【正文】 院% 健身% 洗浴保健% 茶室% 咖啡廳% 歌舞廳% 教育培訓(xùn)%博物館% 圖書館% 果汁店% 酒吧% 網(wǎng)吧% 電玩城% （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 休閑娛樂設(shè)施中， 健身場所、書店報(bào)刊、電影院、教育培訓(xùn)中心 等設(shè)施為較多人所偏好。 小結(jié) :本次調(diào)研結(jié)果顯示，被調(diào)人群集中在南開、和平區(qū)、河西區(qū)；年齡結(jié)構(gòu)集中分布在 35歲之間；自身受教育程度偏高，?？埔陨蠈W(xué)歷占到近 60%；受訪者中有四種職業(yè)背景比較突出，分別為私企、國企、個(gè)體工商戶、事業(yè)單位。 統(tǒng)計(jì)軟件 對(duì)有效問卷采運(yùn)用 SPSS 專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、分析。 ? 各大學(xué)校人口統(tǒng)計(jì) 根據(jù)《 2021年南開區(qū)統(tǒng)計(jì)資料匯編》統(tǒng)計(jì)得出：中小學(xué)校人口為 78195人。但從類型上看，仍以社區(qū)商業(yè)為主。 服飾、五金、保健按摩、便利店、洗衣店、藥店、網(wǎng)吧、眼鏡店、健身、汽車美容 餐飲 、 美容美發(fā) 、房屋置換、音像、彩擴(kuò)、銀行、通訊通信、花店、醫(yī)療 證券、自行車電動(dòng)車專賣、五金、裝飾、 婚慶、裝飾、娛樂、藥店、文具、家具、茶店 南門外大街 萬德莊大街 西湖村大街 雙峰道 副食、網(wǎng)吧、裝飾 文具禮品、副食、養(yǎng)幾眼鏡店、超市、娛樂、郵政、裝飾、報(bào)刊 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 新建、在建及潛在項(xiàng)目分析 ? 新建、在建項(xiàng)目的研究分析 類別 項(xiàng)目 位置 建筑面積 （㎡） 經(jīng)營方式及價(jià)格 單位面積區(qū)間（㎡） 業(yè)態(tài) 格調(diào)街區(qū) 廣開四馬路 20210（含寫字樓 出售（一二層整體出售）或租賃 售價(jià)： ～ 萬 /㎡ 租金： 約為 3元 /天 *㎡ 52～ 1107 購物、餐飲、休閑娛樂 棕櫚陽光 榮業(yè)大街 16000 租售，以出售為主 售價(jià)：一層 ～ 2萬左右，二層 左右 租金： 5～ 6 元 /天 *㎡ 170～ 400 沒有限制 新雅居 榮業(yè)大街 —— 出售 售價(jià)：一層 萬 /㎡，二層 /㎡ 156～ 459 沒有限制 鳳凰城 電臺(tái)道 —— 出售（一二層整體出 售） 3202400 沒有限制 海光寺 家樂福 南京路與南門外大街交口 —— 商鋪?zhàn)饨穑?7～ 8 元 /天 *㎡ —— 餐飲、服飾 白堤路 家樂福 白堤路 —— 商鋪?zhàn)?金： 10元 /天 *㎡左右 —— 服飾、房屋置換 小結(jié)： ? 從價(jià)格上看，售價(jià)基本上在 ，租金在 57元。其中餐飲類占比為 24%，規(guī)模、檔次、類型不一，包括體量較大的小肥羊、快餐類餐廳狗不理、連鎖經(jīng)營店面小李燒雞及津樂園等，由于市中心土地的稀缺性，該道路兩旁餐館的停車位均較少，即便是如小肥羊這樣四層的大型餐飲門前也只有 20 多個(gè)停車位。㎡，售價(jià)在 10000元 /㎡左右。 項(xiàng)目可達(dá)性及可視性 該項(xiàng)目處于南京路與衛(wèi)津路交口，四通八達(dá)的公共交通系統(tǒng) 使得該地區(qū)有相當(dāng)高的可地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 達(dá)性。該地塊處于南開、和平兩區(qū)交匯之處，其地理位置的重要性不言而喻。 物業(yè)組合 經(jīng)營內(nèi)容 主力商店 超市賣場、特色商業(yè)街 電子配套商場、特色 餐飲 電子配件維修、服裝、藥店、服務(wù)、數(shù)碼相機(jī)、餐飲、美發(fā) 新時(shí)代購物廣場、天大天財(cái)電子配套商場、家樂福超市、賽博數(shù)碼廣場、昆侖科技城、百腦匯、怡 高 ? 兩條重要道路：長江道、鞍山西道 道路 商業(yè)業(yè)態(tài) 租金狀況 紅旗路 電子配件維修 、美容美發(fā)、餐飲、日用百貨、通訊、家居建材、超市、家電 本區(qū)域租金的平均水平為 元 /天同時(shí)設(shè)有部分休息長椅。 內(nèi)部構(gòu)成： 該超市是在原勸業(yè)超市的基礎(chǔ)上改造而成的，三層，有兩部電梯、兩部滾梯，其中一樓有通往肯德基的出入口，為購物人群的休憩提供了場所，同時(shí)也創(chuàng)造了與其借勢地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 發(fā)展的機(jī)會(huì)；二樓含兩個(gè)出入口、男女衛(wèi)生間各一個(gè)。明年地鐵一號(hào)線 2021年竣工，更增加了該區(qū)位的客流量。天津商場南邊的“好又多量販”，同時(shí)受到相應(yīng)影響，加之自身經(jīng)營問題，造成最終倒閉。其中濱江金耀已改為水牛城名品 折扣店 ， 以時(shí)尚服裝、鞋類、箱包、進(jìn)口珠寶等商品為主，目標(biāo)顧客群大部分鎖定在熱衷時(shí)尚款式、著名品牌的年輕人士。 南開區(qū)總體商業(yè)市場狀況分析 南開區(qū)是天津商業(yè)的早期 聚集地，商業(yè)氛圍濃郁， 主要商業(yè)區(qū)有東馬路商業(yè)一條街、服裝街、古文化街和西南角商業(yè)小區(qū)。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 051015202530351 99 52 00 02 00 12 00 22 00 32 00 4年1 季度二、三產(chǎn)業(yè)數(shù)值 （來源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒及天津統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 二、三產(chǎn)業(yè)比例%%%%%%1995 2021 2021 2021 20212004年1季度二產(chǎn)業(yè)比例三產(chǎn)業(yè)比例 （來源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒及天津統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 95— 01年，南開區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占 GDP的比例逐年上升，第二產(chǎn)業(yè)所占比例逐年下降。 第三，許多客商紛紛看好天津未來的發(fā)展前景。海河改造、市政工程建設(shè)對(duì)于開發(fā)商更是個(gè)良好契機(jī)。 3)經(jīng)濟(jì)快速上升，居民收入不斷增長，小投資客戶比例不斷增加。在 2021年前后，天津很可能會(huì)出現(xiàn)諸如回報(bào)不能兌現(xiàn)等租售糾紛情況。 天津商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢 隨著天津市城市改造步伐的加快，海河服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶綜合開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。 ? 商務(wù)部還發(fā)出了《商務(wù)部關(guān)于大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)情況進(jìn)行調(diào)查的通知》，要求建筑面積在 5000平米及以上的百貨店、超級(jí)市場、倉儲(chǔ)式商場等必須填寫建設(shè)投資總額、經(jīng)營情況、是否符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃等情況后交予商務(wù)部門。 今年上半年 ， 天津全社會(huì)消費(fèi)品總額達(dá) ，同比增長 %。 在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中， 第 三產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，服務(wù)業(yè)將加快發(fā)展 。 政策環(huán)境分析 ? 商務(wù)部近期發(fā)布了有關(guān)商品市場建設(shè)的全面指導(dǎo)性文件《全國商品市場體系建設(shè)綱要》，其中提出要控制發(fā)展大型購物中心。超過 5萬㎡的項(xiàng)目有 12 個(gè)，超過 1萬㎡的項(xiàng)目有 42個(gè)。 商鋪價(jià)格仍將隨著商品房價(jià)格的上漲繼續(xù)上升，但上升幅度不會(huì)過大， 目前各區(qū)商品房與商業(yè)用房價(jià)格比在 1： 2— 1： 4之間，趨近于合理。 底商類商業(yè)用房并不是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)形式，隨著市政府對(duì)底商開發(fā)的控制，未來商業(yè)地產(chǎn)將逐漸向規(guī)?；⒍嘣l(fā)展， 大體塊商業(yè)與社區(qū)商業(yè)將逐漸替代底商成為主流 。 從天津商業(yè)地產(chǎn)來看，成交量上升明顯，去年年底到今年更成為熱中之熱。 2021年天津市的房屋拆遷超過 400萬平方米，極大地拉動(dòng)了天津市的商業(yè)用房市場。可見發(fā)展空間還很大。 未來城市規(guī)劃 ? 南開中長期發(fā)展目標(biāo) 基本建成天津市重要的商貿(mào)中心，富有活力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有吸引力的文化旅游基地，成為天津市特色突出、實(shí)力雄厚的 先進(jìn) 市區(qū)。 其中東馬路是南開連接紅橋、河北、和平幾區(qū)域的重要交通路線，商業(yè)輻射能力較強(qiáng)。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 西南角商圈 商圈內(nèi)主要商業(yè)設(shè)施：天津商場、東方商廈、服裝街、好又多、燦坤、南馬路五金城。 ? 商圈內(nèi)大型商 業(yè)項(xiàng)目： ? 家樂福 （注：調(diào)研時(shí)間在 AM10:30— 11:30，客流量比較大。 ③天津大學(xué)、南開大學(xué)、中 醫(yī)學(xué)院等高等學(xué)府分布周邊。 一樓為部分小商 鋪，經(jīng)營品種包括快餐、眼鏡、服裝、火鍋等、飾品等。周邊商業(yè)基本屬于自給自足型，多以底商的形式出現(xiàn)。并且隨著該商圈的逐漸成熟，租金水平也呈走高趨勢。 本站共設(shè)四個(gè)出入口 ，兩座風(fēng)道。僅能滿足居民的日常生活需求，很難滿足人們大宗購物、娛樂等多方面的需求。 ? 雙峰道 （東至與衛(wèi)津路交口，西至與玉泉路交口） 底商總結(jié) 業(yè)態(tài) 餐飲 美容 美發(fā) 文具 禮品 房屋 置換 銀行 副食 通訊 通信 眼鏡店 統(tǒng)計(jì) 16 8 4 4 3 3 2 2 業(yè)態(tài) 小型診所 / 藥店 超市 音像 花店 娛樂 郵政 裝飾 報(bào)刊 統(tǒng)計(jì) 4 1 1 1 1 1 1 1 業(yè)態(tài)比例 業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)餐飲29%報(bào)刊2%裝飾2%郵政2%娛樂2%花店2%音像2%副食6%金融6%房屋置換8%文具禮品7%美容美發(fā)14%通訊通信4%眼鏡店4%小型診所/藥店8%超市2%其他11% 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 小結(jié)： 該道路上商業(yè)同樣是以餐飲、美容美發(fā)為主，由于臨近 3家院校，所以經(jīng)營文具禮品的小店鋪較其他道路多。 ? 形式及檔次 通過實(shí)地調(diào)研得出，此區(qū)域內(nèi)的店鋪一般為底商、獨(dú)體形式，屬于中檔。商 業(yè)臨靈隱道，為 2層底商。 小結(jié)： 該項(xiàng)目據(jù)本案距離較近，與本案的底商商業(yè)面積較相近，同時(shí)由于其充足的停車場地，豐富的業(yè)態(tài)會(huì)成為本項(xiàng)目的競爭對(duì)手。 調(diào)研時(shí)間 7月 16日、 7月 17日 調(diào)研區(qū)域 選取典型住宅小區(qū)：萬德莊花園、金廈新都花園、書香園、同安里、龍德里、懷慶里、延生里、德慶里、凱立花園、紅磡花園（公寓）、紫來花園、今晚大廈、經(jīng)聯(lián)大廈、河川大廈、聯(lián)通大廈、西湖道、萬德莊大街、衛(wèi)津路與南京路交口處草坪、多倫道、二南開附近、科貿(mào)街、金海馬、衛(wèi)津路、南京路、家樂福共 25 處。而高中以下學(xué)歷者僅占 %。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 喜愛的超市類型 建哪類超市比較好不需要24 小時(shí)便利店中小型超市大型超市Frequency300200100020067168 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 其中，有 200人認(rèn)為該處應(yīng)建立 24小時(shí)便利店， 168人認(rèn)為該處仍需建大型超市，同時(shí)有 67人覺得建中小型超市比較合適。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 專營店 應(yīng)建的專營店類型048121620服裝 餐飲生活日用飲品 鞋帽美容美發(fā)音像店郵局 藥店通信通訊 汽車服務(wù) 家政服務(wù)銀行家電維修化妝品 洗衣店證券鮮花禮品 食品飲料保健品房屋置換眼鏡店彩擴(kuò)老年活動(dòng)不需要公園% （數(shù)據(jù)來源： 天津中原） 服飾專營店在調(diào)研樣本量中所占比例最大，為 %。 ? 大多數(shù)在就餐過程中遇到座位緊張的現(xiàn)象。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ? 超市類型 02550751001624 2534 3544 4554 超過5 4%大型超市中小型超市2 4 小時(shí)便利店不需要 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 54歲以下人群對(duì) 24小時(shí)便利店的偏好均高于大型超市。 ? 認(rèn)為該處應(yīng)建服飾類及 以餐飲類專營店。 購物條件 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 商品質(zhì)量 與 購物環(huán)境 是消費(fèi)者較為重視的兩項(xiàng)因素。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 喜歡的家電賣場（ 443 人次 /回答頻次為 923） 國美55%大中8%蘇寧25%一商2%勸華5%燦坤3%其他2% （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 國美、蘇寧為本次調(diào)研人群喜愛的家電賣場。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 8000元以上者比例較少。 樣本數(shù)量 本次調(diào)研共收集樣本 478 個(gè)，經(jīng)嚴(yán)格篩選，有效樣本為 443 個(gè)。 ? 辦公人口 項(xiàng)目 總建 (萬㎡ ) 入住率 現(xiàn)有供應(yīng) 河川大廈 50% 嘉 利中心 70% 經(jīng)聯(lián)大廈 4 98% 今晚大廈 90% 未來供應(yīng) 佳怡國際 2 新泉大廈