【正文】 /㎡， 5～ 6 層單價(jià)為 1000 元 /㎡左右， 7 層單價(jià)為 860 元 /㎡，買住房加 24800 元送車庫。 天景花園 項(xiàng)目處于天華南路白云賓館周邊，新化火車站西側(cè)。其中電梯房均價(jià)為 1600 元 /㎡，商鋪價(jià)格未定。 金三角商業(yè)廣場 項(xiàng)目位于新化的東大門。項(xiàng)目首期開發(fā) 2896 ㎡，主要于購物、餐飲、娛樂休閑為一體，樓盤內(nèi)擁有 3000 ㎡的中庭公園、噴泉等，商業(yè)主要為樓盤住戶提供配套服務(wù)，住宅起價(jià)為 1680 元 /㎡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 劣勢：商鋪全部是內(nèi)鋪，無臨街門面。該項(xiàng)目各方面配備完善，與新街相連接，人流量大 ，居于新化縣商業(yè)圈中心。 明源陽光購物廣場 項(xiàng)目位于新化縣最繁華的商業(yè)街 —— 新街。項(xiàng)目占地 18000 ㎡，共 16 層，地下一層為車庫，商業(yè)裙樓為 4 層，住宅 11 層，作為緊靠新化繁華新街的商業(yè)圈中心，項(xiàng)目占盡商業(yè)優(yōu)勢，且是高檔商住樓，有一定的增值空間，現(xiàn)住房起價(jià)約 1300 元 /㎡左右，商鋪?zhàn)饨鸺s 140 元 /㎡（臨街），70 元 /㎡（內(nèi)鋪）。 劣勢：由于靠近火車站，治安環(huán)境暫不樂觀；道路沒整治好，南面基本沒什么人群，相對來說商業(yè)氛圍尚未形成，項(xiàng)目開發(fā)周期偏長。項(xiàng)目總建筑面積 30 萬㎡，一期開發(fā)建設(shè)面積 22萬㎡，其中住宅約 萬㎡，商鋪 萬㎡，銷售單價(jià)約為 7000～ 8000 元 /㎡。 三、抗性樓盤概況 湘中 ? 二樓 人行天橋處：門面面積約 15 ㎡左右，轉(zhuǎn)讓價(jià)約 萬元，租金約 5000 元 /年。 3 項(xiàng)目周邊商圈門面租金 ? 新街地段：（第一個(gè)十字路口），門面面積約 40 ㎡左右，租金每年約 萬元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 東金家電（距本項(xiàng)目二十米左右）：共一層，主要經(jīng)營數(shù)碼產(chǎn)品、小型家電。 —— 該商都屬新化縣目前最大綜合性商場，業(yè)態(tài)比較齊全，但屬于個(gè)體組合、分散經(jīng)營，檔次不高， 2020年 10 月開業(yè) ，人氣較旺。 二、區(qū)域市場概況 生活 ? 西苑超市（距本項(xiàng)目一百米左右）：共一層，為中型單純生活超市，經(jīng)營情況較好。三年內(nèi)，城區(qū)商品房竣工面積達(dá) 萬平方米，年均增長 233%，其中住宅面積 萬平方米，門面房 萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)量的快速增長，正好適應(yīng)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)市場銷售呈現(xiàn)持續(xù)火爆的局面，己竣工的樓盤基本上銷售一空，沒有出現(xiàn)房屋空置的現(xiàn)象 .與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮還表現(xiàn)在商品房價(jià)的持續(xù)上揚(yáng) .因土地、建材價(jià)格的上漲，加上商品房品質(zhì)的提升，房價(jià)連續(xù)幾年步步高，縣城商住宅均價(jià)從 2020 年的 450 元 /平方米上漲到 2020的 900 元 /平方米， 三年翻了一倍。 房地產(chǎn)業(yè)市場產(chǎn)銷兩旺，房屋價(jià)格連年攀升 2020 年以來縣城房地產(chǎn)市場空前活躍。 2 房地產(chǎn)業(yè)投資強(qiáng)勁增長，產(chǎn)業(yè)地位日益凸現(xiàn) 從 2020 年到 2020，全縣房地 產(chǎn)業(yè)投資累計(jì)劃 億元，年均增長 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。特別是經(jīng)歷了全國房產(chǎn)降價(jià)大潮，使本縣房地產(chǎn)業(yè)收到很大影響，許多購房者對樓市價(jià)格抱持幣觀望的態(tài)度，個(gè)別樓盤甚至處于滯銷和停建狀況，與之相反的，卻是商業(yè)鋪面的興旺昌盛，并且隨著旅游事業(yè)的發(fā)展，商業(yè)形式將會更加顯露出優(yōu)勢。 1 【金潤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。藍(lán)灣】前期策劃案 第一節(jié) 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 (一 )項(xiàng)目概況 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ? 用地面積： ㎡ ? 總建筑面積（含地下室建筑面積）： ㎡ ? 商場建筑面積： ㎡ ? 商務(wù)公寓建筑面積： ㎡ ? 商務(wù)酒店建筑面積： ㎡ ? 架空層建筑面積： ㎡ ? 地下車庫建筑面積： ㎡ ? 建筑密度： % ? 容積率： ? 酒店標(biāo)準(zhǔn)間： 70 間 ? 總戶數(shù)： 112 戶 ? 停車位： 58 個(gè) （二）區(qū)域市場分析 一、新化縣房地產(chǎn)概況 進(jìn)入 2020 年后，本縣房地產(chǎn)業(yè)開始 有逐漸回落趨勢。 近幾年來，縣域經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，縣城建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)的大力推進(jìn)，給我縣房地產(chǎn)業(yè)注入了強(qiáng)大的活力，房地產(chǎn)業(yè)由“慢牛”變?yōu)椤翱祚R”，成為推動(dòng)投資的著力點(diǎn)、擴(kuò)大內(nèi)需的新亮點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，房地產(chǎn)業(yè)投資總額達(dá)到 億元，在全社全投資中的比重占 28%，比 2020 年提高了解 10 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，對全縣經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為 30%，房地產(chǎn)業(yè)投資的大幅增長，推動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，也帶動(dòng)了建筑、建材、裝修、家具等相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。金龍花園、溫州商業(yè)廣場、陽光住宅小區(qū)、明源陽光購物公園、金源商埠、新康園、天景花園、輝映江岸、金三角等一 大批大中型樓盤相繼投資建設(shè)，掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。雖然商品房價(jià)格漲幅較大，但從市場需求情況和城鄉(xiāng)居民的承受能力來看，目前我縣的房價(jià)仍處在理性范圍之內(nèi)。 ? 日盛商都（距本項(xiàng)目一百米左右）：配備有電動(dòng)扶梯，面積約 5000 ㎡，共三層，一層經(jīng)營生活 超市、小型數(shù)碼、珠寶首飾、文體用品；二層經(jīng)營食品；三層經(jīng)營服裝鞋帽、影像、家居。 家電 ? 碧波爾電器（距本項(xiàng)目五米左右）：共兩層，一層經(jīng)營手機(jī)通信、小型家用電器、數(shù)碼； 二樓經(jīng)營大型家電產(chǎn)品（電視機(jī)、空調(diào)、冰箱等）。 另：還有一部分分散的小超市和家電賣場，由于火車站附近業(yè)態(tài)尚不成熟，屬于發(fā)展階段，雖然人氣較旺，但購買力不足。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 中間地段：門面面積約 28 ㎡左右，轉(zhuǎn)讓價(jià)約 6 萬元，租金約 6000 元 /月。 ? 溫州商業(yè)廣場：臨街商鋪約 1400 元 /月，內(nèi)鋪約 700 元 /月，內(nèi)鋪有 1/3 鋪面轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。金源商埠 位于新化縣舊城天華南路，緊靠火車站地段。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)五個(gè)主題功能分區(qū)：商業(yè)步行街、高端居住區(qū)、中心綠島廣場休閑區(qū)、現(xiàn)代商業(yè)貿(mào)易區(qū)、時(shí)尚大型綜合廣場，是 2020 年度新化縣政府市政 重點(diǎn)建設(shè)工程之一，也是融住宅、酒店、商貿(mào)、商務(wù)、專業(yè)市場為一體的大型樓盤，由于緊臨人口流動(dòng)量大的火車站，會吸引眾多的投資者。 鑫景名苑 項(xiàng)目位于上梅中路與天華中路的交匯處，汽車站對面。 劣勢：沒有充分考慮新化縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民消費(fèi)能力，商業(yè)裙樓層數(shù)過高，臨街面窄，附近新街、明源陽光購物廣場的迅速崛起，直接抑止該項(xiàng)目的商業(yè)前景。項(xiàng)目占地面積 22020 ㎡，擁有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，該項(xiàng)目屬商業(yè)性質(zhì)，建成后主要經(jīng)營品牌服裝、鞋帽、珠寶、箱包、運(yùn)動(dòng)系列等，該商場進(jìn)駐的均為國內(nèi)一線品牌，并配備新化縣首席大型停車場，二樓則進(jìn)駐大型生活家電超市 —— 佳惠超市。鋪面銷售均價(jià)約 15000元 /㎡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4 輝映江岸 項(xiàng)目總占地 208109 ㎡，住宅共 8 棟 32＋ 1 高層住宅、商業(yè)綜合樓商業(yè)街，位于新化開發(fā)區(qū)。 劣勢：由于開發(fā)區(qū)相對河西來說商業(yè)氛圍不濃，項(xiàng)目所處地理位置的商鋪利用率不是很高。項(xiàng)目總面積占地 13183 ㎡，住宅約 萬㎡，商業(yè)部分面