【正文】 的產(chǎn)品 開間 11米，進(jìn)深 12米 ,面積為 132M2 （滿足堆放，展示要求） 產(chǎn)品一，產(chǎn)品二，可以有效滿足 木線類、地板類、長(zhǎng)材類、陶瓷類、石材類、五金類、涂料類、燈飾類、窗簾類經(jīng)營者使用功能。并從總款區(qū)間對(duì)投資者為最優(yōu)。能對(duì)對(duì)手形成有力的打擊。 產(chǎn)品三，有效 滿足板材業(yè)態(tài)的產(chǎn)品?？紤]到板材對(duì)業(yè)態(tài)對(duì)建材市場(chǎng)的帶動(dòng)力，此種產(chǎn)品可考慮對(duì)經(jīng)營大戶定向招商銷售。 一般而言，和建材家居類流通巨頭合作有共性更有特性 ,現(xiàn)以東方家園及紅星美凱龍為例分析。 －、東方家園對(duì)合作方要求 （ 1）、非標(biāo)準(zhǔn)建材超市 —— 總建筑面積在 5000—— 10000平方米之間； —— 配套停車位不少于 100個(gè)； —— 各類消防安全設(shè)施合格； —— 符合當(dāng)?shù)卣鞑块T的營業(yè)要求； （ 2）、標(biāo)準(zhǔn)建材超市 —— 總建筑面積 10000—— 15000平米之間，層高在 6米以上 ； —— 配套停車位不少于 200個(gè)； —— 各類消防安全設(shè)施合格； —— 符合當(dāng)?shù)卣鞑块T的營業(yè)要求； 大賣場(chǎng) 二、紅星美凱龍對(duì)合作方的要求 選址要求： ? 目標(biāo)城市為以上海、北京、重慶、沈陽、成都等為主的各大直轄市、省會(huì)城市以及計(jì)劃單列市； ? 項(xiàng)目位于城市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，周邊有一定的商業(yè)氛圍或商業(yè)潛力； ? 項(xiàng)目周邊交通便利，地處城市主要交通干道或高速公路出入口； ? 項(xiàng)目靠近人口密集的住宅小區(qū)，以中高檔小區(qū)為優(yōu)。 建設(shè)規(guī)模： ? 項(xiàng)目占地 50100畝； ? 經(jīng)營面積 720萬平方米。 投資方式： ? 買斷土地使用權(quán)新建商 ? 合作方土地作價(jià)入股合作經(jīng)營。 ? 租賃、承包經(jīng)營。 效益評(píng)估： 每一大賣場(chǎng)投資 2～ 5億人民幣，年銷售額約 10億元左右。 做為現(xiàn)金流項(xiàng)目，要考慮到銷售速度、利潤率及商圈的人流匯聚作用三者的平衡。 建議面積控制在二期商業(yè)面積的 15％以內(nèi)，引進(jìn)二至三家錯(cuò)位經(jīng)營的主力店。 利用主力店，完成項(xiàng)目業(yè)態(tài)形象定位。（國際上流行的 大家居主題－家居建材、汽車 (第二家居），一站式服務(wù)） 使此項(xiàng)目的各個(gè)業(yè)務(wù)單元，在形象上產(chǎn)生關(guān)連 . 做為正常的批發(fā)為主，兼顧零售的建材市場(chǎng) ,倉庫至少要達(dá)到 20％的面積。 倉庫 展示中心與酒店式公寓 展示中心面積為 － ,控制在 5％左右 酒店式公寓為 ,控制在 6％左右 不計(jì)入二期商業(yè)面積，根據(jù)商業(yè)動(dòng)線，選取動(dòng)線不易到達(dá)的死角做住宅地塊。 住宅 產(chǎn)品面積配比 面積 開間進(jìn)深木線區(qū) 6463 * ,*,*地板區(qū) 13329 * ,*,*板材區(qū) 12144 11m*12m17840 * ,*,*13072 * ,*,*8078 * ,*,*7711 * ,*,*11147 * ,*,*10388 * ,*,*15358 * ,*,*17368 * ,*,*35000130001693547952360200246345總計(jì)產(chǎn)品類別木業(yè)區(qū)長(zhǎng)材區(qū)陶瓷區(qū)石材區(qū)五金區(qū)涂料區(qū)燈飾區(qū)窗簾區(qū)綜合區(qū)廁所，垃圾站綜合樓展示中心酒店式公寓倉庫區(qū)變配電網(wǎng)大賣場(chǎng) 產(chǎn)品線梳理 %22%%%%%%%%市場(chǎng)的類型/定位地段/地理位置市場(chǎng)成熟度/商業(yè)環(huán)境氣圍市場(chǎng)經(jīng)營管理價(jià)格/租金配套設(shè)施發(fā)展商實(shí)力/知名度主力店入駐市場(chǎng)前景投資回報(bào)率投資者投資時(shí)主要考慮那個(gè)因素 %70%%%%%%%%市場(chǎng)的類型/定位地段/地理位置市場(chǎng)成熟度/商業(yè)環(huán)境氣圍市場(chǎng)經(jīng)營管理價(jià)格/租金配套設(shè)施發(fā)展商實(shí)力/知名度主力店入駐市場(chǎng)前景經(jīng)營者在什么情況下 ,會(huì)有較強(qiáng)的意向入駐 在投資者投資時(shí)主要考慮那個(gè)因素？以及經(jīng)營者在什么情況下 ,會(huì)有較強(qiáng)的意向入駐？?jī)蓚€(gè)問題中， “主力店入駐”對(duì)投資者以及經(jīng)營者而言并不是重要的因素。 這是因?yàn)橄宸虡I(yè)地產(chǎn)并未成熟 ,襄樊的投資者和經(jīng)營者對(duì)主力店的作用沒有足夠的認(rèn)識(shí)。 他們最關(guān)注的是地理位置，和市場(chǎng)前景，天潤項(xiàng)目來說，是利好。這兩點(diǎn)可以在項(xiàng)目推廣過程中引導(dǎo)客戶。如果主力店招商成功，可以用主力店的入駐與市場(chǎng)前景看好的因果關(guān)系來打擊市場(chǎng) ,并形成與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化。 投資者和經(jīng)營者對(duì)主力店入駐的關(guān)注度低還說明了，一方面說明目前投資者和經(jīng)營者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的了解程度較低。需要教育引導(dǎo)消費(fèi)者，另一方面說明如果僅以主力店招商做為主線可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 該區(qū)域的發(fā)展熱度上升 ,區(qū)域內(nèi)明年的僅建材類產(chǎn)品供應(yīng)量大約在25~30萬平方米左右，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目就將推出 10－ 15萬平方米。 （光彩建材產(chǎn)品面積為 14萬平米）而 2023年襄樊市建材市場(chǎng)容量為： 48萬平米－50萬平米。與光彩的競(jìng)爭(zhēng)的成與敗將決定項(xiàng)目的生與死。 鑒于上述市場(chǎng)要求 ， 我們的項(xiàng)目將尋求整體市場(chǎng)的空白點(diǎn) ， 以主題形象 、 業(yè)態(tài)提升和產(chǎn)品細(xì)節(jié)來共同創(chuàng)造市場(chǎng)差異性 ， 憑借鮮明的特點(diǎn)從區(qū)域內(nèi)脫穎而出 ， 成為區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者 。 同時(shí)尋找光彩產(chǎn)品的價(jià)格空檔并憑借對(duì)投資者 ， 經(jīng)營者 ， 消費(fèi)者的理解 ， 在產(chǎn)品線上全面打擊對(duì)手 ,以中端合理的價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷售 ， 保證回款和現(xiàn)金流目標(biāo) 。 以下根據(jù)不同的項(xiàng)目操作思路，定義產(chǎn)品線的組合。并進(jìn)行戰(zhàn)略評(píng)估。 戰(zhàn)略選擇分析 權(quán)重 現(xiàn)金流產(chǎn)品線：除板材及綜合區(qū)外所有建材區(qū)產(chǎn)品、處于死角的地塊做住宅 利潤率產(chǎn)品線：板材區(qū)、綜合區(qū) 形象產(chǎn)品及配套產(chǎn)品：主力店、倉庫、酒店、展示中心 現(xiàn)金流產(chǎn)品線：除板材及綜合區(qū)以及部分銷控的建材區(qū)產(chǎn)品、處于死角的地塊做住宅 利潤率產(chǎn)品線：板材區(qū)、綜合區(qū)、以及部分銷控的建材區(qū)產(chǎn)品 形象產(chǎn)品及配套產(chǎn)品：主力店、倉庫、酒店、展示中心 同 2,但增加住宅區(qū)一處。 （中央廣場(chǎng)以西地塊 ) AS TAS AS TAS AS TAS 市場(chǎng)潛力 23 21 20 消費(fèi)者 1 2 2 2 2 投資者 1 3 2 2 2 經(jīng)營者 1 2 2 3 2 產(chǎn)品線對(duì)光彩的競(jìng)爭(zhēng)力 2 6 4 4 4 獲取回報(bào)能力 現(xiàn)金流的能力 2 6 8 4 6 產(chǎn)品線利潤率 2 4 6 6 4 ?利潤 ?時(shí)間 ?第一層面： ?拓展并確保核心事業(yè)之運(yùn)作 ?第二層面： ?發(fā)展新業(yè)務(wù) ?第三層面： ?開創(chuàng)未來的事業(yè)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目操作節(jié)奏建議 需要當(dāng)前業(yè)務(wù)、新建業(yè)務(wù)和未來可選業(yè)務(wù)之間保持協(xié)調(diào)平衡的方法 ?關(guān)鍵成功因素 ? 評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) ? 能力 – 注重績(jī)效 – 利潤 – 投資資本回報(bào)率 完全結(jié)合現(xiàn)況的實(shí)力平臺(tái) – 營造創(chuàng)業(yè)環(huán)境 – 團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng) – 營業(yè)收入 – 現(xiàn)金流 – 自行發(fā)展或從外部取得能力 – 獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) – 所需能力可能不確定 拓展并確保 核心事業(yè)之運(yùn)作 汽車業(yè)務(wù)單元） 發(fā)展新業(yè)務(wù) （建材業(yè)務(wù)單元 ) 開創(chuàng)未來 的事業(yè)機(jī)會(huì) 第一層面 第二層面 第三層面 項(xiàng)目發(fā)展基調(diào) 本項(xiàng)目的發(fā)展基調(diào)為：以消費(fèi)者 、 投資者 、 經(jīng)營者三者之間的利益平衡為基線 ， 與光彩形成差異和檔次錯(cuò)位 ， 做區(qū)域的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者 ， 提高地區(qū)的市場(chǎng)地位和影響力 ， 并將影響面擴(kuò)大至整個(gè)華中區(qū)域 ， 成為華中區(qū)域一個(gè)經(jīng)典商業(yè)項(xiàng)目 。 在區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目將以自身為主 ， 以光彩為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ， 以市內(nèi)其它商業(yè)項(xiàng)目為次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ， 以快速 、 平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司回款和維持現(xiàn)金流為主要目標(biāo) ， 做區(qū)域市場(chǎng)的絕對(duì)占有者 。 為適應(yīng)天潤集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略 ， 短時(shí)期內(nèi)樹立項(xiàng)目公司在華中地區(qū)的影響力 ， 保證項(xiàng)目公司順利運(yùn)作并繼續(xù)向周邊地區(qū)擴(kuò)張 ， 要求該項(xiàng)目操作時(shí)間不宜太長(zhǎng) ， 在保證利潤率正常的情況下 ， 為項(xiàng)目公司提供穩(wěn)定 、 順暢的現(xiàn)金流 。 此發(fā)展基調(diào)要求： 項(xiàng)目綜合實(shí)力強(qiáng) ， 同時(shí)具有鮮明差異性 ， 各環(huán)節(jié)緊密 ， 注重細(xì)節(jié) 。 價(jià)格在保證利潤率的前提下不宜太高 。 各 產(chǎn)品線對(duì)光彩的打擊力度 。 項(xiàng)目操作思路 根據(jù)發(fā)展基調(diào) ， 確定總體操作思路為：項(xiàng)目分兩期開發(fā)（ 一期 15萬平左右 ， 二期 10萬平 ） ， 盡可能縮短操作時(shí)間 ， 并保證每期均有一定的規(guī)模投放量 。 一期招商方面對(duì)主力店實(shí)現(xiàn)定向招商 ， 定單生產(chǎn) 。 利用主力店入駐迅速形成特色鮮明氛圍 ,提升項(xiàng)目影響力 ?？焖僮儸F(xiàn) ,為項(xiàng)目資金流提供強(qiáng)力支撐 。對(duì)行業(yè)大經(jīng)營戶實(shí)現(xiàn)定向招商 。 銷售方面以現(xiàn)金流產(chǎn)品面世 ， 迅速樹立品牌形象 ， 同時(shí)保證項(xiàng)目公司的資金回籠速度 。 二期以現(xiàn)金流產(chǎn)品線繼續(xù)進(jìn)行現(xiàn)金儲(chǔ)備 ， 同時(shí)推出利潤率產(chǎn)品線 ， 公寓式酒店 ，倉庫 、 展示中心等 .樹立綜合型項(xiàng)目的形象 。 項(xiàng)目整體以大家居主題迎合市場(chǎng)的空白點(diǎn) ， 注重調(diào)動(dòng)各種資源來體現(xiàn)主題 （ 如主力店入駐 ） ， 以投資者 ， 經(jīng)營者 ，消費(fèi)者利益平衡為基礎(chǔ) ， 制造一兩個(gè)賣點(diǎn) （ 例如騎樓和產(chǎn)品的某個(gè)獨(dú)特性 ） ， 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品線對(duì)光彩全面打擊 ,全程實(shí)現(xiàn)快速平穩(wěn)銷售 ， 以達(dá)到項(xiàng)目公司回款量和現(xiàn)金流的雙重目標(biāo) 。 謝 謝 ! 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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