【正文】 二、項(xiàng)目功能定位 功能定位 —— 新化首席酒店式商務(wù)公寓 闡釋： ? 天華南路，突出項(xiàng)目地段優(yōu)勢，同時為下一步的廣告?zhèn)鞑ヌ峁┯辛χ危? ? 首席，獨(dú)一無二，形成周邊項(xiàng)目的差異化； ? 酒店式，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目突出的特點(diǎn)和利益點(diǎn)； ? 商務(wù)，鮮明而集中的市場定位，有利于找出最有“購買力”的承租對象；同時在傳播中可以做到整合資源，重點(diǎn)突破，形成強(qiáng)有力的實(shí)效。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 10．形成購買誘因的理由： 1） 符合個人對居住品質(zhì)及尊貴感的要求； 2） 新穎、獨(dú)特的建筑風(fēng)格； 3） 價值超過價格； 4） 較為理想的戶型及綜合品質(zhì)。 11 1） 環(huán)境、地段：最希望住宅周圍環(huán)境良好，地段相對靠近市繁榮地段； 2） 外型觀感：新穎、現(xiàn)代、洋氣、具有一定的標(biāo)志性； 3） 住宅總價在 20萬左右； 4） 戶型設(shè)計(jì)合理，關(guān)注朝向、采光及進(jìn)深； 5） 口碑較好的品牌及安保到位的物管。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 7． 對住宅的主要期望（由主到次）： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。講究用餐環(huán)境、便捷、口味。 ? 室內(nèi)裝飾：要求品味、格調(diào)、個性，拒絕庸俗、奢華。 產(chǎn)品使用者 產(chǎn)品業(yè)主：自購自用 產(chǎn)品租憑者：從業(yè)主手中租用 二、目標(biāo)人 群描述 以項(xiàng)目的售價目標(biāo)為基礎(chǔ)，根據(jù)前期市場調(diào)查的結(jié)果，本案的目標(biāo)消費(fèi)群具有以下特點(diǎn)： 1．年齡： 在 25～ 55歲之間； 2．家庭年收入： 界定為 10萬元左右及以上； 3．教育水平： 一般，但見多識廣； 4．職業(yè)范疇： 私營企業(yè)主、企業(yè)銷售經(jīng)理、企業(yè)負(fù)責(zé)人、政府官員等； 5．住房條件： 一般為二次或以上購房條件，在家鄉(xiāng)擁有面積較大的私房，但缺乏自身價值的滿足感，進(jìn)一步改善居住環(huán)境的愿望較強(qiáng)烈； 6．主要生活形態(tài)： ? 工作努力，獲得一定的財富，喜保留獨(dú)立的生活態(tài)度，希望“小家型”的居住方式； ? 地理位置：黃金地段，距離公 司近則更好。 復(fù)合功能規(guī)劃及面積跨度面臨幾個購買族群，增加推廣成本與難度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 較大的戶型可定位為 home office（商住兩用），問題點(diǎn)（ Threat） 項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的數(shù)量有限，競爭對手對市場的分化基本處于同一層面上； 競爭雖然定位不盡相同，但目標(biāo)客戶基本相同。 項(xiàng)目寫字樓體量小，易消化。商務(wù)人士缺乏交流、活動的空間。 機(jī)會點(diǎn)（ Opportunity） 消費(fèi)觀念的不成熟，有一定的市場引導(dǎo)和操縱的空間； 文化旅游項(xiàng)目的建設(shè)匯聚了人氣，梅山龍宮的建造以及周邊旅游項(xiàng)目的開發(fā)，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，本項(xiàng)目可以“借勢造勢”。 劣勢（ Weakness） 項(xiàng)目知名度有待提高 第一期項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)欠缺。 天華南路在建的商業(yè)步行街屬于市政規(guī)劃步行街，完善的購物環(huán)境吸引了大量人流。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。按新政策每月可省 元，利息總額可節(jié)省 元。按些計(jì)算，月供為 元，利息總額為 元。 解讀： 以房總價為 100 萬為例，首付款只需要 18 萬元，剩下 72 萬元的貸款假設(shè)按照 20 年貸款期限等額本息還款。新政策在刺激購買力的同時，也會刺激樓價往上漲。 廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜指出，二手房價可能因此出現(xiàn)反彈的可能。 政策 3：對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 政策 2：對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。 政策 1：自 2020 年 11 月 1 日起，對個人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。同時，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào) 個百分點(diǎn)。地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、中央出手救樓市：首房契稅下調(diào)至 1%， 首付降為 20%。當(dāng)然，以上一系列拉 動內(nèi)需的相關(guān)政策的出臺，顯然還不能起到立桿見影的效果。因此，可以肯定今后中央政府出臺相關(guān)政策應(yīng)該是順理成章的事情，只是政策出臺的時機(jī)、力度和節(jié)奏仍需根據(jù)實(shí)際情況而定。 中央政府可能會在適當(dāng)?shù)?時候出臺鼓勵消費(fèi)者購房的調(diào)控政策，比如放寬房貸新政的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、降低房屋契稅等措施，來保證房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，避免出現(xiàn)大起大落。 美國金融風(fēng)暴促使中央政府采取了“三率齊降”的緊急措施，從而進(jìn)入一輪降息周期，讓開發(fā)商贏得喘息之機(jī)。 ⑶有望大力推進(jìn)普 通百姓最關(guān)心的醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險等民生問題的體制改革，解決老百姓的后顧之憂，讓他們能夠真正放心消費(fèi)。 ⑴有望降低企業(yè)和個人所得稅，使企業(yè)成本相應(yīng)降低，個人收入得到相應(yīng)提高，從而拉動消費(fèi)。鑒于全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對于中國而言存在一定的 滯后性，所以真正的危害性要到明年上半年才會逐步顯現(xiàn)出來。 7 信心是一個漫長的過程，尤其是對于房屋這樣的高昂消費(fèi)品而言，還需要很長的路要走。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?；謴?fù)消費(fèi)者的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由于美國樓市已經(jīng)下跌20%而引發(fā)次貸危機(jī)，歐洲樓市一蹶不振，國內(nèi)購買房產(chǎn)也掉進(jìn)一買就跌的陷阱，對于廣大購房者購買信心而言是一個非常大的打擊。從去年樓市出現(xiàn)暴漲的情況來看，很大程度上依賴在股市中賺了錢的股民投資房產(chǎn)，而如 今股民的資產(chǎn)大部分縮水過半，投資房產(chǎn)幾乎成了水中花、鏡中月。由于美國股市連續(xù)七天下跌，歐洲股市和亞太股市的全線低迷，中國股市根本不可能做到獨(dú)善其身。從國內(nèi)城市情況來看，北京、上海、廣州、深圳等城市由于境外投資較多，要遭受的風(fēng)險正逐步加大。在這些早期進(jìn)入中國樓市的外資基金欲尋機(jī)拋售在華資產(chǎn)時，海外投資者也正放緩進(jìn)入中國樓市的投資步伐。 其次，美國金融風(fēng)暴將使國際投資公司實(shí)力受損，從而減少對國內(nèi)房地產(chǎn)的投資，甚至?xí)傁鄴伿蹏鴥?nèi)房產(chǎn)而引發(fā)一線城市房地產(chǎn)危機(jī)。對于中國這個主要依賴出口貿(mào)易拉動 GDP 增長的國家而言，經(jīng)濟(jì)速度放緩已經(jīng)成為必然。 首先，美國金融風(fēng)暴對中國的出口貿(mào)易帶來重創(chuàng)，造成國內(nèi)消費(fèi)需求嚴(yán)重不足。 6 第二節(jié) 宏觀環(huán)境分析 一、金融風(fēng)暴對國內(nèi)樓市的影響 一場席卷全球的金融海嘯不可避免的將演變成曠日持久的經(jīng)濟(jì)危機(jī) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。并且隨著旅游事業(yè)的發(fā)展，商業(yè)形式將會更加顯露出優(yōu)勢，這也是本項(xiàng)目的機(jī)會所在。 結(jié)論： 根據(jù)以上的調(diào)查，可以看出，進(jìn)入 2020 年后，本縣房地產(chǎn)業(yè)開始有逐漸回落趨勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 新世界建材家居廣場 項(xiàng)目位于縣政府對面。 新康園經(jīng)貿(mào)中心 項(xiàng)目位于縣城梅苑北路，部建筑面積為 31167 ㎡，其中商業(yè)面積為 7921㎡，產(chǎn) 權(quán)酒店面積為 11152㎡，地下車位 60 個，地上車位 30 個， 1～ 2 層為商業(yè)裙樓，一樓為獨(dú)立商鋪，二樓為大型超市，一層層高為 6 米，二層層高為 5 米，住宅單價為 1680 元 /㎡?？偨ㄖ娣e為 ㎡，其中住宅面積為 ㎡，共4 棟， 32 層 672 戶，商業(yè)面積為 2 萬㎡左右，裙樓共兩層，一層為單獨(dú)門面，二層為大型餐飲、超市、電器行業(yè)等，并打造 2 萬多㎡的大型家居城。 銷售價格： 4 層最高單價為 1158 元