【正文】 在后文詳述； [分階段價(jià)格策略 ] 銷售階段 預(yù)計(jì)時(shí)間 工程進(jìn)度 均價(jià) 調(diào)價(jià)范圍 調(diào)價(jià)次數(shù) 單次調(diào)價(jià)幅度 銷售目標(biāo) 累計(jì)銷售目標(biāo) 入市期 2021/69 地面 4 層 2800 27502850 23 3050 元 15% 15% 開盤強(qiáng)銷期 2021/92021/4 至封頂前 2950 29003000 34 3050 元 35% 50% 封頂期 2021/48 封頂至交房 3100 30503150 12 3050 元 35% 85% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三篇 營銷策略 [目標(biāo)客戶群定位 ] 區(qū)域內(nèi)客戶：原住西郊或在西郊工作的客戶 70% 1） 職業(yè)： 城西主要大型工業(yè)企業(yè)管理者、產(chǎn)業(yè)工人、技術(shù)人員、工程師、項(xiàng)目周邊政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位干部職工、私營企業(yè)主、個(gè)體工商戶等；在單位分不到房，或者需要改善居住環(huán)境； ?2） 年齡： ??—— ?? 歲（指在購買行為中起主導(dǎo)作用的） 3） 用途排序： ??居住 ????投資 ?????辦公 區(qū)域外客戶： 主要吸引在高新區(qū)工作的客戶，以及少量其它區(qū)域客戶 30% 1） 職業(yè)： 西高新高科技型企業(yè)白領(lǐng) ?2） 年齡： ??—— ?? 歲 3） 用途排序： ??居住 ????辦公 4） 戶型要求：中小戶型 [目標(biāo)客戶群消費(fèi)心理分析 ] 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 注重物業(yè)升值，對(duì)于購買期房的置業(yè)者來說，發(fā)展商在預(yù)售期間的發(fā)售價(jià)格有否為業(yè)主留有一定的升值空間，往往是促使消費(fèi)者作出最后購買決定的關(guān)鍵。既享有都市生活的便利，又沒有都市的喧囂與嘈雜；既享有郊區(qū)化生活清新的空氣與恬靜，又貼近都市生活的主流時(shí)尚氣息；既符合成長型辦公對(duì)于成本控制和交通便利性的需要，又享有辦公與生活、休閑消費(fèi)相復(fù)合的便利。 懂得享受生活，卻不鋪張奢靡；既特立獨(dú)行，又不標(biāo)榜另類；行為獨(dú)立的，又不離群索居；不媚俗，也不標(biāo)榜清高；他們事業(yè)有成，又不追名逐利，試圖在生活品質(zhì)和靈魂自由中尋求到最為超然飄逸的態(tài)度。 不同購房者的購房意向側(cè)重不同，其本身就包含很大程度上的感性因素； 房地產(chǎn)銷售更大比例是在期房階段，這就在很大程度上決定了購房者的購買行為依據(jù)的是其在理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷； 房地產(chǎn)消費(fèi)市場的日趨成熟表現(xiàn)在購房者不僅僅是買了一個(gè)居所，并且有了更多精神上的追求； 上述分析給我們一個(gè)啟示：產(chǎn)品品質(zhì)固然重要，但購房者買房在滿足基本居住需要的前提下，更大程度上是一種精神寄托，也就是選擇了一種生活方式！ 明確這一點(diǎn)對(duì)于我們營銷工作的意義在于：競爭的差異化表現(xiàn)在兩個(gè)方面 —— 產(chǎn)品的差異化競爭和附加于產(chǎn)品之上的精神層面的競爭。 ―― 品位人生是 人生境界 ４、家是＂放心＂的地方，家是溫馨的港灣，是每個(gè)人靈魂的身體和靈魂的歸宿，也是回歸本原找尋自我的領(lǐng)地． ［產(chǎn)品層面支撐點(diǎn)］： １、景觀： 休閑棋藝／茶亭――自由空間 親子樂園――自由天地 ２、 會(huì)所 ：健身場所 咖啡語茶 書吧（閱覽室） 球類運(yùn)動(dòng)設(shè)施 綜合教室 ３、屋頂花園：自由自在與大自然親近！ ４、 地段 ：西二環(huán)核心位置，大西郊與西高新 接壤部位，土門商圈成熟生活領(lǐng)地．交通方便＼收放自如，自由生活從此開始． 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）確定項(xiàng)目的視覺識(shí)別系統(tǒng)（ VI）；（２）售樓書；（３）模型；（４）展示板；（５）工地現(xiàn)場；（６）售樓處；（７）樣板房；（８）路牌；（９）銷售人員；（１０）其他；（１１）為導(dǎo)入階段的廣告及活動(dòng)作準(zhǔn)備。通過樓盤形象的全面樹立，升華項(xiàng)目在公眾心目中的印象，使項(xiàng)目深入人心，從而強(qiáng)烈刺激目標(biāo)市場的購買欲望，引起購買行為。也最符合我們對(duì)消費(fèi)行為的判斷：影響消費(fèi)者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎(chǔ)上的感性判 斷，而非理性本身！ 體驗(yàn)式營銷也是提升項(xiàng)目附加值的重要手段之一，消費(fèi)者對(duì)于開發(fā)商的評(píng)估，對(duì)于后期物業(yè)品質(zhì)和物業(yè)管理品質(zhì)的認(rèn)同，很大程度上來源于對(duì)銷售階段的印象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 展 板 ：售樓處懸掛資料，全面接受公司及樓宇的信息。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 特別說明：由于前期雙方溝通不夠充分，我公司對(duì)本項(xiàng)目的了解程度有限，因此本策劃方案僅為項(xiàng)目營銷推廣基本框架思路，具體營銷策略、推廣手段、平面表現(xiàn)等深層面策劃方案將在對(duì) 項(xiàng)目做深入研究之后提出。 ??、 從 城西 普通住宅 銷售 戶型、面積來看 看 ，有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示： 50平方米以下的戶型戶數(shù)占總銷售戶數(shù)的 %，50100 平方米的戶型戶數(shù)占總銷售戶數(shù)的 %， 100130 平方米的戶型戶數(shù)占總銷售戶數(shù)的 %平方米， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 城西居民務(wù)實(shí)、理性，注重經(jīng)濟(jì)實(shí)用，看中產(chǎn)品性價(jià)比和樓盤配套。 ?三、本項(xiàng)目周邊概況 ?????本項(xiàng)目隸屬于西安市蓮湖區(qū)， 全區(qū)面積 平方公里，人口 萬，設(shè) 9 個(gè)街 道辦事處， 113 個(gè)城市社區(qū)，35 個(gè)行政村。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 西電互感應(yīng)器廠、陜西醫(yī)學(xué)高等專科學(xué)校附屬醫(yī)院、西安航空技術(shù)高等學(xué)校、西安翻譯學(xué)院西校區(qū)、西安經(jīng)貿(mào)學(xué)校 ?項(xiàng)目周邊主要工業(yè)企業(yè)簡介 ? 西安 迪賽 生物藥 業(yè)有 限責(zé)任 公司 以生物 制劑為 主體，以化學(xué) 藥制劑和 中藥制 劑為兩 翼的高 新技 術(shù) 企 業(yè) 。 西電公司現(xiàn)有從業(yè)人員 30000 余人， 其中工程技術(shù)人員 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ??主要賣點(diǎn)是： 地段成熟、配套好、標(biāo)志性建筑 ?? ?營銷手法：房展會(huì)積累客戶、展示形象、加入《華商報(bào)》看樓直通車、廣告轟炸 ??、太空花園 ?營銷主張：精品建筑 ? ? ? ? 城西新座位 ? ? ? ? ? 支撐點(diǎn)：軍事化物業(yè)管理 ? ? ? 地理位置較好 ? ? ? ? 配套齊全 ?營銷手法：內(nèi)部 團(tuán)購、售樓部展示、較少見七打廣告 ??、西城芳洲： ? ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。未建售樓部。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 項(xiàng)目地址 主力戶型 價(jià)格 銷售率 電話 項(xiàng)目概況 旭景名園 普林房地產(chǎn)開發(fā) 有限責(zé)任公司 勞動(dòng)南路 96144平方米 3350 元 95% 84202555 84203555 綠化率 45%，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)合理、體量大（ 22萬平米）定位為高尚居住社區(qū)、地段好 榮城公寓 新榮基房 地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 西安市土門十字南 50米 133－ 175平方米 目前均價(jià) 3200 住宅售；95% 84241618 84275719 板式小高層、南北通透，目前已交房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 西安利君制藥股份有限公司（西安制藥廠） ，目前成為我國大型重點(diǎn)綜合性制藥企業(yè)，西北地區(qū)規(guī)模最大、品種最多、效益最好的國有制藥基地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ?本項(xiàng)目位于西二環(huán)中段，東鄰?fù)灵T愛家購物廣場，南靠西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，北接慶安公司住宅樓，西向?yàn)橥灵T市場與西安制藥廠（利君集團(tuán)）。一些地 段因?yàn)樯虡I(yè)和成熟社區(qū)的原因，有“不在高新，勝似高新”的優(yōu)勢，成為高新區(qū)輻射作用中的另類區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用 開盤典禮及活動(dòng) 三、媒體宣傳費(fèi)用 報(bào)紙 《西安晚報(bào)》 《華商報(bào)》 網(wǎng)絡(luò) 《西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)》 旗幟廣告、業(yè)界人士推薦 ? 第三階段：） 封頂后 2個(gè)月至竣工驗(yàn)收投入使用后 3 個(gè)月 總預(yù)算： 約 20 萬元 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 要 求 經(jīng)費(fèi)預(yù)算（元） 備注 二、媒體宣傳費(fèi)用 報(bào)紙 《華商報(bào)》專欄廣告 網(wǎng)絡(luò) 《西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)》 旗幟廣告、業(yè)界人士推薦、樓盤評(píng)數(shù) 戶外：延續(xù)以前 注：以上費(fèi)用中，不包括網(wǎng)絡(luò)廣告部分。 推廣費(fèi)用明細(xì)表 ? 第一階段：內(nèi)部認(rèn)購期，現(xiàn)階段至項(xiàng)目正式發(fā)售后兩個(gè)月 總預(yù)算： 約 40 萬元 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 要 求 經(jīng)費(fèi)預(yù)算（ 備注 一、銷售道具及費(fèi)用 整體模型 1： 80，含環(huán)境布置 單體模型 10個(gè) 效果圖 鳥瞰圖、單體立面效果圖、夜景效果圖、局部環(huán)境鳥瞰 宣傳折頁 30000份， 大 8開特種紙 宣傳海報(bào) 5000份，正對(duì)開 157克銅版紙 4C單亞膜 手提袋 20210個(gè)， 2開 戶外 土門愛家廣告牌 *155米，噴繪畫面 售樓處布置 裝修、墻面裝飾、房屋租賃、包裝 二、秋季房展會(huì)費(fèi)用