【正文】 積約 萬(wàn)㎡，地下室 1500 ㎡，臨街共有兩層商鋪（少部分三層商鋪），是集大型商業(yè)、住宅公寓、娛樂(lè)休閑、購(gòu)物等為一體的大型復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 劣勢(shì)：河?xùn)|開發(fā)區(qū)商業(yè)相對(duì)較為薄弱，周邊商業(yè)也未形成規(guī)模，給商鋪銷售帶來(lái)一定的難度，現(xiàn)階段商業(yè)價(jià)值不太明顯。占地面積 14366 ㎡，該項(xiàng)目住宅共 7 層，一層為車庫(kù)（層高 3 米），頂層為平臺(tái)，樓宇間距為 13 米，南北朝向，封閉式牧業(yè)管理。 康城豪苑 項(xiàng)目位于縣城開發(fā)區(qū)清水塘路。 劣勢(shì)：周邊商業(yè)處于萌芽狀態(tài)，短期內(nèi)商業(yè)價(jià)值不大。 劣勢(shì)：商業(yè)不景氣，周邊無(wú)主要商圈，地段略顯偏僻，現(xiàn)階段商業(yè)潛力不大，同其他項(xiàng)目相比無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)?？偯娣e 2 萬(wàn)㎡，目前鑒于住宅市場(chǎng)不景氣，該項(xiàng)目已將家居廣場(chǎng)以上住 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5 宅建筑取消，使其成為純商業(yè)樓盤，由于該項(xiàng)目目前定位不明確，所以還未建成，共四層商鋪。特別是經(jīng)歷了全國(guó)房產(chǎn)降價(jià)大潮，使本縣房地產(chǎn)業(yè)收到很大影響，許多購(gòu)房者對(duì)當(dāng)前住宅市場(chǎng)價(jià)格抱持幣觀望的態(tài)度，個(gè)別樓盤甚至處于滯銷和停建狀況，不過(guò)商業(yè)的抗跌性略強(qiáng)。我們相信，新化的房地產(chǎn)業(yè)總體是好的，并且隨著時(shí)間的推移，新化房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展無(wú)可估量。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”，原本脆弱不堪的國(guó)內(nèi)樓市在這場(chǎng)危機(jī)臨近之際會(huì)受到怎樣的影響，是我們比較關(guān)注的話題。從去年下半年開始，中國(guó)的出口貿(mào)易公司業(yè)務(wù)量就開始大幅下滑，而到了今年，沿海一帶如東莞、義烏等城市三分之一的企業(yè)已經(jīng)嚴(yán)重虧損或者倒閉，其余的企業(yè)也舉步維艱。伴隨著失業(yè)率的提高、員工薪水的減少、生活水平的下降，中國(guó)居民的消費(fèi)能力無(wú)疑會(huì)出現(xiàn)大幅降低，而且由于經(jīng) 濟(jì)危機(jī)的持續(xù)性和不確定性，大多數(shù)居民都會(huì)采取“現(xiàn)金為王”的策略，對(duì)房地產(chǎn)這類高端的昂貴消費(fèi)品而言，影響較嚴(yán)重。最近，內(nèi)地樓市接連傳出摩根士丹利、花旗銀行、雷曼兄弟等國(guó)際投資機(jī)構(gòu)計(jì)劃出售在華物業(yè)的消息。種種跡象表明，國(guó)內(nèi)樓市在長(zhǎng)達(dá)一年的低迷期之后，已經(jīng)讓不少境外投資者喪失信心，而且又恰逢美國(guó) 金融風(fēng)暴，所以今后一段時(shí)間外資拋售房產(chǎn)也就不難理解了。 再次，全球股市的暴跌對(duì)于已經(jīng)看到復(fù)蘇跡象的中國(guó)股市無(wú)疑是當(dāng)頭一棒，進(jìn)而導(dǎo)致投資需求不足。即便中央政府出臺(tái)的三率齊降的重大利好也未能扭轉(zhuǎn)股市低迷的格局，可以預(yù)見(jiàn)股市在很長(zhǎng)的一段時(shí)間都不可能恢復(fù)元?dú)狻? 最后，金融風(fēng)暴最大的影響還在于它嚴(yán)重打壓了自用、投資者的信心。溫家寶總理反復(fù)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)下信心比黃金更重要。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從以上分析可以看出，美國(guó)金融風(fēng)暴對(duì)原本風(fēng)雨飄搖的樓市無(wú)疑是雪上加霜。當(dāng)然，本人認(rèn)為，金融風(fēng)暴對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市并不一定都是壞事，相反，也存在著一定的積極因素，主要有以下幾點(diǎn) : 美國(guó)金融風(fēng)暴會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重大制約，這將促使中央政府把目標(biāo)放在國(guó)內(nèi)，采取一系列擴(kuò)大內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)的政策，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇和發(fā)展。 ⑵有望通過(guò)各種政策切實(shí)提高農(nóng)民收入，繼續(xù)加快城市化率，讓更多的農(nóng)民到城市來(lái)購(gòu)房消費(fèi)。 ⑷大力扶持中小企業(yè)，通過(guò)融資和發(fā)放貸款等手段幫助中小企業(yè)脫離困境，帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的全面增長(zhǎng)。雖然“三率齊降”并非針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但美國(guó)金融風(fēng)暴確實(shí)起到了催化劑的作用，隨著國(guó)際金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩不安，中央政府降息加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意圖非常明顯，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走出低迷。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于內(nèi)需和消費(fèi)的拉動(dòng)起到舉足輕重的作用，一味讓房?jī)r(jià)下跌也會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康起到阻礙，而且會(huì)出現(xiàn)類似美國(guó)的金融危機(jī)。 所以說(shuō)，美國(guó)金融風(fēng)暴其實(shí)已經(jīng)在改變著中央政府對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，從這一點(diǎn)來(lái)看，起到了較積極的作用。對(duì)于開發(fā)商而言，寒冬僅僅是個(gè)開始，如何在現(xiàn)有的條件下積極展開自救，殺出重圍才是最重要的。 從 2020 年 11 月 1 日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 8 暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。 金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。汶川地震災(zāi)區(qū)居民災(zāi)后購(gòu)置自住房的貸款利率下限、最低首付款比例和住房公積金貸款利率優(yōu)惠政策保持不變。 解讀 ：此前，普通住宅契稅為總房款的 %，以購(gòu)買 90 平方米普通住房為例，均價(jià) 1 萬(wàn)元 /平方米的住房總售價(jià)達(dá)到 90 萬(wàn)元，以前契稅要交 13500 元， 11 月 1 日以后購(gòu)房只需要交 9000 元，節(jié)省了 4500 元。 解讀 ：印花稅為買賣雙方各付萬(wàn)分之五，免征后購(gòu)房都可以省去 450 元。 解讀： 土地增值稅主要針對(duì)二手房交易，需要結(jié)合不同的增值情況套用不同的稅率，業(yè)內(nèi)人士指出，這部分多則可以為購(gòu)房者省去數(shù)千元?！叭绻I二手房的人多了，業(yè)主很有可能反價(jià)，造成成交量的焦灼狀態(tài)?！? 政策 4：自 2020 年 10 月 27 日起，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首 次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。目前銀行 5 年以上貸款利率為 %，財(cái)政部公布新政策后，居民首次購(gòu)買商務(wù)通自住房和改善型普通自住房的 5 年以上貸款利率就降為%。而如果以 %的正常利率計(jì)算，月供為 元，利息總額為 元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 9 第三節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strength） 成熟的、周邊公共配套齊全的生活環(huán)境； 緊鄰 天華南路商業(yè)步行街 ，鬧中取靜、環(huán)境優(yōu)雅的地理環(huán)境； 人車分流的內(nèi)部交通系統(tǒng)，集中地下車庫(kù)； 高級(jí)電梯、智能化設(shè)施等完善的物業(yè)配套； 第四層 架空處理，產(chǎn)生通透的空間感受，由此形成通透而完整的內(nèi)庭花園； 酒店式物業(yè)管理模式。刺激了投資者的投資信心 。 市場(chǎng)較為低迷，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響較大。 多功能、綜合性商務(wù)中心的匱乏。缺乏能夠代表新化形象的標(biāo)志性的商務(wù)中心。 小戶型構(gòu)局可定位成酒店和酒 店式公寓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 10 為智力密集型公司提供優(yōu)越辦公環(huán)境。 第四節(jié) 目標(biāo)消費(fèi)群分析 一、 消費(fèi)者形態(tài)的劃分 產(chǎn)品投資者 產(chǎn)品業(yè)主：購(gòu)買用于出租回收資金，等待樓價(jià)大漲時(shí)拋售。 ? 居住空間：要求不高，面積不必太大。 ? 用餐：很少自已動(dòng)手，基本是外面解決。 ? 交流空間：較為注重，是進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)與感情交流的主要場(chǎng)所。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 8．影響購(gòu)買決策的主要因素： 朋友與親屬的建議； 9． 主要購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 1） 改善居住品質(zhì)以體現(xiàn)自身身份，追求尊貴感； 2） 滿足實(shí)際的生活需要，包括對(duì)自身及子女的將來(lái)考慮； 3） 一定的保值、投資心理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。