關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售工作的法律影響及對策-展示頁
2025-02-12 01:10本頁面
【正文】 發(fā)商在起訴前補正了這些批準文件，并不一定能確保法院確認合同有效，最終裁判結果將依賴于法官的自由裁量權。這一條隱含的另一層含義是：如果開發(fā)商在訂立商品房預售合同時尚未取得商品房預售許可證明，而 在起訴前取得商品房預售許可證明 ，合同就有可能被法院認定為有效，而不一定會被認定無效。 解讀：這一條的內(nèi)容是確立商品房預售許可證明對合同有效性的決定意義?！督忉尅氛J定 轉移房屋所有權就構成了商品房買賣，為將《解釋》適用于經(jīng)濟適用房預留了地步。 ③ 轉移房屋所有權于買受人意味著《解釋》的范圍將包括經(jīng)濟適用房買賣。 解讀：這一條的內(nèi)容是確定《解釋》的適用范圍，其中： ① 尚未建成或者已竣工 明確了《解釋》既適用于商品房預售，也適用于商品房現(xiàn)售。 二． 《解釋》分類說明 《解釋》共二十八條，其中： 1 1． 第一條界定《解釋》的適用范圍； 2 2． 第二條至第七條規(guī)定了商品房買賣合同的內(nèi)容及有效性； 3 3． 第八條至第十條規(guī)定了幾種合同無效的情況，及處理辦法； 4 4． 第十一條規(guī)定了房屋交付問題； 5 5． 第十二條、第十三條規(guī)定了房屋質(zhì)量問題； 6 6． 第十四條規(guī)定了房屋面積誤差處理辦法； 7 7． 第十五條規(guī)定了一方延遲履行主要合同義務時對方解 除合同的權利； 8 8． 第十六條至第十八條規(guī)定了違約金和損害賠償問題； 9 9． 第十九條規(guī)定了產(chǎn)權登記問題； 10 10． 第二十條至第二十二條規(guī)定了包銷問題； 11 11． 第二十三條至第二十七條規(guī)定了購房貸款與商品房買賣合同的關系處理辦法； 12． 第二十八條規(guī)定了《解釋》的實施日期。由于法律、法規(guī)的規(guī)定不能涵蓋實際工作中發(fā)生的種種情況，所以，最高法頒布《解釋》，對如何確定商品房買賣中的多種行為的法律性質(zhì)及法律后果做了細致的規(guī)定，其目的就是明確法院在審判中遇到這些情況時，應如 何具體地適用上述法律、法規(guī)。 一． 《解釋》的法律性質(zhì)與其在我國商品房買賣法律體系中的地位 《解釋》的性質(zhì)是司法解釋。最高人民法院 《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售工作的法律影響及對策 2021 年 4 月 28 日，最高人民法院頒布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（ 下稱 《解釋》），并將于 2021 年 6 月 1 日起實施。為幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（下稱“開發(fā)商 ”）全面、清晰地解讀《解釋》；正確認識《解釋》 對商品房銷售工作的法律影響；及時采取合法和必要的對策，我不揣淺陋，制作本文，以期對維護開發(fā)商的合法權益有所裨益?！督忉尅返男再|(zhì)決定了它并不是商品房買賣的新規(guī)則，而是對在審判工作中如何正確適用已有的關于商品房買賣法律、法規(guī)的說明。而法院在審判中的做法，對規(guī)范開發(fā)商在房地產(chǎn)買賣中的行為具有極大的指導意義，這就是本文的目的所在。 三． 《解釋》相關條款解讀（本文中凡援引《解釋》之原文，均以 下劃線 標注） 12 1． 關于《解釋》第一條 原文： 第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于 買受人，買受人支付價款的合同。 ② 向社會銷售明確了《解釋》的適用范圍不包括房改房、集資房買賣。因為經(jīng)濟適用房的特點就是土地劃撥，買賣房產(chǎn)時不轉移國有土地使用權。 2． 關于《解釋》第二條 原文： 第二條出賣人未取得商品 房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的， 可以認定有效。實際上，開發(fā)商 未取得商品房預售許可證明 而訂立的商品房買賣合同無效，這在已有的法律規(guī)定中已經(jīng)明確，法院以往也基本是這樣作的。這實際上給了開發(fā)商補正政府批準文件的一 個機會，這是有利于開發(fā)商的。 3． 關于《解釋》第三條 原文： 第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。 解讀：這一條的內(nèi)容是關于廣告宣傳與合同內(nèi)容的關系，非常重 要，其中： ① 銷售廣告 包括發(fā)布于所有載體的正式廣告，但是不包括新聞和軟性廣告中所透露的信息； 宣傳資料 包括向特定或不特定對象發(fā)出的所有有關房產(chǎn)的書面信息。其法律影響就是 銷售廣告和宣傳資料 中的內(nèi)容不一定都進入合同，開發(fā)商不是一定要全部遵守銷售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容。這兩個條件是： a．商品房開發(fā)規(guī)劃 范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確 定。 其次，開發(fā)商需要負責的廣告承諾限于對 房屋及相關設施 的承諾，不包括對服務或其它軟件環(huán)境的承諾。 再次，開發(fā)商需要負責的廣告承諾應當是 具體確定 的。如果開發(fā)商的允諾是比較模糊的，或者是未具體確定，就不一定要承擔 視為合同內(nèi)容的 責任。如果開發(fā)商承諾將會有一個 “高檔會所 ”，就會所的硬件內(nèi)容而言，就不是一個具體確定的允諾。 這一條件，將主要由法院自由裁量，就是由法官根據(jù)情況自行決定，法律不作明確規(guī)定，所以目前很難準確預測什么樣的允諾才是 對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的 確定有重大影響 ，對此，需跟蹤研究法院的司法實踐來判斷。我將繼續(xù)關注法院的審判實踐，以得到更準確的信息。
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