【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 5202530354045億元1995 2021 2021 2021 20212021年1季度南開(kāi)區(qū)GDP走 勢(shì) （來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒及天津統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 南開(kāi)區(qū) GDP逐年攀升，增長(zhǎng)步伐穩(wěn)健。 2021年一季度完成 ，同比增長(zhǎng) %，預(yù)計(jì)今年 GDP總額仍要高于去年。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 051015202530351 99 52 00 02 00 12 00 22 00 32 00 4年1 季度二、三產(chǎn)業(yè)數(shù)值 （來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒及天津統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 二、三產(chǎn)業(yè)比例%%%%%%1995 2021 2021 2021 20212004年1季度二產(chǎn)業(yè)比例三產(chǎn)業(yè)比例 （來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒及天津統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 95— 01年，南開(kāi)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占 GDP的比例逐年上升，第二產(chǎn)業(yè)所占比例逐年下降。 02— 03年，二、三產(chǎn)業(yè)的差距逐漸減小，呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢(shì)；一直以來(lái)， 以科技進(jìn)步和信息化帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，形成第二、第三產(chǎn)業(yè)共同拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 全社會(huì)消費(fèi)品總額 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）0204060801001995 2021 2021 2021 20212021年1季度 （來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒及天津統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 多年來(lái)，南開(kāi)區(qū)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額 不斷增長(zhǎng)，近年來(lái)逐漸呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的勢(shì)頭。今年一季度其值達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) %，預(yù)計(jì)下半年仍會(huì)繼續(xù)走強(qiáng)。 人均可支配收入與人均消費(fèi)性支出 933871920 2021 4000 6000 8000 10000 12021人均年可支配收入人均年可消費(fèi)性支出200 2 南開(kāi)200 2 天津 （來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒及天津統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 南開(kāi)區(qū)的人均可消費(fèi)性支出與人均可支配收入均高于天津整體平均水平，這為商業(yè)設(shè)施的建立奠定了較好的基礎(chǔ)。 未來(lái)城市規(guī)劃 ? 南開(kāi)中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo) 基本建成天津市重要的商貿(mào)中心，富有活力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有吸引力的文化旅游基地，成為天津市特色突出、實(shí)力雄厚的 先進(jìn) 市區(qū)。 ? 建設(shè) “ 六區(qū)三帶 ” 到 2021 年 南開(kāi) 區(qū)要建設(shè)形成以老城廂、古文化街海河樓商貿(mào)區(qū)為中心的 民俗文化旅地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 游商貿(mào)區(qū) ；建設(shè)形成西南角、三馬路（南京路、南門外大街、長(zhǎng)江道東部）地區(qū)的 商業(yè)商務(wù)區(qū) ；建設(shè)形成政策區(qū)為基礎(chǔ)的 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) ；建設(shè)形成西營(yíng)門外地區(qū)的 生產(chǎn)資料物流（市場(chǎng)群）、都市工業(yè)區(qū) ；建設(shè)形成天塔、水上公園地區(qū)的都市 旅游商業(yè)區(qū) ；建設(shè)形成天津體育館、奧林匹克體育場(chǎng)地區(qū)的 健身會(huì)展服務(wù)區(qū) 。打造 南馬路、黃河道標(biāo)志路 ， 長(zhǎng)江道汽車貿(mào)易街 ， 鞍山西道科貿(mào)街 ，形成 “ 六區(qū)三帶 ” 的多中心組團(tuán)和點(diǎn)線結(jié)合的網(wǎng)絡(luò)式布局。 南開(kāi)區(qū)總體商業(yè)市場(chǎng)狀況分析 南開(kāi)區(qū)是天津商業(yè)的早期 聚集地，商業(yè)氛圍濃郁， 主要商業(yè)區(qū)有東馬路商業(yè)一條街、服裝街、古文化街和西南角商業(yè)小區(qū)。 其中 西南角、東馬路 是 新的繁華區(qū)。 形成 東北角、西南角兩個(gè)商業(yè)繁華區(qū)、兩個(gè)古舊物市場(chǎng)、 6條商業(yè)街、 6個(gè)專業(yè)批發(fā)交易市場(chǎng)和一批封閉式農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)的格局。 4 區(qū)域內(nèi)主要商圈分析 根據(jù)商圈的滲透性，將東馬路商圈、南市商圈、西南角商圈、海光寺商圈、白堤路商圈列為重點(diǎn)應(yīng)研究商圈。 商圈內(nèi) 西有鼓樓商業(yè)街 ，南有在建的 銅鑼灣廣場(chǎng) ，東 有海河八大節(jié)點(diǎn)之一海河樓商貿(mào)區(qū) ， 北有大胡同商業(yè)區(qū) 及 泰達(dá) 運(yùn)河經(jīng)濟(jì)文化商貿(mào)區(qū) （ 60 萬(wàn)公建）。 其中東馬路是南開(kāi)連接紅橋、河北、和平幾區(qū)域的重要交通路線，商業(yè)輻射能力較強(qiáng)。 南市商圈 南市與金街相毗鄰，擁有得天獨(dú)厚的地理位置 。區(qū)域內(nèi)大體量的商業(yè)設(shè)施相對(duì)集中，其中新世界百貨 與家樂(lè)福龍城店形成互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)，幾年來(lái)不斷培養(yǎng)了許多忠誠(chéng)的客群；而曾被譽(yù)為 “ 商業(yè)航母 ” 的濱江金耀廣場(chǎng) 在經(jīng)歷了短暫的輝煌后已退出市場(chǎng)，目前已重新招商。其中濱江金耀已改為水牛城名品 折扣店 ， 以時(shí)尚服裝、鞋類、箱包、進(jìn)口珠寶等商品為主，目標(biāo)顧客群大部分鎖定在熱衷時(shí)尚款式、著名品牌的年輕人士。 亞飛汽車廣場(chǎng)已定為女人街，正在招商。處于其中的 諾瑪特超市 由于經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題，目前已接近倒閉。食品街為天津 十大景觀之一， 總建 ㎡， 每天的客流量平均 3萬(wàn)人次， 集購(gòu)物、觀光旅游、娛樂(lè)、餐飲等多種功能為一體，地方特色濃郁，商業(yè)氣氛較好。 可見(jiàn)差異化、多元化是維持商業(yè)設(shè)施的關(guān)鍵因素。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 西南角商圈 商圈內(nèi)主要商業(yè)設(shè)施：天津商場(chǎng)、東方商廈、服裝街、好又多、燦坤、南馬路五金城。 以天津商場(chǎng)，東方商廈，服裝街（南開(kāi)一緯路）為主體的西南角商圈是南開(kāi)區(qū)較早的商業(yè)中心。 90年代中前期該區(qū)域處于鼎盛時(shí)期，但隨東馬路商圈逐漸成熟，該商圈這種小店雜處的老商業(yè)街模式越來(lái)越 不受歡迎，商業(yè)聚合效應(yīng)逐年減少，加之地鐵一號(hào)線的開(kāi)工，人流逐漸減少。天津商場(chǎng)南邊的“好又多量販”，同時(shí)受到相應(yīng)影響，加之自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，造成最終倒閉。去年年底，即大中后燦坤也曾低調(diào)進(jìn)駐東方商廈，但是經(jīng)歷短期經(jīng)營(yíng)后又在他處重覓他址，從這兩家電器城遷出遷出這一動(dòng)態(tài)過(guò)程不免可以看出該處的商業(yè)氛圍較淡，目前東方商廈正處于再次招商時(shí)期，主要 面向各類百貨業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)和各類專業(yè)商場(chǎng) ，租金在 2元 /天㎡左右。 海光寺商圈 該商圈東部與南市及和平路商圈毗鄰，西部緊挨天商商圈。本項(xiàng)目位于該商圈中。 ? 商圈內(nèi)大型商 業(yè)項(xiàng)目： ? 家樂(lè)福 （注：調(diào)研時(shí)間在 AM10:30— 11:30，客流量比較大。） 營(yíng)業(yè)時(shí)間： 8:30— 22:00 公交路線： 豐富 地理位置：極佳，東臨南京路，西臨天商商圈，北鄰南市商業(yè)街，南臨大學(xué)區(qū)。交通便利。明年地鐵一號(hào)線 2021年竣工，更增加了該區(qū)位的客流量。超市主入口面向主干線 —— 南門外大街。該道路為雙向四車道。 購(gòu)買人群來(lái)源： ①周邊居民區(qū)眾多，尤其存在中高檔住宅，如萬(wàn)德花園、金廈新都花園、世紀(jì)花園等，購(gòu)買力較強(qiáng)，待周邊新項(xiàng)目入住后，該區(qū)域的購(gòu)買力仍會(huì)提升。 ②周邊辦公人群。 ③天津大學(xué)、南開(kāi)大學(xué)、中 醫(yī)學(xué)院等高等學(xué)府分布周邊。 ④作為南市商圈及和平路商圈的延伸，外來(lái)人口的補(bǔ)充為該超市的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了活力。 ⑤公交路線十分豐富，可導(dǎo)入外來(lái)人群。 內(nèi)部構(gòu)成： 該超市是在原勸業(yè)超市的基礎(chǔ)上改造而成的，三層，有兩部電梯、兩部滾梯，其中一樓有通往肯德基的出入口，為購(gòu)物人群的休憩提供了場(chǎng)所，同時(shí)也創(chuàng)造了與其借勢(shì)地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 發(fā)展的機(jī)會(huì)；二樓含兩個(gè)出入口、男女衛(wèi)生間各一個(gè)。營(yíng)業(yè)面積在 10000平米左右。通道在 2— 。入口處設(shè)有景觀噴泉、普通綠化、自行車車位，有地下停車位。賣場(chǎng)內(nèi)貨品齊全、擺放有序，促銷商品醒目。 一樓為部分小商 鋪，經(jīng)營(yíng)品種包括快餐、眼鏡、服裝、火鍋等、飾品等。其中，臨街店鋪有 KFC（臨南門外大街）、方舟旅行社（臨南門外大街）、永真眼鏡（臨南門外大街）、工行（臨南門外大街）、福奈特洗衣店（臨南門外大街）、摩托羅拉全質(zhì)量服務(wù)部（臨南京路）、 sport 100（臨南京路）。二樓為一些開(kāi)間在 6米以上（部分 8米）的中高檔品牌店，如藍(lán)道夫、左丹儂、達(dá)芙妮、貝塔斯曼書(shū)友會(huì)等。同時(shí)設(shè)有部分休息長(zhǎng)椅。 運(yùn)營(yíng)： 該超市人流較旺，經(jīng)營(yíng)狀況良好。自開(kāi)業(yè)以來(lái)，與之相隔很近的極玖超市日漸蕭條。超市內(nèi)租賃店鋪主要以餐飲、服飾為主，以人們熟知的品 牌為主。 小結(jié)： 萬(wàn)德莊區(qū)域經(jīng)過(guò)改造后，已形成了較為成熟的社區(qū)。周邊商業(yè)基本屬于自給自足型，多以底商的形式出現(xiàn)。同時(shí)該區(qū)域內(nèi)多處商家體現(xiàn)出濃郁的韓式風(fēng)味。 白堤路商圈 （北起長(zhǎng)江道和南京路南開(kāi)段，南至鞍山西道，西接中環(huán)線，東到衛(wèi)津路） ? 重要區(qū)域：白堤路 天津科技貿(mào)易街位于 白堤路區(qū)域內(nèi)，經(jīng)過(guò)多年 現(xiàn)已發(fā)展賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、百腦匯 、怡高等高新技術(shù)企業(yè) 1000多家，形成了以鞍山西道、白堤路沿線密布的高新技術(shù)企業(yè)集聚地和天津電子信息產(chǎn)品集散地。 物業(yè)組合 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 主力商店 超市賣場(chǎng)、特色商業(yè)街 電子配套商場(chǎng)、特色 餐飲 電子配件維修、服裝、藥店、服務(wù)、數(shù)碼相機(jī)、餐飲、美發(fā) 新時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、天大天財(cái)電子配套商場(chǎng)、家樂(lè)福超市、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、昆侖科技城、百腦匯、怡 高 ? 兩條重要道路：長(zhǎng)江道、鞍山西道 道路 商業(yè)業(yè)態(tài) 租金狀況 紅旗路 電子配件維修 、美容美發(fā)、餐飲、日用百貨、通訊、家居建材、超市、家電 本區(qū)域租金的平均水平為 元 /天㎡。 租金區(qū)間為 （ ～ 元 /天㎡）。 鞍山西道 電子配套維修 、美容美發(fā)、照相、圖片社、通訊、服裝、藥店、服務(wù)、餐飲 雅安道 配鏡、美發(fā)、飯店、餐飲、汽車配件、 專賣店、娛 樂(lè) ? 本區(qū)域在售或已售商業(yè)項(xiàng)目的租金狀況 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 項(xiàng)目名稱 柜臺(tái)面積區(qū)間 出租價(jià)格（元 /天 *㎡） 賽博數(shù)碼廣場(chǎng) 6～ 30㎡ 1層： 10 2層： 9 3層： 頤高電子科技中心大廈 10～ 20㎡ 6 家樂(lè)福 —— 小結(jié)：本商圈主要以電子類商品為主，同時(shí)配有多種服務(wù)型業(yè)態(tài)，客群多為目標(biāo)型客戶，已然成為了天津的“中關(guān)村”。并且隨著該商圈的逐漸成熟，租金水平也呈走高趨勢(shì)。 5 地塊分析 地塊位置 該項(xiàng)目地塊與天津的繁華商業(yè)街區(qū)接壤，成為南市及和平路商圈的延伸。 立地條件分析 道路類別及交通流量 ? 道路類別 道路 主干道 支路 南京路 ◆ 衛(wèi)津路 ◆ 萬(wàn)德莊大街 ◆ 吉利大廈 國(guó)際商場(chǎng) 國(guó)際大廈 河川大廈 家樂(lè)福 電視臺(tái) 衛(wèi)津路 天津大學(xué) 鞍 山 西 道 南開(kāi)大學(xué) 本案 海光 寺 東馬路 商業(yè)區(qū) 大胡同 商業(yè)區(qū) 濱江道 商業(yè)區(qū) 小白樓 商業(yè)街 南市 南 馬 路 南 開(kāi) 三 緯 路 今晚大廈 家樂(lè)福 南 京 路 南 門 外 大 街 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ? 交通流量 通過(guò)車流量與人流量的比較分析，可以看到該地區(qū)交通流量非常密集，其中包括相對(duì)穩(wěn)定的客流，即居住、工作或必然途經(jīng)此地通行的固定人群。該地塊處于南開(kāi)、和平兩區(qū)交匯之處，其地理位置的重要性不言而喻。 周邊交通設(shè)施 ? 公交線路 兩條 主干線上的周邊公交線路密集， 1 1 4 600、 60 60 60 63 6363 63 64 65 65 67 67 68 800、 80 8 86 86 870、 87 90908等數(shù)條公交線路可以方便到達(dá)城市的各個(gè)區(qū)域。 ? 快速路 快速路規(guī)劃： 西縱通道利用京津公路、河北大街、城廂中路 (地下 )、 南門外大街 、衛(wèi)津路，至衛(wèi)津南路，全長(zhǎng) 。 南門開(kāi)大街作為規(guī)劃中的快速路，建成后將整體改變目前海光寺地區(qū)的交通瓶頸問(wèn)題，同時(shí)為方便區(qū)域外人口到達(dá)該區(qū)域創(chuàng)造了條件。 ? 地鐵一號(hào)線 海光寺站位于南京路于南門外大街交口處西 側(cè)，全長(zhǎng) ，有效站臺(tái)長(zhǎng) 120m，為側(cè)式站臺(tái)，在兩側(cè)式站臺(tái)之間設(shè)置聯(lián)絡(luò)通道相互連通。 本站共設(shè)四個(gè)出入口 ，兩座風(fēng)道。建筑總面積約為 9791㎡ 。 各種交通設(shè)施的改善將該區(qū)域?qū)氪罅康耐鈦?lái)人口，勢(shì)必將會(huì)加大區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)，為該項(xiàng)目帶來(lái)利好。 項(xiàng)目可達(dá)性及可視性 該項(xiàng)目處于南京路與衛(wèi)津路交口，四通八達(dá)的公共交通系統(tǒng) 使得該地區(qū)有相當(dāng)高的可地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 達(dá)性。但同時(shí)也存在著交通方面的劣勢(shì)， 據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京路海光寺交叉路口最長(zhǎng)堵塞時(shí)間達(dá)40 分鐘之久，公交車平均車速僅為每小時(shí) 12 公里， 不過(guò)未來(lái)通過(guò)快速路與地鐵 一號(hào)線的雙管齊下，這種交通狀況將會(huì)全方面改善。 由于該項(xiàng)目為規(guī)劃為高層項(xiàng)目，且無(wú)遮擋，有望成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建