè)本身的地段及價格，作為都市精英一族，現(xiàn)代人的置業(yè)觀念已經(jīng)從過去的一味貪大炫耀變得越來越實在，并具有更加精明的理財頭腦和個人財務(wù)計劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三篇 營銷策略 [目標(biāo)客戶群定位 ] 區(qū)域內(nèi)客戶：原住西郊或在西郊工作的客戶 70% 1） 職業(yè)： 城西主要大型工業(yè)企業(yè)管理者、產(chǎn)業(yè)工人、技術(shù)人員、工程師、項目周邊政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位干部職工、私營企業(yè)主、個體工商戶等；在單位分不到房，或者需要改善居住環(huán)境； ?2） 年齡： ??—— ?? 歲（指在購買行為中起主導(dǎo)作用的） 3） 用途排序： ??居住 ????投資 ?????辦公 區(qū)域外客戶： 主要吸引在高新區(qū)工作的客戶，以及少量其它區(qū)域客戶 30% 1） 職業(yè)： 西高新高科技型企業(yè)白領(lǐng) ?2） 年齡： ??—— ?? 歲 3） 用途排序： ??居住 ????辦公 4） 戶型要求：中小戶型 [目標(biāo)客戶群消費心理分析 ] 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 現(xiàn)房 期 2021/9 交房后 4 個月 3200 31503250 12 3050 元 10% 95% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。（樓盤均價 /10） 區(qū)域升值潛力：前文已述 價值提 升空間：主要指通過營銷活動能夠?qū)崿F(xiàn)的附加值，在后文詳述； [分階段價格策略 ] 銷售階段 預(yù)計時間 工程進(jìn)度 均價 調(diào)價范圍 調(diào)價次數(shù) 單次調(diào)價幅度 銷售目標(biāo) 累計銷售目標(biāo) 入市期 2021/69 地面 4 層 2800 27502850 23 3050 元 15% 15% 開盤強(qiáng)銷期 2021/92021/4 至封頂前 2950 29003000 34 3050 元 35% 50% 封頂期 2021/48 封頂至交房 3100 30503150 12 3050 元 35% 85% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。滿分共計 200 分，最低分 分，平均分 分。 性價比 ≥ 周邊項目平均性價比： 西城樓盤均價： 元 注：采用加權(quán)平均的方法，根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)對樓盤項目進(jìn)行綜合打分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 萬強(qiáng)項目性價比權(quán)重分析表 項目 指標(biāo) 西城芳洲 榮城公寓 世紀(jì)春天 太空花園 旭景名園 錦都花園 本案 地段（ 40%） 44 44 48 42 60 60 44 戶型（ 20%） 56 52 52 54 56 56 50 樓盤配套（ 10%） 13 9 13 10 10 16 10 建材（ 10%） 24 20 20 20 20 20 20 環(huán)境 /規(guī)劃（ 12%） 10 20 9 21 24 13 物業(yè)管理（ 5%） 5 6 開發(fā)商實力（ 3%） 3 3 3 5 3 性能綜合評分 143 177 均價 3150 3200 2950 2900 3350 3450 2950－3100 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。通常決定城市居民住宅價值的主要因素有以下幾項： ? 地塊區(qū)位 ：土地價值，周邊景觀，周圍物業(yè)種類和檔次，興建居民住宅的成熟度（ 40%） ? 小區(qū)規(guī)劃 ：環(huán)境規(guī)劃，戶型，交通組織，外立面風(fēng)格，配套設(shè)施（ 20%） ? 市政配套 ：周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場、公園、銀行、郵局等布局結(jié)構(gòu) ? 發(fā)展商形象、實力 ：資金實力，地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，客戶聚集能力，知名度， 社會資源綜合利用能力，工程進(jìn)展和管理 ? 物業(yè)管理： 物業(yè)管理執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)素 ? 戶型安排 ： 戶型的安排是否同市場的需求相吻合，內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計及功能區(qū)的劃分是否科學(xué)、合理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 城西居民務(wù)實、理性，注重經(jīng)濟(jì)實用，看中產(chǎn)品性價比。 ??、 勞動路、西二環(huán)沿線和靠近高新區(qū)的一些區(qū)域，因為與高新區(qū)毗鄰，交通便利，高收入人群相對較多，住宅的定位幾乎和高新區(qū)一致。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 [導(dǎo)讀 ] ◎項目價值體系 —— 地段價值 +產(chǎn)品價值 +營銷活動帶來的可提升價值（附加值） —— 核心價值提煉：既具備高新區(qū)的榮耀感，又坐享土門地區(qū)成熟的生活配套和生活氛圍 ◎競爭 —— 差異化取勝 —— 產(chǎn)品的差異化 +生活形態(tài)的差異化 —— 同質(zhì)化產(chǎn)品之上的賦予目標(biāo)客戶群個性化的生活方式 ◎項目營銷訴求主題： “萬強(qiáng)藝術(shù)家” ———— 從人生的成功走向心靈的自由！ ◎ 影響消費者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 萬強(qiáng)西二環(huán)商住項目營銷推廣建議書 二零零四年六月十四日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 體驗 式營銷 —— 攻心為上 —— 親和 —— 互動 ◎ 營銷中心 —— 生活體驗館 —— 輕松、愜意、體驗、親和力 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一篇 區(qū)域特征和項目價值研判 [區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特征 ] 城西房地產(chǎn)發(fā)展相對滯后于其它區(qū)域，隨著高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)、西咸一體化等利好因素，以及大唐西市、環(huán)城西苑、西郊公園等項目更是給城西樓市注入了一劑興奮劑，除高新區(qū)和城南外，成為越來越多的區(qū)域外購房者選擇的地區(qū)； 城西板塊內(nèi)目前形成 3 個開發(fā)熱點區(qū)域：最早以錦園、旭景明園為代表，占據(jù)與西高新和城內(nèi)距離較近優(yōu)勢發(fā)展起來的勞動南路片區(qū)；以蔚藍(lán)印象、都市綠洲、新興港灣等為 代表的玉祥門外片區(qū)，生活配套成熟，與城內(nèi)距離較近；以榮城公寓、西城芳洲、世紀(jì)春天為代表的土門地區(qū)，享盡高新二次創(chuàng)業(yè)、西咸一體化帶來的巨大潛力； 于其它區(qū)域相比，城西樓盤住宅比例較大； 區(qū)域內(nèi)樓盤品質(zhì)較好，口碑較好； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 [區(qū)域房地產(chǎn)消費特征 ] 城西是西安市傳統(tǒng)的“電工城”、“化工城”，區(qū)域內(nèi)的大型企業(yè)多為新中國成立初期從上海等地遷入，從業(yè)者文化素質(zhì)、生活品味相對較高，目前還有相當(dāng)數(shù)量企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較好，從業(yè)者收入水平較高，消費能力較好； ?、 工業(yè)人口集中，傳統(tǒng)住宅質(zhì)量不高，需求旺盛，新開發(fā)的商品房項目較少，使西城居 民向高新、城北、城內(nèi)移動。一些地段因為商業(yè)和成熟社區(qū)的原因，有“不在高新，勝似高新”的優(yōu)勢，成為高新區(qū)輻射作用中的另類區(qū)域。 [地塊價值 ] 區(qū)位價值：鄰近西高新，以及西安市“近期向南，遠(yuǎn)期向西”和“西咸一體化”的區(qū)位優(yōu)勢，是本地塊最大的價值所在； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。