【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商務(wù)公寓建筑面積：㎡。架空層建筑面積：㎡。地下車庫建筑面積：㎡。進(jìn)入2020年后，本縣房地產(chǎn)業(yè)開始有逐漸回落趨勢(shì)。特別是經(jīng)歷了全國房產(chǎn)降價(jià)大潮，使本縣。從2020年到2020，全縣房地產(chǎn)業(yè)投資累計(jì)劃億元，年均增長%。2020年以來縣城房地產(chǎn)市場空前活躍。三年內(nèi)，城區(qū)商品房竣工面積達(dá)萬平方米，年均增長233%，其中。雖然商品房價(jià)格漲幅較大，但從市場需求情況和城鄉(xiāng)居民的承受。年10月開業(yè)，人氣較旺。新街地段：，門面面積約40㎡左右，租金每年約萬元。溫州商業(yè)廣場：臨街商鋪約1400元/月，內(nèi)鋪約700元/月，內(nèi)鋪有1/3鋪面轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。新街、明源陽光購物廣場的迅速崛起，直接抑止該項(xiàng)目的商業(yè)前景。項(xiàng)目位于新化縣最繁華的商業(yè)街——新街。為國內(nèi)一線品牌，并配備新化縣首席大型停車場，二樓則進(jìn)駐大型生活家電超市——佳惠超市。項(xiàng)目各方面配備完善，與新街相連接，人流量大，居于新化縣商業(yè)圈中心。鋪面銷售均價(jià)約15000

　　

【正文】 產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 ⑧廣告、策劃、營銷費(fèi)用： 80 元 /㎡ ⑨其他費(fèi)用： 15 元 /㎡ 合計(jì)：商業(yè)部分 3447 元 /㎡，酒店式商務(wù)公寓部分 1340 元 /㎡。 合計(jì)總成本： 3447 元 /㎡ ㎡＋ 1340 元 /㎡ ㎡＝ 5467 萬元 投資回報(bào) 估算： ①商務(wù)公寓部分： 1580 元 /㎡ ㎡＝ 萬元 ②產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店部分： 1980 元 /㎡ ㎡＝ 萬元 ③商業(yè)部分： 16000 元 /㎡ ㎡＋ 10000 元 /㎡ ㎡＋ 5500 元 /㎡ 2 ㎡ ＝ 萬元 ④停車位部分： 45000 元 /位 58 位 ＝ 261 萬元 合計(jì)： 8485 萬元 收益： ①商務(wù)公寓收益 萬元＋產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店收益 萬元＋商業(yè)收益 萬元＋停車收益 261 萬元 ＝ 8485 萬元 ②總收益： 8485 萬元－總成本 5467 萬元＝利潤 3018 萬元 小結(jié)： 通過考察相關(guān)行業(yè)的狀況，針對(duì)本建設(shè)項(xiàng)目的具體情況，綜合考慮該地區(qū)的購買力，初步定價(jià)為： 臨街獨(dú)立商鋪部分平均售價(jià)按 16000元 /㎡ ，底層內(nèi)鋪部分平均售價(jià)按 10000 元 /㎡ ，二～三層內(nèi)鋪部分平均售價(jià)按 5500 元 /㎡ ，商務(wù)酒店平均售價(jià)（含四層屋頂商務(wù)會(huì)所）按 1980 元 /㎡ ， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 19 商務(wù)公寓平均售價(jià)按 1580 元 /㎡ ，地下停車位 萬元 /位 。 最終初步分析總收益為： 3018 萬元。 第八節(jié) 營銷推廣策略 ? 以中、小戶型熱賣帶動(dòng)人氣和輿論關(guān)注 ，建立品牌是重點(diǎn)。 ? 中、小戶型滿足住、租、炒三種需求，適合酒店長租戶、小型公司與投資者進(jìn)入。 ? 以“酒店式公寓”形式發(fā)售，引進(jìn)知名酒店管理公司的先進(jìn)管理體系。 ? 營銷四大步驟之一 —— 造勢(shì)炒作階段 ? 營銷四大步驟之二 —— 品牌形象階段 ? 營銷四大步驟之三 —— 強(qiáng)勢(shì)促銷階段 ? 營銷四大步驟之四 —— 服務(wù)營銷階段 一、造勢(shì)炒作階段 目的 ? 以吸引第一批地產(chǎn)投資者與部分使用者為主，回收一部分資金。 ? 完成本物業(yè)在新化縣房地產(chǎn)市場的基本宣傳定位，確立本物業(yè)在房市中的“領(lǐng)導(dǎo)”地位。 ? 使消費(fèi)者對(duì)物業(yè)的地段、配套、軟硬件的設(shè)置、檔次 以及升值潛力有初步了解。 具體操作 ? 入市姿態(tài)：以小戶型與寫字樓為市場切入點(diǎn)。 ? 媒體宣傳：制造賣場人氣，造勢(shì)。 操作要點(diǎn) ? 通過廣告提高物業(yè)知名度，確立其領(lǐng)導(dǎo)地位。 ? 引進(jìn)高檔次物業(yè)管理公司，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。 ? 以租帶售，保證購房投資者利益。 ? 降低投資門檻。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20 ? 降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 以租代售 目的： 以租賃市場帶動(dòng)銷售與投資市場。 利益一： 購房按揭明顯比直接付租金劃算，自用房屋的月供款比房租低幾倍，而且可以得到房屋產(chǎn)權(quán)；出租還有一筆相當(dāng)可觀的租金收入。 利益二： 可以采用為本物業(yè)尋找 112 個(gè)股東的做 法，即在其投資購房并付清首付款以后，由物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一招租，租金收益除支付該房屋的按揭外，多出部分將作為該物業(yè)投資者的投資收益定期進(jìn)行返還，該項(xiàng)操作的最終效果為經(jīng)過投資收益返還，投資者將無償占有若干套成都市頂級(jí)高檔物業(yè)，并永遠(yuǎn)享受其的投資收益。 二、品牌形象階段 目的 ? 進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值，培育租務(wù)市場，兌現(xiàn)前一階段的對(duì)客承諾。 ? 鎖定該物業(yè)最終使用的目標(biāo)客戶群，使其能達(dá)到或租或買的狀態(tài)。 具體操作 ? 媒體宣傳：市場保溫 ? 販賣核心： 項(xiàng)目各大優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 投資回報(bào) 操作要點(diǎn) ? 以各種針對(duì)性強(qiáng)的公關(guān)活動(dòng)為主。 ? 以各種手段強(qiáng)化租務(wù)市場，使前期投資者得到應(yīng)有的實(shí)惠與回報(bào)。 ? 加強(qiáng)物業(yè)管理與公關(guān)活動(dòng)工作力度，形成口碑效應(yīng)。 三、強(qiáng)勢(shì)促銷階段 目的 在前兩個(gè)階段的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目品牌、投資效果以及租務(wù)市場等進(jìn)行全方面的提升，達(dá)到火爆租務(wù)市場，掃清尾盤的效果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 21 營推方式 以已入住客戶與投資者為主體，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群開展會(huì)員式的公關(guān)活動(dòng)，以達(dá)到老客戶帶動(dòng)客戶的目的。 四、服務(wù)營銷階段 目的： 并通過創(chuàng)造獨(dú)特賣點(diǎn)和創(chuàng)意 ， 結(jié)合 “ 服務(wù)營銷 ”， 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營銷的差異化 ，升值無形 資產(chǎn)，以求可持續(xù)發(fā)展 。 五、目標(biāo)消費(fèi)者購買誘因分析 表面誘因贏在舒心，引領(lǐng)群 倫深層誘因新化首個(gè)酒店式商務(wù)公寓 六大舒心秘決超值物質(zhì)享受 超值心理享受從高雅的環(huán)境到酒店式無微不至的管理服務(wù)，都是同檔次樓盤中所無，在居住環(huán)境中辦公，在辦公的環(huán)境里居住。尊貴、便利、舒心感受的支持點(diǎn)無人可及，對(duì)越來越講求舒心與從容，品位生活的人吸引力不言而喻 。以 “ 贏在舒心 ，引領(lǐng) 群倫 ” 為概念塑造的鮮 明形象，無疑深符 當(dāng)前 的消費(fèi)主流，在享受舒心生活的同時(shí)可獲得心理層面上的享受和附加價(jià)值，更可擁有尊貴的心理及社會(huì)關(guān)系，成功的事業(yè)保障。 六、我們的傳播將從一條線索，一個(gè)中心，六個(gè)基本點(diǎn)展開訴求： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 22 新化 首 席 酒店式商務(wù)公寓贏在舒心， 引領(lǐng) 群 倫尊貴、繁華、便利、舒適、健康、信息一個(gè)中心：六個(gè)基本點(diǎn)：一條 線索 ： 七、訴求側(cè)重點(diǎn) 投資 贏 在 舒 心 ， 引 領(lǐng) 群 倫 承租 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 23 尾 記 以上策劃建議書內(nèi)容為本公司按照目前獲得的項(xiàng)目的初步資料，進(jìn)行前期策劃的總述，由于時(shí)間短、獲得的資料有限，暫提出較為宏觀的問題，并主要為本公司的工作內(nèi)容和總體方法，具體詳盡實(shí)施方案和管理系統(tǒng)的細(xì)化報(bào)告有待進(jìn)一步完善，以上方案現(xiàn)提交貴司，請(qǐng)予以審核。