【正文】 23 尾 記 以上策劃建議書內容為本公司按照目前獲得的項目的初步資料，進行前期策劃的總述，由于時間短、獲得的資料有限，暫提出較為宏觀的問題，并主要為本公司的工作內容和總體方法，具體詳盡實施方案和管理系統(tǒng)的細化報告有待進一步完善，以上方案現(xiàn)提交貴司，請予以審核。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 22 新化 首 席 酒店式商務公寓贏在舒心， 引領 群 倫尊貴、繁華、便利、舒適、健康、信息一個中心：六個基本點：一條 線索 ： 七、訴求側重點 投資 贏 在 舒 心 ， 引 領 群 倫 承租 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 六、我們的傳播將從一條線索，一個中心，六個基本點展開訴求： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。尊貴、便利、舒心感受的支持點無人可及，對越來越講求舒心與從容，品位生活的人吸引力不言而喻 。 四、服務營銷階段 目的： 并通過創(chuàng)造獨特賣點和創(chuàng)意 ， 結合 “ 服務營銷 ”， 實現(xiàn)房地產營銷的差異化 ，升值無形 資產，以求可持續(xù)發(fā)展 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、強勢促銷階段 目的 在前兩個階段的基礎上，對項目品牌、投資效果以及租務市場等進行全方面的提升，達到火爆租務市場，掃清尾盤的效果。 ? 以各種手段強化租務市場，使前期投資者得到應有的實惠與回報。 ? 鎖定該物業(yè)最終使用的目標客戶群，使其能達到或租或買的狀態(tài)。 利益二： 可以采用為本物業(yè)尋找 112 個股東的做 法，即在其投資購房并付清首付款以后，由物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一招租，租金收益除支付該房屋的按揭外，多出部分將作為該物業(yè)投資者的投資收益定期進行返還，該項操作的最終效果為經過投資收益返還，投資者將無償占有若干套成都市頂級高檔物業(yè)，并永遠享受其的投資收益。 以租代售 目的： 以租賃市場帶動銷售與投資市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 降低投資門檻。 ? 引進高檔次物業(yè)管理公司，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。 ? 媒體宣傳：制造賣場人氣，造勢。 ? 使消費者對物業(yè)的地段、配套、軟硬件的設置、檔次 以及升值潛力有初步了解。 ? 營銷四大步驟之一 —— 造勢炒作階段 ? 營銷四大步驟之二 —— 品牌形象階段 ? 營銷四大步驟之三 —— 強勢促銷階段 ? 營銷四大步驟之四 —— 服務營銷階段 一、造勢炒作階段 目的 ? 以吸引第一批地產投資者與部分使用者為主，回收一部分資金。 ? 中、小戶型滿足住、租、炒三種需求，適合酒店長租戶、小型公司與投資者進入。 最終初步分析總收益為： 3018 萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 18 ⑧廣告、策劃、營銷費用： 80 元 /㎡ ⑨其他費用： 15 元 /㎡ 合計：商業(yè)部分 3447 元 /㎡，酒店式商務公寓部分 1340 元 /㎡。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ④銷售營業(yè)稅： 50 元 /㎡ ⑤辦公管理費： 15 元 /㎡ ⑥道路、綠化、屋頂花園、園林景觀燈等施工費用： 35 元 /㎡ ⑦勘探、設計費： 25 元 /㎡ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。藍灣以六大舒心秘訣能夠使商務人士的生理和心理上很快調整到最佳狀態(tài)，隨時再投入“戰(zhàn)斗”！ 四、傳播概念演繹 —— 六大舒心秘訣 內容： ? 尊貴 享受新化頂級物業(yè)服務； ? 繁華 成熟社區(qū)，繁華府地； ? 便利 居家、購物、交通十分便利，節(jié)省時間； ? 舒適 酒店式物業(yè)管理服 務； ? 健康 內部清新自然屋頂花園，并配有休閑運動器械，常運動，常健康； ? 信息 中央商務圈也是中央信息圈、交匯地，同時，內部的寬帶信息互聯(lián)網，隨時進入信息世界。 16 其次，金潤 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。藍灣實行酒店式管理，提供舒心服務和全新的物業(yè)概念，必將在市場上引起強烈反響，投資金潤藍灣的整體運作及市場化的過程來看，要面對兩類消費者，一類是購買者；一類是承租者；因此，該口號語有雙層內涵： 首先，對購買者來講，購買金潤藍灣 二、項目標志 三、項目定位策略 項目形象定位 —— 整合傳播口號語 金潤最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑸其品牌效應對市場的帶動。 ⑶成熟管理模式與架構的嫁接。 解決問題的關鍵 ⑴引入知名酒店企業(yè)的先進經驗，在項目運作前期制定完善的物 業(yè)管理體制。 四、市場運作的可操作性 兩大問題 ⑴多功能、復合式酒店式商務公寓的定位為我們的物業(yè)管理提出了較大的挑戰(zhàn)性。 定價理由： ? 綜合考慮周邊地區(qū)商圈氣候，尚不完善， 除臨街門面外，其他部分 難售出高價。 ： 6000 元 /㎡。 ? 若采用整體返租的形式進行銷售，銷售單價還有一定的提升空間。 ⑵商務酒店初步定價： 均價 1600 元 /㎡ 。 14 定 價 理由： ? 對當前在售樓盤的調查，周邊多層住宅均價為 1100 元 /㎡左右，電梯房均價為 1500 元 /㎡左右。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 酒店式商務公寓的價格初步定位 高價值定價策略，以相對不高的價格入市，在傳播、流通過程中，完成由產品功能到品牌附加值的轉變、升值。新化縣的人口數(shù)量、消費熱情、城市增長必定會刺激天華南路的發(fā)展。無論是以前，還是現(xiàn)在，或是將來天華南路這種半冷半熱的情況絕對只是暫時的現(xiàn)狀。同樣在我們推廣的同時一定要將項目的前景進行引導。而且商業(yè)發(fā)展本身承曲線發(fā)展，有高峰有低谷。其實天華南路的現(xiàn)狀是由于商業(yè)氛圍不夠，商業(yè)場所太少的緣故。 結論： 單體死，群族活。新街還在招租、溫州商業(yè)廣場基本死盤。道路及往來的車流不論是心理還是安全本身都將影響購物熱情。 ⑸商務公寓 十～二十五層為商住兩用公寓： ~ 平米，可靈活劃分、隔斷，既可作為商務寫字樓，為企業(yè)提供高尚辦公環(huán)境，便于企業(yè)內部管理和品牌形象的樹立，又可投資住家。 ⑶商務休閑 三層為商務休閑中心，可進駐大型咖啡茶館，如米羅咖啡等，中大型休閑足浴、網絡會所、電玩等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)態(tài)分布 ⑴復合式酒店式商務公寓模式 購物商場 商務休閑 商務酒店 商務公寓 ⑵購物商場 一層：北面為中大型生活購物超 市；中部為手機及數(shù)碼產品區(qū)；南面為手機、數(shù)碼產品維修區(qū)。