【正文】 1 1 1 1 1 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 新項目底商總結(jié) 項目 價格（元 /㎡ ） 業(yè)態(tài) 萬德花園 1 期 —— 美容美發(fā)、餐飲、服飾、保健按摩、銀行 金廈新都花園 10000 元以上 美容、餐飲、房屋置換、音像店 書香園 —— 美容美發(fā)、餐飲、藥店、保健按摩 紅磡花園 —— 餐飲、美容美發(fā) 凱立花園 —— 美容美發(fā)、服飾、銀行 較新地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)主要集中在餐飲、美容美發(fā)、保健按摩等服務(wù)類生活配套設(shè)施。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ? 西湖村大街 底商總結(jié) 業(yè)態(tài) 分類 副食百貨 餐飲 美容美發(fā) 網(wǎng)吧 銀行 裝飾 數(shù)量 20 19 3 1 1 1 備注 酒業(yè)經(jīng)營部、迎賓肉專賣店個 1家、7 家韓式風格 15 家韓式風格、 1 家咖啡店 農(nóng)行 鮮花店 房屋置換 通訊通信 醫(yī)療診所 彩擴 音像 其他 2 1 1 1 1 1 4 小型診所 駕校招生、水 站、壽衣店 小結(jié)： 道路兩側(cè)已出 售商鋪多經(jīng)營為服務(wù)于本區(qū)域的小型便利業(yè)態(tài)，如副食百貨、餐飲、美容美發(fā)等。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 通過對上述四條道路的歸納，我們得到下面的一張圖表： 總結(jié)： ? 業(yè)態(tài) 通過定性和定量的論證，本地塊周邊商業(yè)設(shè)施主要以滿足日常生活需要為主，如 餐飲、美容美發(fā)、房屋置換、音像、銀行等， 而大型的娛樂休閑設(shè)施這種傾向于精神生活的設(shè)施較匱乏，如書店、健身場所、教育培訓(xùn)中心、酒吧、茶室等。 ? 從單位面積上看，范圍跨度較大，特別是大面積商鋪的供應(yīng)有所增加。 該地下商城經(jīng)營定位以家居飾品、服飾、運動用品、文化用品、書店、健身、美食、咖啡、飲品、冰激凌店等為主 。 由上可知，該區(qū)域人口稠密，平均居住密度達到約 9000人 /平方公里，該地區(qū)平均房價達到 4000元以上 /平方米，人均購買力較強?？梢姶藚^(qū)域活動人群以南開、和平為主，由于本次調(diào)研所劃定的區(qū)域與本案商業(yè)的輻射范圍一致，因此本案商業(yè)的輻射范圍也應(yīng)以這兩個區(qū)域為主。 ? 市中心商業(yè)區(qū)內(nèi)的老牌商業(yè)場所也同樣被認同，如勸業(yè)場、濱江商廈。 健身場所 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 由于該處位于市中心，土地的稀缺性就顯得十分的突出，健身運動場所相應(yīng)較少。 ? 偏好 24 小時便利店。 ? 大型餐飲類為 34 歲及以下年齡段人群接受。 ? 購物時主要使用公交車及自行車。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 出行工具 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 公交車及自行車為 該區(qū)域 人群購物時的 主要出行工具， 其中有 %的人選擇公交車，%的人依靠自行車代步， 而選擇私家車的人群相對較少，可見 私家車的擁有量并不是很高。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 就餐座位 就餐時是否出現(xiàn)過沒有位子的情況不去就餐沒有出現(xiàn)過出現(xiàn)過Percent8060402002474 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 目前有 74%的人群在附近就餐過程中發(fā)生過沒有座位的現(xiàn)象。同時家庭月收入以 6000元 /月以下為主，其中， 4000元以下占 %， 40016000元占 %。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 調(diào)查樣本分析 性別 客戶背景，性別53. 0546. 95女男 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 被訪人群男女比例基本為 1： 1。根據(jù)實地調(diào)研得出本項目輻射范圍內(nèi)云集眾多學校，按照保守估計 1/3學校坐落此地，因此 該范圍內(nèi)中小學人口達 26065人 。 ? 翔宇公園地下商場 翔宇公園地下商場預(yù)計將于今年下半年建成。（考慮超市內(nèi)租金應(yīng)相應(yīng)高于區(qū)域內(nèi) 2530%） ? 從建筑形式上看，基本上已二層的商業(yè)裙房為主。此外，金融證券類在此處比例趨于第二位，為 10%，其中工行、建行、商行、農(nóng)行、長江證券各占一家?；旧隙稚啼佪^多，由投資者轉(zhuǎn)租給經(jīng)營者。但同時也存在著交通方面的劣勢， 據(jù)統(tǒng)計，南京路海光寺交叉路口最長堵塞時間達40 分鐘之久，公交車平均車速僅為每小時 12 公里， 不過未來通過快速路與地鐵 一號線的雙管齊下，這種交通狀況將會全方面改善。 周邊交通設(shè)施 ? 公交線路 兩條 主干線上的周邊公交線路密集， 1 1 4 600、 60 60 60 63 6363 63 64 65 65 67 67 68 800、 80 8 86 86 870、 87 90908等數(shù)條公交線路可以方便到達城市的各個區(qū)域。㎡。 運營： 該超市人流較旺，經(jīng)營狀況良好。營業(yè)面積在 10000平米左右。超市主入口面向主干線 —— 南門外大街。去年年底，即大中后燦坤也曾低調(diào)進駐東方商廈，但是經(jīng)歷短期經(jīng)營后又在他處重覓他址，從這兩家電器城遷出遷出這一動態(tài)過程不免可以看出該處的商業(yè)氛圍較淡，目前東方商廈正處于再次招商時期，主要 面向各類百貨業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)和各類專業(yè)商場 ，租金在 2元 /天 亞飛汽車廣場已定為女人街，正在招商。 其中 西南角、東馬路 是 新的繁華區(qū)。 02— 03年，二、三產(chǎn)業(yè)的差距逐漸減小，呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢；一直以來， 以科技進步和信息化帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，形成第二、第三產(chǎn)業(yè)共同拉動經(jīng)濟增長的格局。溫州、北京、上海、東北等地的客商普遍認為，無論從全局或是局部的角度去看， 天津都已具備大發(fā)展的條件，而且目前已經(jīng)充分顯現(xiàn)高速發(fā)展之勢，正是因為相信新一輪的經(jīng)濟浪潮有望在天津掀起，所在這些客商才如此看好天津。現(xiàn)代化的建設(shè)進程的加快，天津?qū)⒔ǔ扇肆?、財流、信息流的集散中心，商業(yè)地產(chǎn)在天津?qū)⒋笥凶鳛椤? 4)外部發(fā)展商對與本土發(fā)展商對天津區(qū)域的投資熱不斷升溫，但熱點多在商業(yè)氛圍較成熟的地區(qū)，對商業(yè)尚未成熟的區(qū)域關(guān)注較少。對于商業(yè)物業(yè)扎堆的 CBD地區(qū)來說，這種問題現(xiàn)象也許更為嚴重。它的啟動建設(shè)對第三產(chǎn)業(yè)和服 務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，必將起到巨大的推動作用。 總結(jié)： 在大型商業(yè)載體項目開發(fā)宏觀調(diào)控加強的形勢下，如何迅速提高項目開發(fā)的專業(yè)能力，強化后期的經(jīng)營管理水平以及做好兩者的對接工作成為開發(fā)者急需解決的問題。 人均可支配 收入 7650 81418959 93381031354770300060009000120211999 2021 2021 2021 2021 2 0 0 4 年1 6 月份元歷年人均可支配收入 （來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)） 人均可支配收入逐年遞增，今年 15 月份 人均可支配收入為 元，同比增長%。%） （來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)） 0200400600800100012001400億元 1999 2021 2021 2021 2021 2 0 0 4 上半年歷年第一、二、三產(chǎn)業(yè)數(shù)值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) （來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)） 從 1994 年到 2021 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 ，年均增長 %，跨入了全國發(fā)展較快地區(qū)的行列。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 綜上所 述： 天津 現(xiàn)已 實現(xiàn)了全面建設(shè)小康社會的主要經(jīng)濟指標，達到了初步進入現(xiàn)代化的要求 ， 人民的收入和生活水平發(fā)生了重大變化， 進而 人民生活消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了 質(zhì) 的變化 ， 全市 經(jīng)濟 大發(fā)展的 局面 已經(jīng)形成。 2021年全市商業(yè)載體建設(shè)呈現(xiàn)以下特點： 一是項目建設(shè)體量大。 天津商業(yè)分布是輻射型的 ，雖然政府大力加強各區(qū)的商業(yè)建設(shè)，但濱江道、和平路商業(yè)聚集區(qū)仍將是天津的商業(yè)中心，其主導(dǎo)位置不可替代，并會逐漸向周邊擴展，其他區(qū)域型商業(yè)中心（如佟樓、南樓等）的商業(yè)項目各項指標的增幅與濱江道的差距將越來越大。反觀大型商業(yè)設(shè)施由于體量較大，因此租售情況比較平緩，但隨著幾家大型商業(yè)入伙、開業(yè)的時間的臨近，租售價格將會有一定程度的攀升。因此，商業(yè)地產(chǎn)總體上的空缺創(chuàng)造了更多的發(fā)展空間。 天津商鋪增長勢頭強勁，受到全國關(guān)注，分析認為有以下三點原因： 第一，海河兩岸綜合開發(fā)叫響全國，引起國內(nèi)外的廣泛關(guān)注。增長幅度也遠遠低于全國 40%的平均增長速度。 人均可支配收入與人均消費性支出 933871920 2021 4000 6000 8000 10000 12021人均年可支配收入人均年可消費性支出200 2 南開200 2 天津 （來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)） 南開區(qū)的人均可消費性支出與人均可支配收入均高于天津整體平均水平，這為商業(yè)設(shè)施的建立奠定了較好的基礎(chǔ)。 商圈內(nèi) 西有鼓樓商業(yè)街 ，南有在建的 銅鑼灣廣場 ，東 有海河八大節(jié)點之一海河樓商貿(mào)區(qū) ， 北有大胡同商業(yè)區(qū) 及 泰達 運河經(jīng)濟文化商貿(mào)區(qū) （ 60 萬公建）。 可見差異化、多元化是維持商業(yè)設(shè)施的關(guān)鍵因素。本項目位于該商圈中。 ②周邊辦公人群。賣場內(nèi)貨品齊全、擺放有序，促銷商品醒目。 小結(jié)： 萬德莊區(qū)域經(jīng)過改造后，已形成了較為成熟的社區(qū)。 鞍山西道 電子配套維修 、美容美發(fā)、照相、圖片社、通訊、服裝、藥店、服務(wù)、餐飲 雅安道 配鏡、美發(fā)、飯店、餐飲、汽車配件、 專賣店、娛 樂 ? 本區(qū)域在售或已售商業(yè)項目的租金狀況 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 項目名稱 柜臺面積區(qū)間 出租價格（元 /天 *㎡） 賽博數(shù)碼廣場 6～ 30㎡ 1層： 10 2層： 9 3層： 頤高電子科技中心大廈 10～ 20㎡ 6 家樂福 —— 小結(jié)：本商圈主要以電子類商品為主，同時配有多種服務(wù)型業(yè)態(tài)，客群多為目標型客戶，已然成為了天津的“中關(guān)村”。 ? 地鐵一號線 海光寺站位于南京路于南門外大街交口處西 側(cè)，全長 ，有效站臺長 120m，為側(cè)式站臺，在兩側(cè)式站臺之間設(shè)置聯(lián)絡(luò)通道相互連通。 業(yè)態(tài)比例 業(yè)態(tài)比例美容美發(fā)%醫(yī)療診所% % % % % % % % % % % % % % % % %餐飲30. 2% % % 從以上圖表可以看出，街區(qū)商業(yè)主要以便民型的生活設(shè)施為主，其中以餐飲、美容美發(fā)居多，而娛樂性場所相對而言比較缺乏。另外，存在部分 家?guī)У晷问降赇?，這種店鋪多為一層的舊型居民樓改造而成，主要經(jīng)營副食百貨，檔次較低，由于屬于自主經(jīng)營形式，所以經(jīng)營者流動性較小。 ? 租金 整體租金狀況適中，基本上在 ～ /天 *㎡，由于此區(qū)域地處城市的核心區(qū)域，緊鄰天津的黃金商圈，地理位置的績優(yōu)性和商業(yè)配套設(shè)施的 相對齊全，致使未來該區(qū)域的租金價位將有很大的提升空間。 ? 潛在供應(yīng)分析 ? 富頓中心 占地面積 10658㎡ 建筑面積 約 50000㎡ 建筑結(jié)構(gòu) 3層商鋪 +2座高層 住宅套數(shù) 300套 住宅面積 60140㎡ 商鋪 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ? 鷹郡 四至為中環(huán)線、長江道、白堤路、靈隱道。 該商場的一大特點是與地鐵一號線二緯路站相連接，同時商場設(shè)有地鐵配套的閘機剪票口，這就意味著將來乘坐地鐵的乘客可以不出地鐵站便可以很方便地在地下商場購物 ，是 本市第一座完全意義上的地鐵商場 。 6 消費者的調(diào)研分析 調(diào)研目的 了解萬德莊大街周邊（固定、流動）人口的商業(yè)需求意向，為我項目提供前期決策分析數(shù)據(jù)支持。 文化程度 客戶背景，文化程度3. 3953. 7230. 0212. 87碩士及以上大專、本科高中或者中專高中以下 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 在被訪人中，大專以上學歷約占 57%，其中大專、本科學歷占 %，居首位。 ? 友誼商店這樣的高檔商場問津的人較少。所以，在被訪者中有 %的人認為該處缺少健身場所。 ? 休閑娛樂場所選擇健身場所、書店報刊、電影院、教育培訓(xùn)中心。 ? 2534 歲年齡段的人群對各類商業(yè)設(shè)施的需求均占一定比例，表現(xiàn)出其全面追求生活質(zhì)量的特性。 ? 注重商品質(zhì)量與購物環(huán)境。而對停車位的要求較低，僅占回答頻次的 %。 喜歡的休閑娛樂設(shè)施（ 443 人次 /回答頻次為 693） 書店報刊% 電影