【正文】 的產品 開間 11米，進深 12米 ,面積為 132M2 （滿足堆放，展示要求） 產品一，產品二，可以有效滿足 木線類、地板類、長材類、陶瓷類、石材類、五金類、涂料類、燈飾類、窗簾類經營者使用功能。并從總款區(qū)間對投資者為最優(yōu)。能對對手形成有力的打擊。 產品三，有效 滿足板材業(yè)態(tài)的產品。考慮到板材對業(yè)態(tài)對建材市場的帶動力，此種產品可考慮對經營大戶定向招商銷售。 一般而言，和建材家居類流通巨頭合作有共性更有特性 ,現(xiàn)以東方家園及紅星美凱龍為例分析。 －、東方家園對合作方要求 （ 1）、非標準建材超市 —— 總建筑面積在 5000—— 10000平方米之間； —— 配套停車位不少于 100個； —— 各類消防安全設施合格； —— 符合當?shù)卣鞑块T的營業(yè)要求； （ 2）、標準建材超市 —— 總建筑面積 10000—— 15000平米之間，層高在 6米以上 ； —— 配套停車位不少于 200個； —— 各類消防安全設施合格； —— 符合當?shù)卣鞑块T的營業(yè)要求； 大賣場 二、紅星美凱龍對合作方的要求 選址要求： ? 目標城市為以上海、北京、重慶、沈陽、成都等為主的各大直轄市、省會城市以及計劃單列市； ? 項目位于城市規(guī)劃的重點區(qū)域，周邊有一定的商業(yè)氛圍或商業(yè)潛力； ? 項目周邊交通便利，地處城市主要交通干道或高速公路出入口； ? 項目靠近人口密集的住宅小區(qū)，以中高檔小區(qū)為優(yōu)。 建設規(guī)模： ? 項目占地 50100畝； ? 經營面積 720萬平方米。 投資方式： ? 買斷土地使用權新建商 ? 合作方土地作價入股合作經營。 ? 租賃、承包經營。 效益評估： 每一大賣場投資 2～ 5億人民幣，年銷售額約 10億元左右。 做為現(xiàn)金流項目，要考慮到銷售速度、利潤率及商圈的人流匯聚作用三者的平衡。 建議面積控制在二期商業(yè)面積的 15％以內，引進二至三家錯位經營的主力店。 利用主力店，完成項目業(yè)態(tài)形象定位。（國際上流行的 大家居主題－家居建材、汽車 (第二家居），一站式服務） 使此項目的各個業(yè)務單元，在形象上產生關連 . 做為正常的批發(fā)為主，兼顧零售的建材市場 ,倉庫至少要達到 20％的面積。 倉庫 展示中心與酒店式公寓 展示中心面積為 － ,控制在 5％左右 酒店式公寓為 ,控制在 6％左右 不計入二期商業(yè)面積，根據(jù)商業(yè)動線，選取動線不易到達的死角做住宅地塊。 住宅 產品面積配比 面積 開間進深木線區(qū) 6463 * ,*,*地板區(qū) 13329 * ,*,*板材區(qū) 12144 11m*12m17840 * ,*,*13072 * ,*,*8078 * ,*,*7711 * ,*,*11147 * ,*,*10388 * ,*,*15358 * ,*,*17368 * ,*,*35000130001693547952360200246345總計產品類別木業(yè)區(qū)長材區(qū)陶瓷區(qū)石材區(qū)五金區(qū)涂料區(qū)燈飾區(qū)窗簾區(qū)綜合區(qū)廁所，垃圾站綜合樓展示中心酒店式公寓倉庫區(qū)變配電網(wǎng)大賣場 產品線梳理 %22%%%%%%%%市場的類型/定位地段/地理位置市場成熟度/商業(yè)環(huán)境氣圍市場經營管理價格/租金配套設施發(fā)展商實力/知名度主力店入駐市場前景投資回報率投資者投資時主要考慮那個因素 %70%%%%%%%%市場的類型/定位地段/地理位置市場成熟度/商業(yè)環(huán)境氣圍市場經營管理價格/租金配套設施發(fā)展商實力/知名度主力店入駐市場前景經營者在什么情況下 ,會有較強的意向入駐 在投資者投資時主要考慮那個因素？以及經營者在什么情況下 ,會有較強的意向入駐？兩個問題中， “主力店入駐”對投資者以及經營者而言并不是重要的因素。 這是因為襄樊商業(yè)地產并未成熟 ,襄樊的投資者和經營者對主力店的作用沒有足夠的認識。 他們最關注的是地理位置，和市場前景，天潤項目來說，是利好。這兩點可以在項目推廣過程中引導客戶。如果主力店招商成功，可以用主力店的入駐與市場前景看好的因果關系來打擊市場 ,并形成與競爭對手的差異化。 投資者和經營者對主力店入駐的關注度低還說明了，一方面說明目前投資者和經營者對商業(yè)地產的了解程度較低。需要教育引導消費者，另一方面說明如果僅以主力店招商做為主線可能存在一定的風險。 該區(qū)域的發(fā)展熱度上升 ,區(qū)域內明年的僅建材類產品供應量大約在25~30萬平方米左右，預計本項目就將推出 10－ 15萬平方米。 （光彩建材產品面積為 14萬平米）而 2023年襄樊市建材市場容量為： 48萬平米－50萬平米。與光彩的競爭的成與敗將決定項目的生與死。 鑒于上述市場要求 ， 我們的項目將尋求整體市場的空白點 ， 以主題形象 、 業(yè)態(tài)提升和產品細節(jié)來共同創(chuàng)造市場差異性 ， 憑借鮮明的特點從區(qū)域內脫穎而出 ， 成為區(qū)域市場領導者 。 同時尋找光彩產品的價格空檔并憑借對投資者 ， 經營者 ， 消費者的理解 ， 在產品線上全面打擊對手 ,以中端合理的價格實現(xiàn)快速銷售 ， 保證回款和現(xiàn)金流目標 。 以下根據(jù)不同的項目操作思路，定義產品線的組合。并進行戰(zhàn)略評估。 戰(zhàn)略選擇分析 權重 現(xiàn)金流產品線：除板材及綜合區(qū)外所有建材區(qū)產品、處于死角的地塊做住宅 利潤率產品線：板材區(qū)、綜合區(qū) 形象產品及配套產品：主力店、倉庫、酒店、展示中心 現(xiàn)金流產品線：除板材及綜合區(qū)以及部分銷控的建材區(qū)產品、處于死角的地塊做住宅 利潤率產品線：板材區(qū)、綜合區(qū)、以及部分銷控的建材區(qū)產品 形象產品及配套產品：主力店、倉庫、酒店、展示中心 同 2,但增加住宅區(qū)一處。 （中央廣場以西地塊 ) AS TAS AS TAS AS TAS 市場潛力 23 21 20 消費者 1 2 2 2 2 投資者 1 3 2 2 2 經營者 1 2 2 3 2 產品線對光彩的競爭力 2 6 4 4 4 獲取回報能力 現(xiàn)金流的能力 2 6 8 4 6 產品線利潤率 2 4 6 6 4 ?利潤 ?時間 ?第一層面： ?拓展并確保核心事業(yè)之運作 ?第二層面： ?發(fā)展新業(yè)務 ?第三層面： ?開創(chuàng)未來的事業(yè)機會 項目操作節(jié)奏建議 需要當前業(yè)務、新建業(yè)務和未來可選業(yè)務之間保持協(xié)調平衡的方法 ?關鍵成功因素 ? 評估標準 ? 能力 – 注重績效 – 利潤 – 投資資本回報率 完全結合現(xiàn)況的實力平臺 – 營造創(chuàng)業(yè)環(huán)境 – 團隊成長 – 營業(yè)收入 – 現(xiàn)金流 – 自行發(fā)展或從外部取得能力 – 獨特的競爭優(yōu)勢 – 所需能力可能不確定 拓展并確保 核心事業(yè)之運作 汽車業(yè)務單元） 發(fā)展新業(yè)務 （建材業(yè)務單元 ) 開創(chuàng)未來 的事業(yè)機會 第一層面 第二層面 第三層面 項目發(fā)展基調 本項目的發(fā)展基調為：以消費者 、 投資者 、 經營者三者之間的利益平衡為基線 ， 與光彩形成差異和檔次錯位 ， 做區(qū)域的市場領導者 ， 提高地區(qū)的市場地位和影響力 ， 并將影響面擴大至整個華中區(qū)域 ， 成為華中區(qū)域一個經典商業(yè)項目 。 在區(qū)域內項目將以自身為主 ， 以光彩為主要競爭對手 ， 以市內其它商業(yè)項目為次要競爭對手 ， 以快速 、 平穩(wěn)實現(xiàn)項目公司回款和維持現(xiàn)金流為主要目標 ， 做區(qū)域市場的絕對占有者 。 為適應天潤集團發(fā)展戰(zhàn)略 ， 短時期內樹立項目公司在華中地區(qū)的影響力 ， 保證項目公司順利運作并繼續(xù)向周邊地區(qū)擴張 ， 要求該項目操作時間不宜太長 ， 在保證利潤率正常的情況下 ， 為項目公司提供穩(wěn)定 、 順暢的現(xiàn)金流 。 此發(fā)展基調要求： 項目綜合實力強 ， 同時具有鮮明差異性 ， 各環(huán)節(jié)緊密 ， 注重細節(jié) 。 價格在保證利潤率的前提下不宜太高 。 各 產品線對光彩的打擊力度 。 項目操作思路 根據(jù)發(fā)展基調 ， 確定總體操作思路為：項目分兩期開發(fā)（ 一期 15萬平左右 ， 二期 10萬平 ） ， 盡可能縮短操作時間 ， 并保證每期均有一定的規(guī)模投放量 。 一期招商方面對主力店實現(xiàn)定向招商 ， 定單生產 。 利用主力店入駐迅速形成特色鮮明氛圍 ,提升項目影響力 。快速變現(xiàn) ,為項目資金流提供強力支撐 。對行業(yè)大經營戶實現(xiàn)定向招商 。 銷售方面以現(xiàn)金流產品面世 ， 迅速樹立品牌形象 ， 同時保證項目公司的資金回籠速度 。 二期以現(xiàn)金流產品線繼續(xù)進行現(xiàn)金儲備 ， 同時推出利潤率產品線 ， 公寓式酒店 ，倉庫 、 展示中心等 .樹立綜合型項目的形象 。 項目整體以大家居主題迎合市場的空白點 ， 注重調動各種資源來體現(xiàn)主題 （ 如主力店入駐 ） ， 以投資者 ， 經營者 ，消費者利益平衡為基礎 ， 制造一兩個賣點 （ 例如騎樓和產品的某個獨特性 ） ， 強調產品線對光彩全面打擊 ,全程實現(xiàn)快速平穩(wěn)銷售 ， 以達到項目公司回款量和現(xiàn)金流的雙重目標 。 謝 謝 ! 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH